Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/742845 / KG ZA 23-1036 VVV/MB
Vonnis in kort geding van 18 december 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JACM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 30 november 2023,
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AEMSTEL PARTICIPATIES B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
gedaagde,
advocaat mr. E.J. Huizinga te Haarlem.
Partijen zullen hierna JACM en Aemstel Participaties worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 8 december 2023 heeft JACM de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Aemstel Participaties heeft verweer gevoerd.
Beide partijen hebben schriftelijke stukken ingediend en Aemstel Participaties heeft haar standpunt doen toelichten aan de hand van een pleitnota.
Ter zitting waren aanwezig:
aan de kant van JACM: [naam 1] , eigenaar/bestuurder met mr. Vermeulen;
aan de kant van Aemstel Participaties: [naam 2] , directeur, met mr. Huizinga.
Vonnis is bepaald op heden.
2.De feiten
2.1.
JACM is eigenaar van een groot aantal onroerende zaken, waaronder het pand aan de [locatie] (hierna ook: het pand).
2.2.
Aemstel Participaties heeft op 14 maart 2022 executoriaal beslag laten leggen op het pand. Ten tijde van de beslaglegging rustte er een hypotheekrecht ten bate van Stichting Zekerheden SPV op het pand.
2.3.
Bij koopovereenkomst van 8 juli/8 augustus 2023 heeft JACM het pand voor een bedrag van € 186.000,00 verkocht aan een derde. In de overeenkomst is opgenomen dat het pand geleverd wordt op 1 november 2023 of zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen.
2.4.
Op een concept aflosnota van ‘Geldvoorelkaar.nl’ van 10 augustus 2023 is vermeld dat ten behoeve van de aanstaande levering van het pand aan aflossing een bedrag van € 186.000,00 moet worden betaald aan Geldvoorelkaar.nl en een bedrag van € 500,00 aan administratiekosten.
2.5.
In de voorlopige nota van afrekening van de betrokken notaris (met vermelding van de passeerdatum en de factuurdatum op 1 november 2023) is onder het kopje ‘Aflossing hypotheek’ vermeld dat een bedrag van € 186.500,00 moet worden afgelost aan de hypotheekhouder ‘Stichting Zekerheden SPV’. Verder zijn daarop bedragen vermeld die betaald moeten worden aan andere executoriale beslagleggers, te weten Waterschap De Dommel (€ 520,71), Gemeente Den Helder (€ 2.278,57), Gemeente Alkmaar (€ 1.510,00) en een bedrag van € 384.822,01 aan Aemstel Participaties. Ook is een bedrag vermeld van € 3.542,00 aan ‘kosten makelaar’.
2.6.
Volgens een overzicht van De Schout gerechtsdeurwaarders van 25 oktober 2023 bedraagt de vordering van Aemstel Participaties op JACM in totaal
€ 384.822,01, waarvan een bedrag van € 503,15 executiekosten zijn.
2.7.
JACM heeft aan Aemstel Participaties verzocht het beslag door te halen.
Bij e-mail van 3 november 2023 heeft Aemstel Participaties meegedeeld daartoe niet bereid te zijn. Aemstel Participaties heeft de betrokken notaris verzocht om toezending van (onder meer) de hypotheekakte en de geldleningsovereenkomst.
2.8.
Bij e-mail van 14 november 2023 heeft de notaris aan JACM meegedeeld de e-mail van 3 november 2023 (die hij zegt eerder niet te hebben ontvangen) te zullen doorsturen naar ‘degenen die mij toestemming moeten geven om de gevraagde bescheiden [aan Aemstel Participaties] te verschaffen’.
3.Het geschil
3.1.
JACM vordert – samengevat – opheffing van het beslag op het pand en machtiging van JACM om het beslag in het kadaster te doen doorhalen, met veroordeling van Aemstel Participaties in de proceskosten. JACM stelt daartoe dat Aemstel Participaties geen enkel belang heeft bij handhaving van het beslag, omdat na aflossing van de hypothecaire lening, voor laatstgenoemde niets resteert. Zij maakt dan ook misbruik van bevoegdheid door het beslag te laten liggen. Voor JACM is het beslag een groot probleem, omdat het pand aan een derde moet worden geleverd vrij van beslagen. Aldus JACM.
3.2.
Aemstel Participaties voert verweer. Zij stelt wel belang te hebben bij handhaving van het beslag, zolang Aemstel Participaties, althans de notaris de gevraagde documenten niet aan haar verschaft en geen openheid van zaken geeft. Misschien is de hypotheek al afgelost. Het is in elk geval bizar dat de hypotheekschuld toevallig net zo hoog is als de verkoopprijs van het pand, terwijl voor meer dan een miljoen euro een parapluhypotheek is verstrekt. Nu het pand in 2017 is aangekocht voor een bedrag van € 90.000,00 zonder hypotheek, zou er voldoende ruimte moeten zijn om ook de beslagleggers (voor een deel) te voldoen. Het lijkt erop dat JACM door onduidelijke constructies op slinkse wijze tracht haar schuldeisers buiten spel te zetten en in elk geval niks aan Aemstel Participaties wenst terug te betalen, terwijl Aemstel Participaties een vordering heeft die de
€ 400.000,00 ruim overschrijdt. Aldus Aemstel Participaties.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan bij de beoordeling.
4.De beoordeling
4.1.
Als uitgangspunt kan worden genomen dat op het pand een hypotheek rust, dat de daaraan ten grondslag liggende lening nog niet is afgelost, maar dat daarvan nog tenminste een bedrag van € 186.000,00 open staat. Anders zou de betrokken notaris de onder 2.5 genoemde nota niet hebben opgemaakt.
De omstandigheid dat deze notaris volgens Aemstel Participaties in het verleden heeft getracht erfpachtsrechten te executeren, wat een ontoelaatbare (althans juridisch onmogelijke) constructie zou zijn – wat daarvan ook zij – is onvoldoende om ervan uit te gaan dat de nota niet klopt.
4.2.
Het voorgaande brengt mee dat niet aannemelijk is dat na levering van het pand en aflossing van de hypotheek nog een bedrag resteert dat Aemstel Participaties zou kunnen aanwenden ter incassering van de vordering die zij op JACM heeft.
4.3.
Dat het aan de hypotheekhouder af te lossen bedrag overeenkomt met het bedrag van de verkoopprijs van het pand, hoeft, anders dan Aemstel Participaties suggereert, niet te duiden op gesjoemel: de vordering kan (veel) hoger zijn, maar meer dan het pand oplevert kan niet worden afgedragen. Dat lijkt de reden dat de bedragen met elkaar overeenkomen. Ook de omstandigheid dat JACM een zogenoemde ‘parapluhypotheek’ heeft afgesloten - dat wil zeggen dat de hypotheek rust op meerdere of alle panden van JACM - betekent evenmin dat het pand niet door de hypotheekhouder zou kunnen of mogen worden uitgewonnen, of dat het maar de vraag is of de hypothecaire schuld wel echt bestaat.
4.4.
Anders dan Aemstel Participaties heeft aangevoerd, bestaat onder deze omstandigheden geen grond om het beslag te laten voortduren, ook niet in afwachting van het verstrekken aan Aemstel Participaties van (tenminste) (een kopie van) de hypotheekakte en de overeenkomst van geldlening aan JACM zoals Aemstel Participaties wenst. Daarbij komt dat Aemstel Participaties de hypotheekakten via het Kadaster kan inzien/verkrijgen.
4.5.
Aemstel Participaties heeft er nog op gewezen dat in de nota van de notaris (2.5) de Stichting Zekerheden SPV is vermeld als hypotheekhouder, terwijl dat alleen de administratieve afhandelaar is voor de hypotheekverstrekker Geldvoorelkaar.nl, zoals ook [naam 1] ter zitting heeft verklaard en is vermeld in de aflosnota (2.4). Volgens zijn advocaat (mr. Vermeulen) is het echter andersom en is de Stichting wel degelijk de hypotheekhouder en is Geldvoorelkaar.nl de administrateur. Dat zou ook uit het Kadaster blijken. Anders dan Aemstel Participaties meent legt eventuele (aanvankelijke) onduidelijkheid daarover onvoldoende gewicht in de schaal om aan te nemen dat Aemstel Participaties een gerechtvaardigd belang heeft om het beslag te laten voortduren. Anderzijds is het (spoedeisende) belang van JACM bij opheffing overduidelijk: als het pand niet tijdig wordt geleverd, riskeert zij boetes.
4.6.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van JACM zal worden toegewezen, met veroordeling van Aemstel Participaties, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van dit geding.
4.7.
Voorshands bestaat geen grond om aan Aemstel Participaties de executiekosten toe te wijzen. Zij heeft daartoe geen vordering in reconventie ingediend en deze kosten, behoudens het bedrag van € 503,15 (2.6), niet nader gespecificeerd of toegelicht.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
heft op het op 14 maart 2022 door Aemstel Participaties gelegde beslag op de onroerende zaak aan de [locatie] , kadastraal bekend gemeente Den Helder, [sectie + nummer] ,
5.2.
machtigt JACM om de inschrijving van het onder 5.1 bedoelde beslag in het Kadaster te doen doorhalen,
5.3.
veroordeelt Aemstel Participaties in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van JACM begroot op:
– € 109,44 € 109,44 aan explootkosten,
– € 109,44 € 676,00 aan griffierecht en
– € 109,44 € 1.079,00 aan salaris advocaat,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op
18 december 2023. [1]