Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/720132 / HA ZA 22-540
Vonnis van 1 februari 2023
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. J.P. Sanchez Montoto te Amstelveen,
tegen
de stichting
STICHTING YMERE,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. T. Mulder te Almere.
Partijen worden hierna [eiser] en Ymere genoemd.
De zaak in het kort
[eiser] runt een restaurant. In de periode van januari 2018 tot en met juli 2020 heeft [eiser] daar zes lekkages gehad, waardoor hij schade heeft geleden. [eiser] vordert bijna € 60.000,00 aan schadevergoeding van Ymere, omdat volgens hem de lekkages afkomstig zijn van een bovengelegen appartement waarvan Ymere eigenaar is. De rechtbank veroordeelt Ymere tot het betalen van € 4.200,00 aan [eiser] , omdat slechts een deel van de lekkages zijn ontstaan door een oorzaak waarvoor Ymere verantwoordelijk is: een gebrekkige doucheput in haar appartement. Het schadebedrag is gebaseerd op de schade van [eiser] die kan worden begroot als gevolg van dat deel van de lekkages. Van de andere lekkages kan de oorzaak niet worden achterhaald, zodat niet kan worden vastgesteld dat Ymere daarvoor verantwoordelijk is. De rest van de gevorderde schadevergoeding wordt daarom afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 16 juni 2022 met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- het tussenvonnis van 5 oktober 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, en
- het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 1 december 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] huurt een bedrijfsruimte aan de [adres] , waar hij een restaurant runt (hierna: het restaurant). Verhuurder van het restaurant is Elandsgracht Vastgoed B.V. (hierna: Verhuurder).
2.2.
Ymere is eigenaar van drie direct boven het restaurant gelegen woonappartementen. Deze appartementen heeft Ymere verhuurd aan derden.
2.3.
Het restaurant en de appartementen bevinden zich in een gesplitst complex, dat eigendom is van de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE).
2.4.
[eiser] heeft zes lekkages gehad in het restaurant, afkomstig vanuit het plafond. [eiser] heeft hierdoor schade geleden.
2.5.
De eerste lekkage was op 9 januari 2018. [eiser] heeft deze lekkage gemeld bij Verhuurder, die de kwestie heeft doorverwezen naar de VvE.
2.6.
Op 20 maart 2018 ontstond de tweede lekkage. [eiser] heeft deze via Verhuurder gemeld bij de beheerder van de VvE, waarna de klacht Ymere de dag erna heeft bereikt. Ymere heeft Verhuurder diezelfde dag bericht dat zij naar aanleiding van de klacht een hoofdkraan van één van de appartementen heeft afgesloten en dat zij een leiding zal laten repareren.
2.7.
De heer [naam] , tussenpersoon van de verzekeraar van de VvE, heeft over deze lekkage op 29 mei 2018 per e-mail aan [eiser] laten weten dat in opdracht van de VvE een schade-expert het restaurant en een deel van de appartementen van Ymere heeft bezocht in april 2018. [naam] geeft in zijn e-mail aan dat de lekkage in maart 2018 is veroorzaakt door een gesprongen leiding bij een stopkraan, omdat een oud-huurder van Ymere de verwarming had uitgeschakeld en er sprake was van lichte vorst. De conclusie van [naam] is dat de VvE niet verantwoordelijk is voor dat gebrek.
2.8.
Op 9 mei 2018 ontstond de derde lekkage. Ymere heeft hierop het bedrijf S.O.S. Snelservice B.V. (hierna: SOS) ingeschakeld om te zoeken naar de oorzaak van de lekkage. Op 15 mei 2018 heeft SOS gemeld dat de lekkage in het restaurant is veroorzaakt door drie gaten in de luifel van het complex. Ook heeft SOS geconstateerd dat de radiatorkraan in het appartement van Ymere lekt.
2.9.
Op 12 en 13 december 2018 waren er weer lekkages in het restaurant (de vierde en vijfde lekkage). Deze zijn ontstaan door een gebrekkige doucheput in de badkamer van een appartement van Ymere. Ymere heeft als tijdelijke oplossing een nooddouche in dat appartement geplaatst en daarna de badkamer daarvan laten renoveren.
2.10.
Op 19 juli 2020 was de zesde lekkage. [eiser] was inmiddels verzekerd voor waterschade. De verzekeraar - heeft de schade van [eiser] vastgesteld op € 5.950,00 exclusief btw en dit bedrag uitgekeerd aan [eiser] . In het expertiserapport van schade expert EMN van 17 juni 2021 staat vermeld dat na onderzoek is gebleken dat de oorzaak van de lekkage een gescheurde afvoer van het toilet in een appartement boven het restaurant is.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat, dat Ymere wordt veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding aan [eiser] van primair € 59.293,20, subsidiair € 32.650,50, vermeerderd met rente en proceskosten. Daarnaast vordert [eiser] dat de rechtbank bepaalt dat het vonnis ook moet worden uitgevoerd als hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad).
3.2.
Volgens [eiser] kan Ymere aansprakelijk worden gehouden voor de lekkages, omdat deze zijn veroorzaakt door een gebrekkige doucheput in een appartement van Ymere en gebrekkig leidingwerk. [1] Ook vindt [eiser] dat Ymere onrechtmatig tegenover hem heeft gehandeld, omdat Ymere niet adequaat heeft gereageerd op zijn meldingen bij iedere lekkage, waardoor zijn schade alsmaar groter is geworden. [2] [eiser] vindt dat Ymere daardoor zijn geleden schade moet vergoeden.
3.3.
Ymere voert verweer en vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen.
4.De beoordeling
Kern van de zaak
4.1.
Deze zaak gaat om de (hoofd)vraag of Ymere aansprakelijk is voor de schade die [eiser] stelt te hebben geleden als gevolg van lekkages in zijn restaurant. Om de vorderingen van [eiser] te kunnen toewijzen, moet de rechtbank vaststellen dat de lekkages (of een deel daarvan) zijn ontstaan door een oorzaak die Ymere kan worden toegerekend. Ymere is namelijk wel eigenaar van het appartement boven het restaurant, maar daarmee niet aansprakelijk voor zaken die onder de VvE vallen (zoals sommige leidingen) en ook niet voor eventuele fouten van personen die in het appartement van Ymere wonen of hebben gewoond. Daarnaast moet, als Ymere wel aansprakelijk is, worden vastgesteld dat die lekkages (of een deel daarvan) schade hebben toegebracht aan [eiser] en hoe hoog die schade dan is. De rechtbank zal ieder van de lekkages zoveel mogelijk apart beoordelen.
4.2.
De rechtbank zal ook beoordelen of Ymere onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiser] , aangezien [eiser] stelt dat hij (meer) schade heeft geleden omdat Ymere niet adequaat op zijn klachten heeft gereageerd.
Aansprakelijkheid eerste lekkage (9 januari 2018)? Nee.
4.3.
[eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat of waarom de eerste lekkage kan worden toegerekend aan Ymere. [eiser] stelt in feite dat de lekkage moet zijn ontstaan in een appartement van Ymere, omdat de appartementen van Ymere boven het restaurant zijn gelegen en de lekkage afkomstig was uit het plafond van het restaurant. Dat de lekkage van boven kwam is onvoldoende om de oorzaak van de lekkage te kunnen vaststellen. De plek waar het water zichtbaar wordt op het plafond geeft niet altijd duidelijkheid over de bron van de lekkage. Dat latere lekkages zijn ontstaan door een gebrekkige doucheput van Ymere (zie onder 2.9), maakt nog niet dat de eerste lekkage óók daardoor is ontstaan. Een andere oorzaak, waarvoor een andere partij dan Ymere aansprakelijk is, is niet uitgesloten. Doordat de oorzaak onbekend is, kan niet worden vastgesteld dat Ymere aansprakelijk is voor de eerste lekkage.
4.4.
Verder blijkt nergens uit dat [eiser] deze lekkage heeft gemeld bij Ymere. Dat Ymere niet adequaat zou hebben gereageerd op een klacht van [eiser] die hieruit voortkwam en Ymere dáárdoor onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [eiser] , is dan ook niet aan de orde.
Aansprakelijkheid tweede lekkage (20 maart 2018)? Nee.
4.5.
[eiser] heeft onvoldoende gesteld om te kunnen vaststellen dat de oorzaak van de tweede lekkage kan worden toegerekend aan Ymere. Ymere heeft met de e-mail van 29 mei 2018 van [naam] (zie onder 2.7) voldoende betwist dat deze lekkage is ontstaan door een gebrekkige doucheput in een appartement van Ymere. Uit die e-mail volgt dat (namens de VvE) is vastgesteld dat de lekkage is ontstaan door een gesprongen leiding, omdat een oud-huurder van Ymere de verwarming had uitgedraaid. Ymere heeft voldoende betwist dat dit een omstandigheid is waarvoor zij verantwoordelijk is, en daardoor voldoende betwist dat zij aansprakelijk is voor de schade die daardoor is ontstaan.
4.6.
Ook kan niet worden vastgesteld dat Ymere nalatig heeft gehandeld nadat [eiser] melding had gemaakt van deze lekkage. Uit het dossier blijkt dat [eiser] op de dag van de lekkage een klacht heeft ingediend bij Verhuurder, die op haar beurt de klacht heeft doorgeleid naar de VvE. Die klacht heeft Ymere de volgende dag bereikt, waarna Ymere diezelfde ochtend nog vervolgstappen heeft ondernomen en dit ook aan Verhuurder heeft laten weten (zie onder 2.6).
Aansprakelijkheid derde lekkage (8 mei 2018)? Nee.
4.7.
Voor de derde lekkage heeft [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen vaststellen dat de oorzaak ervan kan worden toegerekend aan Ymere (zie ook rechtsoverweging 4.3). Ymere heeft met de bevindingen van SOS (zie onder 2.8) voldoende betwist dat deze lekkage is ontstaan door een gebrekkige doucheput in een appartement van Ymere. SOS heeft geconcludeerd dat de oorzaak komt door gaten in de luifel. Ymere heeft voldoende betwist dat dit een omstandigheid is waarvoor zij verantwoordelijk is. Ymere hoeft dus niet op te draaien voor eventuele schade als gevolg van deze lekkage.
4.8.
Uit het dossier blijkt dat SOS is ingeschakeld door Ymere, om de eventuele oorzaak van de lekkage te kunnen achterhalen. Daardoor kan niet worden vastgesteld dat Ymere nalatig heeft gehandeld tegenover [eiser] nadat zij op de hoogte was geraakt van de lekkage.
Aansprakelijkheid vierde en vijfde lekkage (12 en 13 december 2018)? Ja.
4.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat de vierde en vijfde lekkages zijn ontstaan door een defect in een doucheputje in de badkamer van een appartement van Ymere. Ymere is dan ook aansprakelijk voor de schade die [eiser] als gevolg van die twee lekkages heeft geleden.
Aansprakelijkheid zesde lekkage (19 juli 2020)? Ja.
4.10.
[eiser] stelt dat deze lekkage is ontstaan doordat het doucheputje in het appartement van Ymere nog steeds of weer gebrekkig zou zijn. [eiser] denkt dit, omdat de lekkage weer op dezelfde plek zichtbaar was in het restaurant. Ymere betwist dit. Volgens Ymere ging het om een verstopt toilet en dit is direct verholpen.
4.11.
De rechtbank gaat er op basis van het expertiserapport van EMN van uit dat de lekkage is veroorzaakt door een gescheurde afvoer van het toilet in het appartement van Ymere (zie onder 2.10). Dit is een omstandigheid waarvoor Ymere aansprakelijk kan worden gehouden.
Schadevergoeding? Ja: € 4.200,00.
4.12.
[eiser] stelt dat hij schade heeft geleden als gevolg van de zes lekkages, maar hij heeft niet onderbouwd welke schade is voortgekomen uit welke lekkage. Dat is wel nodig, omdat niet is vastgesteld dat Ymere aansprakelijk is voor al die lekkages.
4.13.
Uit het dossier volgt dat [eiser] heeft gecorrespondeerd met de verzekeraar van Ymere, die [eiser] op 19 september 2019 een aanbod heeft gedaan van een schadevergoeding van € 4.200,00 exclusief btw. De verzekeraar begroot dit bedrag op basis van de kosten voor herstel van schilderwerk en het isoleren van vochtplekken en de restwaarde van beschadigde airco units en audio speakers. Dit aanbod zag op de lekkages van december 2018. De rechtbank zal voor het begroten van de schade van de lekkages van december 2018 daarom aansluiten bij die schadebegroting. Dat betekent dat Ymere een schadevergoeding van
€ 4.200,00 exclusief btw moet betalen aan [eiser] .
€ 4.200,00 exclusief btw moet betalen aan [eiser] .
4.14.
Voor de zesde lekkage van 19 juli 2020 heeft [eiser] een schadebedrag vergoed gekregen van zijn verzekeraar. [eiser] kan daardoor niet ook nog dezelfde schade vorderen van Ymere. Dat [eiser] niet alle schade als gevolg van deze lekkage uitgekeerd heeft gekregen blijkt nergens uit. De stelling van [eiser] dat hij was onderverzekerd, vindt geen steun in het bericht van zijn verzekeraar, waarin de verzekeraar meldt dat [eiser] zijn schade vergoed krijgt. Op zitting heeft de echtgenote van [eiser] verklaard dat de verzekeraar niet alle schade heeft uitgekeerd, omdat de verzekeraar niet kon vaststellen welke schade is ontstaan bij welke lekkage. Datzelfde geldt voor de rechtbank. Omdat uit het dossier niet is gebleken dat de verzekeraar van [eiser] hem minder schade heeft uitgekeerd dan waarop hij recht heeft gehad als gevolg van de zesde lekkage, gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser] de daardoor ontstane schade wél volledig vergoed heeft gekregen. Voor deze lekkage zal geen schadevergoeding worden toegewezen.
Conclusie: vordering deels toegewezen
4.15.
Ymere is aansprakelijk voor een deel van de lekkages die in het restaurant zijn ontstaan. Ymere moet daardoor een bedrag van € 4.200,00 aan schadevergoeding betalen aan [eiser] .
4.16.
De daarover gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding zal als niet bestreden worden toegewezen.
(Proces)kosten
4.17.
Omdat partijen allebei gedeeltelijk in het (on)gelijk zijn gesteld, worden de proceskosten tussen hen gecompenseerd. Dat betekent dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt Ymere tot betaling aan [eiser] van € 4.200,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 16 juni 2022 tot de dag van volledige betaling,
5.2.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.3.
compenseert de proceskosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. R. Hafith, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 februari 2023.