Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9955278 CV EXPL 22-8366
vonnis van: 10 oktober 2023
vonnis van de kantonrechter
i n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Amvest RCF Custodian B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: Amvest
gemachtigde: eerst mr. E.L.B. Hundscheidt, thans mr. M. van Schie
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde
nader te noemen: [gedaagde]
eerst procederend in persoon, thans mr. Z. Kock als gemachtigde
VERDERE VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 25 april 2023 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis hebben partijen een akte genomen. Amvest heeft haar eis in haar akte gewijzigd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Beoordeling
In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de in de huurovereenkomsten van de door [gedaagde] gehuurde woning en parkeerplaats opgenomen huurprijswijzigingsbedingen en het beding uit hoofde waarvan incassokosten in rekening kunnen worden gebracht voorshands als vermoedelijk oneerlijk aangemerkt. Partijen zijn vervolgens in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Ook zijn partijen verzocht de kantonrechter te informeren over de vraag of er kinderen in de gehuurde woning wonen, dit met het oog op artikel 3 IVRK Pro.
[gedaagde] heeft bij akte te kennen gegeven het eens te zijn met het voorshands uitgesproken oordeel van de kantonrechter over de oneerlijkheid van de hiervoor bedoelde bedingen. In het kader van artikel 3 IVRK Pro heeft [gedaagde] aangevoerd dat zij een dochter heeft, die bij ontbinding en ontruiming dakloos zal worden. [gedaagde] heeft tot slot aangevoerd diverse betalingen te hebben verricht die in mindering moeten worden gebracht op de huurachterstand. Doordat zij in loondienst is gaan werken naast haar werk als ZZP’er, is zij in staat om de maandelijkse huur te blijven voldoen en de achterstand in te lossen.
Amvest voert in haar akte aan, kort gezegd, dat de bedingen over huurprijsverhoging kernbedingen zijn en daarom niet voor ambtshalve toetsing op oneerlijkheid in aanmerking komen. Subsidiair voert Amvest aan dat het Europese Hof van Justitie huurprijsverhoging op basis van een CPI-prijsindex niet oneerlijk vindt. De regels voortvloeiend uit het RWE- en Invitel-arrest zijn vanwege de bijzondere aard van huurovereenkomsten, die tot uiting komt in huur(prijs)bescherming, niet van toepassing op huurprijswijzigingsbedingen. Voor geliberaliseerde huurwoningen als de onderhavige geldt bovendien grotendeels contractsvrijheid en voor parkeerplaatsen, een ruimte in de zin van artikel 7:230a BW, geldt volledige contractsvrijheid. Het regelen hiervan is aan de markt overgelaten, dus de huurverhogingsbedingen kunnen niet oneerlijk zijn. Voor zover dit niet geldt, voert Amvest aan dat de huurprijswijzigingsbedingen voldoende duidelijk en helder zijn. Ze zijn niet onbegrijpelijk geformuleerd. Dat een percentage bovenop de CPI-index wordt bedongen is niet ongebruikelijk. Feitelijk wordt daar bijna nooit gebruik van gemaakt. De bedingen zijn in ieder geval niet oneerlijk. Als de bedingen toch als oneerlijk worden gekwalificeerd, dan blijft de aanvangshuur gelden tot in lengte der jaren. Dat is weliswaar afschrikwekkend, maar heeft draconische gevolgen en is daarmee niet doeltreffend en niet evenredig. Het levert Amvest zelfs apert onrecht op. Toepassing van de Europese regels van o.a. het Dexia-arrest is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Gelet op de uiterst nadelige gevolgen moeten de bedingen in stand blijven, althans verzoekt Amvest de kantonrechter op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro met terugwerkende kracht de bedingen zodanig te wijzigen dat deze niet meer oneerlijk zijn.
Het kostenbeding van artikel 25.2. van de algemene bepalingen is niet oneerlijk, omdat het tweezijdig is opgesteld waardoor het evenwicht niet (aanzienlijk) is verstoord.
Het kostenbeding van artikel 25.2. van de algemene bepalingen is niet oneerlijk, omdat het tweezijdig is opgesteld waardoor het evenwicht niet (aanzienlijk) is verstoord.
Amvest heeft in de akte ook haar eis gewijzigd. Per 18 juli 2023 bestaat er volgens haar een huurachterstand van € 8.996,44 exclusief rente en incassokosten.
In het kader van artikel 3 IVRK Pro voert Amvest aan dat er geen aanwijzingen zijn dat eventuele kinderen van [gedaagde] bij ontbinding in een noodsituatie zullen komen te verkeren. Het ligt op de weg van [gedaagde] om hiervoor de nodige voorzieningen te treffen. Artikel 3 IVRK Pro staat dan ook niet aan ontbinding en ontruiming in de weg.
Hetgeen Amvest in haar akte heeft aangevoerd geeft geen aanleiding om van het voorshands in het tussenvonnis uitgesproken oordeel over de oneerlijkheid van de daarin geciteerde bedingen af te wijken. De kantonrechter zal hierna op enkele door Amvest aangevoerde punten nader ingaan. Voor het overige wordt verwezen naar de motivering in het kader van het vermoeden van oneerlijkheid van de bedingen als weergegeven in overwegingen 10 t/m 12 van het tussenvonnis van 25 april 2023.
Kernbedingen
7. Amvest voert aan dat de huurprijswijzigingsbedingen kernbedingen zijn. Hierin wordt zij niet gevolgd. Huurprijswijziging betreft niet de kern van de prestatie van de huurder (te weten betaling van de huur), maar de wijziging (de verhoging) daarvan. Bovendien, zoals in overweging 8 van het tussenvonnis al is overwogen, kenmerken de betreffende bedingen zich als bedingen die zijn opgesteld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt, terwijl gesteld noch gebleken is dat hierover is onderhandeld. Dat dit anders is, heeft Amvest in haar akte niet gesteld. Overigens heeft te gelden dat zelfs als het kernbedingen zouden zijn, de bedingen niet transparant zijn, omdat de consument de ontwikkeling van de huurprijs en daarmee de economische gevolgen van het beding niet op basis van duidelijke en begrijpelijke criteria kan inschatten (zie ook overweging 10 van het tussenvonnis). Dat heeft tot gevolg dat de uitzondering voor kernbedingen (artikel 4 lid 2 van Pro Richtlijn 93/13/EG (hierna: de richtlijn oneerlijke bedingen)) hier niet opgaat en de bedingen zich, ook al zouden het kernbedingen zijn, lenen voor toetsing op oneerlijkheid.
Verhoging conform CPI
8. Een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt is niet oneerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Van een van die situaties is hier geen sprake. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de jaarlijkse inflatiecorrectie namelijk ook mogelijk om daar bovenop nog een extra percentage (maximaal 3% in het geval van de woning en maximaal 5% in het geval van de parkeerplaats) verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. [gedaagde] beschikte immers voor of bij de contractsluiting niet over alle gegevens die noodzakelijk zijn om tot een geïnformeerde beslissing te komen over de wenselijkheid van het sluiten van de overeenkomst. Overigens voldoet het beding ook niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met een extra percentage boven de inflatiecorrectie, waardoor [gedaagde] op dit punt aan de willekeur van Amvest is overgeleverd. Dat Amvest de verhoging feitelijk vrijwel nooit in rekening brengt, maakt het beding niet eerlijk. De toepassing of uitvoering van bedingen is namelijk niet relevant bij de toets op oneerlijkheid, die dient plaats te vinden op het moment van sluiting van de overeenkomst.
RWE- en Invitel arrest
9. Amvest betoogt dat de regels voortvloeiend uit het RWE-arrest en het Invitel-arrest niet van toepassing zijn op huurovereenkomsten, vanwege de bijzondere aard van huur. Ook hierin wordt Amvest niet gevolgd. Weliswaar is de aard van de overeenkomst bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van bedingen een relevante omstandigheid die meeweegt (zie overweging 3 van het tussenvonnis), maar dat betekent niet dat hieraan doorslaggevende betekenis moet worden toegekend en evenmin dat de in het RWE- en Invitelarrest gegeven uitleg in het kader van prijswijzigingsbedingen niet zouden gelden voor huur. Integendeel, het zou eerder in de rede liggen om de regels voortvloeiend uit genoemde arresten wél van toepassing te laten zijn bij huur, nu een woning behoort tot de eerste levensbehoeften en overstappen naar een andere huurwoning door de woningcrisis in veruit de meeste gevallen voor huurders geen reële mogelijkheid is. Dat huur niet is uitgezonderd van de regels voortvloeiend uit het RWE- en Invitelarrest volgt ook uit meerdere rechtswetenschappelijke artikelen [1] , waarbij expliciet wordt ingegaan op de toepassing en gevolgen van deze regels in huurrechtelijke situaties, waaronder de situatie zoals in deze procedure aan de orde.
Contractsvrijheid geliberaliseerde huur
10. Ambtshalve toetsing van bedingen op oneerlijkheid dient te geschieden bij alle overeenkomsten gesloten tussen een handelaar en een consument. Niet van belang is daarom het door Amvest gemaakte onderscheid tussen geliberaliseerde huur, sociale huur en/of huur van een parkeerplaats.
Verstrekkende gevolgen van vernietiging en beroep op artikel 6:230 lid 2 BW Pro
11. De kantonrechter is zich ervan bewust dat de gevolgen van vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding verstrekkend en voor veel verhuurders uiterst nadelig zijn. Desalniettemin ziet de kantonrechter, gelet op de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie, geen ruimte voor een andersluidende uitkomst. Het beroep van Amvest op artikel 6:230 lid 2 BW Pro kan evenmin leiden tot een andere uitkomst. Concreet houdt dit verzoek namelijk opheffing van het nadeel in, zodanig dat met terugwerkende kracht het oneerlijke gedeelte van het beding wordt weggenomen, waardoor het beding het evenwicht tussen partijen niet langer aanzienlijk verstoort. Dat zou echter betekenen dat de consument toch (gedeeltelijk) zou worden gebonden aan het oneerlijke huurprijswijzigingsbeding, terwijl het Europese Hof van Justitie al herhaaldelijk heeft beslist dat gedeeltelijke vernietiging of herziening van een oneerlijk beding – wat toewijzing van het verzoek op grond van artikel 6:230 lid 2 BW Pro tot gevolg zal hebben – niet is toegestaan. De enige uitzondering hierop is de situatie dat de overeenkomst zonder het beding niet zou kunnen voortbestaan, maar die situatie is niet aan de orde.
Tweezijdig opgesteld kostenbeding
12. Hoewel Amvest terecht stelt dat het kostenbeding tweezijdig is opgesteld, betekent dat niet dat het beding niet als vermoedelijk oneerlijk is te kwalificeren, omdat ondanks die tweezijdige opstelling nog steeds aanzienlijk meer kosten bij de consument in rekening kunnen worden gebracht dan op grond van de wettelijke regeling mogelijk is. Dat [gedaagde] op grond van het beding ook kosten bij Amvest in rekening kan brengen, doet daar onvoldoende aan af. In dit verband wordt verwezen naar overweging 12 van het tussenvonnis.
12. Nu de bedingen oneerlijk zijn en de huurovereenkomsten zonder de bedingen kunnen voortbestaan, worden de bedingen ambtshalve vernietigd. Amvest kan zich dus niet op de bedingen beroepen en evenmin aanspraak maken op aanvullend recht dat zonder de bedingen van toepassing zou zijn. Dat betekent dat voor de vraag of sprake is van een huurachterstand en zo ja, wat de hoogte daarvan is, moet worden uitgegaan van de oorspronkelijke huurprijzen – zonder servicekosten – berekend vanaf het moment waarop de huurovereenkomsten zijn gesloten. De buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
12. In de huurovereenkomst van de woning staat dat de huur € 1.340,00 per maand bedraagt en in de huurovereenkomst van de parkeerplaats staat dat de huur € 100,00 per maand bedraagt. Deze huurprijzen blijven gelden en dienen tot uitgangspunt voor de berekening van een (eventuele) huurachterstand. Nu Amvest met haar gewijzigde eis geen rekening heeft gehouden met de gevolgen van de als oneerlijk gekwalificeerde huurprijswijzigingsbedingen, terwijl [gedaagde] in haar laatste akte aanvoert diverse betalingen te hebben verricht maar hiervan geen onderbouwing heeft gegeven, kan op dit moment niet worden vastgesteld welk bedrag [gedaagde] in totaal aan Amvest is verschuldigd en welke bedragen zij (teveel) heeft betaald ten aanzien van zowel de woning als de parkeerplaats.
12. Amvest wordt daarom opgedragen uitsluitend een akte te nemen over de hoogte van de vordering met inachtneming van het voorgaande, (het totaal van) de betalingen die zij tot op heden heeft ontvangen van [gedaagde] , gespecificeerd en gesplitst voor zowel de woning als de parkeerplaats. [gedaagde] wordt daarna in de gelegenheid gesteld op de akte te reageren. Indien Amvest de gevraagde informatie niet bij akte verstrekt, kan de hoogte van de (eventuele) betalingsverplichting van [gedaagde] niet worden vastgesteld. Dat zal leiden tot integrale afwijzing van de vordering.
12. De zaak wordt verwezen naar de rol over vier weken.
12. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rol van
dinsdag 7 november 2023 te 10.00 uurvoor het nemen van een akte door Amvest over wat is bepaald in overweging 15,
dinsdag 7 november 2023 te 10.00 uurvoor het nemen van een akte door Amvest over wat is bepaald in overweging 15,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Bilderbeek, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2023 in aanwezigheid van mr. S. Homringhausen, griffier.