Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
Vonnis van 15 maart 2023
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: C/13/717798 / HA ZA 22-410 van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. J.A. Vermeulen te ARNHEM,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE PALTZ B.V.,
gevestigd te Soest,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. R.A. van Rooijen te AMSTERDAM,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer C/13/717799 / HA ZA 22-411 van
de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiseres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. J.A. Vermeulen te ARNHEM,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. R.A. van Rooijen te AMSTERDAM.
Partijen zullen hierna de VvE, De Paltz en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure in de zaak van de VvE tegen De Paltz
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 mei 2022, met producties,
- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het tussenvonnis van 28 september 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 december 2022 met de daarin genoemde processtukken.
1.2.
Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen overeenstemming bereikt over de procedure in reconventie (de tegenvordering). Om die reden heeft De Paltz de reconventionele vordering ingetrokken. Die vordering wordt in dit vonnis dus niet meer beoordeeld.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De procedure in de zaak van de VvE tegen [gedaagde]
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 mei 2022, met producties,
- de conclusie van antwoord houdende de incidentele vordering tot voeging, met producties,
- het vonnis in incident van 31 augustus 2022, waarbij is geoordeeld dat de hoofdzaak wordt gevoegd met de zaak van de VvE tegen De Paltz,
- het tussenvonnis van 28 september 2022, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 december 2022 met de daarin genoemde processtukken.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
De Paltz is eigenaar van een appartementsrecht gelegen aan de [adres] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de derde verdieping van een appartementengebouw, kadastraal bekend gemeente Amsterdam sectie [sectie + nummer 1] (de woning). Tevens is De Paltz eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een berging op de zolderverdieping van het gebouw, kadastraal bekend gemeente Amsterdam sectie [sectie + nummer 2] (de berging). De Paltz verhuurt de woning en de berging aan [gedaagde] , zoon van de (enig) bestuurder van De Paltz, de heer [naam] .
3.2.
De appartementsrechten zijn ontstaan na splitsing van het appartementengebouw in 237 appartementsrechten. Daarbij is ook de VvE opgericht. In de splitsingsakte van 13 december 2004 is bepaald dat de bepalingen van het Modelreglement 1992 als reglement zullen gelden, met dien verstande dat in de splitsingsakte een aantal wijzigingen en aanvullingen op het Modelreglement zijn opgenomen. Met inachtneming van die aanvullingen en wijzigingen bevat het reglement (splitsingsreglement) voor zover relevant de volgende bepalingen:
Artikel 17
(…)
4.
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken
overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
De bestemming van de privégedeelten is voor
- de appartementsrechten met de indexnummers 1 tot en met 19 en 22 tot en met 119: woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker; handel nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend.
- de appartementsrechten met de indexnummers 20 en 21: winkel- casu quo bedrijfsruimte;
- de appartementsrechten met de indexnummers 120 tot en met 237: berging.
Voor alle privégedeelten geldt:
Het is niet toegestaan in de appartementen een beroep, handel, nering of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, waaronder eveneens zal worden verstaan het gelegenheid geven tot het beroepsmatig uitoefenen of doen uitoefenen van het gokspel of erotiek. Bij gebruik dienen de erfpachtbepalingen in acht te worden genomen.
(…)
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek van toepassing.
(…)
Artikel 24
1.
Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijk zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement (…), zal naleven.
Een eigenaar kan zijn privé gedeelte met inbegrip van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijk zaken en rechten aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorgdraagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een in tweevoud opgemaakte en gedagtekende verklaring dat hij de bepalingen van het reglement (…), zal naleven.
(..)
(…)
5. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien. (..)
(…)
Artikel 29
1.
Bij overtreding of niet-nakoming van één der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
Bij overtreding of niet-nakoming van één der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
2.
Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van eenhonderd twintig euro (€ 120,00) voor elke dag dat de overtreding of niet nakoming voortduurt nadat de periode als vermeld in dit lid 2 is verlopen. De vergadering kan echter conform het bepaalde in dit lid 2 de hoogte van de boete zo nodig nader bepalen.
Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van eenhonderd twintig euro (€ 120,00) voor elke dag dat de overtreding of niet nakoming voortduurt nadat de periode als vermeld in dit lid 2 is verlopen. De vergadering kan echter conform het bepaalde in dit lid 2 de hoogte van de boete zo nodig nader bepalen.
(…)
3.3.
[gedaagde] heeft een gebruikersverklaring van De Paltz ondertekend. Deze luidt, voor zover van belang:
1)
Hij/zij kennis heeft genomen van het splitsingsreglement van de Vereniging van Eigenaars van het [eiseres] (hierna de VvE);
Hij/zij kennis heeft genomen van het splitsingsreglement van de Vereniging van Eigenaars van het [eiseres] (hierna de VvE);
2)
Hij/zij dit splitsingsreglement alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven;
Hij/zij dit splitsingsreglement alsmede eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 lid 1 Burgerlijk Wetboek, voor zover die op een gebruiker betrekking hebben, zal naleven;
3)
Deze verklaring eveneens betrekking heeft op besluiten en bepalingen die eerst na deze verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld door de Algemene Leden Vergadering van de VvE, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid;
Deze verklaring eveneens betrekking heeft op besluiten en bepalingen die eerst na deze verklaring worden genomen respectievelijk vastgesteld door de Algemene Leden Vergadering van de VvE, tenzij een beroep op die besluiten en bepalingen jegens de gebruiker in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid;
4)
Hij het van de eigenaar verworven gebruiksrecht deels en tijdelijk mag overdragen aan derden al dan niet tegen een vergoeding daarvoor (onderverhuren).
Hij het van de eigenaar verworven gebruiksrecht deels en tijdelijk mag overdragen aan derden al dan niet tegen een vergoeding daarvoor (onderverhuren).
De gebruikersverklaring wijkt af van de gebruikersverklaring die de VvE gewoonlijk hanteert. In het bijzonder ontbreekt de vierde bepaling als hiervoor vermeld daarin.
3.4.
[gedaagde] geeft één van de slaapkamers (de logeerkamer) sinds medio 2017 af en toe – volgens [gedaagde] 12 keer in de periode 15 mei 2020 tot en met 1 januari 2022 – voor de duur van gemiddeld twee tot vier dagen aan derden in gebruik.
3.5.
De gemeente Amsterdam heeft De Paltz een vergunning verleend voor een Bed & Breakfast op het adres van de woning per 1 juli 2020, geldig tot 1 juli 2028. In het besluit staat onder meer:
“Is er sprake van een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Dan moet u zelf toestemming van de VvE regelen.”
3.6.
Op 27 juli 2020 heeft de VvE per aangetekende brief De Paltz gewaarschuwd dat het voor korte tijd tegen betaling aan derden in gebruik geven van (een deel van) het appartementsrecht in strijd is met de bestemming woning, dat kortdurende verhuur dus niet is toegestaan, dat geen toestemming is verleend voor afwijkend gebruik, dat het gebruik als Bed & Breakfast gestaakt moet worden en dat daarvoor ook niet meer mag worden geadverteerd en dat bij gebreke daarvan een boete wordt opgelegd van € 120,00 per dag dat de overtreding voortduurt.
3.7.
Op 22 oktober 2020 heeft de raadsvrouw van de VvE [gedaagde] per brief gesommeerd om de verhuur van (een deel van) het door hem gehuurde appartement per direct te staken en gestaakt te houden.
3.8.
Op 10 februari 2022 heeft de raadsman van de VvE een brief gestuurd dat De Paltz in rechte zal worden betrokken, omdat gebleken is dat (opnieuw) via www.airbnb.com wordt verhuurd.
3.9.
Op een screenshot van www.airbnb.com van 16 maart 2022 is te zien dat wordt geadverteerd voor een ‘Privékamer in bed & breakfast aangeboden door [gedaagde] ’. Er zijn recensies van gasten gedateerd op onder meer december 2021 (1x) en november 2021 (3x), maart 2020 (1x).
4.Het geschil
in de zaak van de VvE tegen De Paltz
De vorderingen van de VvE
4.1.
De VvE vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat het voor korte duur tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) de woning in strijd is met de bestemming woning zoals opgenomen in de akte van splitsing;
II. voor recht te verklaren dat het voor korte duur tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) de berging in strijd is met de bestemming berging zoals opgenomen in de akte van splitsing;
III. voor recht te verklaren dat het gebruik van (een deel van) de woning en de berging als Bed & Breakfast, althans korte verhuur via de website van Airbnb en soortgelijke websites, in strijd is met de bestemming zoals opgenomen in de akte van splitsing;
IV. voor recht te verklaren dat De Paltz met het voor korte tijd tegen betaling in gebruik (laten) geven van (een deel van) de door haar verhuurde woning en/of berging als Bed & Breakfast, dan wel via de website van Airbnb en soortgelijke websites, in strijd handelt met de akte van splitsing en De Paltz te veroordelen dit gebruik te (laten) beëdigen en beëindigd te houden;
V. De Paltz te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag dat de woning en/of de berging voor korte duur tegen betaling in gebruik wordt gegeven met een maximum van € 50.000,00;
VI. De Paltz te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag dat de woning en/of de berging te huur wordt aangeboden via www.airbnb.com en alle vergelijkbare websites met een maximum van € 50.000,00;
VII. voor recht te verklaren dat het De Paltz niet is toegestaan een dakraam en een lichtkoepel te realiseren ter plaatse van de berging en het De Paltz niet is toegestaan een interne trap tussen de privégedeelten van de woning en de berging te plaatsen;
VIII. De Paltz te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag dat De Paltz de wijzigingen (aanbrengen dakraam en lichtkoepel op vierde verdieping en een interne trap tussen de privégedeelten van de woning en de berging) doorvoert, zonder dat een overeenkomst met de VvE is gesloten, met een maximum van € 100.000,00;
IX. voor recht te verklaren dat het gebruik van de berging als zijnde woning in strijd is met de bestemming berging zoals opgenomen in de akte van splitsing;
X. De Paltz te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag dat De Paltz de berging als woning gebruikt, dan wel laat gebruiken zonder dat een overeenkomst met de VvE is gesloten, met een maximum van € 50.000,00;
XI. De Paltz te veroordelen in de proceskosten met de wettelijke rente daarover.
4.2.
De VvE legt aan haar vorderingen – samengevat – het volgende ten grondslag.
Ten eerste wordt de woning van De Paltz, of een deel daarvan, kortdurend aan derden in gebruik gegeven. Het voor korte tijd verhuren van (een deel van) de woning aan derden moet worden aangemerkt als bedrijfsmatige exploitatie in strijd met de bestemming woning. De Paltz handelt in strijd met artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement en dat is onrechtmatig. De Paltz dient ervoor zorg te dragen dat de woning en de berging conform bestemming worden gebruikt en dus geen strijdigheid ontstaat met artikel 17 lid 4. Op grond van artikel 24 lid 5 splitsingsreglement is De Paltz aansprakelijk voor gedragingen van zijn huurder [gedaagde] , maar De Paltz laat na de nodige actie te ondernemen om het gebruik in strijd met de bestemming te laten eindigen. Integendeel, De Paltz staat dit gebruik expliciet toe. De VvE heeft belang om deze overtreding te beëindigen en beëindigd te houden. De VvE ondervindt last van het gebruik van het appartement van De Paltz door derden. De VvE heeft geen toezicht meer op de mensen die zich in het appartementencomplex bevinden. Daarnaast is handhaving van de regels onmogelijk, omdat de huurders maar kort verblijven. Het gebruik door veel verschillende derden leidt tot een onveilig gevoel alsmede tot (geluids)overlast van derden die een weekend in Amsterdam komen feestvieren. De VvE heeft om deze redenen belang bij de vorderingen I tot en met VI.
4.3.
Ten tweede wil De Paltz een dakraam en een lichtkoepel maken in de berging op de vierde verdieping en een interne trap tussen de derde en de vierde verdieping. De VvE heeft toestemming verleend voor het plaatsen van een dakraam, een lichtkoepel en het realiseren van een interne trap, maar wel onder de voorwaarden zoals die zouden worden vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Ten tijde van het opstellen van de dagvaarding was er nog geen vaststellingsovereenkomst. Op de zitting hebben partijen over dit onderwerp alsnog een vaststellingsovereenkomst gesloten.
4.4.
De Paltz is voornemens de berging als woning in gebruik te nemen. Dit mag niet zolang de berging nog niet de bestemming woning heeft. Daartoe moet eerst de splitsingsakte worden gewijzigd. Een wijzigingsbesluit is nog niet genomen. Daarom bestaat er belang bij de vorderingen VIII en IX.
4.5.
De Paltz voert verweer. Voor de vraag of er sprake is van handelen in strijd met de bestemming, zijn de omstandigheden van het geval doorslaggevend. De ingebruikneming van de logeerkamer als Bed & Breakfast heeft een incidenteel karakter (twaalf maal in de periode 15 mei 2020 tot en met 1 januari 2022 voor gemiddeld twee tot vier nachten) en is mede daarom niet in strijd met de bestemming wonen uit de splitsingsakte en het daarbij behorende reglement. Dit is geen bedrijfsmatige exploitatie. Dat hiermee niet wordt gehandeld in strijd met de bestemming wordt verder bevestigd door het feit dat het niet verboden is om logees te ontvangen. Verder heeft de gemeente Amsterdam een vergunning verleend voor het voeren van een Bed & Breakfast. Ook van overlast is geen sprake en de enkele ‘mogelijkheid’ daarvan kan een verbod op het gebruik van het appartement niet rechtvaardigen. Verder volgt uit het handelsregister dat andere bewoners van het gebouw vanuit hun woningen zakelijke activiteiten verrichten. Als het gebruik van De Paltz c.q. [gedaagde] strijdig zou zijn met de splitsingsakte, dan zou dat ook zo zijn bij de andere appartementen. Verder wordt ook een verklaring voor recht gevraagd voor vormen van vakantieverhuur waarbij de gehele woning wordt verhuurd. Bij die vordering heeft de VvE geen voldoende reëel belang, omdat de woning nooit als geheel is verhuurd en [gedaagde] bij ingebruikgeving altijd zelf in het appartement is verbleven. De Paltz althans [gedaagde] is ook niet van plan het gehele appartement te gaan verhuren. Voor zover het gebruik toch zou afwijken van de bestemming, zal de VvE worden verzocht om toestemming daarvoor. Mocht de VvE die toestemming weigeren, dan zal een vervangende machtiging worden gevraagd aan de kantonrechter. Tot hierop is beslist, zal De Paltz het gebruik gestaakt houden.
4.6.
Voor wat betreft de overige vorderingen die zien op de verbouwing en het gebruik van de berging, geldt dat De Paltz de gemachtigde van de VvE heeft laten weten dat er niet zal worden verbouwd zonder voorafgaande ondertekening van een vaststellingsovereenkomst, en dat de zolder niet als woning zal worden gebruikt zonder dat daarvoor toestemming is verleend.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak van de VvE tegen [gedaagde]
4.8.
De VvE vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat het voor korte duur tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) de woning in strijd is met de bestemming woning zoals openomen in de akte van splitsing;
II. voor recht te verklaren dat [gedaagde] met het voor korte tijd tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) de door hem gehuurde woning in strijd handelt met de akte van splitsing en dit gebruik moet beëindigen en beëindigd moet houden;
III. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke dag dat de woning voor korte duur tegen betaling in gebruik wordt gegeven met een maximum van € 50.000,00;
IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, met de wettelijke rente daarover.
4.9.
De VvE legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] huurt de woning van De Paltz. Een deel van die woning wordt door [gedaagde] voor korte tijd tegen betaling in gebruik gegeven. Dit is in strijd met de in de splitsingsakte opgenomen bestemming woning. Op grond van artikel 5:120 lid 2 BW zijn de voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud ook van toepassing op degene die het gebruik verkrijgt, dus ook op [gedaagde] . Daarnaast is [gedaagde] op grond van de gebruikersverklaring gehouden aan alle bepalingen uit het splitsingsreglement die betrekking hebben op een gebruiker/huurder. [gedaagde] handelt in strijd met het splitsingsreglement en dat is onrechtmatig. De VvE dient erop toe te zien dat de regels uit het splitsingsreglement worden nagekomen door de eigenaars en gebruikers binnen de VvE. Daarnaast ondervindt de VvE overlast van het gebruik van het appartement door derden. De VvE heeft daarom belang bij haar vordering.
4.10.
[gedaagde] voert verweer op dezelfde gronden als De Paltz.
4.11.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in de zaak van de VvE tegen De Paltz en van de VvE tegen [gedaagde]
het kortdurend in gebruik geven van een deel van de woning aan derden tegen betaling
5.1.
Vast staat dat De Paltz de woning heeft verhuurd aan [gedaagde] en dat [gedaagde] de logeerkamer af en toe voor enkele dagen tegen betaling in gebruik geeft aan derden. De VvE heeft hiervoor geen toestemming gegeven. Kern van het geschil is of dit gebruik in strijd is met de bestemming zoals opgenomen in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement.
5.2.
Artikel 17 lid 4 bepaalt dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Voor de woning van De Paltz is die bestemming: ‘
woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker; handel nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend’.De vraag of het gebruik van de woning al dan niet in strijd is met de bestemming, hangt af van de vraag wat hier precies onder wordt verstaan. Dat is een uitlegvraag.
woning, bestemd om te worden gebruikt voor particulier woongebruik door de eigenaar/gebruiker; handel nering of bedrijf mag daarin niet worden uitgeoefend’.De vraag of het gebruik van de woning al dan niet in strijd is met de bestemming, hangt af van de vraag wat hier precies onder wordt verstaan. Dat is een uitlegvraag.
5.3.
Bij de uitleg van een bepaling van een in de splitsingsakte vastgesteld splitsingsreglement komt het volgens vaste jurisprudentie aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die de splitsingsakte en het daarin vastgestelde splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
5.4.
De rechtbank oordeelt dat artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement zo moet worden uitgelegd dat kortstondige verhuur dan wel ingebruikgeving tegen betaling van (een gedeelte van) de woning niet is toegestaan. Redengevend hiervoor is het volgende.
5.5.
De term ‘particulier woongebruik’ veronderstelt een duurzaam verblijf door de appartementseigenaar of de gebruiker. Wonen is iets anders dan het kortstondig in een woning verblijven zoals toeristen dat doen; die toeristen wonen elders. Ook de artikelen 24 en 29 van het splitsingsreglement veronderstellen een duurzaam verblijf. Het heeft immers slechts zin om een gebruiker een gebruikersverklaring te laten tekenen voor gebondenheid aan de regels van de VvE als bij overtreding ook kan worden opgetreden. Een toerist zal doorgaans echter korter aanwezig zijn dan de maand die hem op grond van artikel 29 lid 2 moet worden gegeven om zijn gedrag aan te passen.
5.6.
Bij het gebruik van de woning voor twee tot vier dagen zoals dat in de woning van De Paltz plaatsvindt, is geen sprake van een dergelijk duurzaam verblijf, zodat dit gebruik in strijd is met de bestemming van de woning. Dit wordt niet anders doordat [gedaagde] zelf tijdens die verhuur ook in de woning verblijft, zoals hij stelt. Dit maakt niet dat het gebruik toch als woongebruik kan worden gekwalificeerd. In de rechtspraak wordt geen onderscheid gemaakt tussen kortstondige verhuur waarbij de verhuurder niet aanwezig is en gebruik op basis van Bed & Breakfast waarbij dat wel het geval is. Een strijdig gebruik, ook al is dit beperkt tot een deel van de woning, is in het splitsingsreglement niet toegestaan.
5.7.
Om diezelfde reden is niet relevant of de toeristen wel of niet overlast veroorzaken. Het gaat erom of het gebruik als ‘particulier woongebruik’ is te kwalificeren. Ook als de woning niet zeer frequent als Bed & Breakfast wordt gebruikt zoals [gedaagde] heeft gesteld, doet dit niet af aan het feit dat het kortstondig gebruik niet als ‘woongebruik’ kan worden gekwalificeerd. De uitspraak van het hof Amsterdam van 25 september 2012 die De Paltz en [gedaagde] hebben aangehaald, is niet vergelijkbaar omdat het in die zaak ging om gebruik door familieleden en vrienden.
5.8.
De rechtbank merkt verder op dat beslissend is of het gebruik als ‘particulier woongebruik’ kan worden gekwalificeerd, en niet of het gebruik al dan niet als bedrijfsmatige exploitatie kan worden gekwalificeerd. Anders dan De Paltz en [gedaagde] ter zitting hebben aangevoerd, is daarom ook niet relevant of het gebruik als Bed & Breakfast al dan niet is te kwalificeren als ‘commerciële kortdurende verhuur’ zoals terug te vinden in de notulen van de VvE vergadering van 16 april 2018. Het is duidelijk dat de VvE geen toestemming heeft gegeven voor het gebruik als Bed & Breakfast. Door te spreken van ‘commercieel’ en ‘verhuur’ heeft de VvE in die vergadering kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat het niet langer is toegestaan om, in afwijking van de bestemming, (een deel van) een appartement voor korte duur in gebruik te geven tegen een vergoeding. Het feit dat in het splitsingsreglement geen verbod is opgenomen voor het ontvangen van logees doet niet af aan de bestemming ‘particulier woongebruik’ en maakt niet dat het reglement
a contrariozo moet worden uitgelegd dat het gebruik als Bed & Breakfast toch zou zijn toegestaan.
a contrariozo moet worden uitgelegd dat het gebruik als Bed & Breakfast toch zou zijn toegestaan.
5.9.
De omstandigheid dat de gemeente Amsterdam een vergunning heeft verleend voor de exploitatie van een Bed & Breakfast, doet evenmin ter zake. Die vergunning doet er niet aan af dat dit gebruik conform het splitsingsreglement niet is toegestaan. De gemeente heeft bij het verlenen van de vergunning nog expliciet daarop gewezen door op te nemen dat in geval er sprake is van een VvE, de aanvrager van de vergunning zelf toestemming van de VvE moet verkrijgen.
5.10.
De Paltz en [gedaagde] hebben ten slotte nog aangevoerd dat uit het handelsregister blijkt dat andere bewoners van het gebouw zakelijke activiteiten verrichten vanuit hun privé gedeelten. Als het gebruik door De Paltz en [gedaagde] in strijd zou zijn met het splitsingsreglement, is het gebruik van anderen dat ook. Ook als dat laatste het geval is, is dat geen vrijbrief voor De Paltz en [gedaagde] om de woning niet conform de bestemming te gebruiken. Bovendien gaat de vergelijking niet op, omdat de enkele vestiging van een bedrijf op een adres niet betekent dat die activiteiten ook feitelijk op dat adres worden uitgevoerd. Er is niet gesteld en evenmin gebleken dat andere bewoners feitelijk zakelijke activiteiten uitvoeren in het appartementengebouw, geen activiteiten in ieder geval waarbij derden worden ontvangen en die in strijd zijn met het ‘particulier woongebruik’.
5.11.
De conclusie is dat het kortdurend in gebruik geven van (een deel van) de woning aan derden in strijd is met de bestemming in het splitsingsreglement.
5.12.
In het licht van het voorgaande zal de rechtbank nu de vorderingen in de zaak van de VvE tegen De Paltz en in de zaak tegen [gedaagde] beoordelen die zien op het gebruik als Bed & Breakfast.
in de zaak van de VvE tegen De Paltz
de vorderingen I tot en met VIII
5.13.
Artikel 24 lid 5 van het splitsingsreglement bepaalt dat de eigenaar bij ingebruikneming van een privégedeelte aansprakelijk blijft voor alle verplichtingen die uit het reglement voortvloeien. De Paltz kan dus worden aangesproken op het feit dat [gedaagde] de woning in strijd met de bestemming in gebruik heeft gegeven. De gevraagde verklaring voor recht onder I is dus toewijsbaar en de VvE heeft daar ook voldoende belang bij. Wel zal de korte duur daarbij duidelijkheidshalve worden aangeduid als ‘korter dan een maand’. Verder zal daarin niet het woord ‘woning’ worden opgenomen, maar de term ‘particulier woongebruik’. Volledigheidshalve wordt nog opgemerkt dat, zoals hiervoor onder 3.2 is overwogen, in de splitsingsakte is bepaald dat het splitsingsreglement zal gelden. De bestemming in het splitsingsreglement is daarmee ook opgenomen in de splitsingsakte. Verder ziet de rechtbank geen aanleiding om de verklaring voor recht te beperken tot een deel van de woning, omdat de VvE belang heeft bij duidelijkheid. Het feit dat tot nu toe alleen een deel van de woning in gebruik is gegeven en niet de gehele woning, en er volgens De Paltz en/of [gedaagde] ook geen plannen bestaan in die richting, doet daar niet aan af.
5.14.
Verder wordt nog het volgende overwogen. De Paltz heeft gesteld dat voor zover het kortstondig gebruik van de woning tegen betaling strijdig zou zijn met de bestemming, zij de VvE om toestemming daarvoor wil verzoeken en dat zij voor zover die toestemming niet wordt gegeven een machtiging wil vragen aan de kantonrechter. Voorts heeft De Paltz gesteld dat zij het gebruik als Bed & Breakfast gestaakt zal houden totdat de rechtbank, dan wel de VvE, dan wel de kantonrechter op dit punt heeft beslist en dat zij meent dat daarmee ‘aan de vorderingen op dit punt is voldaan’. Het is onduidelijk wat De Paltz precies met deze stellingen beoogt. De rechtbank begrijpt daaruit dat De Paltz bedoelt dat een verklaring voor recht en/of dwangsom niet nodig is. Wat daar ook van zij, deze stellingen maken niet dat de VvE geen belang meer heeft bij haar vorderingen en evenmin staan zij aan de gevraagde verklaring voor recht in de weg. Hetzelfde geldt overigens voor de gevorderde dwangsom, waarover hierna zal worden geoordeeld.
5.15.
Hoewel de berging tot nu toe niet in gebruik is gegeven als woonruimte, ziet de rechtbank ook voldoende belang bij de vordering van de VvE onder II die ziet op de berging, omdat niet in geschil is dat de VvE onder voorwaarden toestemming heeft gegeven voor een verbouwing die de berging geschikt maakt voor bewoning. Ook de verklaring voor recht onder II zal daarom worden toegewezen. Ook hier geldt dat dit zal worden geduid als gebruik korter dan een maand.
5.16.
Bij de gevorderde verklaring voor recht onder III bestaat geen belang, omdat dit al volgt uit de verklaringen onder I en II.
5.17.
De gevorderde verklaring voor recht onder IV is wel toewijsbaar, omdat deze verklaring zich richt op De Paltz (anders dan de verklaringen onder I en II die algemeen zijn gesteld). Ook hier zal worden verduidelijkt dat het gaat om gebruik korter dan een maand.
5.18.
De onder V gevorderde dwangsom is toewijsbaar. De toezegging dat het gebruik gestaakt zal blijven totdat de VvE toestemming geeft of de kantonrechter over de vervangende machtiging heeft beslist is onvoldoende om (de gevraagde verklaring voor recht niet toe te wijzen of) in dit vonnis geen dwangsom op te leggen. Daarbij is van belang dat geen gehoor is gegeven aan de eerdere sommaties van de VvE om de verhuur van (een deel van) de woning te staken en gestaakt te houden en de woning opnieuw in gebruik is gegeven zoals blijkt uit de recensies van gasten (zie 3.9). Het maximum van de dwangsom zal worden gesteld op € 25.000,00.
5.19.
De onder VI gevorderde dwangsom wordt afgewezen, omdat het enkele
aanbiedennog geen strijdig
gebruikoplevert.
aanbiedennog geen strijdig
gebruikoplevert.
in de zaak van de VvE tegen [gedaagde]
de vorderingen I tot en met III
5.20.
Uit hetgeen hiervoor onder 5.1 tot en met 5.11 en onder 5.13 en 5.14 is overwogen, volgt dat de gevorderde verklaring voor recht ook in de procedure tegen [gedaagde] toewijsbaar is. Daarbij wordt nog overwogen dat de voorschriften uit het reglement ook van toepassing zijn op degene die het gebruik verkrijgt, dus op [gedaagde] . Wel zal ook hier duidelijkheidshalve worden opgenomen dat het gaat om gebruik voor minder dan een maand.
5.21.
Ook de gevorderde verklaring voor recht onder II is toewijsbaar (waarbij zal worden verklaard dat het gaat om gebruik voor ‘minder dan een maand’), omdat die zich specifiek richt op [gedaagde] en de VvE daarom ook belang bij deze vordering heeft, mede gelet op de gevorderde dwangsom.
5.22.
De gevraagde dwangsom is eveneens toewijsbaar, met dien verstande dat zal worden opgenomen dat de dwangsom wordt verbeurd bij ingebruikgeving
door [gedaagde] .Net als bij Paltz zal het maximum worden gesteld op € 25.000,00.
door [gedaagde] .Net als bij Paltz zal het maximum worden gesteld op € 25.000,00.
in de zaak van de VvE tegen de Paltz
Het realiseren van een dakraam, lichtkoepel en interne trap, vorderingen VII en VIII
5.23.
De VvE heeft gevorderd voor recht te verklaren dat het De Paltz niet is toegestaan een dakraam, een lichtkoepel in de berging te realiseren en een interne trap tussen de woning en de berging. De VvE heeft voorts gevorderd dat De Paltz wordt veroordeeld tot betaling van een dwangsom indien zij wijzigingen doorvoert (aanbrengen dakraam en lichtkoepel en interne trap) zonder dat een overeenkomst met de VvE is gesloten.
5.24.
Niet in geschil is dat de VvE toestemming heeft weggegeven voor het realiseren van een dakraam, een lichtkoepel en een interne trap, mits een vaststellingsovereenkomst wordt gesloten over de voorwaarden die daaraan worden verbonden. Ter zitting is een dergelijke vaststellingsovereenkomst getekend, zodat aan die voorwaarde is voldaan. Dit betekent dat de VvE geen belang meer heeft bij haar vorderingen VII en VIII en deze zullen worden afgewezen.
De vorderingen IX en X
5.25.
De VvE heeft ten slotte gevorderd voor recht te verklaren dat het gebruik van de berging als woning in strijd is met de bestemming berging zoals opgenomen in de splitsingsakte. Zolang de bestemming van de berging nog geen woning is, is het gebruik daarvan als woning niet toegestaan. De VvE heeft gesteld dat het de bedoeling is dat de bestemming zal worden gewijzigd, maar zolang dat niet rond is heeft de VvE voldoende belang bij haar vordering. Deze vordering wordt dan ook toegewezen, inclusief de dwangsom, met een maximum van € 25.000,00.
in de zaak van de VvE tegen De Paltz en van de VvE tegen [gedaagde]
Proceskosten in de zaak tegen De Paltz
5.26.
De Paltz zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat €
1.196,00(2,0 punten × tarief € 598,00)
1.196,00(2,0 punten × tarief € 598,00)
Totaal € 1.997,03
5.27.
Het advocaatsalaris wordt begroot volgens het liquidatietarief. Het gaat in dit tarief niet om een met btw belaste dienst. Over het geheven griffierecht is evenmin btw verschuldigd. De over het salaris gevorderde btw zal dan ook worden afgewezen.
5.28.
Ook wordt De Paltz ambtshalve veroordeeld in de nakosten. Dit zijn kosten die standaard worden toegewezen aan de partij die in het gelijk is gesteld (in dit geval de VvE), als vergoeding voor advocaatkosten en eventuele betekeningskosten die ontstaan na het wijzen van dit vonnis. Onder de beslissing staat om welk(e) bedrag(en) het gaat.
Proceskosten in de zaak tegen [gedaagde]
5.29.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op:
- dagvaarding € 125,03
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat €
1.196,00(2,0 punten × tarief € 598,00)
1.196,00(2,0 punten × tarief € 598,00)
Totaal € 1.997,03
5.30.
Het advocaatsalaris wordt begroot volgens het liquidatietarief. Het gaat in dit tarief niet om een met btw belaste dienst. De over het advocaatsalaris gevorderde btw zal dan ook worden afgewezen.
5.31.
Ook wordt [gedaagde] ambtshalve veroordeeld in de nakosten. Dit zijn kosten die standaard worden toegewezen aan de partij die in het gelijk is gesteld (in dit geval de VvE), als vergoeding voor advocaatkosten en eventuele betekeningskosten die ontstaan na het wijzen van dit vonnis. Onder de beslissing staat om welk(e) bedrag(en) het gaat.
6.De beslissing
in de zaak van de VvE tegen De Paltz
6.1.
verklaart voor recht dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) het appartement, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 1] , in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in de akte van splitsing,
6.2.
verklaart voor recht dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) het appartement, rechtgevende op het uitsluitend deel van de berging gelegen op de zolderverdieping, kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 2] , in strijd is met de bestemming berging zoals opgenomen in de akte van splitsing,
6.3.
verklaart voor recht dat De Paltz met het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik (laten) geven van het door hem verhuurde appartement als Bed & Breakfast, dan wel via de website van Airbnb en soortgelijke websites, gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 1] en/of [sectie + nummer 2] , in strijd handelt met de akte van splitsing en veroordeelt De Paltz dit gebruik te laten beëindigen en beëindigd te houden,
6.4.
veroordeelt De Paltz om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat het appartement gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam S 9468A-100 en/of [sectie + nummer 2] voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik wordt gegeven na betekening van dit vonnis met een maximum van € 25.000,00,
6.5.
verklaart voor recht dat het gebruik van de zolderverdieping, kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 2] , als woning in strijd is met de bestemming berging zoals opgenomen in de akte van splitsing,
6.6.
veroordeelt De Paltz om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat De Paltz de zolderverdieping, kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 2] , als woning gebruikt of laat gebruiken zonder dat een overeenkomst met de VvE is gesloten, na betekening van dit vonnis, met een maximum van € 25.000,00,
6.7.
veroordeelt De Paltz in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.997,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.8.
veroordeelt De Paltz in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat De Paltz niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.9.
verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de onder 6.4, 6.6, 6.7 en 6.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de zaak van de VvE tegen [gedaagde]
6.11.
verklaart voor recht dat het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik geven van (een deel van) het appartement, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 1] , in strijd is met de bestemming ‘particulier woongebruik’ zoals opgenomen in de akte van splitsing,
6.12.
De Paltz met het voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik (laten) geven van het door hem gehuurde appartement gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 1] , in strijd handelt met de akte van splitsing en dit gebruik te laten beëindigen en beëindigd te houden,
6.13.
veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag dat het appartement gelegen aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam [sectie + nummer 1] , na betekening van dit vonnis door hem voor minder dan een maand tegen betaling in gebruik wordt gegeven met een maximum van € 25.000,00 is bereikt,
6.14.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 1.997,03, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.15.
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
6.16.
verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de onder 6.13, 6.14 en 6.15 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,
6.17.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis en, bijgestaan door mr. K.E. Beerlage, in het openbaar uitgesproken op 15 maart 2023. [1]