Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10513628 EA VERZ 23-503
beschikking van: 26 oktober 2023
func.: 450
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
1. [verzoeker 1]2. [verzoeker 2]
wonende te [woonplaats]
verzoekers
nader te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2]
procederend in persoon
t e g e n
de vereniging Vereniging van Eigenaars “ [naam VvE] ”
gevestigd te [vestigingsplaats]
verweerster
nader te noemen: de VvE
gemachtigde: mr. M. Litjens
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij verzoekschrift met producties, ingekomen op 17 mei 2023, hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een verzoek ingediend op grond van artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en artikel 5:121 BW.
De VvE heeft op 26 september 2023 een verweerschrift, met producties, ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2023. Alle stemgerechtigden zijn door de griffier opgeroepen. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn ter zitting verschenen. Namens de VvE is [naam 1] , bestuurder tevens lid van de VvE, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Voorts waren de volgende leden van de VvE aanwezig: [naam 2] namens Woonstichting Lieven de Key, [naam 3] , en [naam 4] . Eveneens waren aanwezig: [naam 5] en [naam 6] (medewerkers van VvE Beheer Amsterdam), alsmede [naam 7] , [naam 8] en [naam 9] , allen huurders in het gebouw van de VvE.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De aanwezigen hebben hun mening gegeven. Daarbij heeft één van de huurders kopieën van drie foto’s overgelegd. Vervolgens is een datum bepaald voor beschikking.
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1.
Bij notariële akte van 28 februari 2013 (hierna: de splitsingsakte) is het voortdurend recht van erfpacht van het terrein, eigendom van de [gemeente] , staande en gelegen te [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie + nummer 1] , groot vijfenvijftig are achtenveertig centiare, met de rechten van de erfpachter op de daarop gebouwde opstallen, plaatselijk bekend: [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , gesplitst in 144 appartementsrechten.
1.2.
Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006 met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen (hierna: het splitsingsreglement) en is de VvE opgericht.
1.3.
Bij notariële akte van 2 juni 2016 is de splitsingsakte en de daarbij horende splitsingstekening gewijzigd, in die zin dat de begrenzingen van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en de grond, die bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en als zodanig deel uitmaken van een appartementsrecht, duidelijk zijn aangegeven.
1.4.
In het toepasselijke splitsingsreglement is bepaald, voor zover van belang:
“
Artikel 171. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, (…)
Artikel 22(…)
3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Artikel 231. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.
(…)”
“
Artikel 171. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) de gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, (…)
Artikel 22(…)
3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Artikel 231. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het gebouw gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.
(…)”
1.5.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning, gelegen op de tweede en zolder verdieping van het gebouw, plaatselijk bekend [woning op adres 3 1] , kadastraal bekend [gemeente] , [sectie + nummer 2] .
1.6.
Woonstichting Lieven de Key (verder: De Key) is eigenaar van 104 appartementsrechten in het gebouw, die zij heeft verhuurd.
1.7.
Op 28 september 2022 heeft het college van burgemeester en wethouders van de [gemeente] [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een omgevingsvergunning verleend voor het maken van een balkon aan de achtergevel van hun woning. Na afwijzing van de tegen de verleende vergunning gemaakte bezwaren is de vergunning onherroepelijk geworden.
1.8.
Op 17 april 2023 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Blijkens de notulen van die vergadering is het voorstel om de verbouwingsaanvraag (constructie van een balkon aan de achtergevel op de tweede verdieping) van de eigenaar [woning op adres 3 1] in stemming gebracht en is met meerderheid van stemmen besloten geen toestemming te verlenen aan de verbouwingsaanvraag.
Verzoek
2. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] verzoeken, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, om het besluit van 17 april 2023 van de VvE om geen toestemming te verlenen voor het maken van een balkon aan de achtergevel van de woning van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid en om hen daarvoor een vervangende machtiging te verlenen.
3.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] stellen daartoe, samengevat, het volgende. Zij hebben nu geen buitenruimte. Een balkon zou een grote toevoeging zijn op hun woongenot. Zij hebben hun wens in meerdere vergaderingen van de VvE naar voren gebracht. De grooteigenaar De Key heeft telkens aangegeven niet negatief naar het idee te kijken, maar daarbij verschillende voorwaarden genoemd. De Key deed het daarbij voorkomen dat er goedkeuring zou worden gegeven voor de plaatsing van het balkon als aan deze voorwaarden was voldaan. Daarom hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een rapport laten opstellen door een constructeur en later nog een nadere berekening laten maken en een omgevingsvergunning bij de gemeente aangevraagd. Uit de rapportage van de constructeur blijkt dat het gewenste balkon veilig kan worden geplaatst en dat ook een tweede balkon op [woning op adres 3 2] veilig zou kunnen worden aangebracht. De gemeente heeft na aanpassingen van de aanvraag de vergunning voor de plaatsing van het balkon ook verleend en de daartegen geuite bezwaren afgewezen. De directe buren van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben verklaard geen bezwaar te hebben. Volgens [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zal de aantasting van de privacy van andere bewoners zeer beperkt zijn en weegt dat niet op tegen hun belang bij het hebben van een buitenruimte.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] stellen daartoe, samengevat, het volgende. Zij hebben nu geen buitenruimte. Een balkon zou een grote toevoeging zijn op hun woongenot. Zij hebben hun wens in meerdere vergaderingen van de VvE naar voren gebracht. De grooteigenaar De Key heeft telkens aangegeven niet negatief naar het idee te kijken, maar daarbij verschillende voorwaarden genoemd. De Key deed het daarbij voorkomen dat er goedkeuring zou worden gegeven voor de plaatsing van het balkon als aan deze voorwaarden was voldaan. Daarom hebben [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een rapport laten opstellen door een constructeur en later nog een nadere berekening laten maken en een omgevingsvergunning bij de gemeente aangevraagd. Uit de rapportage van de constructeur blijkt dat het gewenste balkon veilig kan worden geplaatst en dat ook een tweede balkon op [woning op adres 3 2] veilig zou kunnen worden aangebracht. De gemeente heeft na aanpassingen van de aanvraag de vergunning voor de plaatsing van het balkon ook verleend en de daartegen geuite bezwaren afgewezen. De directe buren van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben verklaard geen bezwaar te hebben. Volgens [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zal de aantasting van de privacy van andere bewoners zeer beperkt zijn en weegt dat niet op tegen hun belang bij het hebben van een buitenruimte.
Verweer
4.
De VvE heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring danwel afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] in de kosten van het geding.
De VvE heeft daartegen gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring danwel afwijzing van het verzoek, met veroordeling van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] in de kosten van het geding.
5. De verschenen belanghebbenden hebben zich achter de geweigerde toestemming van de VvE geschaard. Zij vrezen dat hun privacy geschaad zal worden bij plaatsing van het gewenste balkon en tevens dat er daardoor geluidsoverlast zal ontstaan en de lichtinval in hun woningen zal verminderen.
Beoordeling
verzoek tot vernietiging van het besluit van 17 april 2023
6.
Artikel 5:130 lid 1 BW bepaalt dat de kantonrechter een ‘besluit’ van de VvE kan vernietigen. De vraag of van vernietigbaarheid sprake is moet beantwoord worden op basis van de in artikel 2:15 BW daarvoor gegeven criteria. Blijkens artikel 5:124 BW is dat artikel immers (ook) van toepassing op besluiten van verenigingen van eigenaars. De artikelen 14-16 van Boek 2 BW zijn geschreven voor besluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken. Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW). Zoals de VvE terecht heeft aangevoerd, heeft de beslissing om [verzoeker 1] en [verzoeker 2] geen toestemming te verlenen voor het aanbrengen van een balkon geen rechtsgevolg. Er verandert namelijk niets. Deze beslissing kan daarom niet als door de VvE genomen ‘besluit’ worden vernietigd. Het verzoek dat wel te doen is, zal dan ook worden afgewezen.
Artikel 5:130 lid 1 BW bepaalt dat de kantonrechter een ‘besluit’ van de VvE kan vernietigen. De vraag of van vernietigbaarheid sprake is moet beantwoord worden op basis van de in artikel 2:15 BW daarvoor gegeven criteria. Blijkens artikel 5:124 BW is dat artikel immers (ook) van toepassing op besluiten van verenigingen van eigenaars. De artikelen 14-16 van Boek 2 BW zijn geschreven voor besluiten die als rechtshandeling zijn aan te merken. Een rechtshandeling vereist een op een rechtsgevolg gerichte wil (artikel 3:33 BW). Zoals de VvE terecht heeft aangevoerd, heeft de beslissing om [verzoeker 1] en [verzoeker 2] geen toestemming te verlenen voor het aanbrengen van een balkon geen rechtsgevolg. Er verandert namelijk niets. Deze beslissing kan daarom niet als door de VvE genomen ‘besluit’ worden vernietigd. Het verzoek dat wel te doen is, zal dan ook worden afgewezen.
verzoek tot vervangende machtiging aanbrengen van een balkon
7.
Vervolgens is aan de orde de vraag of aan [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een vervangende machtiging dient te worden verleend om een balkon aan de achtergevel van hun woning aan te brengen.
Vervolgens is aan de orde de vraag of aan [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een vervangende machtiging dient te worden verleend om een balkon aan de achtergevel van hun woning aan te brengen.
8. In artikel 5:121 BW is bepaald dat indien voor het verrichten van bepaalde handelingen de toestemming van mede-eigenaars nodig is, die toestemming op verzoek van de appartementseigenaar die die toestemming behoeft kan worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter. Dit artikel is echter niet van toepassing als het verrichten van de handeling waarvoor toestemming nodig is, ten gevolge zou hebben dat de feitelijke situatie in strijd met de splitsingsakte zou komen. In dat geval moet de akte van splitsing worden gewijzigd.
9. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] hebben op grond van artikel 22 en 23 van het splitsingsreglement toestemming van de vergadering van de VvE nodig voor het aanbrengen van het door hen gewenste balkon. Uit artikel 17 van het splitsingsreglement blijkt dat de gevels en de balkonconstructie gemeenschappelijke gedeeltes zijn. Door het aanbrengen van een balkon aan de achtergevel van de woning van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zal de begrenzing van de gemeenschappelijke delen dus veranderen. Omdat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] willen dat het balkon bij het privégedeelte wordt getrokken, zal een wijziging van de akte van splitsing moeten plaatsvinden waarbij artikel 17 van het splitsingsreglement wordt aangepast in die zin dat het nieuwe balkon privé wordt. Ook moeten dan de splitsingstekening, de omschrijving van het appartementsrecht van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] en de breukdelen worden aangepast. Daar wordt niet om verzocht in deze procedure. Reeds daarom kan het verzoek om vervangende machtiging niet worden verleend. De kantonrechter komt dan niet toe aan de vraag of de VvE zonder redelijke grond haar toestemming heeft geweigerd.
10. Dat eerder bij het aanbrengen van een dakkapel en een uitbouw in de tuin de akte van splitsing mogelijk ten onrechte niet is gewijzigd, betekent niet dat voor het aanbrengen van een balkon aan de achtergevel van de woning van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] de wijziging van de akte van splitsing achterwege zou kunnen blijven. Het gaat er immers blijkens de strekking van de wettelijke regeling om dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Ook de omstandigheid dat [verzoeker 1] en [verzoeker 2] wel een omgevingsvergunning voor het gewenste balkon hebben verkregen is geen factor die tot een andere uitkomst leidt. De in het bestuursrechtelijke traject door de gemeente te maken beoordeling is een andere dan de door de kantonrechter te maken beoordeling.
11. Uit het voorgaande volgt dat het verzoek tot vervangende machtiging niet toewijsbaar is.
proceskosten
12.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van de VvE als na te melden.
[verzoeker 1] en [verzoeker 2] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding, gevallen aan de zijde van de VvE als na te melden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. wijst de verzoeken af;
II. veroordeelt [verzoeker 1] en [verzoeker 2] in de kosten van het geding, tot op heden aan de
zijde van de VvE begroot op € 528,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van
toepassing inclusief btw;
zijde van de VvE begroot op € 528,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van
toepassing inclusief btw;
III. veroordeelt [verzoeker 1] en [verzoeker 2] in de na deze beschikking ontstane kosten,
begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
begroot op € 66,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
IV. verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 26 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.