ECLI:NL:RBAMS:2024:1002 - Rechtbank Amsterdam - Vaststelling redelijke huurprijs na correctie waardering ...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10744163 CV EXPL 23-13461

vonnis van: 22 februari 2024

fno.: 609

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser

nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: [gemachtigde]

t e g e n

de besloten vennootschap Avidus Amsterdam B.V.

gevestigd te Rotterdam

gedaagde

nader te noemen: Avidus

gemachtigde: mr. R. Sekeris

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De volgende stukken bevinden zich in het procesdossier:

- de dagvaarding van 14 september 2023 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het instructievonnis van 14 december 2023;
- de dagbepaling van de mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 januari 2024. [eiser] is verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde. Avidus heeft zich doen [naam] , vergezeld door mr. E.R. Velthuizen, namens de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

Avidus verhuurt aan [eiser] per 17 februari 2023 de woning gelegen aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde) tegen een maandelijks te bedrag van € 1.650,00, waarvan 1.640,00 aan huur en € 10,00 aan voorschotbedrag servicekosten.

1.2.

[eiser] heeft zich op 2 maart 2023 tot de Huurcommissie gewend met het verzoek uitspraak te doen over de redelijkheid van de afgesproken huurprijs.

1.3.

De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 22 mei 2023, verzonden op 21 juli 2023, beslist dat zij niet bevoegd is om een overeengekomen huurprijs te wijzigen omdat sprake is van een huurovereenkomst met een geliberaliseerde huurprijs. Bij “Conclusie” staat onder meer het volgende:

Daarmee komt het puntenaantal (…) afgerond 150 punten. (…) Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van € 815,53 per maand. Dit bedrag ligt, evenals de overeengekomen huurprijs, boven de geldende huurliberalisatiegrens van € 806,06 per maand. Dit betekent dat de Huurcommissie geen uitspraak mag doen over de overeengekomen huurprijs.

Vordering en verweer

2. [eiser] vordert

dat de huurprijs van het gehuurde per 17 februari 2023 zal worden vastgesteld op € 798,42 of op een ander door de kantonrechter te bepalen bedrag;

Avidus te veroordelen tot betaling van € 6.251,74, dan wel een ander door de kantonrechter vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de dagvaarding tot aan de voldoening;

Avidus te veroordelen tot betaling van € 841,58 per maand vanaf oktober 2023 tot de maand volgend op die waarop vonnis wordt gewezen, telkens vermeerderd met de wettelijke rent over dat bedrag vanaf de dag van betaling tot de dag der algehele voldoening;

Avidus te veroordelen in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3. [eiser] stelt hiertoe, kort gezegd, dat de Huurcommissie bij het bepalen van het aantal punten ten onrechte 3 punten aan extra kwaliteitspunten heeft toegekend omdat in de doucheruimte geen wastafel inclusief mengkraan met spiegel en planchet aanwezig is, terwijl dat voor het toekennen van de extra kwaliteitspunten wel vereist is. Dat in een slaapkamer wel een wastafel en een planchet aanwezig zijn, betekent niet dat hiermee wel aan de voorwaarde voor de 3 extra kwaliteitspunten is voldaan. Het totaal punten dient op 146,75, afgerond 147, te worden vastgesteld. Hierbij hoort een huurprijs van € 798,42 per maand. De huurprijs van het gehuurde dient per 17 februari 2023 op dit bedrag te worden vastgesteld. Verder heeft [eiser] vanaf 17 februari 2023 een te hoog bedrag aan huur betaald en het teveel betaalde bedrag dient te worden terugbetaald, aldus [eiser] .

4. Avidus voert gemotiveerd verweer.

5. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, bij de beoordeling ingegaan.

Beoordeling

6. Artikel 7:262 BW Pro bepaalt dat wanneer de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, huurder en verhuurder worden geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat een afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

7. De uitspraak van de huurcommissie van 22 mei 2023 is op 21 juli 2023 aan partijen verzonden en de vordering is door [eiser] bij dagvaarding van 14 september 2023, derhalve tijdig, ingesteld. Ingevolge artikel 7:262 BW Pro is dientengevolge de uitspraak van de huurcommissie van 22 mei 2023 komen te vervallen.

8. De Huurcommissie beoordeelt op grond van artikel 11 lid 5 van Pro de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (hierna: Uhw) de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst. De regels hiervoor zijn opgenomen in het Beleidsboek Waardelingsstelsel zelfstandige woonruimte (Bhw).

9. In Bijlage I (hierna: Bijlage) is ten aanzien van de waardering van Sanitair onder meer het volgende opgenomen:

De waardering van het sanitair wordt bepaald op grond van de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen.

Aan een toilet met waterspoeling, geplaatst in een daartoe bestemde ruimte, worden, indien het toilet binnen het woongebouw is gelegen(1), 3 punten toegekend.

Als douche moet worden meegeteld iedere door de verhuurder aangebrachte installatie voor het nemen van een stortbad(2). Baden worden met 6 punten gewaardeerd, ongeacht de lengte van het bad. Indien een bad tevens is voorzien van een (hand)douche, dient het douchegarnituur niet afzonderlijk geteld te worden.

Indien in de badruimte behalve het bad tevens een afzonderlijke douche is aangebracht, geldt een waardering van 7 punten.

Bij bad- of doucheruimten wordt als voorwaarde voor het toekennen van punten gesteld, dat de wand- en vloerafwerking voldoende waterdicht(3) is, dat er aansluitingspunten voor warm en koud water(4) zijn, dat de douche tevens is voorzien van douchegarnituur(5). Indien in de bad- of doucheruimte een toilet is geplaatst wordt dit toilet volledig gewaardeerd; de oppervlakte van de ruimte wordt echter met één vierkante meter verminderd.

Als wastafels(6) worden alle bakken geteld voor wassen en spoelen, die op de waterleiding en op het huisriool zijn aangesloten, met uitzondering van die waarboven een douche is aangebracht, en met uitzondering van het bad en van de spoelbakken in een keukenaanrecht. Een bidet telt als wastafel. Een lavet telt als wastafel(7), tenzij deze is voorzien van aansluitpunten voor warm en koud water en van een douchegarnituur; dan vindt een waardering plaats met vier punten.

10. In de Toelichting behorende bij Bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woonruimte vormt (hierna: de toelichting), staat onder het kopje Sanitair onder meer het volgende:

Indien het sanitair en/of de afwerking van de bad- of doucheruimte een kwaliteitsniveau(8) heeft dat het ten tijde van de woningwaardering bij woningwetwoningen gangbare(9) overschrijdt, kunnen extra kwaliteitspunten(10) worden toegekend tot maximaal het aantal punten dat reeds voor de douche en/of het bad is bepaald.

11. Vervolgens staat in de Nadere uiteenzetting van de in de toelichting opgenomen begrippen (hierna: de nadere uiteenzetting) bij Sanitair onder de punt 3. en in de punten 8. tot en met 10. onder meer:

3.(…)

NB.: Onder bad-/doucheruimte wordt verstaan een (afzonderlijke) ruimte met een vrije hoogte van ten minste 2 meter, gemeten vanaf de vloer tot aan het zichtbare plafond. Daarin dient tenminste aanwezig te zijn een wastafel of een douche of een bad. (…) Een wastafel in een andere ruimte, bijvoorbeeld een slaapkamer, kan als badruimte worden aangemerkt. Indien een badruimte is samengevoegd met een toiletruimte dient de totale oppervlakte ten minste 1m² te bedragen met een breedte van 0,6m en een hoogte over deze oppervlakte van 2m. Een aanrecht of een fonteintje in de toiletruimte wordt niet als badruimte aangemerkt.

(…)

8. Het kwaliteitsniveau bij sociale huurwoningen: daarmee wordt bedoeld het uitrustingsniveau van nieuwe sociale huurwoningen. Onder "nieuw" wordt verstaan: woningen, niet ouder dan vijf jaar. Het kwaliteit-/uitrustingsniveau van de gemiddelde bad- en/of doucheruimte in een nieuwbouwsociale huurwoning is:

- een waterdichte vloerafwerking,

- betegeling rondom tot resp. 1,50m hoogte voor badruimte en 1,80m voor doucheruimte,

- een wastafel inclusief mengkraan met spiegel en planchet
én

- een douche of bad met aansluitpunten voor warm en koud water en voorzien van

douchegarnituur.

9. Ten tijde van de woningwaardering bij sociale huurwoningen: afhankelijk van de betreffende procedure wordt uitgegaan van de voorgestelde ingangsdatum van de huurprijswijziging, de ingangsdatum van de huurovereenkomst of de aanvangsdatum van het huursubsidietijdvak.

10. Indien sanitair en/of de afwerking van bad- of doucheruimte boven het niveau van sociale huurwoningen uitsteekt (zie punt 8, randnummer 11), is de waardering als volgt:

voorziening: aantal punten:

extra wandbetegeling .......................................................... per 2 m² ...........0,25

kastje, waarin ingebouwd een wastafel..........................................................0,25

toiletkastje met ingebouwde verlichting ........................................................0,25

extra voor een bubbelbad (whirlpool) ................................................................2

luxe mengkraan (bv. éénhandsbediening)......................................................0,25

thermostatische watermengkraan ....................................................................0,5

schuif- of vouwwand met aluminium frame ......................................................1

wandcloset/ zwevend toilet (met inbouwreservoir) ........................................0,5

design- / handdoekradiator.............................................................................0,25

(…)

12. De kantonrechter overweegt als volgt. In punt 8. is een opsomming gegeven van het kwaliteit-uitrustingsniveau van de gemiddelde bad- en/of doucheruimte in een nieuwbouwsociale huurwoning. Hierin staat dat de gemiddelde bad- of doucheruimte een wastafel met mengkraan, spiegel, plancet
eneen douche en/of bad met toebehoren bevat. Hieruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter dat de wastafel en de douche/het bad zich in dezelfde ruimte dienen te zijn aangebracht. Pas als aan de vier in punt 8. opgenomen voorwaarden is voldaan, kunnen, extra kwaliteitspunten worden gegeven, alshet sanitair en/of de afwerking van bad- of doucheruimte boven het niveau van sociale huurwoningen uitsteekt.

13. In het gehuurde is een doucheruimte aanwezig en hiervoor zijn punten gegeven. In de doucheruimte is echter geen wastafel met mengkraan, spiegel en planchet aanwezig, zodat aan de in punt 8. gegeven basisvoorwaarden om voor extra kwaliteitspunten in aanmerking te komen niet is voldaan.

14. Hieraan doet niet af dat onder punt 3. bij ‘NB’ van de nadere uiteenzetting staat dat een wastafel in een andere ruimte, bijvoorbeeld een slaapkamer, als een badruimte kan worden aangemerkt. De kantonrechter begrijpt deze bepaling aldus, dat als in een slaapkamer een wastafel is aangebracht, deze ruimte ook als badkamer kan worden aangeduid.

15. Uit het vorenstaande volgt dat de Huurcommissie bij de boordeling van het gehuurde ten onrechte 3 extra kwaliteitspunten heeft toegekend. Nu over de overige punten geen geschil bestaat, wordt geoordeeld dat het gehuurde dient te worden gewaardeerd op 147 punten. Bij dit aantal punten is de maximale huurprijs € 798,42 per maand. Dit bedrag is onder de geldende huurliberalisatiegrens. Hieruit volgt dat de huurprijs van het gehuurde per 17 februari 2023 dient te worden vastgesteld op € 798,42 per maand.

16. [eiser] heeft vanaf 17 februari 2023 € 1.640,00 per maand aan huur betaald, terwijl hij een huurprijs van € 798,42 had moeten betalen. De vordering van [eiser] tot betaling van € 6.251,74 aan teveel betaalde huur over de periode van 17 februari 2023 tot en met september 2023 is toewijsbaar. Ook de vordering tot (terug)betaling van € 841,48 per maand vanaf oktober 2023 tot en met februari 2024 is toewijsbaar.

17. De gevorderde rente over de onder 15. en 16. toe te wijzen bedragen is toewijsbaar.

18. Gelet op de uitkomst van de procedure wordt Avidus veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser] .

BESLISSING

De kantonrechter:

stelt de huurprijs van het gehuurde aan de [adres] per 17 februari 2023 vast op € 798,42 per maand;

veroordeelt Avidus tot betaling aan [eiser] van:

- € 6.251,74 aan te veel betaalde huur over de periode van 17 februari 2023 tot en met 30 september 2023, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 september 2023 tot aan de voldoening;

- € 841,58 per maand over de maanden oktober 2023 tot en met februari 2024, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van betaling tot de dag van algehele voldoening;

veroordeelt Avidus in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op:

- aan verschuldigd griffierecht € 244,00

- aan explootkosten € 131,85

- aan salaris gemachtigde
€ 798,00

totaal inclusief, voor zover van toepassing, btw € 1.173,85

veroordeelt Avidus in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.