Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10881845 \ KK EXPL 24-27
Vonnis in kort geding van 12 maart 2024
in de zaak van
WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding van 18 januari 2024,
hierna te noemen: Lieven de Key,
gemachtigde: mr. R.A. Veldman,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. H.C. Koops.
1.De procedure
1.1.
De eerste zitting heeft plaatsgevonden op 20 februari 2024. Beide partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht, waaronder aan de kant van Lieven de Key een akte vermeerdering eis. Beide partijen hebben ter zitting aan de hand van een pleitnota hun standpunten toegelicht. Lieven de Key heeft de aanvullende vordering in de akte vermeerdering eis weer ingetrokken. De zitting is vervolgens aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen onderling tot overeenstemming te komen. Op 4 maart 2024 hebben partijen bericht dat zij geen schikking hebben bereikt. Op 5 maart 2024 heeft een tweede zitting plaatsgevonden. Op voorhand zijn er opnieuw stukken in het geding gebracht. Na verder debat (mede aan de hand van pleitnotities aan beide kanten) is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
1.2.
Op beide zittingen is namens Lieven de Key, voor zover van belang, verschenen de heer [naam 1] en [naam 2] vergezeld door de gemachtigde. Daarnaast is [gedaagde] met haar dochter(s) en man verschenen, samen met haar gemachtigde.
2.De feiten
2.1.
Lieven de Key is eigenaar van het recht van erfpacht op de percelen grond met opstallen, kadastraal bekend Sloten, [sectie + nummers] , gelegen aan de [locatie 1] , [locatie 2] en [locatie 3] te Amsterdam. Deze percelen omvatten vier complexen met in totaal 112 woningen, 38 garages en 21 bedrijfsruimten. Het perceel met nummer [nummer] omvat een complex met de adressen [adres 1] en [adres 2] . Dit complex bestaat uit een aantal bergingen en bedrijfsruimten op de begane grond en woningen op de bovengelegen woonlagen.
De bedrijfsruimte met adres [bedrijfsruimte] (hierna ook: de bedrijfsruimte) is door woningcorporatie Het Oosten (thans genaamd Stadgenoot) per 1 september 1993 verhuurd aan Bakkerij Van Haasdrecht B.V. Op 1 november 1997 heeft [gedaagde] deze huurovereenkomst overgenomen via indeplaatsstelling.
2.2.
De bedrijfsruimte is in gebruik als snackbar ( [naam snackbar] ). De huidige huurprijs is
€ 1.231,10 per maand.
2.3.
De genoemde opstallen zijn gedateerd en sterk verouderd. Aanvankelijk is een plan gemaakt voor groot onderhoud, maar uiteindelijk is door Lieven de Key (na beraad met de bewoners) gekozen voor uitgebreide renovatie. Gekozen is voor de variant: sloop met vervangende nieuwbouw.
2.4.
Nagenoeg alle bewoners hebben inmiddels hun woningen verlaten en met de huurders/ondernemers van bedrijfsruimten zijn regelingen bereikt, op grond waarvan de bedrijfsruimten worden ontruimd. De opdracht voor asbestsanering is op 21 december 2023 verstrekt. Op 12 juli 2023 is een aanvraag voor het verwijderen van nutsvoorzieningen gedaan en is er een sloopaannemer geselecteerd.
2.5.
[gedaagde] is de enige huurder van een bedrijfsruimte, waarmee nog geen regeling is bereikt. In een brief van 25 juli 2023 heeft de gemachtigde van Lieven de Key aan [gedaagde] meegedeeld dat zij na de sloop/nieuwbouw met haar bedrijf op de huidige locatie mag terugkeren. Lieven de Key heeft in de brief een renovatievoorstel op grond van artikel 7:220 lid 2 BW Pro gedaan. Na 25 juli 2023 heeft Lieven de Key met [gedaagde] en haar familie gesprekken gevoerd. Na juli 2023 hebben ook de machtigden van partijen met elkaar over het voorstel gecorrespondeerd. Tussentijds heeft Lieven de Key per e-mail van 19 oktober 2023 haar renovatievoorstel nader geconcretiseerd. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met dit renovatievoorstel.
2.6.
Na de eerste zitting heeft Lieven de Key op 26 februari 2024 een aangepast renovatievoorstel aan [gedaagde] gedaan. In dit voorstel wordt – samengevat – voor zover van belang het volgende aangeboden:
- een nieuw huurcontract na de oplevering van de nieuwe bedrijfsruimte in het eerste kwartaal van 2026;
- een huurvrije periode van 3 maanden (bij een huurperiode van 5 + 5 jaar) bij aanvang van de nieuwe huurovereenkomst;
- een bedrag van € 500,00 per maand of eenmalig een gekapitaliseerd bedrag voor de huur of koop van een foodtruck of (als geen vervangend object in gebruik wordt genomen) een vergoeding van € 500,00 per maand voor de periode van sluiting als compensatie voor eventuele winstderving;
- een investeringsbudget van € 35.000,00 voor herinrichting van de nieuwe bedrijfsruimte;
- kwijtschelding van 50% van de door [gedaagde] vanaf 1 januari 2023 betaalde vergoeding voor het gebruik van de bedrijfsruimte (huurcompensatie).
2.7.
Bij brief van 1 maart 2024 heeft de gemachtigde van [gedaagde] een tegenvoorstel
ingediend. Daarin staat onder meer dat [gedaagde] een bijdrage van € 50.000,00 vraagt voor de aankoop van een foodtruck en een bedrag van € 175.000,00 voor herinrichting van de bedrijfsruimte.
Enkele extra feiten
2.8.
[gedaagde] heeft een overzicht van de omzet in de periode 2020 tot en met 2023 van 26 juli 2023 van
Lunchroom [naam snackbar]en jaarrekeningen van 2021 en 2022 van
[naam lunchroom]overgelegd. Deze jaarstukken zijn op 1 september 2023 door een administratiekantoor opgemaakt. In de jaarstukken wordt [naam 3] , de man van [gedaagde] , genoemd als degene die op 1 oktober 2012 de onderneming heeft overgenomen.
Lunchroom [naam snackbar]en jaarrekeningen van 2021 en 2022 van
[naam lunchroom]overgelegd. Deze jaarstukken zijn op 1 september 2023 door een administratiekantoor opgemaakt. In de jaarstukken wordt [naam 3] , de man van [gedaagde] , genoemd als degene die op 1 oktober 2012 de onderneming heeft overgenomen.
2.9.
Op 9 februari 2024 heeft A. van Liempd Sloopbedrijven B.V. een sloopmelding gedaan bij de gemeente Amsterdam voor het verwijderen van asbesthoudende materialen. Bij brief van februari 2024 is de melding bevestigd en meegedeeld dat de werkzaamheden mogen worden uitgevoerd.
2.10.
Op 1 maart 2024 heeft Lieven de Key de sloopovereenkomst met A. van Liempd Sloopbedrijven B.V. van 26 februari 2024 ondertekend.
3.Het geschil
3.1.
Lieven de Key vordert – samengevat – ontruiming van de bedrijfsruimte aan [bedrijfsruimte] .
3.2.
Lieven de Key legt aan de vordering het volgende ten grondslag.
In deze zaak gaat het om een renovatie (bestaande uit sloop met vervangende nieuwbouw) met behoud van huur zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW Pro. Lieven de Key heeft [gedaagde] een renovatievoorstel gedaan, maar [gedaagde] heeft dat voorstel niet aanvaard en weigert haar medewerking te verlenen aan de renovatie. Vooruitlopend op een bodemprocedure wordt dan ook ontruiming van de bedrijfsruimte gevorderd.
Lieven de Key heeft aan [gedaagde] een concreet en reëel renovatievoorstel gedaan, waarmee de bodemrechter zal kunnen instemmen. Het enige onderdeel van het voorstel dat partijen verdeeld houdt, is de financiële compensatie. Lieven de Key is tot een ruime financiële compensatie bereid, maar is niet verplicht schadevergoeding te betalen. [gedaagde] vraagt een vergoeding voor de gemaakte winstderving. Voor een dergelijke vergoeding is geen reden. [gedaagde] beroept zich alleen op concept jaarstukken uit 2021 en 2022. Dit lijken echter geen jaarstukken van [gedaagde] zelf. Het gaat om een onderneming met de naam [naam lunchroom] , die wordt gedreven door [naam 3] , waarschijnlijk de man van [gedaagde] . Deze stukken roepen vragen op (wat was het werkelijke resultaat in 2022) en zijn pas op 1 september 2023 opgesteld (toen deze kwestie al speelde). Verder vraagt [gedaagde] een hoog bedrag voor herinvestering in de nieuwe bedrijfsruimte. Het is de vraag waarom Lieven de Key alle kosten moet vergoeden en de vraag is waarom dat bedrag zo hoog is. Tot slot is de gevraagde bijdrage voor de koop van een foodtruck te hoog. Dat in 2014 na een brand een bedrag van € 200.000,00 is geïnvesteerd in de onderneming is voorts ook onaannemelijk. Dit blijkt namelijk nergens uit.
3.3.
[gedaagde] voert – samengevat – het volgende verweer.
Het spoedeisende belang in deze zaak ontbreekt. De sloopwerkzaamheden gaan nog lang niet van start en zijn afhankelijk van allerlei voorwaarden. Lieven de Key probeert van [naam snackbar] af te komen. Waarom moet [gedaagde] nu al vertrekken? Zij kan gewoon blijven zitten zolang er niet wordt gesloopt en haar nutsvoorzieningen niet zijn afgesloten. Toewijzing van de vordering heeft op dit moment onomkeerbare gevolgen voor de snackbar. [gedaagde] wil graag dat gedurende de renovatie de onderneming kan worden voorgezet in een foodtruck of in een alternatieve bedrijfsruimte. Zij wil dan ook een aanzienlijke bijdrage voor de aankoop van een foodtruck. Daarnaast wil zij gelet op de gedane investeringen een redelijk bedrag voor de herinrichting van de nieuwe bedrijfsruimte.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Lieven de Key ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. In aanvulling daarop kan ook de weging van de wederzijdse belangen een rol spelen. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
[gedaagde] heeft betwist dat sprake is van een spoedeisend belang. Dat verweer wordt verworpen. Er is sprake van een grootschalig renovatieproject waarbij een groot aantal woningen en een beperkt aantal bedrijfsruimten zijn betrokken. Het project kent een al lange voorgeschiedenis. Lieven de Key heeft aangevoerd dat de voorbereidende werkzaamheden, waaronder de inventarisatie en sanering van asbest al zijn begonnen en dat andere werkzaamheden, zoals het afsluiten van elektriciteit en gas zijn voorzien op of omstreeks 1 april a.s.. Als onbetwist staat vast de vrijwel alle bewoners van de huurwoningen inmiddels uit de woningen zijn vertrokken. Ook met de huurders van de andere bedrijfsruimtes is inmiddels overeenstemming bereikt over hun (tijdelijk) vertrek uit het gehuurde. Dat is bij [gedaagde] nog niet het geval. Zij heeft zowel tijdens de eerste als tijdens de tweede zitting in deze zaak aangevoerd dat onvoldoende vaststaat dat de werkzaamheden daadwerkelijk op of omstreeks 1 april a.s. beginnen. Lieven de Key heeft voorafgaand aan de tweede zitting aan de hand van de overgelegde sloopovereenkomst en inmiddels gedane sloopmelding bij de gemeente Amsterdam uiteengezet dat het daadwerkelijke begin van de werkzaamheden aanstaande is. De kantonrechter is van oordeel dat Lieven de Key hiermee genoegzaam heeft onderbouwd dat sprake is van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening en dat in ieder geval niet het resultaat van een bodemprocedure kan worden afgewacht, gelet op de daarmee gemoeide tijd.
4.3.
Artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
4.4.
Daarnaast is in lid 2 van dat artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan. In dit geval staat tussen partijen vast dat het gaat om sloop met vervangende nieuwbouw. Nadat Lieven de Key eerder de route koos de huurovereenkomst met [gedaagde] op te zeggen, heeft zij dit later gewijzigd en aan [gedaagde] bericht dat zij na de renovatie als huurder van de bedrijfsruimte kan terugkeren. Daarmee is het bepaalde van voormeld lid 2 van toepassing.
4.5.
Uitgangspunt van de renovatieregeling is dat de verhuurder een (redelijk) schriftelijk voorstel doet aan de huurder. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Daarbij spelen onder meer de volgende omstandigheden een rol: de aard van de werkzaamheden, de noodzaak van de medewerking van de huurder, de financiële consequenties voor de verhuurder (bij niet-medewerking van de huurder), de huurprijsverhoging en de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en de overige omstandigheden van het geval. De verhuurder zal moeten stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is.
4.6.
Voorshands ziet de kantonrechter onvoldoende redenen om aan te nemen dat het door Lieven de Key gedane voorstel (zie onder 2.6 hiervoor) door de bodemrechter niet als redelijk zal worden aangemerkt. Er is voorzien in een substantiële bijdrage in de investeringen die [gedaagde] na de renovatie in de inrichting van de bedrijfsruimte na de renovatie zal moeten voldoen. Daarnaast is voorzien in een beperkte verhoging van de huur na de renovatie, een bijdrage in het inkomen gedurende de renovatie en een bijdrage om elders (al dan niet mobiele) bedrijfsruimte te huren, een substantiële huurvermindering vanaf 1 januari 2023 en een huurvrije periode na de renovatie. Tenslotte is onderdeel van het voorstel dat [gedaagde] bij acceptatie haar rechten mag voorbehouden om zo de mogelijkheid open te houden via een procedure tot een beter resultaat te komen.
4.7.
[gedaagde] heeft, met onder meer verwijzing naar het zeer positieve bedrijfsresultaat over 2022, aangevoerd dat haar schade als gevolg van de tijdelijke sluiting zeer aanzienlijk is en dat mede daarom een veel hogere financiële tegemoetkoming op haar plaats is, te weten onder andere een bijdrage van € 175.000,00 als bijdrage in de investering in de nieuwe bedrijfsinrichting en een bedrag van € 50.000,00 als bijdrage in de aanschaf van een foodtruck als tijdelijke “bedrijfsruimte”, met bepaling dat twee derde van de opbrengst na verkoop te zijner tijd aan Lieven de Key zal toekomen.
4.8.
Bij de beoordeling van het standpunt van [gedaagde] is een complicerende factor dat zij slechts een zeer basaal rapport over haar jaarcijfers over 2020 tot en met 2022 in het geding heeft gebracht, waarbij Lieven de Key een aantal serieus te nemen vraagtekens heeft geplaatst, waarna [gedaagde] niet van de gelegenheid gebruik heeft gemaakt meer helderheid te verschaffen. De korte nadere verklaring van haar boekhouder schiet wat dat betreft ernstig te kort. Verder lijkt [gedaagde] uit het oog te verliezen dat wet- en regelgeving geen bepaling bevatten dat een huurder in een situatie als de onderhavige aanspraak kan maken op een volledige schadeloosstelling. Lieven de Key heeft verder aangevoerd dat [gedaagde] mogelijk nog gebruik kan maken van (delen van haar) huidige bedrijfsinventaris en dat de noodzaak om alles nieuw aan te schaffen niet aannemelijk is gemaakt. De aanschaf van gebruikte bedrijfsinventaris zou aanzienlijk in prijs kunnen schelen. Verder lijkt Lieven de Key ook een punt te hebben met haar stelling dat er een scheve verhouding is tussen het huidige huurniveau van € 1.250,00 (en straks € 1.500,00) en de gevraagde investeringsbijdrage van € 175.000,00. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] hier onvoldoende tegenover heeft gesteld. Hoe dit ook zij, het onderhavige kort geding leent zich verder niet voor een meer diepgaand onderzoek naar de financiële aspecten die partijen aan te orde stellen. Dat is aan de rechter in de bodemprocedure. Lieven de Key heeft meegedeeld dat er in ieder geval een bodemprocedure aanhangig zal worden gemaakt.
4.9.
Los van het voorgaande speelt ook de weging van de wederzijdse belangen bij de gevraagde voorziening een belangrijke rol. Er is sprake van een omvangrijk project met een lange voorgeschiedenis. De huidige 112 sociale huurwoningen worden vervangen door een complex van 265 nieuwe woningen, waarvan 135 nieuwe sociale huurwoningen, met daaronder een aantal bedrijfsruimten, waaronder die van [gedaagde] . De huidige sterk verouderde woningen worden vervangen door nieuwe, die aan de eisen van deze tijd voldoen. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan verbetering van de leefbaarheid en het duurzaam wonen en daarnaast, door de uitbreiding van het aantal sociale huurwoningen, aan de bestrijding van de woningnood. Dat laatste is, zoals algemeen bekend, een ernstig probleem in Amsterdam. Met het project zijn belangrijke (financiële) investeringen gemoeid. Lieven de Key heeft genoegzaam aannemelijk dat uitstel grote gevolgen zal hebben. Er zal vertraging optreden en daarmee zijn grote financiële belangen gemoeid. Tegenover deze belangen staat het belang van [gedaagde] bij het voorlopig kunnen doorgaan met haar bedrijfsactiviteiten. Uiteraard legt gewicht in de schaal het feit dat zij en haar gezin voor het levensonderhoud van haar bedrijfsactiviteiten in het gehuurde afhankelijk is. De kantonrechter begrijpt dat alternatieven lastig te vinden zijn, maar niet onmogelijk, al dan niet in de vorm van een foodtruck. Daarnaast is niet uitgesloten dat zij tijdelijk door het verrichten van ander werk in het levensonderhoud van haar en haar gezin kan voorzien. Verder behoudt zij de mogelijkheid om haar bezwaren tegen de door Lieven de Key voorgestelde financiële compensatie alsnog voor te leggen aan de rechter. Alles bijeengenomen is de kantonrechter van oordeel dat de belangen die Lieven de Key bij de toewijzing van de ontruimingsvordering heeft, in dit geval zwaarder dienen te wegen dan die van [gedaagde] bij het afwijzen daarvan.
4.10.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering als na te melden zal worden toegewezen. Ook de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden toegewezen, nu op grond van dezelfde voorgaande overwegingen duidelijk is dat het niet is aangewezen dat een eventueel hoger beroep de tenuitvoerlegging van dit vonnis zou schorsen.
4.11.
De gevraagde veroordeling op verbeurte van een dwangsom en de vordering van ontruimingskosten zal worden afgewezen. Met onderstaande veroordeling tot ontruiming heeft Lieven de Ley een genoegzaam dwangmiddel in handen, nu de ontruiming eventueel via de deurwaarder op grond van artikel 555 jo Pro artikel 444 Rv Pro kan worden gerealiseerd. Of kosten van ontruiming zullen worden gemaakt en hoe hoog deze eventueel zullen zijn staat nog niet vast.
4.12.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Lieven de Key worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding €136,72
- griffierecht €130,00
- salaris gemachtigde €814,00
- nakosten € 67,50plus de kosten van betekening)
Totaal €1.148,22
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen aan de [bedrijfsruimte] te verlaten en de bedrijfsruimte ontruimd ter vrije beschikking te stellen van Lieven de Key,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.148,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2024, in tegenwoordigheid van mr. G.H. Felix, griffier.