Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/1904
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit Amsterdam, eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van de [straat 1] [huisnummer 1] (de woning) die door de heffingsambtenaar in de beschikking van 31 maart 2022 voor het kalenderjaar 2022 is vastgesteld op € 701.000.
De rechtbank heeft het beroep op 12 februari 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de heffingsambtenaar in de persoon van
[heffingsambtenaar] , vergezeld door [taxateur] , taxateur.
[heffingsambtenaar] , vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Beoordeling door de rechtbank
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een corridorflat. De oppervlakte van de woning is ongeveer 165 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2021. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de woning vastgesteld moet worden op € 683.000 (net meer dan 2,5% onder de getaxeerde waarde).
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 701.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [straat 2] [huisnummer 2] (verkoop 1), [straat 3] [huisnummer.] (verkoop 2) en [straat 4] [huisnummer 3] (verkoop 3), alle in Amsterdam.
Overwegingen
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. De rechtbank stelt voorop dat het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de peildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum. Dat wil zeggen een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen. Dat is geen exacte wetenschap. [2]
7. De heffingsambtenaar heeft op zitting benadrukt dat de WOZ-waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. Dit ziet de rechtbank bevestigd in het verschil tussen de neutrale m2-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 5.388) en de woning (€ 3.947).
8. Op de zitting heeft eiser aangegeven dat deze marge genuanceerd moet worden, omdat de heffingsambtenaar uitgaat van een te lage m2-prijs voor dakterrassen. Eiser heeft die aanname echter niet verder onderbouwd.
9. Ook overigens is de rechtbank niet gebleken van redenen om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde WOZ-waarde.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Tijselink, rechter, in aanwezigheid van
mr.C.J. van ‘t Hoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2024.
mr.C.J. van ‘t Hoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.