Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/742811 / HA ZA 23-1062
Vonnis in incident van 3 april 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,3. [eiser 3] ,
allen wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
verwerende partijen in het incident ex artikel 843a Rv,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. W.A. van Sambeek te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SONNEVANCK VASTGOED FONDS B.V.,
gevestigd te Eersel,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
eisende partij in het incident ex artikel 843a Rv,
hierna te noemen: Sonnevanck,
advocaat: mr. D. Fasseur te Den Dolder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 november 2023, met producties,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, tevens houdende de incidentele vordering ex artikel 843a Rv, met producties.
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, tevens houdende de incidentele vordering ex artikel 843a Rv, met producties.
1.2.
[eisers] is in de gelegenheid gesteld een conclusie van antwoord in het incident in te dienen, maar heeft daarvan geen gebruik gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2.De feiten voor zover van belang in het incident
2.1.
[eisers] waren gezamenlijk eigenaren van zestien appartementsrechten aan de adressen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] , [adres 8] en [adres 9] in Amsterdam. In de onderste appartementen exploiteerde [eisers] samen met [naam 1] de horecaonderneming ‘ [naam onderneming] ’. De andere appartementen werden door [eisers] gebruikt of verhuurd.
2.2.
[eiser 1] (eiser sub 1) en [eiser 2] (eiseres sub 2) zijn de ouders van [eiser 3] (eiseres sub 3) en [naam 1] . Sinds 2010 huurde [naam 1] met zijn inmiddels meerderjarige zoon [naam 2] de appartementen [adres 2] en [adres 3] van [eisers]
2.3.
Op 5 juli 2018 hebben partijen een overeenkomst gesloten, waarin [eisers] zich heeft verbonden 20% van haar eigendom in de zestien appartementsrechten te verkopen aan Sonnevanck voor € 525.000,-. In artikel 13 van Pro de overeenkomst staat - voor zover hier relevant - het volgende:
“SamenwerkingTotdat de akte van levering is gepasseerd, zullen partijen samenwerken inzake de huuroptimalisatie van onderhavige appartementsrechten. (…) Deze samenwerking kent onder andere de volgende elementen:- op het moment van de eerste huurbetaling door de nieuwe huurder ontvangt koper twintig procent (20%) van de huur.
- (…)- Doel der samenwerking is om minimaal zevenhonderdduizend euro (€ 700.000,00) huur exclusief btw per jaar te realiseren met betrekking tot voormelde appartementsrechten.
- (…)”
2.4.
In 2020 is [eisers] gestopt met de exploitatie van de horecaonderneming [naam onderneming] . Vanaf 1 augustus 2020 heeft [eisers] de bedrijfsruimte verhuurd aan Old Iris Pub Nederland B.V., samen met [adres 2] en [adres 3] . [eisers] heeft vanaf dat moment [adres 10] verhuurd aan [naam 1] .
2.5.
Nadien hebben partijen afgesproken [adres 6] en [adres 9] buiten de levering te houden en de koopprijs naar rato aan te passen, omdat [eiser 1] en [eiser 2] deze appartementen na samentrekking en verbouwing wilden gaan bewonen. Zij zijn in verband met deze verbouwing op 30 juni 2021 tijdelijk verhuisd naar [adres 10] . [naam 1] , die dat appartement bewoonde, is tijdelijk verhuisd naar [adres 9] . Op 1 oktober 2022 is [naam 1] terugverhuisd naar [adres 10] en zijn [eiser 1] en [eiser 2] verhuisd naar [adres 6] en [adres 9] .
2.6.
Op 5 juli 2021 heeft levering van [eisers] aan Sonnevanck plaatsgevonden van 20% van het onverdeeld aandeel in het eigendom van twaalf appartementsrechten (aan de adressen [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 7] en [adres 8] in Amsterdam) tegen de in onderling overleg gewijzigde koopsom van € 353.000,-. Ten aanzien van de vier appartementsrechten aan [adres 6] en [adres 9] hebben partijen de koop ontbonden.
2.7.
Met ingang van 1 november 2022 wordt een van de appartementen verhuurd aan [naam 1] tegen een huur van € 12.0000,- per jaar. Een ander appartement wordt verhuurd aan zijn inmiddels meerderjarige zoon [naam 2] tegen een huur van € 18.000,- per jaar.
3.Het geschil in de hoofdzaak
in conventie
3.1.
[eisers] vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad:
primair
te verklaren voor recht dat [eisers] de koop- en samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd, althans deze te vernietigen;
Sonnevanck te veroordelen mee te werken aan (terug)levering van het aan haar op 5 juli 2021 overgedragen onverdeeld aandeel in de eigendom, waarbij alle kosten en belastingen voor rekening van Sonnevanck komen, op straffe van een dwangsom, althans met bepaling dat het vonnis in de plaats treedt van een notariële akte tot (terug)levering van dat onverdeelde aandeel;
te bepalen dat [eisers] gerechtigd is de aan Sonnevanck doorgestorte huuropbrengsten in mindering te brengen op de door Sonnevanck betaalde koopsom en gehouden is het restant aan Sonnevanck terug te betalen;
subsidiair
4. Sonnevanck te veroordelen voornoemd onverdeeld aandeel in de eigendom aan [eisers] te koop aan te bieden voor een koopprijs van € 353.000,-, te vermeerderen met de gemiddelde historische prijsontwikkeling over de periode 5 juli 2021 t/m heden, althans over de periode vanaf 5 juli 2018, althans een in goede justitie te bepalen koopprijs, op straffe van een dwangsom;
primair en subsidiair
5. Sonnevanck te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met rente.
3.2.
Sonnevanck voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
in reconventie
3.3.
Sonnevanck vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad;
- [eisers] hoofdelijk te veroordelen om aan Sonnevanck te betalen het batig saldo van het beheer, zoals dat nader na ontvangst van de in het incident bedoelde informatie zal worden opgegeven;
- het door of namens [eisers] op 24 november 2023 gelegde beslag na betekening van het vonnis op te heffen, op straffe van een dwangsom;
- te verklaren voor recht dat Sonnevanck gerechtigd is haar aandeel in de gemeenschap te vervreemden aan derden voor een bedrag van € 2.300.000,-;
- [eisers] te veroordelen in de proceskosten.
3.4.
[eisers] heeft in de hoofdzaak in reconventie nog niet van antwoord gediend.
4.Het geschil in het incident
4.1.
Sonnevanck vordert [eisers] hoofdelijk te veroordelen aan Sonnevanck binnen twee weken na het vonnis in incident in origineel of in afschrift de volgende stukken te verstrekken, betreffende de gemeenschap en de exploitatie van de onroerende zaken daarvan vanaf de dag van ondertekening van de koopovereenkomst, 8 juli 2018, tot en met 1 maart 2024 of tot en met de laatst verlopen volledige maand voor het vonnis in incident:
alle facturen van kosten;
alle huurovereenkomsten;
alle overige overeenkomsten, waaronder overeenkomsten van opdracht,
alle bankafschriften waaruit ontvangsten en betalingen blijken,
op straffe van een dwangsom.
Sonnevanck verzoekt haar vervolgens in de gelegenheid te stellen binnen een termijn van vier weken op de verkregen informatie te reageren en daarbij een berekening over te leggen van hetgeen haar toekomt ter zake van het beheer.
Sonnevanck verzoekt haar vervolgens in de gelegenheid te stellen binnen een termijn van vier weken op de verkregen informatie te reageren en daarbij een berekening over te leggen van hetgeen haar toekomt ter zake van het beheer.
5.De beoordeling
in het incident ex artikel 843a Rv
5.1.
Een vordering op grond van artikel 843a Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) kan worden toegewezen indien aan de volgende cumulatieve voorwaarden is voldaan: (i) de eiser dient een rechtmatig belang te hebben bij afgifte van de bescheiden, (ii) het moet gaan om bepaalde bescheiden (iii) aangaande een rechtsbetrekking waarin de eiser of zijn rechtsvoorganger partij zijn en (iv) de wederpartij moet over de bescheiden beschikken.
5.2.
Aan de voorwaarden voor toewijzing is voldaan. Sonnevanck heeft belang bij afgifte van de gevraagde stukken. Zij heeft deze namelijk nodig om haar eis in reconventie nader te kunnen formuleren. Zonder deze stukken is Sonnevanck niet in staat te berekenen welk bedrag aan huurinkomsten haar toekomt, na aftrek van het deel van de onderhoudskosten dat voor haar rekening komt. Ook gaat het om voldoende bepaalde bescheiden, althans de onder a, b en d gevorderde stukken. Sonnevanck vordert onder c “alle overige overeenkomsten, waaronder overeenkomsten van opdracht”. De rechtbank is van oordeel dat dit onvoldoende bepaald is.
Tot slot gaat het om stukken aangaande een rechtsbetrekking waarin Sonnevanck partij is. Zij wil immers inzage in de stukken die betrekking hebben op de kosten en huurinkomsten van het onroerend goed waarvan zij mede-eigenaar is. [eisers] heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering in het incident, maar er kan van worden uitgegaan dat [eisers] over de gevorderde stukken beschikt. Beide partijen stellen tenslotte dat [eisers] ervoor heeft gezorgd dat de appartementen werden verhuurd. Ook stelt [eisers] in de dagvaarding dat hij met het beheer was belast en dat hij eerder aan Sonnevanck bankafschriften heeft verstrekt en alle huurinkomsten en onderhoudskosten inzichtelijk heeft gemaakt.
Tot slot gaat het om stukken aangaande een rechtsbetrekking waarin Sonnevanck partij is. Zij wil immers inzage in de stukken die betrekking hebben op de kosten en huurinkomsten van het onroerend goed waarvan zij mede-eigenaar is. [eisers] heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering in het incident, maar er kan van worden uitgegaan dat [eisers] over de gevorderde stukken beschikt. Beide partijen stellen tenslotte dat [eisers] ervoor heeft gezorgd dat de appartementen werden verhuurd. Ook stelt [eisers] in de dagvaarding dat hij met het beheer was belast en dat hij eerder aan Sonnevanck bankafschriften heeft verstrekt en alle huurinkomsten en onderhoudskosten inzichtelijk heeft gemaakt.
5.3.
Sonnevanck vordert stukken uit de periode 5 juli 2018 t/m de laatst verlopen volledige maand voor dit vonnis. Daarom wordt [eisers] veroordeeld afschriften te verstrekken van stukken uit de periode 5 juli 2018 t/m 31 maart 2024. Sonnevanck wil de beschikking hebben over alle huurovereenkomsten, ook die inmiddels zijn beëindigd. Daarnaast wil zij bankafschriften waaruit alle onderhoudskosten en de betalingen van alle huurders blijken, waaronder niet alleen huren maar ook waarborgsommen en andere betalingen. De vorderingen worden in deze zin toegewezen.
5.4.
De rechtbank ziet aanleiding aan nakoming van de veroordeling een dwangsom te verbinden. De dwangsom wordt beperkt en gemaximeerd als in de beslissing vermeld.
5.5.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken, want dat is het uitgangspunt bij proceskosten. De proceskosten van Sonnevanck worden begroot op:
- salaris advocaat
€
614,00
(1,00 punten × tarief II)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
792,00.
6.De beslissing
De rechtbank
in het incident
6.1.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk binnen twee weken na heden aan Sonnevanck een afschrift te verstrekken van de volgende stukken uit de periode 5 juli 2018 t/m 31 maart 2024 betreffende de gemeenschap en de exploitatie van de onroerende zaken van de gemeenschap van partijen:
a. alle facturen van kosten;
a. alle facturen van kosten;
b. de volledige huurovereenkomsten, ook die inmiddels zijn beëindigd;
c. alle bankafschriften waaruit ontvangsten en betalingen blijken;
6.2.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk aan Sonnevanck een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor iedere dag dat hij niet aan de in 6.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,- is bereikt,
6.3.
veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de kosten van het incident, aan de zijde van Sonnevanck tot op heden begroot op € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in de hoofdzaak
6.5.
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 17 april 2024 voor beraad rolrechter omtrent het bepalen van een mondelinge behandeling,
6.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. J.M. Eisenhardt, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 3 april 2024.