Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/6025
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2024 in de zaak tussen
[eiser] , te Amsterdam, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam,verweerder (hierna: de heffingsambtenaar).
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde [1] van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 767.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 februari 2024. Eiser was – zonder voorafgaand bericht – niet aanwezig. De uitnodiging voor de zitting is, blijkens Track & Trace van PostNL op 3 februari 2024 op het juiste adres bezorgd. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [Taxateur] .
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een flatwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 110 m2, een tuin van ongeveer 63 m2 en een berging.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 767.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [adres 2] [huisnummer 3] en [adres 2] [huisnummer 4] , alle in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
3. De waarde die moet worden vastgesteld, is de waarde in het economische verkeer. Dat is op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
4. Bepalend voor de WOZ-waarde is de staat waarin de woning verkeert op de datum één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. [2] Aangezien de heffingsambtenaar in deze zaak de WOZ-waarde van de woning van eiser heeft vastgesteld voor het jaar 2023, moet gekeken worden naar de staat waarin de woning verkeerde op 1 januari 2022. Dit wordt ook wel de waardepeildatum genoemd. De enkele stelling van eiser dat de waardepeildatum vanwege veranderingen op de woningmarkt in dit geval ongunstig uitvalt, geeft geen reden om van het systeem van de Wet WOZ af te wijken.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser en, zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft geselecteerd voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft, goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen zijn woning en de vergelijkingsobjecten. Wegens een constructiefout moet de gehele achtergevel van het wooncomplex worden vernieuwd. Dit levert, naast extra kosten, ook overlast op. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee gehouden.
8. De rechtbank overweegt als volgt. De heffingsambtenaar heeft blijkens een overzicht taxatiewaarden, waarin een taxatie technische onderbouwing wordt gegeven van de vastgestelde WOZ-waarde, voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Er is een (ruime) marge tussen de vierkante meterprijs van de woning (€ 6.534,-) en de gemiddelde gecorrigeerde vierkante meterprijs van de vergelijkingsobjecten (€ 7.111,-). Daarnaast is bij de waardebepaling rekening gehouden met een classificatie van “gemiddeld” voor kwaliteit, onderhoud en ligging van de woning van eiser.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende heeft gemotiveerd dat er rekening is gehouden met (de eventuele gevolgen van) de constructiefout aan de achtergevel. Volgens de heffingsambtenaar is het eerste vergelijkingsobject gelegen in hetzelfde wooncomplex en daarmee heeft het vergelijkingsobject ook kosten van dezelfde constructiefout. De vierkante meterprijs van de woning is lager dan gemiddelde gecorrigeerde vierkante meterprijs van het eerste vergelijkingsobject. Eiser heeft niet (met stukken) onderbouwd dat hij vanwege de constructiefout veel meer kosten moet maken. Verder is de veronderstelde overlast onvoldoende concreet om invloed te hebben op de WOZ-waarde, omdat de werkzaamheden per situatiedatum 1 januari 2023 nog niet waren aangevangen. Daarbij komt dat het eerste vergelijkingsobject ook overlast zal ervaren. De rechtbank ziet geen grond om deze stellingen voor onjuist te houden.
10. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Conclusie
11. Het beroep is ongegrond.
12. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. Hirzalla, rechter, in aanwezigheid van
mr. N.J.A. van Eck, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
11 maart 2024.
mr. N.J.A. van Eck, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
11 maart 2024.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan hoger beroep worden ingediend bij het gerechtshof Amsterdam binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
De indiener van het hoger beroep kan de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening te treffen.