Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10944646 KK EXPL 24-123
vonnis van: 22 maart 2024 (bij vervroeging)
func.: 609
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
[eiseres]
wonende te [woonplaats 1]
eiseres in conventie, verweerster in reconventie
nader te noemen: [eiseres]
gemachtigde: mr. M.E. Zweers
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde in conventie, eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 23 februari 2024 met producties heeft [eiseres] een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 maart 2024. [eiseres] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde en een tolk. [gedaagde] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde en zijn zoon [naam zoon] . Partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht, waaronder een door [gedaagde] bij akte ingediende vordering in reconventie. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1.
[eiseres] huurt van [gedaagde] sinds 2015 de onzelfstandige woonruimte aan het adres [adres 1] (hierna: het gehuurde). De huurprijs bedraagt thans € 385,00 per maand. De huurovereenkomst is mondeling gesloten.
1.2.
Het pand waarin het gehuurde zich bevindt bestaat uit vier etages en heeft een gemeenschappelijke toegangsdeur. In totaal worden 23 kamers verhuurd.
1.3.
In het najaar van 2023 is het slot van de toegangsdeur defect geraakt, waardoor deze niet meer in het slot viel. Medio januari 2024 heeft [gedaagde] het defecte slot laten vervangen door een nieuw slot.
1.4.
Ondanks herhaald verzoek heeft [gedaagde] aan [eiseres] geen nieuwe sleutel van de toegangsdeur verstrekt.
Vorderingen en verweren
In conventie
2. [eiseres] vordert dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om binnen drie dagen dan wel een andere termijn die de kantonrechter juist acht, een werkende sleutel van de gemeenschappelijke toegangsdeur te verstrekken, door afgifte aan het kantoor van de gemachtigde van [eiseres] , [adres 2] op een werkdag tussen 9:30 uur e 17:00 uur, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag of dagdeel waaraan hij niet of niet geheel aan de hiervoor gevorderde veroordeling heeft voldaan met een maximum van € 100.000,00, dan wel een zodanige dwangsom en een zodanig maximum als de kantonrechter juist acht.
3. [eiseres] stelt hiertoe dat de hoofdverplichting van de verhuurder is het ter beschikking stellen van het gehuurde. [gedaagde] schendt deze verplichting. Nu zij geen sleutel van de voorgangsdeur heeft, en die ook niet zonder medewerking van [gedaagde] kan laten namaken, kan [eiseres] alleen naar haar kamer als één van de andere bewoners van het pand thuis is en de bereid is de deur voor haar open te doen.
4. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.
5. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
In reconventie
6. [gedaagde] vordert, kort gezegd, [eiseres] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten en ter beschikking van [gedaagde] te stellen.
7. [gedaagde] stelt hiertoe, kort gezegd, het volgende. [eiseres] maakt gebruik van een kookplaat in haar kamer. Dit is niet toegestaan en dit staat ook zo in de huisregels die bij aanvang van de huur aan haar zijn uitgereikt. Op de derde etage in het gehuurde is een keuken en [eiseres] kan daarvan gebruik maken. Gebruik van de kookplaat is brandgevaarlijk en leidt ertoe dat de stoppen regelmatig doorslaan. Verder is geconstateerd dat [eiseres] van de door haar gehuurde kamer als sekswerker actief is en dat [eiseres] voorts haar kamer heeft onderverhuurd tegen betaling van € 500,00 per maand. [gedaagde] voert aan dat hij met [eiseres] schriftelijke afspraken wil maken die zien op de brandveiligheid en andere huisregels. [eiseres] wil echter geen nieuwe huurovereenkomst sluiten of akkoord gaan met de huisregels. Daarom wordt thans ontruiming van het gehuurde gevorderd. Als [eiseres] wel haar medewerking verleent, kan [eiseres] in het gehuurde blijven wonen en de sleutel in ontvangst nemen. [gedaagde] heeft bewijs van zijn stellingen aangeboden door het horen van getuigen.
8. [eiseres] voert gemotiveerd verweer. Zij heeft een bewijsaanbod gedaan.
9. Op de nadere stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
Beoordeling
10. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering in conventie van [eiseres] , en in reconventie van [gedaagde] , in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
In conventie
11. Een hoofdverplichting van een verhuurder is het ter beschikking stellen van het gehuurde. [gedaagde] heeft aan [eiseres] geen sleutel van de gemeenschappelijke voordeur versterkt, waardoor [gedaagde] afhankelijk is van medehuurders die de voordeur voor haar openen.
12. [gedaagde] stelt dat aan [eiseres] bij aanvang van de huur de schriftelijke huisregels van het gehuurde zijn uitgereikt. [eiseres] betwist huisregels te hebben ontvangen. [gedaagde] heeft in reactie hierop onvoldoende aannemelijk gemaakt dat [eiseres] bij aanvang van de huur huisregels heeft ontvangen en/of daarmee later akkoord is gegaan. Om deze reden moet het er voorshands voor worden gehouden dat [eiseres] niet aan die huisregels is gebonden en [gedaagde] zich daarop niet met succes kan beroepen.
13. [gedaagde] stelt aan de afgifte van de sleutel van de toegangsdeur van het gehuurde de voorwaarde dat [eiseres] eerst óf met hem een nieuwe huurovereenkomst sluit, óf dat zij de huisregels accepteert. Deze opstelling wordt onredelijk geacht nu [eiseres] sinds 2015 een mondelinge huurovereenkomst heeft en op basis daarvan recht heeft op toegang tot haar kamer. Het aangeboden schriftelijke contract, zo heeft de kantonrechter begrepen, levert een slechtere rechtspositie voor [eiseres] als huurder op: deze is onder meer in de tijd beperkt en bevat boeteclausules. [gedaagde] is weliswaar bereid over voor [eiseres] gunstiger voorwaarden te onderhandelen, maar wenst ten onrechte niet voorafgaand aan dat overleg de sleutel van de kamer te overhandigen. Ook de huisregels die [gedaagde] wil opleggen bevatten verplichtingen voor de huurder die voorshands niet vanzelfsprekend zijn, zoals het verbod op een elektrische (kook)apparaat. Voorshands is niet duidelijke dat een inductiekookplaat op de kamer tot brandgevaar leidt of de belangen van de verhuurder zodanig aantast dat [eiseres] gehouden is dat verbod te accepteren. Het verweer van [gedaagde] slaagt niet. De vordering van [eiseres] dat [gedaagde] aan haar een sleutel dient te verstrekken is toewijsbaar.
14. De vordering om aan de veroordeling tot het overleggen van de sleutel een dwangsom te verbinden is toewijsbaar in de zin dat [gedaagde] een dwangsom verbeurt van € 100,00 per dag of dagdeel als hij zich niet aan de veroordeling houdt, met een maximum van € 10.000,00.
15. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast. Aan [eiseres] is een toevoeging verleend. Daarom komen in deze zaak de explootkosten ten laste van het rijk. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling aan de griffier van de ten laste van het rijk gekomen explootkosten niet mogelijk.
In reconventie
16. Voorzover al sprake is van een verbod waaraan [eiseres] als huurder gebonden is heeft [gedaagde] zijn stelling dat sprake zou zijn van onderhuur van het gehuurde voorshands onvoldoende onderbouwd en heeft [eiseres] dit betwist. [gedaagde] stelt dat op het gehuurde een Mexicaanse man is aangetroffen die zei dat hij de kamer huurde voor € 500,00 per maand. Deze verklaring is in vrij algemene bewoordingen gesteld en bevat bijvoorbeeld niet de naam van degene met wie is gesproken, zodat [eiseres] tegen deze stelling geen gericht verweer heeft kunnen voeren. Verder leent een kort geding procedure zich niet voor het horen van getuigen. Hieruit volgt dat thans onvoldoende aannemelijk is geworden dat [eiseres] het gehuurde heeft onderverhuurd.
17. Ten aanzien de stelling van [gedaagde] dat [eiseres] vanuit het gehuurde sekswerkzaamheden zou hebben verricht wordt overwogen dat dit door [eiseres] wordt betwist en voorshands niet gebleken is dat hiervan sprake is geweest. Ook hier geldt dat de enkele mededeling dat een of meer mannen in het gehuurde zouden hebben medegedeeld dat zij, al dan niet via de website Kinky.nl, een afspraak met een vrouw in het gehuurde zouden hebben, niet voldoende specifiek is. De overgelegde foto’s tonen vrouwen met tatoeages die [eiseres] niet heeft. Niet onderbouwd is dat [eiseres] op eerdergenoemde website überhaupt is te vinden. De stelling van [gedaagde] dat [eiseres] vanuit het gehuurde sekswerkzaamheden (heeft) verricht slaagt dan ook niet.
18. Uit de door [gedaagde] ter zitting gegeven toelichting op de gevorderde ontruiming wordt opgemaakt dat [gedaagde] zich als verhuurder verantwoordelijk voelt voor de brandveiligheid van het pand waarin het gehuurde is gelegen en voor de 23 huurders die in het pand wonen, en dat hij overlast en illegale situaties wil tegengaan. Dit is begrijpelijk en terecht. Echter, [eiseres] betwijfelt of een inductiekookplaatje brandgevaarlijk kan zijn als de stroomvoorziening in het pand voldoet aan de eisen die daaraan gesteld kunnen worden. Zij is van plan de Huurcommissie te verzoeken uitspraak te doen over de vraag of huidige elektriciteitsvoorziening een gebrek oplevert. [eiseres] heeft ter zitting de toezegging gedaan dat zij tot aan de uitspraak van de Huurcommissie geen gebruik zal maken van de kookplaat in de door haar gehuurde kamer. Gelet op deze toezegging, kan ook dit punt er niet toe leiden dat de gevorderde ontruiming toewijsbaar is. De gevorderde ontruiming wordt daarom afgewezen.
19. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie werkdagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] een sleutel van de voordeur van het pand waarin het gehuurde is gelegen te verstrekken door afgifte van de sleutel aan het kantoor van de gemachtigde van [eiseres] , [adres 2] op een werkdag tussen 9:30 uur en 17:00 uur, op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag of dagdeel indien hij niet aan de veroordeling voldoet met een maximum van € 10.000,00;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:
aan verschuldigd griffierecht € 87,00
aan salaris gemachtigde
€ 814,00
€ 814,00
totaal inclusief, voor zover van toepassing, btw € 901,00
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten gevallen aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 407,00;
In conventie en in reconventie
veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.