Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 10809849 \ EA VERZ 23-1212
Beschikking van 2 mei 2024
in de zaak van
[verzoeker],
te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker] ,
gemachtigde: mr. D.A. [naam 1] ,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAREN [verweerder],
te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
[verzoeker] heeft op 20 november 2023 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot het verkrijgen van een bevel van de kantonrechter dat de akte van splitsing van de VvE wordt gewijzigd. De VvE heeft een verweerschrift met producties ingediend. [verzoeker] heeft daarna nog een aanvullende productie ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 april 2024. Alle stemgerechtigden en beperkt gerechtigden als bedoeld in artikel 5:139 lid 3 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) zijn door de griffier opgeroepen.
1.3.
[verzoeker] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens de VvE is de gemachtigde verschenen, werkzaam bij Delair Vastgoedbeheer B.V., bestuurder van de VvE. Als belanghebbende is verschenen [belanghebbende] (hierna: [belanghebbende] ), vergezeld door haar gemachtigde mr. S. Hamerling.
1.4.
Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van [belanghebbende] aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.5.
Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker] is sinds 30 juni 2006 eigenaar van het appartement aan de [adres 1] .
2.2.
[belanghebbende] is sinds 28 april 2008 eigenaar van het appartement gelegen aan de [adres 2] .
2.3.
Het gebouw waarin de appartementen zich bevinden, is bij splitsingsakte van 15 februari 2000 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in vijf appartementsrechten:
i. i) [adres 2] , appartementsindex 1, bestemming bedrijfsruimte;
ii) [adres 1] , appartementsindex 6 (oorspronkelijk 2), bestemming woning;
iii) [adres 3] , appartementsindex 7 (oorspronkelijk 3), bestemming woning;
iv) [adres 4] , appartementsindex 4, bestemming woning; en
v) [adres 5] , appartementsindex 5, bestemming woning.
2.4.
In de splitsingsakte is het modelreglement van de KNB van 2 januari 1992
(hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard. In het modelreglement is, voor zover hier relevant, het volgende bepaald:
Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.
3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
(…)
2.5.
In de splitsingsakte zijn onder meer de volgende wijziging en aanvulling opgenomen ten opzichte van het modelreglement:
Artikel 2.
Lid 1 van dit artikel zal luiden als volgt:
“1. De eigenaars zijn voor elk te hunnen name staand appartementsrecht in de gemeenschap gerechtigd voor de navolgende aandelen:
- ieder der eigenaren van de appartementsrechten met indices 1 tot en met 4 voor het onverdeeld twee/negende aandeel voor elk alszodanig te zijnen name staand appartementsrecht;
- de eigenaar van het appartementsrecht met index 5 voor het onverdeeld één/negende aandeel”.
Toegevoegd wordt een extra lid:
"5. In afwijking van het vorenstaande zullen de kosten verbonden aan onderhoud, reparatie, en vernieuwing van het trappenhuis uitsluitend komen ten laste van de eigenaar(s) die daarvan gebruik maakt (maken)”.
2.6.
Bij akte van 5 april 2000 is de splitsingsakte partieel gewijzigd, in verband met een verkeerde weergave van het appartementsrecht van de woning op [adres 3]
(indexnummer 2, na deze wijziging 6) op de splitsingstekening.
2.7.
Op 15 augustus 2000 heeft Sarnico Investeringsmaatschappij in Vermogenswaarden B.V. het appartement op de begane grond geleverd aan mevrouw [naam 2] . In de leveringsakte is de volgende bepaling opgenomen:
(…)
KWALITATIEVE VERPLICHTINGEN
(…)
in afwijking van het daaromtrent in voormelde akte(n) van (wijziging)splitsing in appartementsrechten bepaalde:
zal het buiten onderhoud van het appartementsrecht met index 1 uitsluitend voor rekening en risico van de eigenaar van dat appartementsrecht zijn, evenals het tot dat appartementsrecht behorende platte dak tol het hekje van het terras, zoals op de splitsingstekening aangegeven;
wordt de eigenaar van het appartementsrecht met index 1 gevrijwaard voor de kosten van onderhoud, casu quo renovatie, verbonden aan de boven het appartementsrecht met index 1 gelegen verdiepingen, alsmede het dak. De kosten, verbonden aan de fundering van het gebouw, zijn en blijven voor rekening en risico van de vereniging van eigenaren
Het vorenstaande wordt bij deze gevestigd als kwalitatieve verplichtingen over en weer als bedoeld in artikel 6:252 van Pro het Burgerlijk Wetboek, zodat deze verplichtingen zullen overgaan op diegenen die het betreffende goed onder bijzondere titel zullen verkrijgen en mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tol gebruik van het goed zullen verkrijgen.
(…)
2.8.
Deze tekst is ook opgenomen in de individuele leveringsakten, waarbij de huidige eigenaren van respectievelijk [adres 1] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] hun appartementsrecht geleverd hebben gekregen.
2.9.
Op 29 oktober 2004 is de splitsingsakte verder gewijzigd in verband met de verkoop van het appartementsrecht van de woning op [adres 3] (indexnummer 3, na deze wijziging 7).
2.10.
Op 11 januari 2023 heeft een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Volgens de notulen van de vergadering waren alle vijf stemmen (100 procent) vertegenwoordigd. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
4. Wijziging Splitsingsakte
Wijziging Splitsingsakte, voorstel van mv. [naam 3] en brief Das (29 december 2022)
De leden komen overeen dat het volgende gewijzigd moet worden in de splitsingsakte:
Alles is gemeenschappelijk, behalve trappenhuis en elektra trappenhuis ( is voor rekening voor de eigenaren die daar gebruik van maken) balkons (is privé) en dakterras (privé)
Schilderwerk achterzijde is nu nog voor rekening van de eigenaren individueel. Vanaf moment dat akte aangepast wordt is dit algemeen. [naam 4] en [naam 5] zullen op korte termijn offertes aanvragen en het schilderwerk laten uitvoeren.
(uiterlijk juni 2022) Indien de akte eerder gewijzigd wordt, deze tekst dan laten opnemen in de akte.
[belanghebbende] wil graag de bestemming van haar appartement laten wijzigen. De andere eigenaren geven hier akkoord voor onder de voorwaarde, dat er plafond/geluidisolatie wordt geplaatst. Dit zal geplaatst worden zodra het appartement verbouwd wordt.
Eigenaren zullen zelf de kwalitatieve verplichting uit hun leveringsakte moeten laten halen. Dit kan de notaris verzorgen.
[verzoeker] wil graag ook de verdeelsleutels aanpassen. Kleine appartementen betalen meer VvE bijdrage dan de grote appartementen. De andere eigenaren hebben hier geen behoefte aan.
De eigenaren zijn het unaniem eens om de splitsingsakte te wijzigen. De aanpassingen zijn reeds besproken. [naam 5] zal de wijzigingen doorgeven aan de notaris en het proces begeleiden.
(…)
2.11.
Op 16 oktober 2023 is door de notaris een conceptwijzigingsakte opgesteld waarin onder meer is bepaald dat de gerechtigden verklaren de kwalitatieve verplichting op te heffen. De breukdelenverdeling van 2/9e aandeel voor de appartementsrechten met indices 1, 6, 7 en 4 en van 1/9e aandeel voor het appartementsrecht met index 5 is gehandhaafd.
2.12.
Op 26 oktober 2023 heeft opnieuw een ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. Volgens de notulen van de vergadering waren wederom alle vijf stemmen (100 procent) vertegenwoordigd. In de notulen is onder meer het volgende vermeld:
8. Splitsingsakte
Er is een concept splitsingsakte gemaild naar alle eigenaren.
Graag hier na kijken en voor 3 november 2023 de op of aanmerkingen doorgeven.
De heer [naam 1] geeft aan dat hij geen reactie heeft gehad op mijn mail van januari 2023 ivm de breukdelen. Begane grond is groter dan de appartementen er boven.
[naam 5] geeft als antwoord dat de eigenaren dit wisten toen ze hun appartement kochten.
Voorstel is om de breukdelen aan te passen na het voorstel van de heer [naam 1] , tot de verkoop van begane grond blijft [belanghebbende] de bijdrage betalen op basis van de huidige berekening. Na verkoop zal dit aangepast worden. [belanghebbende] zal dit moeten vertellen aan de toekomstige kopers. [naam 5] heeft 28 oktober 2023 een afspraak met de notaris om te kijken of dit juridisch mogelijk is, en hoe dit op te nemen in de nieuwe splitsingsakte.
3.Het geschil
3.1.
[verzoeker] verzoekt de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking:
3.1.1.
te bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd in dier voege dat de juridische situatie voldoet aan de feitelijke situatie, door de breukdelenverhouding opnieuw te bepalen als verwoord in randnummers 26 en 38 van het verzoekschrift; althans door de breukdelenverhouding te bepalen aan de hand van de daadwerkelijke aandelen in de gemeenschap, welke aandelen in de gemeenschap opnieuw zullen worden vastgesteld door deze te laten opmeten door een onafhankelijk gecertificeerd expert; althans zodanig wijzigt als de kantonrechter in goede justitie vermeend te behoren,
3.1.2.
een zodanige maatregel te treffen als de kantonrechter in goede justitie vermeend te behoren in de lijn en strekking als omschreven in dit verzoekschrift,
3.1.3.
[belanghebbende] en [naam 3] te veroordelen in de proceskosten.
3.2.
[verzoeker] stelt dat met de wijziging van de splitsingsakte ook de breukdelen moeten worden aangepast naar een rechtvaardige verdeling op grond van de grootte van de appartementsrechten. Op grond van de huidige breukdelenverdeling betaalt de eigenaar van [adres 2] per m² minder dan de helft (€ 3,28 per m²) ten opzichte van de andere eigenaren (€ 7,03 per m²). Nu de kwalitatieve verplichting komt te vervallen, is de ongelijkwaardige breukdelenverdeling niet meer te rechtvaardigen en dient deze te worden aangepast op grond van de feitelijke grootte van de appartementen. De conceptwijzigingsakte en de huidige splitsingsakte voldoen daarom niet aan de in artikel 5:144 sub a en Pro sub c BW gestelde vereisten.
3.3.
De VvE heeft aangevoerd dat de andere eigenaren niet akkoord zijn gegaan met een andere verdeling van de breukdelen.
3.3.
[belanghebbende] voert als verweer dat het bepaalde in artikel 5:144 BW Pro niet van toepassing is op deze situatie. [verzoeker] beroept zich alleen op artikel 5:144 BW Pro, omdat zij niet minstens de helft van het aantal stemmen in de vergadering van eigenaars vertegenwoordigt en dus niet kan verzoeken om een vervangende machtiging op grond van het bepaalde in artikel 5:140 BW Pro. Volgens de VvE zijn de breukdelenverdeling in de akte van splitsing en de kwalitatieve verplichting niet met elkaar verbonden. Het is dus niet zo dat het opheffen van de kwalitatieve verplichting tot gevolg moet hebben dat de breukdelenverdeling moet worden aangepast.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat het onderhavige verzoek alleen betrekking kan hebben op de bestaande akte van splitsing en niet, voor zover [verzoeker] dat stelt, op de conceptwijzigingsakte.
4.2.
Op grond van artikel 5:144 lid 1 BW Pro kan, voor zover relevant, de kantonrechter op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de akte van splitsing is vereist, bevelen dat de akte van splitsing wordt gewijzigd:
a. wanneer de akte van splitsing niet voldoet aan de in de artikelen 111 en 112 gestelde vereisten;
(…)
c. wanneer de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing;
(…).
4.3.
Het bepaalde in artikel 5:144 lid 1 sub a BW Pro verwijst naar de in de artikelen 5:111 en 5:112 BW gestelde vereisten. In artikel 5:111 BW Pro zijn de vereisten opgenomen, waaraan de akte van splitsing inhoudelijk moet voldoen, waaronder een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (sub b). Ook moet de akte van splitsing een reglement inhouden (sub d). In artikel 5:112 BW Pro wordt onderscheid gemaakt tussen bepalingen die in het reglement van splitsing
moetenworden opgenomen en bepalingen die in het reglement
mogenworden opgenomen.
moetenworden opgenomen en bepalingen die in het reglement
mogenworden opgenomen.
4.4.
In artikel 5:113 lid 1 eerste Pro zin BW is bepaald dat de aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, gelijk zijn, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. Bij Wet van 19 februari 2005 (Stb. 2005, 89) werd aan lid 1 de tweede zin toegevoegd, die regelt dat de akte van splitsing de grondslag van de bepaling van de aandelen in de gemeenschap moet vermelden, indien de akte bepaalt dat deze niet gelijk zijn. Deze wijziging trad in werking op 1 mei 2005 (Stb. 2005, 160) en geldt dus niet voor de onderhavige splitsingsakte.
4.5.
[verzoeker] heeft onvoldoende toegelicht dat de akte van splitsing niet voldoet aan de in de artikelen 111 en 112 gestelde vereisten. Het bepaalde in artikel 5:144 lid 1 sub a BW Pro verwijst niet naar de in artikel 5:113 BW Pro gestelde vereisten en bovendien geldt alleen voor splitsingen die hebben plaatsgevonden vanaf 1 mei 2005 dat de akte van splitsing de grondslag van de bepaling van de aandelen in de gemeenschap moet vermelden.
4.6.
Het in artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro vermelde heeft betrekking op de situatie dat de bouw of inrichting van het gebouw dan wel de inrichting of aanduiding van de grond niet of niet meer beantwoordt aan de omschrijving in de akte van splitsing. [verzoeker] heeft onvoldoende toegelicht dat daarvan sprake is.
4.7.
De omstandigheid dat de breukdelen in de akte van splitsing niet zijn of lijken te zijn gegrond op de grootte van de appartementsrechten, ziet niet op de situatie als bedoeld in artikel 5:144 lid 1 sub a en Pro sub c BW. De breukdelen in de akte van splitsing kunnen alleen worden gewijzigd via de exclusieve routes van artikel 5:139 BW Pro en 5:140 BW.
4.8.
Uit het voorgaande volgt dat het verzoek van [verzoeker] moet worden afgewezen. De overige stellingen van partijen kunnen onbesproken blijven.
4.9.
[verzoeker] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten (inclusief nakosten) van de VvE en van [belanghebbende] .
4.9.1.
De proceskosten van de VvE worden begroot op:
salaris € 271,00
nakosten € 68,00
-----------------
totaal € 339,00
4.9.2.
De proceskosten van [belanghebbende] worden begroot op:
salaris € 542,00
nakosten € 68,00
-----------------
totaal € 610,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de verzoeken af,
5.2.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van de VvE die worden begroot op € 339,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend, dan moet de VvE ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen,
5.3.
veroordeelt [verzoeker] in de proceskosten van [belanghebbende] die worden begroot op € 610,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verzoeker] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend, dan moet de VvE ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen,
5.4.
verklaart de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.W.J. Ros en in het openbaar uitgesproken op 2 mei 2024.
33806