Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/746738 / HA ZA 24-162
Vonnis in incident van 5 juni 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SAM REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Bodegraven,
eiseres in conventie in de hoofdzaak,
verweerster in reconventie in de hoofdzaak,
verweerster in het incident,
advocaat mr. A.J.C.L. Pals-Rubbens te Etten-Leur,
tegen
1.[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DESIGN INTERIEUR EXPERT BOUW B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagden in conventie in de hoofdzaak,
eisers in reconventie in de hoofdzaak,
eisers in het incident,
advocaat mr. T.C. Reintjes te Maarssen.
Partijen zullen hierna Sam Real Estate en [gedaagden] genoemd worden. Gedaagden zullen afzonderlijk [gedaagde] en DIE Bouw genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 februari 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, tevens houdende incidentele conclusie strekkende tot oproeping in vrijwaring, tevens (voorwaardelijke) eis in reconventie, met producties,
- de incidentele conclusie van antwoord, met een productie,
- de conclusie van antwoord in reconventie met producties.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald in het incident.
2.Feiten, voor zover van belang, in het incident
2.1.
Sam Real Estate is een vennootschap die zich richt op de handel in eigen onroerend goed en de verhuur van onroerend goed.
2.2.
[gedaagde] is sinds 2008 aannemer en richt zich in die hoedanigheid onder de handelsnaam Rabelya home design op de verbouw, renovatie en inrichting van onroerend goed in opdracht van particulieren en professionele projectontwikkelaars.
2.3.
DIE Bouw richt zich eveneens op (projectmatige) verbouwings- en renovatiewerkzaamheden. [gedaagde] is via een holding enig aandeelhouder van DIE Bouw.
3.Het geschil in de hoofdzaak
in conventie
3.1.
Sam Real Estate vordert – samengevat – dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 21.651,50;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 4.354,82 aan wettelijke (handels)rente tot en met 1 februari;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over vordering 1 en/of 2 vanaf 2 februari 2024;
[gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 991,52 aan buitengerechtelijke incassokosten;
[gedaagde] veroordeelt tot het verstrekken van de garantieverklaringen binnen een week na betekening van dit vonnis onder straffe van het verbeuren van een dwangsom;
DIE Bouw veroordeelt tot betaling van € 51.909;
DIE Bouw veroordeelt tot betaling van € 2.086,18 aan wettelijke (handels)rente
DIE Bouw veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over vordering 6 en/of 7 vanaf 2 februari 2024;
DIE Bouw veroordeelt tot betaling van € 1.294,09 aan buitengerechtelijke incassokosten.
3.2.
Aan haar vorderingen legt Sam Real Estate – kort gezegd – het volgende ten grondslag. Sam Real Estate heeft, samen met Triple A Real Estate B.V., in 2021 een opdracht aan [gedaagde] versterkt voor de verbouwing van een pand aan de [adres 1] te [plaats] . De aanneemsom was € 175.000, maar [gedaagde] heeft € 21.651,50 meer gefactureerd. Sam Real Estate vordert, na cessie van de vordering van Triple A Real Estate B.V. op [gedaagde] aan Sam Real Estate, terugbetaling van dat bedrag.
Daarnaast heeft Sam Real Estate op 17 maart 2022 een samenwerkingsovereenkomst gesloten met DIE Bouw inclusief een bijbehorende aannemingsovereenkomst op grond waarvan DIE Bouw een pand aan de [adres 2] te Amstelveen zou verbouwen. DIE Bouw heeft een prognose afgegeven dat de verbouwingskosten € 150.000 zouden bedragen. DIE Bouw zou geen winstopslag in rekening brengen, maar wel meedelen in het resultaat dat wordt behaald bij de verkoop van de woning. DIE Bouw heeft voor een bedrag van € 35.000 fee voorschotfacturen verzonden die zouden worden verrekend met het uiteindelijke resultaat. Het uiteindelijke resultaat na verkoop van de woning is negatief, waardoor dit bedrag door DIE Bouw terug moet worden betaald op grond van nakoming, dan wel onverschuldigde betaling. Ook moet DIE Bouw meedelen in het verlies van de verkoop van de woning aan de [adres 2] . Dit gaat om een bedrag van € 16.909, hetgeen gevorderd wordt op grond van nakoming. Daarmee heeft Sam Real Estate totaal nog een bedrag van € 51.909 (= € 35.000 plus € 16.909) te vorderen van DIE Bouw.
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
in reconventie
3.4.
[gedaagden] vordert – samengevat – dat de rechtbank
I. Sam Real Estate veroordeelt tot betaling van € 12.018,50 uit hoofde van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst ten behoeve van de werkzaamheden aan de [adres 1] ;
II. Sam Real Estate veroordeelt tot betaling van € 579,45 aan wettelijke (handels)rente tot en met 3 april 2024;
III. Sam Real Estate veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over de vordering onder I vanaf 3 april 2024;
IV. Sam Real Estate veroordeelt tot betaling van € 895,19 aan buitengerechtelijke incassokosten;
voorwaardelijk, met de voorwaarde dat indien een vordering van Sam Real Estate ten aanzien van de [adres 2] geheel of gedeeltelijk wordt toegewezen;
primair
I. oordeelt dat Sam Real Estate op grond van de redelijkheid en billijkheid volledige openheid van zaken moet geven, waaronder het verschaffen van inzage in de onderliggende overeenkomsten, inclusief de financieringsovereenkomsten;
II. Alhiro B.V. (hierna: Alhiro) veroordeelt tot nakoming van de vrijwaringsverplichting als opgenomen in de e-mail van 19 april 2022 door een eventueel negatief resultaat van [adres 2] uit eigen middelen aan te zuiveren;
subsidiair
III. verklaart voor recht dat de samenwerking tussen partijen met betrekking tot de [adres 2] moet worden gekwalificeerd als een vennootschap onder firma;
IV. Sam Real Estate veroordeelt tot openlegging van de boeken behorende bij de tussen DIE Bouw en Sam Real Estate gevoerde vennootschap onder firma ten behoeve van bovengenoemde vennootschap onder firma;
V. Alhiro veroordeelt tot nakoming van de vrijwaringsverplichting als opgenomen in de e-mail van 19 april 2022 door een eventueel negatief resultaat van [adres 2] uit eigen middelen aan te zuiveren;
in alle gevallen
VI. Sam Real Estate veroordeelt in de proces- en nakosten.
3.5.
Aan haar vorderingen legt [gedaagden] – kort gezegd – het volgende ten grondslag. Met betrekking tot de woning aan de [adres 1] geldt dat door meerwerk, waarop akkoord is gegeven door Sam Real Estate, en de doorbelasting van prijsverhogingen (op grond van de toepasselijke algemene voorwaarden) [gedaagde] nog een bedrag van € 12.018,50 te vorderen heeft van Sam Real Estate.
Met betrekking tot de woning aan de [adres 2] geldt dat Sam Real Estate, DIE Bouw en Alhiro een samenwerking zijn aangegaan. Alhiro is de vennootschap die verantwoordelijk is geweest voor het verkrijgen van de benodigde financiering. Zij hebben gekozen voor een constructie waarbij de vergoeding voor alle partijen afhankelijk was van de verkoopopbrengst van de woning aan de [adres 2] te [plaats] . Sam Real Estate en DIE Bouw zouden ieder voor 45% in het resultaat van het project delen, terwijl Alhiro voor 10% in het resultaat van de onderneming zou meedelen. Daarbij is afgesproken dat Alhiro een aandeel van 10% toegekend kreeg onder de voorwaarde dat Alhiro Sam Real Estate en DIE Bouw zou vrijwaren tegen verliezen. Alhiro zou negatieve resultaten van [adres 2] voor haar rekening nemen. Uit hoofde van de redelijkheid en billijkheid of de samenwerking moet Sam Real Estate duidelijkheid geven over of er daadwerkelijk een negatief resultaat behaald is. Als dat zo is, dan komt dat negatieve resultaat voor rekening van Alhiro.
4.Het geschil in het incident
4.1.
[gedaagden] vordert dat haar wordt toegestaan Alhiro in vrijwaring op te roepen.
4.2.
Zij legt hieraan het volgende ten grondslag. De vorderingen in de hoofdzaak zien op onder meer een vermeend negatief resultaat van [adres 2] . Partijen hebben afgesproken dat Alhiro eventuele negatieve resultaten van [adres 2] voor haar rekening zou nemen in ruil voor 10% van het belang in de samenwerking. Voor zover er dus sprake is van een negatief resultaat kan dat uitsluitend verhaald worden op Alhiro.
4.3.
Sam Real Estate voert verweer. Sam Real Estate betwist dat er sprake is van een samenwerkingsovereenkomst tussen drie partijen. Er is alleen sprake van een samenwerkingsovereenkomst tussen DIE Bouw en Sam Real Estate. Sam Real Estate heeft afspraken gemaakt met Alhiro, Sanosa B.V. en Requ Business Solutions B.V. over het inzetten van hun connecties voor het regelen van financiering voor Sam Real Estate in ruil voor een bepaalde fee (in de vorm van een bepaald percentage van de opbrengst c.s. verlies), maar dit zijn afspraken tussen uitsluitend Alhiro (en de andere bv’s) enerzijds en Sam Real Estate anderzijds. Dit betreft geen meerpartijenovereenkomst met DIE Bouw. In de samenwerkingsovereenkomst is ook afgesproken dat 55% naar Sam Real Estate zou gaan en 45% naar DIE Bouw. Van die 55% droeg Sam Real Estate 10% af richting Alhiro en Sanosa B.V. op basis van onderlinge afspraken, maar daar stond DIE Bouw buiten.
In de hoofdzaak ligt in conventie de vraag voor of DIE Bouw moet bijdragen aan het verlies in het project [adres 2] . Voor de beoordeling hiervan is de uitleg van de afspraken tussen partijen relevant. Als het standpunt van DIE Bouw wordt gevolgd, namelijk dat niet DIE Bouw maar Alhiro een eventueel verlies zou dragen, dan zou dat inhouden dat Sam Real Estate met haar vordering bij Alhiro moet zijn. De vordering tot nakoming en/of onverschuldigde betaling op DIE Bouw slaagt dan niet. Er is dan ook geen reden om Alhiro in vrijwaring op te roepen omdat DIE Bouw dan zelf geen vordering hoeft te voldoen. Bovenstaande wordt versterkt doordat er geen enkele directe verhouding bestaat tussen DIE Bouw en Alhiro. DIE Bouw heeft alleen afspraken gemaakt met Sam Real Estate. DIE Bouw is geen rechtstreekse schuldenaar van de externe financiers, zoals Alhiro.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling in het incident
5.1.
De rechtbank overweegt als volgt. De maatstaf voor toewijsbaarheid van een vordering tot oproeping in vrijwaring is, of de gedaagde partij in de hoofdzaak voldoende onderbouwd stelt dat de in vrijwaring op te roepen derde krachtens zijn rechtsverhouding tot hem verplicht is de nadelige gevolgen van een veroordeling van gedaagde in de hoofdzaak te dragen. Dit is voor toewijzing van de vordering tot oproeping in vrijwaring voldoende. Het daadwerkelijk bestaan van de gestelde rechtsverhouding behoeft nog niet vast te staan. Dat zal in de vrijwaringszaak moeten worden onderzocht.
5.2.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagden] onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij krachtens een rechtsverhouding met Alhiro een verhaal kan hebben op haar, indien de beslissing in de hoofdzaak nadelig voor [gedaagden] uitvalt. [gedaagden] heeft namelijk gesteld dat afgesproken is dat Alhiro de negatieve resultaten van de samenwerking tussen Alhiro, DIE Bouw en Sam Real Estate met betrekking tot [adres 2] zou dragen. Niet in geschil is dat dit verlies is geleden door Sam Real Estate. Indien de door [gedaagde] c.s. gestelde afspraak juist is, zou dit betekenen dat Sam Real Estate een vordering heeft op Alhiro en niet op DIE Bouw. Dan is niet in te zien hoe DIE Bouw door Sam Real Estate aansprakelijk gehouden kan worden voor verliezen en deze verliezen zou kunnen verhalen op Alhiro.
5.3.
Dit betekent dat de vordering tot oproeping in vrijwaring wordt afgewezen.
5.4.
[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van dit incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Sam Real Estate begroot op € 614 (=1 punt × tarief II € 614).
6.De beslissing
De rechtbank
in het incident
6.1.
wijst het gevorderde af,
6.2.
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het incident, aan de zijde van Sam Real Estate tot op heden begroot op € 614,
6.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de hoofdzaak
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
6.4.
verwijst de zaak naar de rol van woensdag 12 juni 2024 voor beraad rolrechter omtrent het bepalen van een comparitie,
6.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, bijgestaan door mr. P. Palanciyan, griffier en in het openbaar uitgesproken op 5 juni 2024.