Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/742356 / HA ZA 23-1039
Vonnis van 5 juni 2024
in de zaak van
1.ROCANABA BEHEER B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
2.
BILOXI VASTGOED B.V.,
2.
BILOXI VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: Biloxi Vastgoed c.s. (vrouwelijk, enkelvoud),
advocaat: mr. J.D. Poot,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
advocaat: mr. M.S. Aziz,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
niet verschenen,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats 3] ,
hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
niet verschenen,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagde] (mannelijk, enkelvoud).
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 31 januari 2024,
- de akte overlegging producties van Biloxi Vastgoed c.s., met productie 30,
- de akte overlegging producties van [gedaagde 1] , met productie VII,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 april 2024,
- het B-16 formulier van Biloxi Vastgoed c.s. waarin zij om vonnis vraagt.
1.2.
Tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (hierna samen: [gedaagde 2+3] ) is verstek verleend.
1.3.
Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde 2+3] verhuurt zijn pand aan [gedaagde 1] . [gedaagde 1] voert in het pand een groothandel in vlees en vleeswaren en heeft daarvoor één of meerdere koelcellen staan. Biloxi Vastgoed c.s. is eigenaar van het naastgelegen pand en heeft al een aantal jaar last van vocht- en schimmelplekken op de muur die de twee panden scheidt. De rechtbank is van oordeel dat het vocht in de muur wordt veroorzaakt door de koelcellen en dat [gedaagde] onrechtmatig handelt door geen adequate herstelwerkzaamheden uit te voeren. [gedaagde] moet dit alsnog doen en is aansprakelijk voor de schade die Biloxi Vastgoed c.s. door de vocht in de muur lijdt.
Wat is er gebeurd?
2.2.
[gedaagde 2+3] is eigenaar van een hoekpand aan de [adres 1] te [plaats] (hierna: het pand). Aan de ene zijde van het pand zit het perceel van Biloxi Vastgoed c.s. en aan de andere zijde het perceel van Warmteservice Groep B.V. (hierna: Warmteservice).
2.3.
Warmteservice heeft bij [gedaagde 2+3] voor het eerst in oktober 2017 melding gemaakt van lekkages en vochtproblemen in de scheidingsmuur.
2.4.
[gedaagde 2+3] verhuurt het pand met ingang van 1 juli 2018 aan [gedaagde 1] die daarin een groothandel in vlees en vleeswaren voert, net als zijn voorganger. [gedaagde 1] heeft een of meer koelcellen of vriezers (hierna: de koelcellen) staan voor een tussenmuur, die is geplaatst voor de scheidingsmuur met het pand van Biloxi Vastgoed c.s.
2.5.
Biloxi Vastgoed c.s. verhuurt haar perceel aan een fotostudio die de scheidingsmuur (hierna: de muur) als achtergrond gebruikt voor fotoreportages. De fotostudio ervaart hinder van vochtplekken op deze muur. Per brief van 19 februari 2020 heeft Biloxi Vastgoed c.s. [gedaagde 2+3] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt door vochtproblemen in de muur.
2.6.
Op 5 maart 2020 heeft Warmteservice het pand samen met Amsterdamse Loodgieters Centrale B.V. (hierna: ALC) bezocht. De monteur van ALC heeft in de koelcellen gekeken en in haar brief met bevindingen daarover – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende gezegd:
“
(…)Onze monteur heeft gekeken in de vriescel in het naastgelegen pand. Hier was duidelijk te zien dat er veel water op de grond ligt. Dit water is condenswater wat langs de wanden naar beneden loopt. Nu is het zo dat er een gietvloer is gestort, alleen zonder een afvoer. Deze vloer is 2cm omhoog gemaakt langs de wanden en op deze vloer zijn weer de wandpanelen geplaatst, alleen net iets achter de opstaande rand van de gietvloer. Als er water van de wandpanelen naar beneden loopt kan dit water tussen de kier de wand in lopen (…)”
(…)Onze monteur heeft gekeken in de vriescel in het naastgelegen pand. Hier was duidelijk te zien dat er veel water op de grond ligt. Dit water is condenswater wat langs de wanden naar beneden loopt. Nu is het zo dat er een gietvloer is gestort, alleen zonder een afvoer. Deze vloer is 2cm omhoog gemaakt langs de wanden en op deze vloer zijn weer de wandpanelen geplaatst, alleen net iets achter de opstaande rand van de gietvloer. Als er water van de wandpanelen naar beneden loopt kan dit water tussen de kier de wand in lopen (…)”
2.7.
Warmteservice heeft [gedaagde 1] in november 2020 in kort geding gedagvaard teneinde de overlast in de vorm van vocht in de muren te doen eindigen. [gedaagde 1] en Warmteservice hebben voor de behandeling van het kort geding overeenstemming bereikt over de door [gedaagde 1] uit te voeren werkzaamheden om het vochtprobleem op te lossen.
2.8.
In opdracht van [gedaagde 1] zijn op 4 en 5 december 2020 de leidingen doorgespoten, de afvoer gereinigd en ontsmet, een nieuwe put geplaatst en de afvoer daarop aangesloten. Tenslotte is de vloer weer dichtgestort met beton.
2.9.
In januari 2023 merkte de huurders van Biloxi Vastgoed c.s. dat er schimmel stond op de muur. CMG Vochtinspecties (hierna: CMG) heeft daarop in opdracht van Biloxi Vastgoed c.s. een inspectie uitgevoerd in het pand. [gedaagde] was daarbij aanwezig. In haar adviesrapport (hierna: het rapport) stelt CMG – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende vast:
“
(…) CONSTATERINGBinnen het bedrijfspand aan de [adres 2](lees: het perceel van Biloxi Vastgoed c.s.)
is sprake van zichtbare vochtschade aan de opgaande muur welke direct grenst aan het bedrijfspand [adres 1](lees: het pand)
. De schade manifesteert zich in de vorm van verkleuringen, onthechting van de afwerklaag en plaatselijke aangroei van schimmel. (…) Tijdens een gehouden vochtmeting binnen de massa van de opgaande muur meten wij 100% vocht tot een
(…) CONSTATERINGBinnen het bedrijfspand aan de [adres 2](lees: het perceel van Biloxi Vastgoed c.s.)
is sprake van zichtbare vochtschade aan de opgaande muur welke direct grenst aan het bedrijfspand [adres 1](lees: het pand)
. De schade manifesteert zich in de vorm van verkleuringen, onthechting van de afwerklaag en plaatselijke aangroei van schimmel. (…) Tijdens een gehouden vochtmeting binnen de massa van de opgaande muur meten wij 100% vocht tot een
hoogte van ca. 20cm, vanaf ca. 20cm hoogte neemt de hoeveelheid vocht af, vanaf ca. 100cm hoogte is het binnen de massa droog. (…)
OORZAAK
De zichtbare vochtschades aan de opgaande muren welke direct grenzen aan de [adres 1](lees: het pand)
wordt direct veroorzaakt door optrekkend vocht. De toegepaste kalkzandsteenblokken zijn open van structuur waardoor deze gemakkelijk vocht opnemen. Omdat de kalkzandsteenblokken niet zijn gefixeerd op
wordt direct veroorzaakt door optrekkend vocht. De toegepaste kalkzandsteenblokken zijn open van structuur waardoor deze gemakkelijk vocht opnemen. Omdat de kalkzandsteenblokken niet zijn gefixeerd op
een watervaste kimstrook zal bij veel en/of continue opname van vocht zelfs sprake zijn van zichtbaar lekwater op de vloer van de aangrenzende panden. (…) Met zekerheid is sprake van actieve condensatie achter de koelcel. Achterliggende waterdamp wordt aangetrokken en vormt bij condensatie plasvorming op de vloer. De ontstane plasvorming door condensatie kan ook niet uitdampen door het ontbreken van enige warmte in combinatie met beluchting. (…)
CONCLUSIE
CMG Vochtinspecties stelt vast dat de toegepaste kalkzandsteenblokken zich niet kwalificeren voor plaatsing van koelcellen. In de huidige toestand is door de open structuur van de toegepaste kalkzandsteen een onbeheersbare situatie ontstaan. Achterliggend is sprake van condenserende waterdamp wat door de muren wordt opgenomen en schade veroorzaakt binnen de direct aangrenzende bedrijfsruimtes. Ook bij het ontstaan van lekkages stroomt water achter de koelcellen en verdwijnt dan in de muren. Vooral binnen de [adres 2](lees: het pand)
is de schade dusdanig ernstig dat bedrijfsvoering niet meer normaal kan worden uitgevoerd. (…)
is de schade dusdanig ernstig dat bedrijfsvoering niet meer normaal kan worden uitgevoerd. (…)
ADVIES
De meest effectieve oplossing is tijdelijke demontage van de koelcellen zodat de opgaande kalkzandsteenblokken kunnen worden afgewerkt met een gesloten verfsysteem, hiervoor zou het beste een 2 componenten coating kunnen worden toegepast. Voorafgaand aan de toepassing van de genoemde coating dient de kimstrook te worden voorzien van een waterdichte fixatie. Na toetsing van een vloeistofdichte afwerking kunnen de koelcellen weer worden teruggeplaatst. Bij terugplaatsing adviseren wij meer vrije ruimte om voldoende lucht achter de koelcellen te kunnen laten stromen.
Indien demontage van de koelcellen niet wordt gedaan kunnen de opgaande muren, welke grenzen aan de [adres 2](lees: het pand)
, worden voorzien van een drukvast vochtscherm in combinatie met een kimfixatie. De gehele kimstrook zal dan moeten worden uitgebikt en worden gevuld met een waterstop in combinatie met een
, worden voorzien van een drukvast vochtscherm in combinatie met een kimfixatie. De gehele kimstrook zal dan moeten worden uitgebikt en worden gevuld met een waterstop in combinatie met een
verstevigde plint (schuine kant) welke wordt gemaakt met een krimparme mortel. Na de toegepaste kimfixatie adviseren wij een drukvast vochtscherm tot een hoogte van minimaal 120cm. (…)”
2.10.
In opdracht van [gedaagde 1] heeft R.T. Epoxy Vloeren B.V. (hierna: Epoxy) in december 2023 Trespa platen en een plint aangebracht op de muur achter de koelcellen. Daarnaast is de gehele vloer opnieuw afgekit.
Wat wil Biloxi Vastgoed c.s.?
2.11.
Biloxi Vastgoed c.s. wil dat de vochtproblemen worden opgelost en vordert – kort zakelijk weergegeven – het volgende:
I. [gedaagde] (hoofdelijk) te veroordelen om binnen twee weken de (oorzaak van de) vochtproblemen die veroorzaakt worden door of vanuit het pand te herstellen en van de uitgevoerde werkzaamheden bewijs aan Biloxi Vastgoed c.s. te overleggen, op straffe van een dwangsom van € 500 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hieraan niet voldoet;
II. [gedaagde] (hoofdelijk) te veroordelen de koelcellen in het pand niet te gebruiken of ingeschakeld te hebben staan, zo lang niet aan het hiervoor gevorderde is voldaan, op straffe van een dwangsom van € 500 voor iedere dag of een gedeelte dat [gedaagde] hieraan niet voldoet;
III. Voor recht te verklaren dat [gedaagde] (hoofdelijk) aansprakelijk is voor alle schade die Biloxi Vastgoed c.s. direct of indirect lijdt door de vochtproblemen die veroorzaakt worden vanuit het pand, en meer in het bijzonder door de in werking zijnde koelcel.
De vorderingen tegen [gedaagde 2+3] worden toegewezen
2.16.
[gedaagde 2+3] is niet met een advocaat in de procedure verschenen, terwijl hij wel op de juiste wijze is opgeroepen. Tegen hem is daarom verstek verleend. De vorderingen tegen [gedaagde 2+3] worden toegewezen, voor zover hierna niet anders wordt beslist. De vorderingen komen namelijk niet ongegrond of onrechtmatig voor. Daarbij wordt opgemerkt dat wat [gedaagde 1] stelt niet zonder meer geldt ten bate van [gedaagde 2+3] Er is namelijk geen sprake van een processueel ondeelbare rechtsverhouding. Met betrekking tot de vordering tegen [gedaagde 2+3] wordt daarom uitgegaan van de feiten zoals door Biloxi Vastgoed c.s. gesteld.
[gedaagde] is aansprakelijk voor de door Biloxi Vastgoed c.s. geleden schade
2.12.
De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] tegenover Biloxi Vastgoed c.s. aansprakelijk is voor de door haar geleden schade die wordt veroorzaakt door vocht, dat door of vanuit de koelcellen (en de leidingen) in het pand ontstaat, en uiteindelijk doorslaat in de muur. De rechtbank licht dit oordeel hierna verder toe.
2.13.
Tussen partijen is niet in geschil dat er sinds 2017 meerdere keren vocht in de muur is getrokken en dat dit zich heeft geopenbaard in de vorm van schimmel- en vochtplekken aan de kant van Biloxi Vastgoed c.s. Dat Biloxi Vastgoed c.s. nadeel ondervindt van het doorslaande vocht staat vast.
2.14.
[gedaagde 1] heeft naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd weersproken dat dit optrekkende vocht het resultaat is van condensvorming achter de koelcellen. Omdat de muur gemaakt is van kalkzandsteen en er onvoldoende lucht achter de koelcellen stroomt, slaat het condens vervolgens (al dan niet via de vloer) door in de muur en ontstaan er vocht en schimmelplekken. [gedaagde 1] heeft weliswaar betwist dat de koelcellen de oorzaak zijn, maar heeft geen andere oorzaak kunnen noemen voor de aanwezigheid van het door CMG gemeten vocht in de muur. De stellingen van [gedaagde 1] bieden geen reden om aan de gemotiveerde conclusies van CMG te twijfelen.
2.15.
Gelet daarop en op de omstandigheid dat de opeenhoping van vocht plaatsvindt in de muur tussen beide panden, was voor [gedaagde] te voorzien dat voortduring van de situatie tot schade aan de zijde van Biloxi Vastgoed c.s. zou leiden. Van [gedaagde] mocht worden verwacht dat adequate herstelmaatregelen zouden worden getroffen. Daartoe was [gedaagde 2+3] als eigenaar van het pand gehouden en het is duidelijk dat [gedaagde 2+3] niets gedaan heeft. [gedaagde 1] was als bezitter van de koelcellen, die hij gebruikt voor zijn bedrijfsvoering, gehouden ervoor te zorgen dat de condens afkomstig van zijn bedrijfsmateriaal, geen schade veroorzaakt. [gedaagde 1] heeft weliswaar enkele herstelwerkzaamheden uitgevoerd, met name aan de achterwand bij de koelcellen, maar het échte probleem zit in de kalkzandsteenmuur daarachter en zijn inspanningen hebben dit niet definitief verholpen. Daarom kan niet anders worden geconcludeerd dan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2+3] verwijtbaar nalatig zijn geweest en de belangen van Biloxi Vastgoed c.s. zodanig hebben veronachtzaamd dat sprake is van een onrechtmatige daad.
2.16.
De conclusie luidt als volgt. [gedaagde] heeft onrechtmatig gehandeld jegens Biloxi Vastgoed c.s., als gevolg waarvan Biloxi Vastgoed c.s. schade heeft geleden. De schade kan aan [gedaagde] worden toegerekend, zodat de vordering om een verklaring voor recht zal worden toegewezen.
[gedaagde] moet de oorzaak van het vochtprobleem verhelpen
2.17.
Biloxi Vastgoed c.s. heeft gesteld dat [gedaagde] verplicht is om de onrechtmatige toestand op te heffen door de oorza(a)k(en) van de vochtproblemen te herstellen. De vordering tot het herstellen van de oorza(a)k(en) van het vochtprobleem is gelet op het voorgaande toewijsbaar. De rechtbank zal aan het uitvoeren van de herstelmaatregelen een termijn verbinden van twee maanden na de uitspraak van dit vonnis. De gevorderde termijn van twee weken acht de rechtbank niet passend, omdat enige tijd gemoeid zal zijn met het inschakelen van een derde die het probleem kan verhelpen en met de uitvoering van de werkzaamheden.
2.18.
De rechtbank merkt daarbij op dat partijen tijdens de mondelinge behandeling hebben aangegeven vanuit kostentechnische overwegingen geen deskundige te willen benoemen om vast te stellen uit welke werkzaamheden de herstelwerkzaamheden zouden moeten bestaan. In dat kader kan de rechtbank zich voorstellen dat [gedaagde] zich aansluit bij de aanbevelingen van CMG in haar rapport van januari 2023.
2.19.
De gevorderde dwangsom zal ten aanzien van [gedaagde 1] worden afgewezen. [gedaagde 1] heeft toegezegd dat hij aan een veroordelend vonnis gehoor zal geven en hij heeft zowel in het verleden als ter zitting bereidheid getoond om de problemen op te lossen.
Dit is anders voor [gedaagde 2+3] Uit de door Biloxi Vastgoed c.s. overgelegde correspondentie volgt dat hij niet zonder meer zal meewerken. Daarom zal de rechtbank de gevorderde dwangsom ten aanzien van [gedaagde 2+3] bepalen op € 500 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] niet voldoet aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling tot herstel, met een maximum van € 10.000.
2.20.
Biloxi Vastgoed c.s. heeft daarnaast gevorderd [gedaagde] te veroordelen de koelcellen uit te zetten totdat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd en het vochtprobleem volledig is verholpen. Omdat [gedaagde] gehouden is om de onrechtmatige toestand op te heffen, zal in de tussengelegen tijd geen gebruik gemaakt kunnen worden van de koelcellen om zo verdere schade aan het perceel van Biloxi Vastgoed c.s. te voorkomen. De vordering zal daarom ten aanzien van [gedaagde 1] worden toegewezen. De gevorderde dwangsom zal als onweersproken worden toegewezen. Wel ziet de rechtbank aanleiding om deze te matigen en zal de gevorderde dwangsom daarom bepalen op € 100 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde 1] niet voldoet aan de bij dit vonnis uitgesproken veroordeling tot het niet gebruiken van de koelcellen tot de dag dat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd met een maximum van € 2.500. Daarbij merkt de rechtbank op dat Biloxi Vastgoed c.s. heeft toegezegd een veroordeling daartoe niet te effectueren zolang [gedaagde 1] voortvarend te werk gaat bij het laten uitvoeren van de herstelwerkzaamheden en Biloxi Vastgoed c.s. op de hoogte houdt van de voortgang daarvan.
2.21.
Ten aanzien van [gedaagde 2+3] zal de vordering worden afgewezen, omdat het gebruik van de koelcellen niet in zijn feitelijke macht ligt en hij aan een veroordeling daartoe dus ook geen gehoor kan geven.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.22.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.
2.23.
De proceskosten van Biloxi Vastgoed c.s. worden voor [gedaagde 1] begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
109,44
- griffierecht
€
225,33
- salaris advocaat
€
816,67
(1 1/3 punten × € 614,00)
- nakosten
€
59,33
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.210,77
2.24.
De proceskosten van Biloxi Vastgoed c.s. worden voor [gedaagde 2] begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
107,32
- griffierecht
€
225,33
- salaris advocaat
€
204,67
(1/3 punt × € 614,00)
- nakosten
€
59,33
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
595,65
2.25.
De proceskosten van Biloxi Vastgoed c.s. worden voor [gedaagde 3] begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
107,32
- griffierecht
€
225,33
- salaris advocaat
€
204,67
(1/3 punt × € 614,00)
- nakosten
€
59,33
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
595,65
Hoofdelijke veroordeling
2.26.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] hoofdelijk om, binnen twee maanden na betekening van dit vonnis, de (oorza(a)k(en) van de) vochtproblemen die veroorzaakt worden door
of vanuit het pand te herstellen en de vochtproblemen te doen stoppen, onder overlegging van bewijsmiddelen van de uitgevoerde werkzaamheden aan Biloxi Vastgoed c.s. Zulks op straffe van het verbeuren van een dwangsom door [gedaagde 2+3] van € 500 voor elke dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] hier niet aan voldoet, met een maximum van € 10.000,
3.2.
veroordeelt [gedaagde 1] om de koelcellen in het pand niet te gebruiken of ingeschakeld te hebben staan zo lang niet is voldaan aan het onder 3.1 bepaalde, op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 100 voor elke dag of gedeelte daarvan dat hij hier niet aan voldoet, met een maximum van € 2.500,
3.3.
verklaart voor recht dat [gedaagde] (hoofdelijk) aansprakelijk is voor alle
schade die Biloxi Vastgoed c.s. direct of indirect lijden als gevolg van de vochtproblemen die veroorzaakt worden door of vanuit het pand, meer in het bijzonder de schade als gevolg
van de aanwezige koel en/of vriescellen inclusief installaties, leidingwerk en afvoer,
3.4.
veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten van 1.210,77, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.5.
veroordeelt [gedaagde 2] in de proceskosten van 595,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.6.
veroordeelt [gedaagde 3] in de proceskosten van 595,65, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92 plus de kosten van betekening als [gedaagde 3] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.7.
verklaart dit vonnis voor het onder 3.1, 3.2, 3.4, 3.5 en 3.6 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad,
3.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. C.M. Achekar, griffier, en in het openbaar