Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10796027 CV 23-14594
vonnis van 6 juni 2024 (bij vervroeging)
func.: 493
Vonnis van de kantonrechter
Inzake:
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
procederend in persoon
t e g e n
1. Marsare B.V.
gevestigd te Amsterdam
2. Goedgehuisvest B.V.
gevestigd te Amsterdam
3. R2 Property B.V.
gevestigd te Haarlem
4. B.V. Makelaarskantoor in onroerende goederen v/h firma Johs. Draijer hzn. h.o.d.n. Draijer Vastgoedbeheer
gevestigd te Amsterdam
gedaagden
gemachtigde: mr. D.P. van den Bergh.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- dagvaardingen van 6 en 7 november 2023, met producties;
- conclusie van antwoord, met producties;
- instructievonnis van 1 februari 2024;
- conclusie van repliek, met producties;
- conclusie van dupliek, met een productie;
- akte na dupliek;
- rolmededeling van 25 april 2024, waarbij gedaagden is toegestaan te reageren op de akte na dupliek (zonder nadere producties);
- antwoordakte;
- dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en erkend of niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1
Tussen eiser als huurder en gedaagden 1, 2 en 3 als verhuurder heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de woning op het adres [adres] . Bij de totstandkoming van die overeenkomst trad gedaagde sub 4 op als vertegenwoordiger namens de verhuurder.
1.2
De huurovereenkomst is door opzegging geëindigd per 1 oktober 2023.
1.3
Bij aanvang van de huur heeft eiser een waarborgsom van € 2.123,- voldaan.
1.4
Op 2 oktober 2023 heeft gedaagde sub 4 een eindinspectierapport opgemaakt. Daarin is onder meer vermeld dat de balkonvloer slecht was. Het balkon zat namelijk onder de duivenpoep.
1.5
Nadat eiser daarop was gewezen, heeft hij op 7 oktober 2023 schoonmaakwerkzaamheden uitgevoerd.
1.6
Op 19 oktober 2023 respectievelijk 31 oktober 2023 hebben gedaagden 1, 2 en 3 en gedaagde sub 4 geconstateerd dat het balkon niet schoon was.
1.7
Per e-mail van 31 oktober 2023 heeft gedaagde sub 4 aan eiser bericht dat daarom
€ 200,- zal worden ingehouden op de waarborgsom. In de e-mail is tevens vermeld dat gedaagde sub 4 een duivennet heeft laten ophangen.
€ 200,- zal worden ingehouden op de waarborgsom. In de e-mail is tevens vermeld dat gedaagde sub 4 een duivennet heeft laten ophangen.
1.8
Bij aangetekende brief van 2 november 2023 heeft eiser gesommeerd tot terugbetaling van de volledige waarborgsom.
1.9
Per e-mail van 3 november 2023 heeft gedaagde sub 4 gereageerd met de mededeling dat de verrekening van € 200,- wordt gehandhaafd.
1.1
Op 7 november 2023 hebben gedaagden 1, 2 en 3 alsnog het restant van de waarborgsom aan eiser terugbetaald.
1.11
Per e-mail van 8 november 2023 heeft eiser aangeboden de zaak niet aan te brengen, mits gedaagden de reeds gemaakte explootkosten en de kosten van de aangetekende brief zouden voldoen.
1.12
Gedaagde sub 4 heeft eiser per e-mail van 10 november 2023 bericht dat gedaagden 1, 2 en 3 niet bereid zijn die kosten te voldoen.
Vordering
2. Eiser vordert, na vermindering van eis bij repliek, gedaagden te veroordelen tot betaling van € 40,- aan incassokosten en wettelijke rente daarover, met hun veroordeling in de kosten van het geding.
3. Eiser stelt daartoe dat de aanvankelijke inhouding van € 200,- aan schoonmaakkosten voor het balkon op de waarborgsom onterecht was. Na de schoonmaak op 7 oktober 2023 was de staat van het appartement bij oplevering op 9 oktober 2023 prima in orde, inclusief het balkon. Dat het balkon op 19 oktober 2023 alweer onder de duivenpoep zat, is een gevolg van het hardnekkige duivenprobleem. Bovendien is de verrekening in strijd met de wet. Artikel 7:261b lid 3 BW bepaalt dat uitsluitend herstelkosten voor schade, achterstallige huur, servicekosten en energievergoedingen voor verrekening met de waarborgsom in aanmerking komen. Schoonmaakkosten vallen daar volgens eiser niet onder.
Verweer
4. Gedaagden voeren verweer. Op 19 oktober 2023 zijn foto’s gemaakt van het balkon. Daaruit bleek dat dit niet schoon was. Daarom zijn gedaagden van mening dat de aanvankelijke inhouding van € 200,- terecht was en conform het in artikel 10.2 van de huurovereenkomst bepaalde. Uit oogpunt van kosten-baten analyse hebben zij na de dagvaarding alsnog het bedrag van € 200,- aan eiser voldaan. Incassokosten zijn volgens gedaagden niet verschuldigd. Eiser is advocaat en heeft voor de sommatie bij aangetekende brief (zie 1.8) geen incassobureau ingeschakeld. Hij heeft deze zelf opgesteld en verstuurd. Het versturen van één aangetekende brief rechtvaardigt ook los daarvan geen incassokosten, zeker niet een brief met een betalingstermijn van één dag. Ook voor een proceskostenveroordeling is volgens gedaagden geen plaats.
Beoordeling
5. De kantonrechter is van oordeel dat het verweer ten aanzien van de incassokosten moet worden gehonoreerd. Eiser heeft geen incassobureau ingeschakeld, maar zelf één aangetekende brief gestuurd. Dat rechtvaardigt geen incassokosten.
6. Het verweer ten aanzien van de proceskosten moet worden verworpen. Eiser heeft met de door hem overgelegde foto’s van de situatie na de schoonmaak van 7 oktober 2023 genoegzaam aangetoond dat het balkon toen en (naar valt aan te nemen) bij oplevering op 9 oktober 2023 schoon was. Dat dit tien dagen later weer anders was, valt te begrijpen, nu onbetwist sprake was van duivenoverlast ter plaatse. Dat vindt ook steun in de mededeling van 31 oktober 2023 dat een duivennet is opgehangen (zie 1.7). Onder deze omstandigheden was de inhouding van € 200,- onterecht. Eiser had dus aanspraak op terugbetaling van de volledige waarborgsom. Omdat gedaagden ondanks de sommatie bij aangetekende brief hun standpunt handhaafden, is eiser met recht tot dagvaarding overgegaan. Pas daarna is het bedrag van € 200,- alsnog aan hem voldaan. Eiser heeft toen nog aangeboden de zaak niet aan te brengen bij de rechtbank indien gedaagden de betekeningskosten en de kosten van de aangetekende bief aan hem zouden vergoeden, maar gedaagden waren daartoe niet bereid. Dan is naast de explootkosten ook het griffierecht voor rekening van gedaagden.
7. Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat het standpunt van eiser ten aanzien van artikel 7:261b lid 3 BW niet juist voorkomt, omdat noodzakelijke schoonmaakkosten na oplevering van het gehuurde in beginsel wel degelijk als schade ex art. 7:218 BW Pro zijn aan te merken. Het betreft hier immers opleveringsschade aan de gehuurde zaak ontstaan door aan de (voormalige) huurder toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, te weten correcte oplevering.
8. Gedaagden krijgen ongelijk en worden daarom in de proceskosten veroordeeld, te weten de door eiser gemaakte explootkosten en het griffierecht. Voor toekenning van salaris of nakosten ziet de kantonrechter geen aanleiding, nu eiser zonder gemachtigde procedeert.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling aan eiser van € 398,26 aan explootkosten en € 86,- aan griffierecht, te vermeerderen met de wettelijke rente over één en ander, bij gebreke van betaling binnen een week na deze uitspraak tot de voldoening;
II. verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
III. wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 juni 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier de kantonrechter