ECLI:NL:RBAMS:2024:3355

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 24/186

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2024 in de zaak tussen

[eiseres] , uit Amsterdam, eiseres

(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.

Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ^[1]-waarde van haar woning door de heffingsambtenaar.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning van eiseres, de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] in Amsterdam (de woning), op 1 januari 2022 vastgesteld op
€ 1.142.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres met de uitspraak op bezwaar van 17 november 2023 ongegrond verklaard.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 1 mei 2024 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door R.A. Koster, taxateur.

Beoordeling door de rechtbank

2.1.

Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een vrijstaande woning van ongeveer 207 m², met een garage van 20 m² en op een kavel van 336 m². Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van haar woning te hoog heeft vastgesteld. Zij vindt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 992.000,-.

2.2.

De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.^[2]

2.3.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Is sprake van strijd met de goede procesorde?

3.1.

Op de zitting heeft eiseres allereerst aangevoerd dat zij in haar procespositie is geschaad, omdat de heffingsambtenaar het verweerschrift na de aankondiging van de zitting heeft ingediend. Eiseres stelt dat zij hierdoor geen adequate reactie meer kon geven. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar hierdoor worden veroordeeld in de proceskosten van eiseres en tot vergoeding van het griffierecht.

3.2.

De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift in deze zaak is ingediend op
28 maart 2024. De zaak is op een zitting behandeld tegelijk met 11 andere zaken van het kantoor van de gemachtigde van eiseres. De gemachtigde van eiseres heeft in deze en in de 11 andere zaken gesteld dat het verweerschrift te laat is ingediend en dat dit moet leiden tot een proceskostenveroordeling en tot vergoeding van het griffierecht. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Het betreft in de 12 zaken die behandeld zijn vaak een herhaling van standpunten, zowel in het beroepschrift als in het verweerschrift. Ook had het merendeel van de gronden al los van het verweerschrift naar voren kunnen worden gebracht. De rechtbank vindt dat van een professionele gemachtigde verwacht mag worden dat hij in staat is om op deze termijn adequaat te kunnen reageren op een verweerschrift. Gebleken is dat de gemachtigde van eiseres hiertoe ook in staat was, omdat hij op de zitting door middel van een pleitnota in alle 12 zaken inhoudelijk op de verweerschriften heeft gereageerd. Op de zitting is ook niet van een inhoudelijke belemmering voor de gemachtigde op een concreet punt gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom ook geen sprake van schending van de goede procesorde. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten of in het griffierecht.

Is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?

4.1.

De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.^[3]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde
WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 1.142.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [adres 2] [huisnummer 3] en [adres 3] [huisnummer 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

4.3.

Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

4.4.

Eiseres voert aan dat vergelijkingsobject [adres 2] [huisnummer 3] niet geschikt is als vergelijkingsobject, omdat dit object beschikt over een significant grote kaveloppervlakte, stamt uit een ander bouwjaar en niet beschikt over bijgebouwen. Volgens eiseres moet de m²-prijs van [adres 2] [huisnummer 3] niet worden meegenomen in de berekening van de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. Dit zal leiden tot een lagere waarde van de woning, aldus eiseres. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar op de zitting een berekening heeft gemaakt waarbij het vergelijkingsobject [adres 2] [huisnummer 3] niet is meegenomen. Gebleken is dat dit niet leidt tot een lagere gemiddelde neutrale m²-prijs dan die van de woning. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.

4.5.

De rechtbank is ook verder van oordeel dat de door de heffingsambtenaar twee resterende vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde buurt als en in een naastgelegen buurt van de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn ook qua type goed vergelijkbaar met de woning. De rechtbank is van oordeel dat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een goed uitgangspunt zijn bij het bepalen van de waarde van de woning.

4.6.

Eiseres heeft verder een aantal beroepsgronden ingediend gericht tegen het gebruik van de vergelijkingsobjecten en de inzichtelijkheid van de waardevaststelling. De vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en of de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank daarom beoordelen aan de hand van deze beroepsgronden.

Gebruikersoppervlakte van de woning

5.1.

Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in het Intern Waarde-advies heeft gesteld dat de totale woonoppervlakte van haar woning 212,9 m² bedraagt. In de matrix bij het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de oppervlakte echter vastgesteld op 207 m². Eiseres vindt dat niet inzichtelijk is op welke informatie de oppervlaktematen zijn gebaseerd en of deze nog actueel zijn. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar hiertoe de bouwtekening moeten overleggen, omdat dit een op de zaak betrekking hebbend stuk is.^[4]Omdat de heffingsambtenaar dit stuk ten onrechte niet heeft overgelegd, heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning volgens eiseres niet aannemelijk gemaakt.

5.2.

De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarde van de woning na een onderzoek door de Afdeling Vastgoed is vastgesteld op 212,9 m². In de taxatie heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning echter berekent met de vorige vastgestelde oppervlakte van 207 m². De heffingsambtenaar heeft dit gedaan omdat de waarde van de woning met een grotere oppervlakte van 212,9 m² op een hoger bedrag zou uitkomen. Hieruit blijkt dat de heffingsambtenaar ten gunste van eiseres de lagere woonoppervlakte heeft gehanteerd. Eiseres heeft de onjuistheid hiervan verder niet betwist. De beroepsgrond slaagt dan ook niet.

Gemiddelde waarde van verkoopprijzen vergelijkingsobjecten

6.1.

Eiseres voert aan dat bij het bepalen van de WOZ-waarde niet uitsluitend kan worden afgegaan op de gemiddelde waarden van de vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar met name geen sluitende verklaring kunnen geven voor de onderliggende aanname dat de woning van eiseres nu juist op het gemiddelde van de referentieobjecten moet worden ingeschaald en waarom deze niet een lagere waarde zou kunnen hebben.

6.2.

De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. De werkwijze van de heffingsambtenaar bij het bepalen van de WOZ-waarde is dat hij deze modelmatig bepaalt aan de hand van een groot aantal verkoopcijfers. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde in beroep aan de hand van (meestal) drie vergelijkingsobjecten. Dit is een in de rechtspraak algemeen aanvaarde methode, die ook aansluit bij de vereisten van artikel 17 van de Wet WOZ. In deze zaak is deze werkwijze ook gevolgd. Op pagina 12 van het door de heffingsambtenaar overgelegde Intern Waarde-advies staat een beschrijving van deze werkwijze en ook op de zitting heeft de heffingsambtenaar deze werkwijze nader toegelicht. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. De beroepsgrond slaagt niet.

Geen inzicht in waardering objectonderdelen woning en vergelijkingsobjecten

7.1.

Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarop de waarde van de bijgebouwen van de woning en van de vergelijkingsobjecten is gebaseerd, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde waarde van de bijgebouwen niet te hoog is. Omdat de heffingsambtenaar geen bijgebouwenmodel of daaraan ten grondslag liggende verkopen heeft overgelegd, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde volgens eiseres niet aannemelijk gemaakt. Volgens eiseres zijn dit bovendien op de zaak betrekking hebbende stukken en had de heffingsambtenaar deze moeten overleggen.

7.2.

Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarden van de bijgebouwen is gebaseerd op tabellen die jaarlijks worden uitgewisseld met het kantoor van de gemachtigde van eiseres. De tabellen staan ook weergegeven in het Verantwoordingsdocument WOZ, dat te raadplegen is op de website van de gemeente Amsterdam. Eiseres heeft niet betwist dat deze tabellen jaarlijks worden gedeeld met het kantoor van haar gemachtigde. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat voor eiseres inzichtelijk had kunnen zijn waarop de heffingsambtenaar de waarde van de bijgebouwen heeft gebaseerd. De rechtbank overweegt verder dat een taxatieopbouw bovendien een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor.^[5]De rechtbank is dan ook van oordeel dat de beroepsgrond niet slaagt.

Indexeringspercentages

8.1.

Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, waardoor de heffingsambtenaar ook de waarde van de woning niet inzichtelijk heeft gemaakt.

8.2.

De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiseres heeft tegenover de wijze van indexeren door de heffingsambtenaar geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De percentages berusten verder op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

9.1.

De rechtbank is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van oordeel dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

9.2.

Voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan de vraag of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.

9.3.

Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.L. Fernig - Rocour, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.