ECLI:NL:RBAMS:2024:3356

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 24/265

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 juni 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit Amsterdam, eiser

(gemachtigde: mr. M.M. Vrolijk),

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.

Inleiding

1.1.

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de vaststelling van de WOZ^[1]-waarde van zijn woning door de heffingsambtenaar.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] [huisnummer 1] in Amsterdam (de woning) op 1 januari 2022 vastgesteld op € 540.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd.

1.3.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser met de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 ongegrond verklaard.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

1.5.

De rechtbank heeft het beroep op 1 mei 2024 op zitting behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou, vergezeld door R.A. Koster, taxateur.

Beoordeling door de rechtbank

2.1.

Eiser is eigenaar van de woning. Het gaat om een benedenwoning met een woningdeel van 55 m², een tuin van 45 m² en een berging van 1 m². Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de waarde van zijn woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 500.000,-.

2.2.

De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert.^[2]

2.3.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

Is sprake van strijd met de goede procesorde?

3.1.

Op de zitting heeft eiser allereerst aangevoerd dat hij in zijn procespositie is geschaad, omdat de heffingsambtenaar het verweerschrift na de aankondiging van de zitting heeft ingediend. Eiser stelt dat hij hierdoor geen adequate reactie meer kon geven. Eiser verzoekt de rechtbank om het beroep aan te houden zodat eiser de gelegenheid krijgt om adequaat te reageren en zich voor te bereiden op een nader te bepalen zitting. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar door de te late indiening van het verweerschrift in ieder geval worden veroordeeld in de proceskosten van eiser en tot vergoeding van het griffierecht.

3.2.

De rechtbank stelt vast dat het verweerschrift in deze zaak is ingediend op
15 april 2024. Dat is meer dan twee weken voor de zitting. De zaak is op een zitting behandeld tegelijk met 11 andere zaken van het kantoor van de gemachtigde van eiser. De gemachtigde van eiser heeft in al deze zaken gesteld dat het verweerschrift te laat is ingediend en dat dit moet leiden tot een proceskostenveroordeling en vergoeding van het griffierecht. In deze zaak specifiek heeft hij verzocht om aanhouding van de zaak. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Het betreft in de 12 zaken die behandeld zijn vaak een herhaling van standpunten, zowel in het beroepschrift als in het verweerschrift. Ook had het merendeel van de gronden al los van het verweerschrift naar voren kunnen worden gebracht. De rechtbank vindt dat van een professionele gemachtigde verwacht mag worden dat hij in staat is om op deze termijn adequaat te kunnen reageren op een verweerschrift. Gebleken is dat de gemachtigde van eiser hiertoe ook in staat was, omdat hij op de zitting door middel van een pleitnota in alle 12 zaken inhoudelijk op de verweerschriften heeft gereageerd. Op de zitting is ook niet van een inhoudelijke belemmering voor de gemachtigde op een concreet punt gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom ook geen sprake van schending van de goede procesorde. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten of in het griffierecht.

Is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld?

4.1.

De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.^[3]De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

4.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde
WOZ-waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 540.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres] [huisnummer 2] , [adres] [huisnummer 3] en [adres] [huisnummer 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

4.3.

Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de eventuele verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

4.4.

De rechtbank stelt allereerst vast dat de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn gelegen in dezelfde straat als de woning van eiser en in dezelfde buurt. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn van hetzelfde type en bouwjaar als de woning. De rechtbank vindt de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.

4.5.

Eiser heeft verder een aantal beroepsgronden ingediend gericht tegen het gebruik van de vergelijkingsobjecten en de inzichtelijkheid van de waardevaststelling. De vraag of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en of de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld, zal de rechtbank daarom beoordelen aan de hand van deze beroepsgronden.

Correctie met de VvE-reserve

5.1.

De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door de koopsommen van de vergelijkingsobjecten te corrigeren met de VvE^[4]-reserve. Volgens eiser is echter onduidelijk of de heffingsambtenaar deze correctie juist heeft toegepast. De heffingsambtenaar corrigeert de VvE-reserve namelijk standaard met een percentage van 2%. Eiser vindt dat niet kan worden uitgesloten dat de VvE-correctie op een hoger bedrag dient te worden vastgesteld. De juiste omvang van de VvE-reserve volgt uit de koopovereenkomst of de transportakte. Eiser voert aan dat dit op de zaak betrekking hebbende stukken^[5]zijn en dat de heffingsambtenaar deze ten onrechte niet heeft overgelegd. Daardoor heeft de heffingsambtenaar volgens eiser de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

5.2.

De rechtbank volgt eiser hierin niet. Zoals de heffingsambtenaar op de zitting ook heeft toegelicht, is het een vaste werkwijze van de heffingsambtenaar om de VvE-reserve in mindering te brengen door het transactiecijfer standaard met 2% te corrigeren. Aan deze vaste werkwijze ligt een onderzoek ten grondslag, waarbij de heffingsambtenaar verkoopaktes en verkoopinlichtingenformulieren heeft geanalyseerd. Uit de analyse is gebleken dat de gemiddelde VvE-reserve 1,5% van het transactiecijfer bedraagt. Uitzonderingen daarop zijn woningen met een bovenmatige VvE-reserve. Bij de transacties van deze woningen corrigeert de heffingsambtenaar voor deze boven matigheid.^[6]Uit deze werkwijze volgt dus dat de heffingsambtenaar in de meeste gevallen een te hoge correctie voor de VvE-reserve toepast. En dat de heffingsambtenaar, als sprake is van een bovenmatige VvE-reserve, een bovenmatige correctie maakt. De rechtbank acht deze werkwijze van de heffingsambtenaar inzichtelijk en niet onrechtmatig. De rechtbank is van oordeel dat, omdat de heffingsambtenaar de correctie van de VvE-reserve niet berekent aan de hand van de koopovereenkomst of de transportakte, deze stukken ook niet onder de op de zaak betrekking hebbende stukken vallen, in tegenstelling tot wat eiser stelt. De beroepsgrond slaagt niet.

Gemiddelde waarde van verkoopprijzen vergelijkingsobjecten

6.1.

Eiser voert aan dat bij het bepalen van de WOZ-waarde niet uitsluitend kan worden afgegaan op de gemiddelde waarden van de vergelijkingsobjecten. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar met name geen sluitende verklaring kunnen geven voor de onderliggende aanname dat de woning van eiser nu juist op het gemiddelde van de referentieobjecten moet worden ingeschaald en waarom deze niet een lagere waarde zou kunnen hebben.

6.2.

De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. De werkwijze van de heffingsambtenaar bij het bepalen van de WOZ-waarde is dat hij deze modelmatig bepaalt aan de hand van een groot aantal verkoopcijfers. De heffingsambtenaar onderbouwt de waarde in beroep aan de hand van (meestal) drie vergelijkingsobjecten. Dit is een in de rechtspraak algemeen aanvaarde methode, die ook aansluit bij de vereisten van artikel 17 van de Wet WOZ. In deze zaak is deze werkwijze ook gevolgd. Op pagina 12 van het door de heffingsambtenaar overgelegde Interen Waarde-advies staat een beschrijving van deze werkwijze en ook op de zitting heeft de heffingsambtenaar deze werkwijze nader toegelicht. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. De beroepsgrond slaagt niet.

Erfpachtcorrectie

7.1.

De heffingsambtenaar heeft rekening gehouden met de aanwezigheid van erfpacht bij de vergelijkingsobjecten en een erfpachtcorrectie toegepast, die inhoudt dat het bedrag van de erfpachtcorrectie bij de koopsommen van de vergelijkingsobjecten wordt opgeteld. Volgens eiser is echter de omvang van de in de taxatiematrix opgenomen bedragen van de erfpachtcorrectie niet inzichtelijk. Eiser voert op de zitting aan dat de heffingsambtenaar stukken had moeten overleggen waaruit blijkt wat de te betalen bedragen aan erfpachtcanons zijn. Volgens eiser zijn dit op de zaak betrekking hebbende stukken^[7]en heeft de heffingsambtenaar deze ten onrechte niet overgelegd. Daardoor heeft de heffingsambtenaar volgens eiser de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

7.2.

De rechtbank overweegt hiertoe als volgt. In het Intern Waarde-advies bij het verweerschrift staat een rapport met een toelichting over hoe de erfpachtcorrectie van elk vergelijkingsobject is berekend. Gebleken is dat het bedrag van die berekening niet overeenkomt met het bedrag van de erfpachtcorrectie dat in de taxatiematrix staat weergegeven. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar hierover toegelicht dat de situatiedatum van het rapport (1 januari 2024) niet overeenkomt met de situatiedatum die gehanteerd is in de taxatiematrix (de transactiedatum van de verkoop van het vergelijkingsobject). Deze laatste datum moet als uitgangspunt worden gebruikt bij de berekening van de erfpachtcorrectie en dat heeft de heffingsambtenaar ook gedaan. Eiser heeft de juistheid van deze toelichting niet betwist. De rechtbank vindt, gelet op de toelichting van de heffingsambtenaar op de zitting en de overgelegde stukken, dat de heffingsambtenaar de bedragen van de erfpachtcorrectie voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.

7.3.

Voor zover eiser heeft gesteld dat de heffingsambtenaar de op de zaak betrekking hebbende stukken niet heeft overgelegd, overweegt de rechtbank dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor.^[8]Bovendien is eiser pas op de zitting met deze beroepsgrond gekomen, terwijl dat los van het verweerschrift al eerder had gekund. Onder deze omstandigheden is de reactie van de heffingsambtenaar afdoende. De beroepsgrond slaagt niet.

Geen inzicht in waardering objectonderdelen woning en vergelijkingsobjecten

8.1.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarop de waarde van de bijgebouwen van de woning en van de vergelijkingsobjecten is gebaseerd, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gehanteerde waarde van de bijgebouwen niet te hoog is. Omdat de heffingsambtenaar geen bijgebouwenmodel of daaraan ten grondslag liggende verkopen heeft overgelegd, heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde volgens eiser niet aannemelijk gemaakt. Volgens eiser zijn dit bovendien op de zaak betrekking hebbende stukken en had de heffingsambtenaar deze moeten overleggen.

8.2.

Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de waarden van de bijgebouwen is gebaseerd op tabellen die jaarlijks worden uitgewisseld met het kantoor van de gemachtigde van eiser. De tabellen staan ook weergegeven in het Verantwoordingsdocument WOZ, dat te raadplegen is op de website van de gemeente Amsterdam. Eiser heeft niet betwist dat deze tabellen jaarlijks worden gedeeld met het kantoor van zijn gemachtigde. Hieruit blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat voor eiser inzichtelijk had kunnen zijn waarop de heffingsambtenaar de waarde van de bijgebouwen heeft gebaseerd. De rechtbank overweegt verder dat een taxatieopbouw bovendien een
hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor.^[9]De beroepsgrond slaagt niet.

Indexeringspercentages

9.1.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten niet inzichtelijk heeft gemaakt, waardoor de heffingsambtenaar ook de waarde van de woning niet inzichtelijk heeft gemaakt.

9.2.

De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin voor de vergelijkingsobjecten zowel het verkoopcijfer als de
WOZ-waarde is vermeld. In dit verslag zijn de verkoopcijfers en WOZ-waarden niet gelijk aan elkaar. Uit dit verslag blijkt dat indexering heeft plaatsgevonden en uit dit verslag valt tevens te herleiden met welk percentage de WOZ-waarde verschilt van het verkoopcijfer. Hiermee zijn de indexeringspercentages inzichtelijk. Eiser heeft tegenover de wijze van indexeren door de heffingsambtenaar geen andere gegevens of indexeringscijfers gesteld waaruit zou kunnen volgen dat de heffingsambtenaar van een onjuiste indexering van de verkoopprijzen is uitgegaan. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. De percentages berusten verder op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

10.1.

De rechtbank is, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, van oordeel dat de door de heffingsambtenaar geselecteerde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning en dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

10.2.

Voorgaande betekent dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt daarom niet toe aan de vraag of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.

10.3.

Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T.L. Fernig - Rocour, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.G.A. Karregat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 juni 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.