Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
Zaaknummer: C/13/750355 / KG ZA 24-373 EAM/MAH
Vonnis in kort geding van 11 juni 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser bij (concept-)dagvaarding van 16 mei 2024,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. G.C.M. Schipper te Heemstede,
tegen
de besloten vennootschap
KNEPPERS BOUW- EN AANNEMINGSBEDRIJF B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde,
hierna te noemen: Kneppers,
vrijwillig verschenen,
advocaten: mr. O.S.H. Horssius en mr. L.A. van der Werf te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Op de zitting van 28 mei 2024 heeft [eiser] de dagvaarding toegelicht en verweer gevoerd tegen de door Kneppers opgeworpen exceptie van onbevoegdheid. Kneppers heeft de exceptie toegelicht en verweer gevoerd tegen de vorderingen van [eiser] , mede aan de hand van een vooraf ingediende conclusie van antwoord. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.2.
Bij de zitting waren aanwezig:
- [eiser] met mr. Schipper,
- aan de kant van Kneppers: [naam 1] , hoofd Bedrijfsbureau, met mr. Horssius en mr. Van der Werf.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van een voormalige garage aan (thans) de [adres 1] [1] [adres 1] . Hij heeft Kneppers, een Amsterdams bouwbedrijf, opdracht gegeven voor verbouwing van het pand tot vier appartementen en een woning (hierna ook: het Werk). Partijen hebben daartoe op 20 augustus 2015 een aannemingsovereenkomst gesloten. [eiser] bewoont de woning zelf inmiddels al meerdere jaren en verhuurt de appartementen sinds de oplevering van het Werk.
2.2.
De bouw is in 2015 begonnen. Kneppers heeft het Werk eind 2016 afgerond en het opgeleverd op 2 februari 2017. Nadien zijn door Kneppers nog enkele restpunten afgewerkt.
2.3.
Op 14 februari 2017 heeft [eiser] per e-mail aan Kneppers bericht:
“(…) De vloer rechts en links onder laat los en wel zodanig dat de gasten hebben laten weten er niet meer te willen blijven.
Even in het kort: nadat [naam 2] van D2 parket al een half jaar de vloer
heeft opgemeten en steeds constateerde dat het nog teveel vocht in zich had
om te kunnen werken bleek een maand geleden dat hij met een nieuwe meting
(karbiet) dat er in mijn huis geen vocht meer was. Hij ging ervan uit dat zijn
meter dus al die tijd voor de gek werd gehouden door een mengstof in het
zandcement en is parket gaan leggen. In mijn woning ligt het er nu in en daar
is (nog) niks aan de hand.
Maar twee weken geleden waren de appartementen ook gelegd en daar lieten
de stroken al na enkele dagen in het linker (als je er voor staat) appartement
los. En dus nu ook aan de rechterkant. Onder die stroken is het nat maar als
het er een paar dagen uit is is het weer droog. Het vocht zit dus dieper in het
zandcement.
Vraag is nu wat te doen? Moet het hele parket er weer uit? Moet ik weer maanden wachten tot die vloer afgemaakt kan worden?
[foto van parketvloer met loszittende stroken]
Is dit nog steeds een oud (inmiddels 8 maanden met voluit stoken) probleem
of komt er nog steeds vocht ergens binnen?
[foto van parketvloer met loszittende stroken]
Ik hoef jullie niet uit te leggen dat het probleem accuut is omdat er vanmiddag
alweer mensen moeten inchecken en dat een doorlopend proces is. De
appartementen worden nu permanent verhuurd en ik vrees schadeclaims van
gasten die er niet in kunnen. Ik stuur enkele foto’s mee ter illustratie.
Hoop op een snelle reactie van jullie kant.
[foto van parketvloer met loszittende stroken]”
2.4.
[eiser] heeft toen gebeld met Kneppers, die zijn komen kijken en hebben gezegd dat het “net zo goed een lekkende douche boven kon zijn.” [eiser] heeft vervolgens voor de zekerheid preventieve voorzieningen getroffen in de douche en de schade aan de vloeren voor eigen rekening laten herstellen. Dat laatste pas na enige maanden, om de vloeren eerst te laten drogen.
2.5.
Op 8 juni 2018 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen de directeur van Kneppers, [naam 3] , en [eiser] .
2.6.
Op 11 maart 2020 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] Kneppers gesommeerd tot herstel van de gebreken aan het Werk en heeft zij Kneppers aansprakelijk gesteld voor de schade:
“Zoals u nagenoeg bekend heeft [eiser] eind 2017 te maken gehad met ernstige vochtproblemen c.q. lekkages met aanzienlijke schade tot gevolg. Kneppers heeft na de melding van [eiser] de situatie destijds onderzocht, maar vond kennelijk geen reden om over te gaan tot nader onderzoek dan wel herstel. [eiser] heeft zelf forse
kosten moeten dragen in verband met benodigd droogapparatuur en ontstane schade.
In juni 2018 hebben partijen met elkaar gesproken over de afwikkeling van de verbouwing. Hierbij is afgesproken dat Kneppers de door de vochtproblemen ontstane schade zou melden bij haar verzekeraar.
Hieruit wordt begrepen dat Kneppers heeft erkend dat de vochtproblemen zijn ontstaan door de door haar verrichte bouwwerkzaamheden. Kneppers heeft nadien echter nimmer van zich laten horen.
[eiser] heeft inmiddels onderzoeken laten verrichten naar de oorzaak van de vochtproblemen. Hieruit is gebleken dat de oorzaak is terug te leiden tot gebreken aan de kelderbak. Tijdens onderzoeken is waargenomen dat de aansluiting met de kelderbak niet juist is afgedicht, waardoor water van buitenaf in het pand terechtkomt. Het moge duidelijk zijn dat Kneppers de kelderbak niet conform de (besteks)eisen heeft gemonteerd. Daarnaast heeft Kneppers ten onrechte de exacte oorzaken nimmer onderzocht en de gebreken verholpen.
De situatie is voor [eiser] onhoudbaar. De gebreken zijn tot op heden niet hersteld en de kans is groot, nu zich voortdurend regenbuien voordoen, dat de vochtproblemen en de thans ontstane schade zullen oplopen. Namens [eiser] stel ik Kneppers dan ook aansprakelijk voor alle geleden en nog te lijden schade. Voornoemde schade betreft in ieder geval de materiele schade aan het pand en tevens de (gevolg)schade waaronder doch niet beperkt tot huurderving nu [eiser] niet in staat is de voor verhuur beoogde ruimte te verhuren.
[eiser] verzoekt en voor zover nodig sommeert Kneppers binnen 14 dagen na heden, derhalve uiterlijk 24 maart 2020, schriftelijk te bevestigen dat zij zal overgaan tot het verrichten van herstelwerkzaamheden en daarbij een planning voor te leggen.
(…).”
2.7.
Vervolgens hebben partijen in april 2020 overleg gehad en is door Kneppers opdracht verstrekt aan Dry Works Vochtservice B.V. (Dry Works) voor het verrichten van onderzoek en het uitvoeren van eventueel benodigd herstel. Ook heeft lekdetectiebedrijf Texplor Benelux B.V. in opdracht van Kneppers onderzoek uitgevoerd en daarover op 28 mei 2020 aan Kneppers gerapporteerd. In de conclusie van dat rapport staat, voor zover relevant:
“Aanleiding voor het onderzoek is de vermoedelijke lekkage in het souterrain. Doel van het onderzoek is het vaststellen of en zo ja, waar een lekkage aanwezig is het souterrain. (…) Uit het onderzoek zijn, op de dag van de uitgevoerde metingen, door middel van de geo-elektrische metingen twee afwijkende gebieden (…) geconstateerd.
(…)
Het is mogelijk dat binnen het aangegeven gebied water/vocht door een gebrek intreedt en zich in het lekkagepunt openbaart, echter hoeft dit niet zo te zijn. Het is onduidelijk (mocht hier een gebrek aanwezig zijn) of dit gebrek aanwezig is in de vloer, wand of kim aansluiting.
(…)
Voor de herstelwerkzaamheden is het van belang om deze ruim genoeg uit te voeren. Dit voorkomt dat in de toekomst een eventuele lekkage naar een volgende ‘zwakke’ plek in de constructie zoekt. Een reguliere manier voor het herstellen van lekkages in betonconstructies is door het uitvoeren van injectiewerkzaamheden.”
2.8.
Kneppers heeft in juni 2020 injectiewerkzaamheden in de kelder verricht. Daarna is het een tijd droog gebleven.
2.9.
In januari 2022 was opnieuw sprake van vochtproblematiek door opbollend parket in de woning van [eiser] . Een gedeelte van het loszittende parket is toen verwijderd en [eiser] heeft vervolgens acht maanden gewacht met herstel tot het droog was. Om te voorkomen dat zich dat nog een keer zou voordoen heeft [eiser] op de vloer (onder het parket) een epoxylaag laten aanbrengen (waterkerend, hoewel langs de randen van de vloervlakken er nog steeds vocht langs kan). De herstelwerkzaamheden inclusief het opnieuw leggen van ruim de helft van het parket waren eind december 2022 afgerond.
2.10.
Bij e-mail van 3 februari 2023 heeft [eiser] aan Kneppers laten weten:
“Twee weken geleden tijdens de hevige regenbuien van dat weekend is het zelfs tot een waterballet in de tussengang van mijn woning gekomen. Met in eerste instantie handdoeken en later een waterstofzuiger heb ik er ruim 150 liter water op gezogen. Het water kwam van onder een dorpel in de buurt van de spouwmuur die de appartementen en mijn huis scheidt. En de dagen erna als het regende kwam er weer water tevoorschijn.
Ik heb [naam 4] van Dryworks gebeld en samen met [naam 5] [architect van [eiser] – vzr] is hij komen kijken. Het is hem na nader onderzoek een raadsel waar het water vandaan komt. Vooral omdat er nooit eerder op deze plek een lekkage is geweest. En omdat het met die buien te maken leek te hebben heeft hij gisteren een uur lang met een waterslang op het dak regen gesimuleerd maar daar kwam toen geen lekkage uit voort.
Het parket begint nu voor de vierde keer weer te bollen op bepaalde plaatsen dus de schade is inmiddels alweer aan het plaatsvinden.
Heel graag zou ik met jullie en [naam 5] en [naam 4] willen overleggen wat de oorzaak nou kan zijn van dit probleem. Met name omdat het nu al voor de vierde winter op rij terug komt en na een aantal ingrepen nog steeds niet is opgelost.”
2.11.
In een vervolgens in opdracht van Dry Works door HighTower Bouwkundige Keuringen en Woninginspecties B.V. opgesteld ‘Rapport specialistisch onderzoek’ van 5 februari 2023 staat:
“Naar aanleiding van mijn bevindingen kan ik het volgende concluderen:
• Vermoedelijk komt het vocht binnen via de spouwwand. De spouwwand laat natte sporen zien.
• De volgende dag is er een watertest uitgevoerd op het dak en er is geen actieve lekkage van bovenaf geconstateerd.
• Er dient een nader onderzoek te komen van de inspecteur en Dryworks.”
2.12.
Op 22 februari 2023 heeft [naam 6] (projectleider van Kneppers) op de e-mail van [eiser] van 3 februari 2023 geantwoord:
“”Wat onwijs vervelend! Ik heb laatst [naam 4] gesproken en die gaf aan met jou om bij de volgende hevige regenbuien te komen kijken of er iets te zien valt. Op dat moment kunnen we misschien kijken waar het vandaan komt.”
2.13.
Daarop heeft [eiser] dezelfde dag teruggemaild:
“Wat goed iets van je te horen! Ja, echt heel vervelend. En het gaat dus niet om een kleine hoeveelheid water. Maar als het lekt, en dat is blijkbaar bij langdurige hevige regenval (en dus een hoog grondwaterpijl) het geval, dan lekt het heel erg. 150 liter water in het midden van het huis. 150 liter nog los van de hoeveelheid vocht die zich in de dekvloer (het parket komt weer los) en de dichtsbijzijnde muren (die zijn bij meting ook heel nat) heeft opgehoopt. Het meest waarschijnlijke lijkt de kleine opstaande rand tussen de appartementen en het woonhuis de oorzaak te zijn. Alsof daar water doorsijpelt bij een hoge grondwater druk. Maar idd gaan we de volgende lekkage afwachten en dan meten waar het vandaan lijkt te komen. Hoe dit probleem dan op te lossen weert ik niet. Dat is niet mijn expertise. Maar wel mijn zorg, want zolang dit niet is opgelost is het huis onaf en de schade steeds terugkerend. En dat wil niemand.”
2.14.
Na februari 2023 is niet opnieuw water in de hal van [eiser] gelopen. Wel is de stuclaag op de muren die niet eerder waren geïnjecteerd door Dry Works gaan bladderen en is het parket in zijn woning verder gaan opbollen op plekken waar nog geen epoxylaag was aangebracht; een deur van de logeerkamer kon niet meer open.
2.15.
Bij brieven van 26 mei en 13 juli 2023 heeft mr. Schipper namens [eiser] bij Kneppers melding gemaakt van nieuwe vochtoverlast in zowel de woning van [eiser] als de appartementen. Daarbij is de aansprakelijkstelling herhaald en een beroep gedaan op de aanwezigheid van een of meer (verborgen) gebreken die nog niet deugdelijk zijn hersteld.
In de brief van 13 juli 2023 staat verder, voor zover relevant:
“(…)
Het heeft er alle schijn van, dat het door uw bedrijf uitgevoerde herstel (nog) niet afdoende is geweest. In de maand januari van dit jaar is na hevige regenval zo’n 150 liter water in de woning van cliënt gelopen, waardoor muren zijn gaan doorslaan en het parket opbolt. Het bureau Dryworks heeft toen in uw opdracht metingen verricht. Daarbij is geconstateerd dat de lekkage niet van het dak afkomstig kan zijn. Dryworks acht het meest waarschijnlijk dat de problemen met grondwater en -stand te maken hebben, maar waar het nu precies vandaan komt heeft Dryworks niet kunnen vaststellen. Dryworks heeft laten weten niet zoveel te kunnen doen en er is voorgesteld te wachten tot het probleem zich weer voordoet en dan te meten om te zien waar het wél vandaan komt. Groot nadeel daarvan is echter de grote onzekerheid en de noodzaak om er als “de brandweer” bij te kunnen zijn, wat buitengewoon lastig is te plannen. Dat is in redelijkheid niet van cliënte te vergen en daarom is in overleg met cliënt gekeken of dat niet anders/beter kan.
(…)
Lengkeek is gevraagd onderzoek te doen naar de oorzaak van de wateroverlast (…) met als doel 1) vast te kunnen stellen waar de oorzaak in is gelegen en 2) welke oplossing denkbaar is voor de problematiek, en 3) zo mogelijk tegen welke kosten.
(…)
Als vervolgens blijkt, dat de oorzaak is gelegen in uitvoeringsfouten bij de werkzaamheden door of in opdracht van uw bedrijf, dan worden de integrale onderzoekskosten door u gedragen en vergoed aan cliënt op diens eerste, gespecificeerde verzoek en hebben partijen ook overleg over het uit te voeren herstel.
(…)”.
2.16.
Bij brief van 19 of 24 juli 2023 heeft Kneppers aansprakelijkheid van de hand gewezen, stellende dat het om ontwerpfouten en grondwaterstanden gaat. Daarbij heeft zij vermeld “niet negatief” te staan tegenover het inschakelen van Lengkeek, maar niet op voorhand toe te zeggen de kosten daarvan te dragen.
2.17.
[eiser] heeft vervolgens expertisebureau Lengkeek B.V. opdracht gegeven onderzoek te doen. Ing. H.W. van der Meulen van Lengkeek heeft op 23 oktober 2023 ter plaatse gesproken met [eiser] , een visuele inspectie uitgevoerd en vochtmetingen verricht, waarna hij op 11 januari 2024 een expertiserapport heeft uitgebracht aan [eiser] . Daarin staat, voor zover relevant:
“
Beoordeling expert
Beoordeling expert
Tijden ons bezoek hebben wij hoge vochtwaardes gemeten ter plaatse van de aansluiting van de wanden en de vloer. Gelet op de verklaringen van client kan feitelijk uitgesloten worden dat sprake is van een lekkage van een watervoerende leiding. Gelet op de door ons aangetroffen situatie concluderen wij dat sprake is van wateroverlast ten gevolge van hemelwater/grondwater dat de woning binnendringt via de vloer of via de aansluiting van wanden en vloer.
Beantwoording van uw vragen
1. Is sprake van uitvoeringsfouten in het werk door de aannemer?
(…)
Omdat sprake is van via de constructie binnendringend water is sowieso niet voldaan aan hetgeen gesteld is in het Bouwbesluit. Daarmee is aannemelijk, dat de oorzaak in de invloedssfeer van de aannemer ligt en ook aan de aannemer moet worden toegerekend. Van een oorzaak die is gelegen binnen (…) de invloedssfeer van client lijkt sowieso geen sprake te zijn. De aannemer zal in de gelegenheid gesteld kunnen worden om aan te tonen dat aansprakelijkheid niet bij de aannemer berust.
Welke oplossing is denkbaar voor de problematiek en tegen welke kosten?
Er zijn verschillende oplossingsrichtingen voor het alsnog waterdicht maken van het souterrain. Het onder druk injecteren van polyurethaan/epoxy is in de onderhavige kwestie op plaatsen reeds uitgevoerd en kan in veel gevallen een oplossing bieden.
Het nadeel van injecteren is dat met hoge druk en verschillende materialen wordt gewerkt. Daarbij is niet altijd duidelijk op welke plaatsen geïnjecteerd dient te worden. Injecteren is feitelijk alleen een goede/adequate herstelmethodiek indien sprake is van een massieve betonconstructie. Onder hoge druk injecteren in de nabijheid van gemetselde klinkers en betonstenen kan leiden tot deformatie van dit metselwerk.
Een andere methodiek is de “kelderwanden” aan de buitenzijde van de constructie voorzien van een waterdicht vlies, eventueel in combinatie met de aanleg van een drainage. Bij toepassing van deze methode dient de grond rondom het souterrain inclusief tuinaanleg, bestrating en de hier eventueel aanwezige rioleringsleidingen verwijderd te worden. Deze dienen na het aanbrengen van het vlies dan ook weer aangeheeld te worden.
Naast bovenstaande herstelmethodiek zou ons inziens overwogen moeten worden om te onderzoeken of het souterrain van binnenuit afgedicht kan worden door een waterdichtingsmortel toe te passen op (de aansluiting van) de keldervloer en de kelderwanden.
(…)
De herstelkosten worden met name bepaald door het noodzakelijke hak- en breekwerk en de kosten voor het aanhelen van bestaande wand- en vloerafwerking. In dit stadium is het niet mogelijk om een adequate kosteninschatting te maken.
Gelet op de aangetroffen situatie mag worden aangenomen dat sprake zal zijn van aanzienlijke kosten.”
2.18.
Bij brief van 12 januari 2024 heeft (de advocaat van) [eiser] het rapport-Lengkeek aan Kneppers gezonden en hierover gesteld:
“dat de conclusie hiermee nu een duidelijke is: er bestaat een door Kneppers te weerleggen vermoeden, dat Kneppers aansprakelijk is voor gemaakte uitvoeringsfouten alsmede vergoeding van de schade van cliënt als een gevolg daarvan.
Op grond daarvan bestaat er voor Kneppers een volledige herstelverplichting, óók voor wat betreft de recente problematiek. Die is immers ontstaan als gevolg van dezelfde fout(en)/gebrek(en). En is Kneppers dus ook gehouden aan cliënt de daarmee verband houdende schade te vergoeden, op betaling waarvan namens cliënt ook aanspraak wordt gemaakt.”
In de brief staat ook dat er zich begin januari 2024 opnieuw ernstige wateroverlast heeft voorgedaan en verder, voor zover relevant:
“(…) De schade neemt nog steeds toe – en daarmee ook de – voor rekening van Kneppers komende – kosten, zodat het ook in Kneppers eigen belang is snel te handelen.
Een weergave van zaken die cliënt mij deze week heeft gemaild: begin deze maand (januari 2024) heeft cliënt alweer zo’n 200 liter water moeten wegzuigen uit de hal. Het parket in de logeerkamer en de gang van de woning lijkt erger te gaan (op)bollen dan het al deed en er zijn ook meer plekken van optrekkend vocht langs de muren in de woning te zien, dan eerst het geval was. Een plint bij de middenmuur tussen keuken en gang laat los.
En een van de huurders van cliënt liet vorige week weten dat er water over het parket in het door hem gehuurde appartement liep, waardoor zijn tapijt en bed zijn beschadigd; ook waren elektriciteit in en verwarming van het gehuurde uitgevallen. Daardoor moest de huurder tijdelijk elders verblijven. Cliënt zou dat met spoed laten herstellen en ik verneem nog of dat inmiddels gebeurd is.
Cliënt ziet zich genoodzaakt Kneppers ook aansprakelijk te houden voor de daarmee verband houdende kosten. Deze moeten nog worden begroot.
Vervolg
Zoals ik u al eerder schreef komt cliënt graag in goed overleg tot een finale oplossing. Van afwachten kan echter geen sprake (meer) zijn, zoveel is duidelijk – er dient nu daadwerkelijk en spoedig tot deugdelijk herstel overgegaan te worden, voor rekening en risico van Kneppers. Namens cliënt verzoek ik u mij te bevestigen, dat Kneppers daartoe ook bereid is?
(…)”
2.19.
De advocaat van Kneppers heeft bij brief van 24 januari 2024 vraagtekens gezet bij de deugdelijkheid van het rapport-Lengkeek en aansprakelijkheid (vooralsnog) van de hand gewezen. Daarnaast heeft hij gewezen op de vervaltermijn van Paragraaf 12 lid 4 jo. lid 1 UAV 2012; in zijn visie zijn vijf jaren na de oplevering van 2 februari 2017 verstreken zodat het recht van [eiser] om een rechtsvordering in te stellen is vervallen.
2.20.
Daarop is tussen de advocaten gecorrespondeerd en zijn namens [eiser] op 4 maart en 30 april 2024 nogmaals sommaties en aansprakelijkstellingen uitgegaan, waarop door Kneppers bij brieven van 29 maart 2024 en 2 mei 2024 afwijzend is gereageerd.
2.21.
Par. 12 UAV 2012 luidt:
“1. Na de dag, waarop het werk overeenkomstig het bepaalde in § 10, eerste of tweede lid, als opgeleverd wordt beschouwd, is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk.
2. Het in het eerste lid bepaalde lijdt uitzondering indien sprake is van een gebrek:
(a)dat toe te rekenen is aan de aannemer en
(b)dat bovendien ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering dan wel bij de opneming van het werk als bedoeld in § 9, tweede lid, door de directie redelijkerwijs niet onderkend had kunnen worden
en waarvan
(c)de aannemer binnen een redelijke termijn na de ontdekking mededeling is gedaan.
3. ( Vervallen).
4. De rechtsvordering uit hoofde van een gebrek waarvoor de aannemer krachtens het tweede lid aansprakelijk is, is niet ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van:
(a)vijf jaren na de in het eerste lid bedoelde dag, of
(b)tien jaren na de in het eerste lid bedoelde dag, indien het werk geheel of gedeeltelijk is ingestort of dreigt in te storten dan wel ongeschikt is geraakt of ongeschikt dreigt te geraken voor de bestemming waarvoor het blijkens de overeenkomst bedoeld is en dit slechts kan worden verholpen of kan worden voorkomen door het treffen van zeer kostbare voorzieningen.”
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert, samengevat:
Primair:
op straffe van dwangsommen:
a. Kneppers te veroordelen om binnen 14 dagen na de datum van het in dezen te wijzen vonnis:
- een keuze te maken uit een van de opties als bedoeld in alineanummer 108 onder I van de dagvaarding en op basis daarvan een schriftelijk voorstel aan [eiser] te doen; en
- in overleg met [eiser] binnen twee maanden na acceptatie van dat voorstel door [eiser] een aanvang te maken met de benodigde herstelwerkzaamheden; en
- deze vervolgens voor eigen rekening en risico uit te voeren,
- alles conform en met inachtneming van al het overigens in alineanummer 108 onder II en III sub 1 tot en met 8 van de dagvaarding gestelde;
b. met bepaling dat de herstelwerkzaamheden voltooid dienen te zijn uiterlijk na verloop van zes maanden na vonnisdatum, althans binnen een in goede justitie te bepalen termijn, zodanig dat na uitvoering van de herstelwerkzaamheden, het betreffende deel van het Werk in overeenstemming is met de garantie als bedoeld in alineanummer 108 onder II sub 5 van het lichaam van deze dagvaarding en steeds zodanig, dat sprake is van goed en deugdelijk werk als in de dagvaarding benoemd;
Subsidair:
- [eiser] te machtigen om zelf datgene te bewerkstelligen waartoe juiste nakoming door Kneppers van de aannemingsovereenkomst zou hebben geleid, een en ander geheel op kosten en/of voor rekening van Kneppers, welke nakoming strekt tot het geheel voldoen aan het hiervoor primair onder a en b gestelde;
- onder gelijktijdige veroordeling van Kneppers tot betaling aan [eiser] van een voorschot ter grootte van 50%, althans een in goede justitie te bepalen percentage van de met de hiervoor bedoelde werkzaamheden redelijkerwijs te maken kosten (inclusief btw), binnen 14 dagen na het door [eiser] aan Kneppers overleggen van een gespecificeerde begroting;
Zowel primair als subsidiair:
Kneppers te veroordelen:
- om aan [eiser] te voldoen:
€ 62.126,99 schadeposten
€ 5.670,59 wettelijke rente over hoofdsom 11-12-2020, berekend tot en met 30 april 2024
€ 1.657,71 buitengerechtelijke kosten
__________
€ 67.797,58 totaal,
plus de wettelijke rente over € 62.126,99 vanaf 1 mei 2024,
- in de proceskosten, met wettelijke rente.
3.2.
In alineanummer 108, onder I tot en met III, van de dagvaarding staat:
“Om de redelijke uitvoerbaarheid van de herstelverplichtingen van Kneppers zoveel mogelijk te bevorderen, kan [eiser] zich (…) voorstellen:
I. Dat de Voorzieningenrechter Kneppers de mogelijkheid geeft om aan diens herstelverplichting te voldoen, door te kiezen voor één van de navolgende opties:
a. herstel van de gebreken door opvolging te geven aan een van de door de expert van Lengkeek voorgestelde oplossingen, zoals opgenomen in de rapportage van 11 januari 2024;
b. herstel van de gebreken op basis van een voorstel afkomstig van een onafhankelijke, door partijen in onderling overleg benoemde deskundige derde;
c. herstel van de gebreken op een door de Voorzieningenrechter in goede justitie nader te bepalen wijze.
II. En waarbij het in alle gevallen zo zal moeten zijn, dat:
1. de werkzaamheden worden uitgevoerd in onderling overleg en met voldoende gelegenheid voor [eiser] en zijn huurders zich daarop voor te bereiden;
2. de werkzaamheden worden uitgevoerd door professionele en bij voorkeur gecertificeerde en/of gebruikelijk erkende partijen;
3. de werkzaamheden na aanvang zoveel mogelijk in één bouwstroom en ononderbroken worden uitgevoerd;
4. er in onderling overleg een tussentijds controlemoment is bepaald, waarop een door [eiser] en voor rekening van Kneppers in te schakelen deskundige de door Kneppers uitgevoerde/nog uit te voeren werkzaamheden kan bekijken en beoordelen;
5. bij oplevering de deugdelijkheid van de uitgevoerde herstelwerkzaamheden worden gegarandeerd voor een in onderling overleg te bepalen, gebruikelijke garantie en garantietermijn, welke in beginsel 10 jaar zal bedragen na oplevering van de herstelwerkzaamheden;
6. [eiser] wordt gecompenseerd voor de huurderving en compensatieverplichtingen jegens zijn huurders – die voor eventueel benodigde draagplicht voor tijdelijke uithuizing daaronder begrepen – alsmede de overige daarmee verband houdende kosten waarvoor hij zich gesteld mocht zien gedurende de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.
III. Alle noodzakelijke herstelwerkzaamheden met betrekking tot (het verhelpen van) alle gevolgschade daaronder begrepen:
7. zodanig dat na uitvoering van de herstelwerkzaamheden, de betreffende delen van het Werk waterdicht zijn, althans in overeenstemming zijn met de eisen van goed en deugdelijk werk,
8. alles uiterlijk binnen zes maanden na de datum van het ten deze te wijzen vonnis, althans uiterlijk binnen een door de Voorzieningenrechter in goede justitie nader vast te stellen termijn.”
3.3.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Kneppers heeft in het pand van [eiser] vier appartementen en een woning gerealiseerd op basis van een aannemingsovereenkomst. [eiser] houdt Kneppers verantwoordelijk voor ernstige wateroverlast in zijn woning en appartementen, als gevolg van een of meer verborgen gebreken na oplevering. [eiser] heeft aanspraak gemaakt op herstel, waar Kneppers aanvankelijk ook toe is overgegaan, maar later – nadat zich opnieuw lekkages zijn gaan voordoen – niet meer. Ondanks daartoe gesommeerd te zijn weigert Kneppers tot finaal herstel over te gaan en om in overleg te treden over schadevergoeding. [eiser] vordert nakoming van de aannemingsovereenkomst door herstel van de verborgen gebreken wegens uitvoeringsfouten van Kneppers, nu voldoende aannemelijk is dat geen sprake is (geweest) van goed en deugdelijk werk. Daarnaast vordert hij (een voorschot op de) schadevergoeding. Volgens [eiser] zijn de UAV 2012 (de UAV), waar Kneppers zich op beroept, op de overeenkomst tussen partijen om verschillende redenen niet van toepassing.
3.4.
Kneppers voert als formele verweren aan dat de voorzieningenrechter onbevoegd is om kennis te nemen van het geschil op grond van het arbitragebeding in par. 49 UAV [2] , dat een spoedeisend belang ontbreekt en dat de vervaltermijnen van par. 12 UAV zijn verstreken en ook de verjaringstermijnen.
Inhoudelijk voert Kneppers het volgende verweer. Zij betwist dat zij aansprakelijkheid heeft erkend en voert aan dat de oorzaak van de schade niet vaststaat, er geen sprake is van een ernstig gebrek en dat zij niet in verzuim is.
De werkzaamheden zijn in september 2015 gestart en de oplevering was op 2 februari 2017. In 2015, 2016 en januari 2017, dus vóór oplevering, is de gestelde vochtproblematiek reeds onderwerp van gesprek geweest en heeft Kneppers zich daartegen inhoudelijk verweerd. De vochtproblematiek kwam dan ook niet meer terug in de lijst met restpunten voor Kneppers. Hiermee is de eventuele aansprakelijkheid van Kneppers vervallen en heeft [eiser] de vochtproblematiek geaccepteerd. Nadien heeft [eiser] de gestelde vochtproblematiek echter weer opgerakeld, maar liet hij weten dat hij aan een derde-partij opdracht heeft gegeven om herstelwerkzaamheden uit te voeren. Kneppers begrijpt niet waarom desondanks nu na al die jaren nakoming wordt gevorderd, te meer daar [eiser] niet aantoont wat de oorzaak van de gestelde gebreken is, laat staan dat dit in de risicosfeer van Kneppers ligt. Ten slotte wordt de gestelde schade onvoldoende onderbouwd en hetzelfde geldt voor het vereiste causaal verband tussen de gepretendeerde schade en de beweerdelijke tekortkomingen, aldus steeds Kneppers.
Kneppers betwist de deugdelijkheid van het onderzoek en de conclusies van Lengkeek. Dát sprake is van wateroverlast wil nog niet zeggen dat Kneppers hiervoor verantwoordelijk is. Sterker nog, dat is zij in beginsel niet omdat het risico na oplevering op [eiser] is overgegaan. Bovendien is ook mogelijk dat de schade het gevolg is van bijvoorbeeld ontwerpfouten van de architect, stormschade of bouwfouten door andere aannemers, aldus steeds Kneppers.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Inleiding / spoedeisend belang
4.1.
De voorzieningenrechter constateert dat [eiser] in zijn door Kneppers gerealiseerde woning en appartementen nu al jaren telkens opnieuw last heeft van ernstige wateroverlast, laatstelijk in maart 2024. Voldoende aannemelijk is dat dit ernstig afbreuk doet aan een normaal en gezond woongenot in zowel de door hem zelf bewoonde woning als de door hem verhuurde appartementen. Daarnaast leed en lijdt [eiser] materiële schade, onder meer door noodzakelijke reparaties aan parket en muren en doordat huurders vertrekken. [eiser] stelt onweersproken dat het niet mogelijk is nieuwe lekkages met noodvoorzieningen te bestrijden.
Het is duidelijk dat er dringend iets moet gebeuren om de oorzaak aan te pakken en nieuwe lekkages en schade te voorkomen. Er is dus geen tijd om de uitkomst van een bodemprocedure, al dan niet in arbitrage, af te wachten.
Kneppers voert nog aan dat [eiser] eerst maar – op eigen kosten – gedegen onderzoek moet doen naar de oorzaak van de lekkage. [eiser] heeft echter al het rapport-Langkeek laten opstellen en ter zitting onweersproken verklaard dat een diepgravender onderzoek zeer ingrijpend is omdat alles opengemaakt zal moeten worden, dit lang gaat duren en betekent dat in ieder geval de woning en de appartementen op de begane grond al die tijd feitelijk onbewoonbaar zullen zijn. Daarna zouden partijen nog moeten gaan steggelen over de vraag of Kneppers aansprakelijk is en verplicht is tot herstel. En dan moet het herstel nog beginnen. Deze verdere vertraging kan, mede gelet op de voorgeschiedenis en het feit dat Kneppers – zoals hierna zal worden toegelicht – vooralsnog de meest gerede partij lijkt om het herstel uit te voeren, niet van [eiser] worden gevergd.
Formele verweren van Kneppers
4.2.
In het licht van de hiervoor beschreven voorgeschiedenis waarbij het waterprobleem telkens terugkeert en Kneppers de deur naar een redelijke oplossing uiteindelijk heeft dichtgegooid, is het beroep van Kneppers op de in de UAV – naar zij stelt, maar [eiser] betwist – overeengekomen arbitrage- en vervalbedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en moet het beroep op de verjaringstermijnen als misbruik van recht worden aangemerkt. Wat de genoemde bepalingen van de UAV betreft kan dus in het midden blijven of de UAV op de aannemingsovereenkomst tussen partijen van toepassing is (zoals door Kneppers wordt gesteld en door [eiser] wordt betwist).
4.3.
Over de formele verweren van Kneppers wordt verder nog het volgende overwogen. Niet aannemelijk is geworden dat er voor [eiser] een andere met voldoende waarborgen omklede rechtsgang openstaat, waarin op de vereiste korte termijn een voorziening kan worden getroffen. Ook daarop stuit het beroep van Kneppers op het arbitragebeding in par. 49 UAV af. Overigens is dit beroep mogelijk nog om een andere reden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar (of als misbruik van recht aan te merken), te weten dat Kneppers er pas in de conclusie van antwoord mee is gekomen, terwijl rechtsmaatregelen zeker al vanaf de brief van de advocaat van [eiser] van 4 maart 2024 in de lucht hingen. Ook met het beroep op verjaring ex artikel 7:761 BW Pro is Kneppers pas in de conclusie van antwoord gekomen. Daarnaast is dat beroep niet erg kansrijk in een eventuele bodemprocedure, omdat voorshands aannemelijk is dat de verjaring is gestuit dan wel er telkens na de lekkages een nieuwe termijn is gaan lopen.
Herstel verborgen gebrek
4.4.
Op de door partijen gesloten aannemingsovereenkomst zijn in beginsel de artikelen 7:758 [3] en 7:759 BW van toepassing, die over gebreken voor en na de oplevering bepalen:
Artikel 758
1. Indien de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is om te worden opgeleverd en de opdrachtgever het werk niet binnen een redelijke termijn keurt en al dan niet onder voorbehoud aanvaardt dan wel onder aanwijzing van de gebreken weigert, wordt de opdrachtgever geacht het werk stilzwijgend te hebben aanvaard. Na de aanvaarding wordt het werk als opgeleverd beschouwd.
2. Na oplevering is het werk voor risico van de opdrachtgever. Derhalve blijft hij de prijs verschuldigd, ongeacht tenietgaan of achteruitgang van het werk door een oorzaak die niet aan de aannemer kan worden toegerekend.
3. De aannemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.
Artikel 759
1. Indien het werk na oplevering gebreken vertoont waarvoor de aannemer aansprakelijk is, moet de opdrachtgever, tenzij zulks in verband met de omstandigheden niet van hem kan worden gevergd, aan de aannemer de gelegenheid geven de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen, onverminderd de aansprakelijkheid van de aannemer voor schade ten gevolge van de gebrekkige oplevering.
2. De opdrachtgever kan vorderen dat de aannemer de gebreken binnen redelijke termijn wegneemt, tenzij de kosten van herstel in geen verhouding zouden staan tot het belang van de opdrachtgever bij herstel in plaats van schadevergoeding.
4.5.
De UAV bevatten op dit punt vergelijkbare bepalingen, zodat ook wat dit betreft in het midden kan blijven of de UAV op de overeenkomst tussen partijen van toepassing is.
4.6.
Niet aannemelijk is geworden dat er sprake is van gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken en waarvoor de aannemer dus niet aansprakelijk is, alleen al omdat er op het moment van de oplevering op 2 februari 2017 geen wateroverlast was maar later in 2017, 2020, 2022, 2023 en 2024 wel. Tegenover het verweer van Kneppers dat er ook in 2015 en 2016 vochtproblemen waren in het pand heeft [eiser] voldoende onderbouwd waarom die problemen van andere aard en oorzaak waren.
4.7.
De stukken en de verklaringen van partijen ter zitting wijzen in de richting van een verborgen gebrek waarvoor de aannemer aansprakelijk is.
4.8.
Een eerste aanwijzing daarvoor is dat uit de reacties van Kneppers op de meldingen door [eiser] van wateroverlast door de jaren heen, ook na de oplevering, blijkt dat Kneppers zich verantwoordelijk voelt. Kneppers is regelmatig ter plaatse komen kijken naar aanleiding van de overlastmeldingen en heeft bijvoorbeeld ook Dryworks en Texplor Benelux B.V. op haar kosten ingeschakeld. Kneppers heeft daarnaast in 2020 op haar kosten herstelwerk uitgevoerd aan de kelderbak (al heeft dat helaas nieuwe wateroverlast in januari 2022, januari 2023 en januari 2024 niet kunnen voorkomen).
4.9.
Een tweede aanwijzing is dat er geen ander verborgen gebrek dan de door Kneppers aangelegde kelderbak lijkt te zijn. [eiser] heeft, onder meer verwijzend naar de door Dryworks indertijd uitgevoerde simulatie met de tuinslang op het dak en naar het rapport-Lengkeek, voldoende aannemelijk gemaakt dat het niet waarschijnlijk is dat er voor de (doorgaans bij hevige regen) terugkerende wateroverlast een andere oorzaak is, zoals een lekkend dak, lekkende douche of leidingen.
4.10.
Een derde aanwijzing is de conclusie van het rapport-Lengkeek: “Omdat sprake is van via de constructie binnendringend water is sowieso niet voldaan aan hetgeen gesteld is in het Bouwbesluit. Daarmee is aannemelijk, dat de oorzaak in de invloedssfeer van de aannemer ligt en ook aan de aannemer moet worden toegerekend. Van een oorzaak die is gelegen binnen de invloedssfeer van client lijkt sowieso geen sprake te zijn.”. Aan Kneppers kan worden toegegeven dat aan deze conclusie geen diepgravend onderzoek ten grondslag ligt, maar er is op zichzelf geen aanleiding om aan de deskundigheid van Lengkeek te twijfelen (Kneppers stond zelf ook ‘niet negatief’ tegenover het inschakelen van dit bureau), zodat aan deze bevinding wel enige betekenis toekomt.
4.11.
Een vierde aanwijzing is dat Kneppers zelf in 2020 leek uit te gaan van een eigen “bouwfout” en sprak over “een scheur in de door Kneppers gerealiseerde kelderwand (opgeleverd 2017/18) Hier loopt de kruipruimte vol [tekening]. Het is inmiddels hersteld (geïnjecteerd). Kunnen we de schade gaan opstellen? (…)” (e-mail van 8 juli 2020 van [naam 1] ). Het gaat hier om dedoor [eiser] cc ontvangen mailwisseling over de schademelding in 2020 door Kneppers aan haar verzekeraar/tussenpersoon. Daaruit blijkt ook dat Kneppers een door [eiser] opgestelde schadeopstelling heeft doorgestuurd naar de schade-expert van de verzekeraar. Een begin van erkenning door Kneppers van aansprakelijkheid is in een en ander wel te lezen. Kneppers heeft hier in de conclusie van antwoord nog tegen aangevoerd dat het niet Kneppers maar de verzekeringstussenpersoon was die over een “bouwfout” schreef. Dit argument overtuigt vooralsnog niet: het feit dat de verzekeringstussenpersoon in de e-mail van 16 juni 2020 aan [naam 1] van Kneppers vroeg “aan te geven waarom jij denkt dat er een bouwfout is gemaakt”, is een aanwijzing dat Kneppers er vanuit ging dat het om haar eigen “bouwfout” ging.
4.12.
Verder is van belang dat er ter zitting discussie is geweest over de vraag of de wateroverlast veroorzaakt zou kunnen zijn door het ontbreken van een aanvankelijk op de bestektekeningen voorkomende zogenoemde kimplaat, maar dat uiteindelijk voldoende aannemelijk is geworden dat Kneppers tijdens de bouw over de ontbrekende kimplaat aan [eiser] heeft toegezegd dat (op een andere manier) te zullen oplossen. Tenslotte heeft Kneppers haar verweer dat de wateroverlast ook veroorzaakt kan zijn door door derden verrichte werkzaamheden, niet concreet gemaakt, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan. Al met al heeft Kneppers, tegenover het onderbouwde vermoeden van [eiser] , niet aannemelijk gemaakt dat er voor de wateroverlast een andere oorzaak is dan een probleem met de kelderbak.
4.13.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Kneppers om de volgende redenen de meest gerede partij is om het herstel uit te voeren. De oorzaak van de problemen lijkt blijkens het voorgaande eerder in de risicosfeer van Kneppers dan van [eiser] te liggen. Verder staat de deskundigheid van Kneppers op zichzelf buiten kijf en zij is bekend met de constructie en de problemen. Het inschakelen van een ander bedrijf voor het herstel zou weer nieuwe vertraging opleveren, terwijl als gezegd haast nu geboden is.
4.14.
De volgende vraag is hoe het herstel zal moeten plaatsvinden. Het rapport-Lengkeek geeft daarover geen uitsluitsel, maar wel drie opties. Het is aan partijen om nu zo spoedig mogelijk in goed overleg de, qua kosten en effectiviteit, beste van deze drie opties (of eventueel nog een andere) te kiezen. Mocht tijdens de herstelwerkzaamheden blijken dat de oorzaak van de problemen toch meer in de sfeer van [eiser] ligt, zal Kneppers de door haar gemaakte kosten zonodig – als partijen er onverhoopt in der minne niet uit komen – in een bodemprocedure kunnen vorderen.
Voorschot schadevergoeding en incassokosten
4.15.
Voor toewijzing van een geldvordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.16.
Zoals uit het bovenstaande volgt, is er haast bij de herstelwerkzaamheden en ligt het het meest op de weg van Kneppers om daarmee nu aan de slag te gaan. Daar lag ook de prioriteit van [eiser] . Pas tijdens die herstelwerkzaamheden zal mogelijk duidelijker worden wat de oorzaak is van de vochtproblemen en of Kneppers voor de schade aansprakelijk is. Het toewijzen van het gevorderde voorschot op de schadevergoeding, met rente, is daarom op dit moment voorbarig. Bovendien is van spoedeisend belang bij de betaling niet gebleken. Die vorderingen zullen daarom worden afgewezen. De nevenvordering betreffende de buitengerechtelijke kosten deelt dit lot.
Conclusie
4.17.
De slotsom is dat het primair gevorderde zal worden toegewezen, met inbegrip van de gevorderde dwangsom. Het subsidiair gevorderde en de geldvorderingen zullen worden afgewezen.
4.18.
Kneppers is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat Kneppers vrijwillig is verschenen zijn er geen kosten van de dagvaarding. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.610,00
4.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt Kneppers om
( a)
- binnen 14 dagen na vonnisdatum een keuze te maken uit een van de opties als bedoeld in alineanummer 108 onder I van de dagvaarding (zie r.o. 3.2 hiervoor) en op basis daarvan een schriftelijk voorstel aan [eiser] te doen;
en
- in overleg met [eiser] binnen twee maanden na acceptatie van dat voorstel door [eiser] een aanvang te maken met de benodigde herstelwerkzaamheden; en
- deze vervolgens voor eigen rekening en risico uit te voeren,
- alles conform en met inachtneming van al het overigens in alineanummer 108 onder II en III sub 1 tot en met 8 van de dagvaarding (zie r.o. 3.2 hiervoor) gestelde;
( b) met bepaling dat de herstelwerkzaamheden voltooid dienen te zijn uiterlijk zes maanden na aanvang, zodanig dat na uitvoering van de herstelwerkzaamheden, het betreffende deel van het Werk in overeenstemming is met de garantie als bedoeld in alineanummer 108 onder II sub 5 van de dagvaarding (zie r.o. 3.2 hiervoor) en steeds zodanig, dat sprake is van goed en deugdelijk werk als in de dagvaarding benoemd;
5.2.
veroordeelt Kneppers om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag dat zij niet aan de veroordeling onder 5.1 voldoet, tot een maximum van in totaal € 150.000,00 is bereikt,
5.3.
veroordeelt Kneppers in de proceskosten van € 2.610,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Kneppers niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt Kneppers tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 juni 2024.
Type: MAH
Coll: LO