Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
Zaaknummer: C/13/751113 / KG ZA 24-429 EAM/MAH
Vonnis in kort geding van 12 juni 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap
SK SPORTS BV,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij dagvaarding op verkorte termijn van 24 mei 2024,
hierna te noemen: SK Sports,
advocaat: mr. M. Westerveld te Amsterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. M. Meijer te Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
Op de zitting van 29 mei 2024 heeft SK Sports de dagvaarding toegelicht en [gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht.
1.2.
Bij de zitting waren aanwezig:
- aan de kant van SK Sports: [naam] met mr. Westerveld,
- [gedaagde] met mr. Meijer.
1.3.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
SK Sports, ook handelende onder de naam Zwemclub ABC, voert een onderneming die tegen betaling zwemlessen verzorgt.
2.2.
[gedaagde] is eigenaar van het pand [adres] . Het werd van 2013 tot 1 september 2023 verhuurd aan HealthCity B.V. (HealthCity) die er een sportschool exploiteerde. In het pand bevindt zich onder meer een zwembad.
2.3.
SK Sports huurde in dat zwembad, met medeweten van [gedaagde] , zwembanen onder van HealthCity voor € 900,00 per maand. De huurperiode liep van 1 maart 2022 tot en met 30 juni 2023. SK Sports is met HealthCity overeengekomen dat SK Sports het zwembad kon blijven gebruiken tot 1 september 2023.
2.4.
In september 2023 hebben [gedaagde] en SK Sports een overeenkomst gesloten met opschrift “HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”.
In de overeenkomst staat, voor zover relevant:
“NEMEN HET VOLGENDE IN AANMERKING:
- Verhuurder verhuurt een gedeelte van het zwembad gelegen in de [adres] voor de duur van vier maanden en de in de huurovereenkomst omschreven uren.
- Na de 4 maanden dient het zwembad te worden verbouwd en zal huurder geen ontruimingsbescherming procedure starten.
ZIJN OVEREENGEKOMEN
Het gehuurde, bestemming
1.1
Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de volgende uren de volgende hoeveelheid zwembanen per week van het zwembad in de [adres] :
maandag
van 14:00 tot 20:00 uur
2 banen;
dinsdag
van 14:00 tot 20:00 uur
2 banen;
woensdag
van 13:00 tot 20:00 uur
3 banen;
donderdag
van 14:00 tot 20:00 uur
3 banen;
vrijdag
van 14:30 tot 20:00 uur
2 banen;
zaterdag
van 08:15 tot 17:15 uur
3 banen;
Zondag.
van 08:15 tot 17:15 uur
2 banen.
(…)
Voorwaarden
2.1
Van deze huurovereenkomst maken deel uit de "ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 17 februari 2015 (…).
(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze huurovereenkomst gaat in op 1 september 2023 (hierna 'ingangsdatum') en loopt door tot en met 31 december 2023.
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging, door Huurder of Verhuurder voorgezet voor onbepaalde tijd.
3.3
Beëindiging van deze huurovereenkomst vindt plaats door opzegging door Huurder aan Verhuurder of door Verhuurder aan Huurder tegen het einde van de lopende huurperiode of, ingeval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd tegen ieder tijdstip, met inachtneming van een termijn van 1 maand.
3.4
Opzegging dient te geschieden bij deurwaardersexploot of per aangetekend schrijven of doormiddel van een e-mail.
Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
4.1
De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op maandbasis € 7.500, - (…) ex btw.”
2.5.
Per e-mail van 4 januari 2024 heeft een ‘management assistant’ van [bedrijf] B.V. aan [naam] van SK Sports geschreven:
“Hierbij doen wij je de factuur toekomen voor de huur van het zwembad voor januari '24, welke reeds voldaan is.
Per l september 2023 huur je ons zwembad aan de [adres] .
Conform artikel 3.3 van onze huurovereenkomst beëindigen we hierbij de overeenkomst per 31 maart a.s. Maart '24 zal dus de laatste maand zijn dat je het zwembad van ons huurt.
Voor het huren van het zwembad na 31 maart dien je contact op te nemen met de nieuwe huurder van de sportschool om met hen tot een accoord te komen.
Graag ontvangen we even per e-mail een bevestiging van je van de beëindiging.”
2.6.
De advocaat van SK Sports heeft bij brief 25 maart 2024 geantwoord dat SK Sports geen huurovereenkomst met [bedrijf] B.V. heeft, alsmede dat zij ten opzichte van [gedaagde] in elk geval op de voet van 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW) ontruimingsbescherming geniet en dat zij zonodig de kantonrechter om verlengde ontruimingsbescherming zal verzoeken.
2.7.
Daarop heeft de advocaat van [gedaagde] bij brief van 28 maart 2024 gesteld dat er geen sprake was van huur ex artikel 7:230a BW maar van een “recht om op de overeengekomen tijden twee of drie banen van het zwembad exclusief te gebruiken”. Daarbij is SK Sports gesommeerd dit gebruik na 31 maart 2024 te staken. Verder is voor de zekerheid per 30 april 2024 het einde van de overeenkomst en – “voor zover mogelijk” - de ontruiming aangezegd.
2.8.
SK Sports heeft vanaf begin april 2024 geen huur meer betaald omdat er naar haar zeggen feitelijk geen gebruik meer gemaakt kon worden van het zwembad vanwege de door de verhuurder gestarte verbouwingen.
2.9.
SK Sports heeft getracht tot een onderhuurovereenkomst voor het zwembad te komen met de nieuwe huurder van het pand, Special Sports, maar dat is niet gelukt.
2.10.
SK Sports heeft op 29 mei 2024 bij de kantonrechter van deze rechtbank een verzoek verlengde ontruimingsbescherming ingediend.
3.Het geschil
3.1.
SK Sports vordert:
1. [gedaagde] , op straffe van dwangsommen, te veroordelen:
a. a) te gedogen dat SK Sports tot de eindbeschikking van de kantonrechter in de procedure strekkende tot verkrijging van verlengde ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW conform huurovereenkomst gebruik zal mogen maken van de het zwembad/de zwembanen in de [adres] ;
b) te gedogen dat de zwemleerlingen en/of hun ouders daarbij gebruik zullen mo gen maken van de bij het zwembad behorende kleedkamers en sanitaire voor zieningen (toiletten/douche);
c) SK Sports de sleutels dan wel toegangspassen beschikbaar te stellen waarmee het zwembadgedeelte en de daarbij behorende kleedruimten kunnen worden bereikt;
2. te bepalen dat SK Sports pas weer de overeengekomen huur ad € 7.500,- plus BTW aan [gedaagde] dient te betalen vanaf de datum waarop het zwembad/de zwembanen weer aan SK Sports beschikbaar wordt gesteld;
3. [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen.
3.2.
SK Sports baseert haar vorderingen op nakoming van de huurovereenkomst en wettelijke ontruimingsbescherming. Zij gaat er op grond van advertenties van de nieuwe huurder (Special Sports), inhoudende dat die vanaf 1 juni 2024 zwemlessen zou gaan aanbieden, vanuit dat [gedaagde] vanaf dat moment het zwembad conform de huurovereenkomst aan SK Sports beschikbaar kan en moet stellen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van SK Sports in de proceskosten. Primair voert [gedaagde] daartoe aan dat er geen sprake is van huur maar slechts van (tijdelijk) gebruik. Subsidiair beroept hij zich op misbruik van recht omdat SK Sports, kort gezegd, altijd al wist dat zij er op 31 december 2023 uit moest en dat haar zelfs nog maanden langer gebruik is gegund, maar dat een verdere verlenging de belangen van [gedaagde] ernstig zou schaden.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen zijn in kort geding toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter deze eveneens zal toewijzen en als niet van de eisende partij kan worden verlangd dat die de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2.
SK Sports stelt zonder de gevraagde voorzieningen haar contractuele verplichtingen ten opzichte van haar zwemleraren en/of ander personeel niet te kunnen nakomen en haar investeringen en vaste lasten niet te kunnen terugverdienen; kort gezegd dat haar onderneming anders feitelijk “over de kling wordt gejaagd”. Daarmee heeft zij voldoende gesteld om een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen aan te nemen.
4.3.
Vervolgens is de inhoudelijke beoordeling aan de orde. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
Huur, ontruimingsbescherming
4.4.
De voorzieningenrechter is het met SK Sports eens dat de begin september 2023 tussen partijen gesloten overeenkomst (zie 2.4) als een huurovereenkomst van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW moet worden aangemerkt. Niet alleen het opschrift en de bewoordingen van de overeenkomst duiden daarop, maar ook de door [gedaagde] verzonden facturen en zijn opzegging van 4 januari 2024 spreken consequent van huur (en artikel 7:230a). Ook kan een zwembad aangemerkt worden als 230a-bedrijfsruimte en is aan de overige materiële vereisten voor een huurovereenkomst (huur, gebruik, etc) voldaan.
4.5.
Deze huurovereenkomst (de Huurovereenkomst) is voor bepaalde tijd, namelijk vier maanden, aangegaan, maar op grond van artikel 3.2 van de Huurovereenkomst na 31 december 2023 voortgezet voor onbepaalde tijd. Op 4 januari 2024 is namens [gedaagde] de huur rechtsgeldig (conform artikel 3 van Pro de Huurovereenkomst) opgezegd per 31 maart 2024. De huur is dus op 31 maart 2024 geëindigd.
4.6.
Dat betekent echter nog niet automatisch de plicht tot ontruiming. Als de huurder er niet vrijwillig uitgaat, moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen (artikel 7:230a lid 1 en 3 BW). Na een rechtsgeldige ontruimingsaanzegging heeft de huurder van rechtswege ‘initiële‘ ontruimingsbescherming van twee maanden na de datum waartegen is aangezegd. En aansluitende ontruimingsbescherming indien de verhuurder binnen die twee maanden een verzoekschrift daartoe bij de kantonrechter indient. Het indienen van dat verzoek schorst de ontruiming tot aan in ieder geval de beslissing van de kantonrechter (art 7:230a lid 3 BW).
4.7.
In dit geval is de ontruiming aangezegd met de brief van 28 maart 2024 (de e-mail van 4 januari 2024 bevat geen ontruimingsaanzegging), en wel tegen 30 april 2024. Binnen twee maanden daarna, dus tijdig, heeft SK Sports haar verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend. In beginsel heeft zij daarmee van rechtswege ontruimingsbescherming tot in ieder geval de datum van de beslissing Kantonrechter. Zoals hierna zal worden toegelicht is de voorzieningenrechter echter van oordeel dat dit niet kan leiden tot toewijzing van de gevraagde voorzieningen.
Misbruik van recht
4.8.
SK Sports beoogt met haar vorderingen in feite dat [gedaagde] zijn verhuurdersverplichtingen volledig voortzet/hervat. De huur is echter al rechtsgeldig beëindigd en SK Sports ontkent dat niet. Het beroep van SK Sports op (verlengde) ontruimingsbescherming lijkt er met de haren bijgesleept, met als doel tijd te rekken. SK Sports wist aldoor al dat de huur eindig was en heeft zich inmiddels al ongeveer een jaar kunnen voorbereiden op het moment dat zij geen zwemlessen in de [adres] meer zou kunnen geven. De met HealthCity afgesproken einddatum was 30 juni 2023, later nog verlengd tot 1 september 2023. Na het vertrek van haar verhuurder HealthCity heeft SK Sports na bemiddeling door de Gemeente Amstelveen nog vier maanden, tot 31 december 2023, extra kunnen huren, rechtstreeks van eigenaar [gedaagde] . SK Sports wist dat daarna verbouwd zou worden en dat zij er uit zou moeten. Dat moment is uiteindelijk nog opgeschoven naar 30 april 2024.
4.9.
SK Sports is een bedrijf en dit is een normaal bedrijfsrisico waarop zij bovendien ruim van tevoren heeft kunnen anticiperen. Dat heeft zij ook gedaan door met de Gemeente en andere zwembaden in gesprek te gaan. Dat heeft haar onder meer de verlenging van het gebruik van het zwembad tot uiterlijk 30 april 2024 opgeleverd. Ook heeft SK Sports alternatieve mogelijkheden voor het gebruik van zwembanen in de zwembaden De Mirandabad in Amsterdam-Zuid en de Meerkamp in Amstelveen gezocht en aangeboden gekregen. Daarmee zouden de zwemlessen en het afzwemmen – zij het wellicht op minder gunstige tijden en met hogere kosten voor SK Sports – in ieder geval deels door kunnen gaan. Deze alternatieven hebben echter niet de voorkeur van SK Sports. Dat is haar goed recht, maar niet valt in te zien waarom [gedaagde] voor het bedrijfsrisico van SK Sports zou moeten opdraaien. Daar tegenover heeft [gedaagde] recht en groot belang bij het niet hervatten van het gebruik van de zwembaden in de [adres] door SK Sports. [gedaagde] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij serieus in de problemen komt als hij de huur met SK Sports feitelijk zou moeten voortzetten totdat de kantonrechter (over wellicht lange tijd) beslist, want dat betekent: a) vertraging bij de verbouwing en b) wanprestatie jegens zijn nieuwe huurder.
4.10.
Tegen deze achtergrond moeten de vorderingen van SK Sports als misbruik van het recht op ontruimingsbescherming worden aangemerkt. De vorderingen zullen daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.11.
SK Sports is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
320,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.605,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt SK Sports in de proceskosten van € 1.605,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als SK Sports niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2024.
Type: MAH
Coll: JD