Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/743634 / HA ZA 23-1123
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 11 juni 2024
in de zaak van
DE LYTSE KLYNTE B.V.,
te Hengelo,
eisende partij,
advocaat: mr. A.J.W. van Elk,
tegen
BEHEERMAATSCHAPPIJ DE 4 ELEMENTEN B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
advocaat: mr. R.G.J. de Haan.
Partijen worden hierna DLK en Salta Group genoemd.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam op grond van de beslissing van 13 maart 2024.
De zaak wordt behandeld door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, en mr. P.C. Russcher als griffier.
Aanwezig zijn:
- de heer [naam 1] , directeur van DLK,
- de heer [naam 2] , directeur van Brecheisen Bedrijfsmakelaars B.V.,
- mr. A.J.W. van Elk, voornoemd,
- mr. H.M.M. Eland, advocaat van DLK,
- de heer [naam 3] , (een van de) directeur(en) van Salta Group,
- de heer [naam 4] , adviseur van Salta Group,
- mr. R.G.J. de Haan, voornoemd,
- mr. S.J. van Calker, advocaat van Salta Group,
1.Het procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 25 van 7 december 2023,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 12,
- het tussenvonnis van 13 maart 2024,
- de akte overlegging aanvullende productie 26 van DLK van 28 mei 2024
- het proces verbaal van mondelinge behandeling op 11 juni 2024.
1.2.
Na afloop van de mondelinge behandeling is op grond van artikel 30p Rv mondeling uitspraak gedaan.
2.De beoordeling
2.1.
Deze zaak betreft de afwikkeling van een koopovereenkomst tussen DLK als verkoper en Salta Group als koper ten aanzien van alle aandelen in een vennootschap die een onderwijsinstelling exploiteert. Omdat partijen het bij het sluiten van de overeenkomst niet eens waren over de waarde van het onroerend goed dat de vennootschap in eigendom heeft, zijn zij overeengekomen door te onderhandelen over een vastgoedcorrectie, die zou worden bepaald aan de hand van Bijlage 13 bij de koopovereenkomst. Nadat was gebleken dat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de vastgoedcorrectie, zijn zij bij addendum van 3 juni 2020 overeengekomen dat CBRE het onroerend goed zou waarderen, en dat op basis van die waardering de vastgoedcorrectie zou worden vastgesteld. CBRE heeft partijen verzocht om een eensluidende instructie over een aantal uitgangspunten van de taxatie. DLK en Salta Group hebben echter geen overeenstemming bereikt over deze uitgangspunten. CBRE heeft de opdracht om het onroerend goed te taxeren teruggegeven.
2.2.
DLK vordert op grond van art. 6:258 BW Pro wijziging van de overeenkomst, omdat partijen de mogelijkheid dat CBRE geen waardering zou opleveren niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Zonder wijziging van de overeenkomst kan geen vastgoedcorrectie worden vastgesteld, en kan geen nabetaling plaatsvinden. Salta Group voert verweer.
2.3.
De rechtbank oordeelt dat sprake is van onvoorziene omstandigheden zoals bedoeld in art. 6:258 BW Pro en dat Bijlage 13 bij de overeenkomst moet worden gewijzigd. Deze omstandigheden houden in dat partijen bij addendum van 3 juni 2020 in Bijlage 13 bij de overeenkomst (uitsluitend) CBRE hebben aangewezen als taxateur, en dat partijen geen rekening hebben gehouden met de mogelijkheid dat CBRE geen waardering zou opleveren, althans die mogelijkheid niet in de overeenkomst hebben verdisconteerd. Omdat CBRE de opdracht tot waardering van het onroerend goed heeft teruggegeven en deze waardering dus niet zal uitvoeren, is het doel dat partijen met Bijlage 13 bij de overeenkomst hadden, namelijk het vaststellen van de omvang van de vastgoedcorrectie op basis waarvan de nabetaling zou plaatsvinden, onbereikbaar geworden. Salta Group kan niet worden gevolgd in haar standpunt dat het teruggeven van de opdracht door CBRE voor rekening van DLK moet komen, omdat beide partijen hebben bijgedragen aan het ontstaan van de situatie waarin CBRE zich niet langer in staat achtte het onroerend goed te waarderen. Partijen zijn het erover eens dat de vastgoedcorrectie moet plaatsvinden. Ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan gelet op het voorgaande naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet worden gevergd. Dit betekent dat de rechtbank de overeenkomst zal wijzigen op de wijze als vermeld in de beslissing onder 3.1. Deze wijzigingen sluiten zoveel mogelijk aan bij de tekst van Bijlage 13, zoals gewijzigd in het addendum van 3 juni 2020.
2.4.
Salta Group is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van DLK worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2,00 punten × € 614,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.188,73
3.De beslissing
De rechtbank
3.1.
wijzigt de (laatstelijk bij addendum van 3 juni 2020 gewijzigde) koopovereenkomst, in die zin dat de artikelen 1.2 en 1.3 van Bijlage 13 aldus komen te luiden:
1.2
Binnen vier weken na de datum van deze mondelinge uitspraak zal elk van partijen een vastgoedtaxateur aanwijzen. De beide aangewezen vastgoedtaxateurs zullen samen een derde onafhankelijke vastgoedtaxateur aanwijzen. Elk van de vastgoedtaxateurs zal voldoen aan de vereisten van paragraaf 1.3 van deze Bijlage 13. De drie vastgoedtaxateurs zullen (i) het Onroerend Goed waarderen en (ii) een marktconforme huur voor het Onroerend Goed bij wijze van bindend advies tussen Partijen vaststellen (de Waardering).
De kosten van de vastgoedtaxateurs zullen gelijkelijk door Partijen worden gedragen, in die zin dat elk van partijen de door haar aangewezen vastgoedtaxateur zal betalen en dat de derde vastgoedtaxateur elk van partijen de helft van zijn kosten in rekening zal brengen.
1.3
Bij het aanwijzen van de vastgoedtaxateurs gelden de volgende uitgangspunten:
(a) [vervalt]
(b) de vastgoedtaxateurs zijn ten minste tien jaar beëdigd als makelaar, taxateur of beide;
(c) de vastgoedtaxateurs hebben geen relatie met Koper Groep of Verkoper Groep, noch hebben zij die in het verleden gehad; en
(d) bij het instrueren van de vastgoedtaxateurs wordt iedere Partij, en diens adviseurs, de gelegenheid geboden om haar zienswijze omtrent de Waardering kenbaar te maken voorafgaand aan de uitvoering van de opdracht door de vastgoedtaxateurs. De vastgoedtaxateurs bepalen samen de wijze waarop Partijen deze gelegenheid geboden zal worden. Pas daarna geven Partijen de door de vastgoedtaxateurs gewenste informatie op de wijze die door de vastgoedtaxateurs wordt gewenst.
3.2.
veroordeelt Salta Group in de proceskosten van € 2.188,73, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Salta Group niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt.