Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 10794199 \ KK EXPL 23-695
Vonnis in kort geding van 26 januari 2024
in de zaak van
DENTSU NETHERLANDS B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Dentsu
procederend in persoon,
tegen
YDEK AMSTERDAM REAL ESTATE S.à.r.l.,
te Luxemburg (Luxemburg),
gedaagde partij,
hierna te noemen: Ydek
gemachtigden: mr. L.F. Dröge en mr. L.C.L. Cobben.
De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 november 2023
- de akte van 22 december 2023 van Dentsu
- de conclusie van antwoord met producties
- de mondelinge behandeling van 12 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Dentsu Netherlands B.V.
- de mondelinge behandeling van 12 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van Dentsu Netherlands B.V.
De feiten
1. De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden.
1.1.
Dentsu huurt vanaf 1 december 2011 een bedrijfspand van Ydek aan de [adres] . Nadien is de huurovereenkomst middels diverse allonges uitgebreid.
1.2.
Beheerder is MVGM Vastgoedmanagement.
1.3.
Vanaf 2019 heeft Dentsu geklaagd over terugkerende lekkages vanaf het terras/plat dak van de eerste verdieping.
1.4.
Peutz Geveltechniek heeft in december 2021 onderzoek verricht naar de lekkage en gebreken aan de afvoerbuizen van het hemelwater vastgesteld.
1.5.
Nadien bleef Dentsu last houden van lekkages, op de zelfde plek, en heeft zij Ydek op 23 november 2022 formeel in gebreke gesteld.
1.6.
Op 5 januari 2023 heeft de beheerder gemeld dat de oorzaak is gevonden en dat een ontlastput moet worden aangebracht. Nadien hebben werkzaamheden plaatsgevonden maar Dentsu bleef last houden van wateroverlast.
1.7.
Dentsu heeft op 17 maart 2023 een nieuwe melding gedaan vanwege de lekkage en tevens aangegeven problemen te hebben met het klimaatbeheersingssysteem; het werd te koud dan wel te warm.
1.8.
Dentsu heeft op 14 september 2023 een laatste aanmaning verstuurd.
1.9.
Ydek heeft op 27 september 2023 een camera-inspectie laten uitvoeren door RRD waarna de firma Peutz heeft geadviseerd tot het plaatsen van een afvoerbuis. Op 2 en 3 oktober 2023 heeft de firma Feniksbouw op locatie tests uitgevoerd maar geen lekkage kunnen constateren.
1.10.
Op 25 oktober 2023 heeft Dentsu melding gedaan bij Ydek vanwege problemen met de waterdruk.
1.11.
In opdracht van Ydek heeft TTG de inblaastemperatuur van het klimaatbeheersingssysteem op 8 november 2023 verlaagd.
1.12.
Ydek heeft Dentsu daarop laten weten dat werk aan het klimaatbeheersings systeem eerst in week 9 van 2024 kan worden opgepakt, dat zij aanbiedt een compensatie voor de extra energiekosten en eenmalig een bedrag van € 15.000,00 als er na week 10 van 2024 nog geen oplossing is.
Het geschil
2. Dentsu vordert - samengevat – dat Ydek
- wordt veroordeeld tot herstel binnen 10 dagen na dit vonnis van de reeds bekende lekkage, Dentsu in staat te stellen de temperatuurwijziging in het pand binnen 4 uur te realiseren, het beschikbaar stellen van een gebruikelijke waterdruk en dat de overige gesignaleerde gebreken binnen 48 uur opvolging krijgen;
- wordt veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 5000,00 voor elke dag of deel daarvan dat de verhuurder niet of niet volledig voldoet aan het voorgaande met een maximum van € 500.000,00 per kalenderjaar, met het recht om de verbeurde dwangsom te verrekenen met de te betalen huurpenningen;
- wordt veroordeeld in de proceskosten van dit geding.
3. Dentsu Netherlands B.V. legt aan de vordering ten grondslag dat sprake is van toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door Ydek waarbij zij wijst op de gebrekenregeling van art. 7:204 BW Pro e.v.
4. Ydek voert verweer. Na uitbrengen van de dagvaarding heeft er op 20 december 2023 een constructief gesprek plaatsgevonden tussen Dentsu en Ydek. Nadien is er actief gecorrespondeerd en getelefoneerd tussen partijen ten einde een minnelijke regeling tot stand te brengen. Op 5 januari 2024 heeft Dentsu een finaal schikkingsvoorstel van Ydek geaccepteerd waarbij Dentsu een vijftal praktische punten/verduidelijkingen heeft ingebracht, waarop Ydek op 8 januari 2024 bevestigend heeft gereageerd. Op 8 januari 2024, maar ook eerder op 2 januari 2024 heeft zich een storing van het Warmte Koude Opslagsysteem (WKO-systeem) voorgedaan, welke storing op 9 januari door installateur TTG is verholpen. Nadien heeft Dentsu ‘aanvullende eisen’ gesteld, onder andere een aanvullende financiële compensatie. Gelet op de bereikte schikking heeft Dentsu geen belang bij de gevraagde voorziening laat staan een spoedeisend belang, nu zij heeft ingestemd met aanvang van de werkzaamheden (eerst) in week 6 en oplevering in week 10 van 2024, aldus Ydek.
5. Ter zitting heeft Ydek nog aangevoerd dat zij betwijfelt of de kwestie met de klimaatbeheersing wel een ‘gebrek’ betreft als bedoeld in afdeling 2, titel 4 van boek 7 BW. Immers, de gestelde problemen zijn wellicht ontstaan door een in eigen beheer uitgevoerde verbouwing door Dentsu in 2019/2020 waarbij niet gebleken is dat het klimaatbeheersingssysteem nadien, is ‘ingeregeld’. In zoverre zou sprake kunnen zijn van een gebrek voor het ontstaan waarvan Dentsu als huurder aansprakelijk is jegens Ydek als verhuurder (vgl. art. 7:206 lid 2 BW Pro).
De beoordeling
6. Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Dentsu ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor nadere bewijslevering.
7. Allereerst stelt de kantonrechter vast dat Dentu de vordering voor zover die ziet op het beschikbaar zijn van een gebruikelijke waterdruk, niet langer handhaaft en dat Dentsu niet heeft kunnen aangeven welke gebreken zij op het oog heeft waar zij vordert dat de ‘overige gesignaleerde gebreken’ opvolging krijgen, zodat dit deel van de vordering reeds om die reden moet worden afgewezen. Voor zover zij wenst dat eventuele toekomstige thans nog niet bekende gebreken (‘binnen 48 uur’) opvolging krijgen moet die vordering als zijnde te onbepaald worden afgewezen.
8. Dentsu klaagt al enige jaren over een gebrekkige klimaatbeheersing en een steeds terugkerende lekkage. Deze klachten (in de visie van Dentsu ‘gebreken’ als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW Pro) zijn al langere tijd bekend bij Ydek, en deze verhuurder heeft ook al diverse maatregelen getroffen om tegemoet te komen aan de klachten, hetgeen niet heeft geleid tot verbetering van de situatie. De precieze oorzaak van beide problemen is tot op heden niet vastgesteld kunnen worden.
9. Partijen hebben na dagvaarding, op 5 januari 2024, afspraken gemaakt na een finaal voorstel van Ydek ter zake de kwesties die partijen verdeeld hielden. Deze afspraken houden in: schadevergoeding lekkage in de vorm van een proportionele huurkorting met terugwerkende kracht tot 1 september 2023, een extra compensatie van € 3000,00 per maand vanaf 1 april 2024, vergoeding voor energiekosten van Dentsu vanaf 26 oktober 2023 terzake de klimaatbeheersing, een all-in bedrag van €5000,00 in dat verband alsmede een extra compensatie bij uitblijven van een oplossing na week 11 van 2024. Bij e-mail van 5 januari 2024 heeft Dentsu dit voorstel geaccepteerd, zij het dat zij nog een paar praktische punten/verduidelijkingen wenste alvorens zij daadwerkelijk over zou gaan tot intrekking van het kort geding. Op 8 januari heeft Ydek laten weten in te kunnen stemmen (‘Agreed.’) met deze punten.
10. De kantonrechter stelt vast partijen dusdoende een schikking hebben getroffen omtrent hetgeen hen verdeeld houdt of hield, en dat Dentsu daarna deze schikking niet ongedaan heeft gemaakt of willen maken, maar wel dat zij nadere eisen is gaan stellen, onder andere vanwege een uitval van het WKO-systeem op 8 januari 2024. Ook al eerder, op 2 januari 2024, was er sprake van een uitval van dat systeem zodat Dentsu op 5 januari 2024, toen zij het finale voorstel van Ydek in zijn geheel accepteerde, op de hoogte was van het risico van uitval en de eventuele consequenties daarvan. Wat daarvan ook zij, Ydek stelt zich terecht op het standpunt dat, waar partijen na dagvaarding overeenstemming hebben bereikt over hetgeen hen voordien verdeeld hield, er voor de kantonrechter thans geen taak meer is.
11. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen in kort geding moeten worden afgewezen.
12. Dentsu is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Ydek als volgt vastgesteld:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
55,00
totaal:
€
598,00
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen van Dentsu Netherlands B.V. af,
- veroordeelt Dentsu Netherlands B.V. in de proceskosten, aan de zijde van Ydek Amsterdam Real Estate S.à.r.l. tot dit vonnis vastgesteld op € 598,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2024 in aanwezigheid van de griffier.
47653