ECLI:NL:RBAMS:2024:4369 - Rechtbank Amsterdam - Verlenging ontruimingsbescherming zonnestudio op grond va...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 10962788 EA VERZ 24-197

beschikking van: 18 juni 2024

func.: 561

beschikking van de kantonrechter

I n z a k e

1. de vennootschap onder firma [verzoeker 1] V.O.F.

gevestigd te [vestigingsplaats]

2. [verzoeker 2] , vennoot van verzoekster sub 1

wonende te [woonplaats 1]

3. [verzoeker 3] , vennoot van verzoekster sub 1

wonende te [woonplaats 1]

verzoekers

nader te noemen: [verzoeker 2] (enkelvoud)

gemachtigde: mr. L.I. Boes

t e g e n

[verweerder]

wonende te [woonplaats 2]

verweerder

nader te noemen: [verweerder]

gemachtigde: mr. J. Visscher (Stichting Achmea Rechtsbijstand)

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

[verzoeker 2] heeft op 28 februari 2024 een (voorwaardelijk) verzoekschrift, met producties, op grond van artikel 7:230a BW ingediend. Op 10 mei 2024 heeft [verzoeker 2] nog nadere producties ingediend. [verweerder] heeft een verweerschrift, met producties, ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 mei 2024. Voor [verzoeker 2] is verschenen [verzoeker 2] (verzoeker sub 2), bijgestaan door de gemachtigde. [verweerder] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn echtgenote en bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [verzoeker 2] aan de hand van een overgelegde pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1.

[verzoeker 2] huurt met ingang van 1 januari 2014 de bedrijfsruimte aan de [adres] van [verweerder] . Het gehuurde is bestemd voor gebruik als zonnestudio.

1.2.

De huurovereenkomst is getiteld ‘Huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’. In de huurovereenkomst is vermeld dat het gehuurde ca. 160 m2 bedrijfsruimte betreft alsmede ca. 6 m2 opslag/berging.

1.3.

De huur is aangegaan voor een periode van vijf jaar. Na het verstrijken van die periode wordt de overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 december 2023. De overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 5 jaar. Beëindiging van de overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste één jaar.

1.4.

De aanvangshuurprijs bedroeg € 21.600,00 exclusief btw op jaarbasis, oftewel
€ 2.178,00 inclusief btw per maand.

1.5.

In artikel 8.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat indien het gehuurde door verhuurder verkocht gaat worden voor de door verhuurder te bepalen prijs, verhuurder het pand als eerste aan de huurder zal aanbieden. Huurder heeft dan 30 dagen de tijd om te beslissen of zij tot koop wil overgaan.

1.6.

In artikel 8.31 van de huurovereenkomst is bepaald dat elk der partijen het recht heeft om steeds na een periode van vijf jaren de huurprijsherziening op basis van indexering te vervangen door herziening op basis van de markthuurwaarde van het gehuurde. In het artikel is tevens beschreven op welke wijze deze markthuurprijsherziening in zijn werk gaat.

1.7.

In 2019 hebben partijen, nadat [verweerder] te kennen had gegeven van de hiervoor bedoelde mogelijkheid tot markthuurprijsherziening gebruik te willen maken, ieder een deskundige benaderd die gezamenlijk het gehuurde hebben getaxeerd. In het gezamenlijk rapport van 13 juni 2019 van deze deskundigen is vermeld dat de economische huurwaarde per m2 vloeroppervlak per 1 januari 2019
€ 175,00 exclusief btw per jaar bedraagt.

1.8.

Partijen hebben daarna gediscussieerd over de hoogte van de totale nieuwe huurprijs. Volgens [verweerder] moest de door de deskundigen bepaalde m2 prijs worden berekend over de 166 m2 uit de huurovereenkomst. Volgens [verzoeker 2] was dit aantal m2 niet correct. Hij heeft in juli 2019 een NEN-2580-meting laten verrichten, die uitkwam op een vloeroppervlakte van 136,5 m2. Partijen hebben vervolgens over en weer voorstellen gedaan over de te betalen huurprijs, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen.

1.9.

[verzoeker 2] heeft vanaf 1 januari 2019 een huurprijs betaald die hij heeft berekend aan de hand van de door de deskundigen vastgestelde m2-prijs maal het aantal m2 uit het NEN-rapport, met een correctie voor de bergingsruimte, steeds inclusief de jaarlijkse indexering.

1.10.

In 2021 heeft [verzoeker 2] bij [verweerder] verzocht om coronahuurkorting. [verweerder] heeft daar niet mee ingestemd. Uiteindelijk heeft [verzoeker 2] – uit eigen beweging – voor drie termijnen in 2021 50% van de huur betaald in plaats van 100%.

1.11.

Bij aangetekende brief van 26 april 2022 heeft (de toenmalige gemachtigde van) [verweerder] de huur opgezegd tegen 31 december 2023. Bij exploot van 17 februari 2023 is deze brief nogmaals verzonden. Daarbij is ook de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2024.

1.12.

Op 26 juli 2023 heeft [verweerder] [verzoeker 2] een overzicht van direct opeisbare facturen toegezonden. Daarin zijn de drie voor 50% betaalde facturen genoemd, evenals twee bedragen van € 302,50. [verzoeker 2] is verzocht het totale bedrag van € 5.710,82 te betalen.

1.13.

Bij brief van 15 december 2023 heeft de gemachtigde van [verweerder] [verzoeker 2] (nogmaals) de ontruiming aangezegd tegen 1 januari 2024. Voorts is in de brief medegedeeld dat [verzoeker 2] per 15 december 2023 een bedrag aan [verweerder] verschuldigd is van € 37.072,10 aan huurachterstand en contractuele boetes. Voorts is door [verweerder] een NEN-2580-meting aangekondigd in verband met de discussie over de oppervlakte.

Verzoek

2. [verzoeker 2] verzoekt in deze procedure
primairom voor recht te verklaren dat sprake is van huur in de zin van artikel 7:290 BW Pro en hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek om verlenging van de ontruimingsbescherming op grond van artikel 7:230a BW. Daartoe stelt hij dat het gehuurde, gelet op de daarin verrichte activiteiten en het feit dat hij er ook zoncosmetica verkoopt, kwalificeert als 7:290 BW-bedrijfsruimte, zodat deze moest worden opgezegd conform de daarvoor geldende eisen. Artikel 7:230a BW is dus niet van toepassing.

3.
Subsidiair, voor het geval toch sprake is van huur in de zin van artikel 7:230a BW, verzoekt [verzoeker 2] om de termijn waarbinnen ontruiming van het gehuurde moet plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van de huurovereenkomst en voorts de maandelijkse gebruiksvergoeding vast te stellen op € 2.576,95 inclusief btw, desnoods geïndexeerd met de indexering per 1 januari 2024. Hij stelt in dat kader dat zijn belangen door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik van de bedrijfsruimte door [verzoeker 2] . Hij wijst erop dat hij nog geen nieuwe bedrijfsruimte in [vestigingsplaats] heeft kunnen vinden. Als hij het gehuurde moet verlaten vóór hij iets nieuws heeft gevonden, zou de exploitatie van zijn onderneming in gevaar komen. Dat zou hem ook persoonlijk treffen omdat hij met de exploitatie van de zonnestudio in zijn levensonderhoud voorziet. Bovendien zijn nog niet alle investeringen afgeschreven. Tegenover deze evidente belangen van [verzoeker 2] is het [verzoeker 2] niet duidelijk wat de belangen van [verweerder] zijn. Hij wil kennelijk in het gehuurde gaan wonen, maar dat dat wordt toegestaan is nog niet zonder meer duidelijk. Bovendien heeft [verweerder] woonruimte elders. [verzoeker 2] betwist verder dat hij een huurachterstand heeft. Hij heeft altijd de huur betaald zoals die voortvloeit uit de markthuurprijsherziening van 2019.

Verweer

4. [verweerder] betwist dat sprake is van huur in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Er is immers geen sprake van verkoop van zaken. De verkoop van zoncosmetica is van ondergeschikt belang.

5. Voorts voert [verweerder] aan dat de belangenafweging in het kader van artikel 7:230a BW in zijn voordeel uitvalt. Volgens hem beschikt [verzoeker 2] wel degelijk over alternatieve ruimte voor de zonnestudio, te weten een in december 2023 door [verzoeker 2] aangekocht bedrijfspand in [vestigingsplaats] aan de [locatie] . Daarnaast heeft [verzoeker 2] al sinds april 2022 de tijd gehad om andere bedrijfsruimte te vinden, maar daartoe nooit serieuze pogingen ondernomen. [verweerder] betwist dat [verzoeker 2] enkel met de zonnestudio in zijn levensonderhoud voorziet. Als [verzoeker 2] zijn investeringen in de periode waarin de huurovereenkomst heeft bestaan – tien jaar – nog niet heeft afgeschreven, komt dat bovendien voor zijn risico. [verweerder] ’s belangen om weer over het gehuurde te kunnen beschikken zijn zwaarwegender. Hij is inmiddels op leeftijd en wil de bedrijfsruimte verkopen als aanvulling op zijn pensioen. Ook wil hij een woning aankopen die geschikt is voor zijn echtgenote en hem. [verweerder] wijst er tot slot op dat er sprake is van een huurachterstand. [verzoeker 2] betaalt immers vanaf 1 januari 2019 – op basis van een door hemzelf uitgevoerde berekening – minder huur dan hij op grond van de in 2019 herziene huurprijs verschuldigd is. Bovendien heeft [verzoeker 2] in 2021 drie maal slechts de helft van de huurprijs betaald, in plaats van de hele maand, terwijl [verweerder] nooit akkoord is gegaan met een korting vanwege corona. [verweerder] verzoekt dan ook om [verzoeker 2] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, op straffe van een dwangsom.

Beoordeling

6. Primair dient beoordeeld te worden welk huurregime in dit geval aan de orde is: huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro of huur van ruimte in de zin van artikel 7:230a BW.

7. Met [verweerder] is de kantonrechter van oordeel dat in dit geval geen sprake is van huur van 7:290-ruimte. Het gehuurde is krachtens de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als zonnestudio en niet voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een ambachtsbedrijf. [verzoeker 2] gebruikt het gehuurde ook als zonnestudio. Hij heeft in de ruimte zeven zonnecabines geplaatst. Dat [verzoeker 2] in het gehuurde ook zoncosmetica verkoopt, maakt het gehuurde nog geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. [verzoeker 2] heeft niet toegelicht welk deel van zijn omzet voortkomt uit de verkoop van zoncosmetica, maar hij heeft niet weersproken dat dit een ondergeschikt onderdeel van de bedrijfsvoering in het gehuurde is. De kantonrechter houdt er dan ook voor dat de verkoop van zoncosmetica dienstig en ondergeschikt is aan het gebruik van het gehuurde als zonnestudio.

8. Nu geen sprake is van woonruimte, noch van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro, dient de huurovereenkomst derhalve gekwalificeerd te worden als 7:230a-ruimte. Het (primaire) verzoek tot niet-ontvankelijkverklaring is derhalve niet toewijsbaar.

9. Aan de orde is thans derhalve de vraag of er grond is om de termijn waarbinnen de ontruiming moet plaatsvinden, te verlengen. Een dergelijk verzoek wordt slechts toegewezen indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het verzoek wordt niettemin afgewezen, indien de verhuurder aannemelijk maakt dat van hem wegens onbehoorlijk gebruik van het verhuurde, wegens ernstige overlast, de medegebruikers dan wel hemzelf aangedaan, of wegens wanbetaling niet gevergd kan worden dat de huurder langer het recht op het gebruik van de zaak of gedeelte daarvan behoudt (artikel 7:230a lid 4 BW).

10. Het belang van [verzoeker 2] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde is evident een zwaarwichtig financieel belang. Weliswaar heeft hij ter zitting erkend dat hij voor zijn levensonderhoud niet alleen van de exploitatie van de zonnestudio afhankelijk is, maar hij heeft wel duidelijk gemaakt dat met een verhuizing van zijn zonnestudio vóórdat hij nieuwe ruimte heeft gevonden, veel geld verloren zal gaan. Dát hij ondanks inspanningen nog geen nieuwe ruimte heeft gevonden, heeft hij naar het oordeel van de kantonrechter ook voldoende duidelijk gemaakt. Ook heeft hij toegelicht dat en waarom het aangekochte pand aan de [locatie] niet voor deze zonnestudio geschikt is: daarin is een ander bedrijf van hem al gehuisvest.

11. Tegenover deze belangen van [verzoeker 2] staat het belang van [verweerder] , dat is gelegen in de verkoop van het gehuurde. Hoewel dat niet met zoveel woorden is gesteld, begrijpt de kantonrechter dat daarmee bedoeld is: verkoop in onverhuurde staat. Het staat [verweerder] immers vrij het pand te verkopen terwijl [verzoeker 2] het gehuurde nog huurt. Ter zitting heeft [verweerder] bevestigd dat hij niet zelf in het gehuurde wil gaan wonen, maar dat hij de opbrengst van de verkoop wil gebruiken voor zijn pensioen en om een andere woning te kopen, waar hij dan in wil gaan wonen. Hij wil namelijk naar een rustiger gebied verhuizen, ook omdat zijn arts dat hem in verband met zijn gezondheidssituatie heeft aangeraden.

12. Ontegenzeglijk is ook deze wens tot verkoop een belang dat meetelt bij de belangenafweging. Het is echter niet van voldoende gewicht om de weegschaal in het voordeel van [verweerder] te laten uitslaan. [verweerder] heeft momenteel woonruimte. Dat hij om medische redenen moet verhuizen, heeft hij niet met stukken onderbouwd. Maar bovenal speelt een rol dat als [verweerder] tot verkoop van het gehuurde wil overgaan, hij – zoals [verzoeker 2] ter zitting heeft betoogd – op grond van artikel 8.4 van de huurovereenkomst gehouden is het pand eerst aan [verzoeker 2] te koop aan te bieden. Dat dat in het verleden ook is gebeurd en partijen toen niet tot overeenstemming zijn gekomen, wil niet zeggen dat dat nu ook niet lukt, maar bovendien doet dit niet af aan de contractuele verplichting van [verweerder] om het pand eerst aan [verzoeker 2] aan te bieden. Dat is niet recent gebeurd, terwijl [verzoeker 2] , zoals ter zitting is gebleken, recent wel te kennen heeft gegeven het pand van [verweerder] te willen kopen. Nu de mogelijkheid bestaat dat [verweerder] het pand aan [verzoeker 2] verkoopt, althans hij in ieder geval verplicht is dat aan te bieden, is het des te meer in het belang van [verzoeker 2] om – in afwachting van een eventuele succesvolle koop – nog enige tijd in het gehuurde te mogen blijven.

13. Voor zover [verweerder] met zijn betoog dat sprake is van een huurachterstand een beroep doet op de verplichte afwijzingsgrond van artikel 7:230a lid 4 BW, gaat dit betoog niet op. Dat [verzoeker 2] vanaf 1 januari 2019 minder huur heeft betaald dan [verweerder] wenste te ontvangen, komt niet voort uit onmacht om het verschuldigde bedrag te betalen of uit een slechte betaalmoraal, maar uit een principiële discussie tussen partijen over het vloeroppervlakte waarover de huurprijs berekend moet worden. Die discussie is in 2019 en 2020 gevoerd, waarna [verzoeker 2] uiteindelijk op zijn initiatief de door hem berekende huurprijs is gaan en blijven betalen, steeds verhoogd met de jaarlijkse, door [verweerder] opgegeven indexatie. [verweerder] heeft daar na 2020 niet meer uitdrukkelijk tegen geprotesteerd of [verzoeker 2] tot betaling van het in zijn ogen te weinig betaalde aangemaand. Ook is hij geen procedure gestart om deze discussie te beslechten. De huurachterstand vormde voor [verweerder] kennelijk ook geen reden om een gerechtelijke procedure tot ontbinding te beginnen. Pas in 2023 (zie 1.12 en 1.13) heeft [verweerder] [verzoeker 2] weer op de hoogte gebracht van het bestaan van een huurachterstand, overigens wederom zonder daar consequenties aan te verbinden of actie op te ondernemen. Onder deze omstandigheden kan [verweerder] in deze procedure niet aan [verzoeker 2] tegenwerpen dat sprake is van wanbetaling die maakt dat hij niet langer van de zaak gebruik mag maken.

14. De conclusie uit het voorgaande is dat het belang van [verzoeker 2] bij voortzetting van het gebruik van het gehuurde zwaarder weegt dan het belang van [verweerder] bij ontruiming.

15. Op grond van artikel 7:230a lid 5 BW kan de verlenging van de ontruimingstermijn worden uitgesproken voor een termijn van ten hoogste een jaar na het eindigen van de overeenkomst. Gelet op de omstandigheden van deze zaak, waaronder het feit dat het lastig is voor [verzoeker 2] om nieuwe alternatieve ruimte te vinden én het feit dat [verweerder] in geval van verkoop het pand eerst aan [verzoeker 2] zal moeten aanbieden, ziet de kantonrechter aanleiding om de ontruimingstermijn met deze maximale duur te verlengen, dus tot
31 december 2024.

16. Partijen zijn het niet eens over het bedrag dat [verzoeker 2] maandelijks voor het gebruik van de ruimte moet betalen. De kantonrechter zal deze daarom op grond van artikel 7:230a lid 6 BW vaststellen, en wel op het bedrag dat [verzoeker 2] tot op heden per maand betaalde. Vanaf 1 januari 2024 is dat € 2.705,80 inclusief btw. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in deze procedure te bepalen dat [verzoeker 2] het door [verweerder] gewenste bedrag per maand betaalt. In de eerste plaats omdat [verweerder] geen daartoe strekkend betoog heeft gevoerd laat staan dat hij concreet heeft gemaakt hoeveel die huur thans per maand zou bedragen, maar ook gelet op hetgeen hiervoor onder 13 is overwogen.

17. Gelet op de aard en de uitkomst van deze procedure ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt.

BESLISSING

De kantonrechter:

verlengt de termijn waarbinnen [verzoeker 2] het gehuurde gelegen aan de [adres] moet ontruimen met één jaar, derhalve tot 31 december 2024;

stelt de maandelijkse gebruiksvergoeding die [verzoeker 2] aan [verweerder] moet betalen voor het gebruik van het gehuurde vanaf 1 januari 2024 tot en met de datum van de ontruiming vast op € 2.705,80 inclusief btw;

verklaart deze beschikking tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de proceskosten in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.