Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/739832 / HA ZA 23-862
Vonnis van 8 mei 2024
in de zaak van
1.[eiser] ,
wonende te [woonplaats] , en
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STOON B.V.,
STOON B.V.,
gevestigd te Zaanstad,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
advocaat: mr. P. Wieringa te Zaandam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,
PROJECTVENNOOTSCHAP APEX BREEDWEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat: mr. K. Spee te Amsterdam.
1.1.
De procedure
1.2.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 september 2023 met producties,
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met producties,
- de conclusie van antwoord in reconventie,
- het tussenvonnis van 28 februari 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de nadere producties van [eiser] en Stoon,
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 27 maart 2024.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is sinds december 2009 eigenaar van het appartementencomplex aan het [locatie 1] , een pand dat is gebouwd in 1971.
2.2.
Stoon is sinds september 2018 eigenares van het appartementencomplex aan het [locatie 2] , een pand dat is gebouwd in 1972 en na 1975 is uitgebreid met een uitbouw.
2.3.
Apex is sinds januari 2021 eigenares van een perceel ter plaatse, waarop toen een autogarage stond, gebouwd in 1975. Die garage grensde aan de zuidkant aan het pand van [eiser] en aan de oostkant aan het pand van Stoon.
2.4.
De autogarage is in maart 2021 gesloopt om plaats te maken voor parkeerplaatsen die horen bij de appartementen die Apex vervolgens op haar perceel heeft gebouwd. Door de sloop zijn de aangrenzende muren van de panden van [eiser] en Stoon vrij komen te staan. Bij het pand van [eiser] is dat een buitenmuur. Bij het pand van Stoon gaat het om een binnenmuur van de uitbouw. De bewoners van de appartementen kijken uit op de parkeerplaatsen en de (vrijgekomen) gevels van de panden van [eiser] en Stoon.
2.5.
Bij e-mails van 26 november 2021 heeft Apex aan [eiser] en Stoon, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
(…) Zoals telefonisch besproken hebben we een mooie oplossing om de gevels te herstellen, maar om te voorkomen dat dit tijdens de realisatie van ons project beschadigd wordt willen wij dit na afronding uitvoeren. Kun jij kort bevestigen dat je het eens bent met die aanpak?
(…) Zoals telefonisch besproken hebben we een mooie oplossing om de gevels te herstellen, maar om te voorkomen dat dit tijdens de realisatie van ons project beschadigd wordt willen wij dit na afronding uitvoeren. Kun jij kort bevestigen dat je het eens bent met die aanpak?
De muuroplossing die wij voor ogen hebben is als volgt;
Het betreft een WZ 1170 HPS sandwichpaneel van Falk Bouwsystemen, Dit is een
voorgefabriceerd paneel met aan de achterkant isolatiemateriaal bevestigt. Wij zullen de
panelen d.m.v. houten regels en panlatten aan de huidige muur bevestigen. De
werkzaamheden zullen worden uitgevoerd door een montagebedrijf dat door Falk
Bouwsystemen zelf is aangeraden.
Verder zal de afwerking geheel water en winddicht zijn. Aan de bovenkant van de muur
wordt door middel van een boegdeel worden afgewerkt. (…)”
2.6.
Door de sloop is schade ontstaan aan de zijgevel op de eerste verdieping van het pand van [eiser] .
2.7.
Op 5 mei 2022 heeft BBA Restore op verzoek van Apex een offerte uitgebracht, waarin, voor zover van belang, onder meer het volgende staat:
“
(…)A. Gevelrenovatie.
(…)A. Gevelrenovatie.
c.a. 170 m2
(…)B. Zetwerk/Afwerking.
(…) Totaalprijs Gevel restyling, A t/m B € 28.375,00 excl. BTW.
(…)C. Hekwerk.
(...) Totaalprijs 13x staander: € 5.590,00 excl. BTW.
(…) Totaalprijs 12x hekwerk: € 7.140,00 excl. BTW.”
2.8.
Bij e-mail van 25 augustus 2022 heeft [eiser] aan Apex onder meer, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
(…) Graag wil ik er met je uitkomen betreft de schade en herstel aan de zijgevel op de eerste verdieping. Jij en ik hadden een mail gekregen op 28-6-22 van Casper Huisjes schade expert.
(…) Graag wil ik er met je uitkomen betreft de schade en herstel aan de zijgevel op de eerste verdieping. Jij en ik hadden een mail gekregen op 28-6-22 van Casper Huisjes schade expert.
Hij schreef het volgende:
Kosten herstellen schade bestaande uit zaagsneden keralit bedraagt € 2.85000 exclusief btw. (…) Volgens de laatste offerte van de Waardbouw zijn de kosten totaal € 5338 exclusief b.t.w. We houden een verschil van € 2488 ex btw. Jij gaf eens aan zelf € 1500 te willen betalen. Dit betekend een vergoeding van totaal 4350 ex btw. Als je aanbod nog geld dan zou ik er tevreden mee zijn. (…) Wat betreft de gevel bekleding begaande grond. Moeten wij hier nog een keuze voor de kleur en structuur maken? Welk bedrijf gaat dit uitvoeren ? En is er al een datum voor gepland? (…)”
2.9.
Op 12 september 2022 heeft de firma Bouw Alliance B.V. aan Apex een offerte uitgebracht voor de afwerking van de vrijgekomen muren van [eiser] en Stoon voor een bedrag van € 13.989,43 excl BTW. Bij e-mail van 4 oktober 2022 heeft Apex aan Bouw Alliance B.V. opdracht gegeven om de werkzaamheden zoals omschreven in de offerte uit te voeren.
2.10.
Op 11 oktober 2022 hebben Stoon en Apex via WhatsApp de volgende berichten uitgewisseld:
Stoon: ‘(…) Hoe staan de zaken ervoor? Hoe gaat het met de wandbekleding. Zou prettig zijn voor de winter. Het hek stalen geval is ook echt aan vervanging toe. Ik heb heel wat lekkage problemen geladen. Zou fijn zijn als er wat gebeuren gaat.was ook gepland deze periode!!’
Apex: ‘(…) het nieuwe hek staat er al moet er alleen nog tussen gezet worden. Per 1 november zullen we werkzaamheden met jou muur plaats gaan vinden. Dan zal de muur wind en regen dicht zijn.’
Stoon: ‘Fijn om te weten. Dankjewel’
2.11.
Nadat Apex bij e-mail van 14 oktober 2022 had aangeboden € 1.500,00 incl BTW extra te betalen voor de schade, heeft [eiser] bij e-mail van 17 oktober 2022 aan Apex, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
(…) Fijn dat jij bereid bent om € 1500,- voor rekening te nemen voor het herstellen van de zijgevel op de eerste verdieping. (…) Door jullie offerte aanvraag bij BBA beplating te Uitgeest heeft dit bedrijf contact met mij gezocht hoe dit probleem aan te pakken. Deze kwamen met een mooie oplossing wat ze ook hebben aangeboden bij jullie. Ik begrijp dat ik bij de gevelbekleding en de balkon oplossingen erop vooruit ga. En dat de versteviging t.b.v. de schuttingen niet geheel jullie probleem is maar wel in dit geheel moeten worden meegenomen. Er zullen wellicht ook wat kosten hiervan voor mijzelf zijn. (…)”
(…) Fijn dat jij bereid bent om € 1500,- voor rekening te nemen voor het herstellen van de zijgevel op de eerste verdieping. (…) Door jullie offerte aanvraag bij BBA beplating te Uitgeest heeft dit bedrijf contact met mij gezocht hoe dit probleem aan te pakken. Deze kwamen met een mooie oplossing wat ze ook hebben aangeboden bij jullie. Ik begrijp dat ik bij de gevelbekleding en de balkon oplossingen erop vooruit ga. En dat de versteviging t.b.v. de schuttingen niet geheel jullie probleem is maar wel in dit geheel moeten worden meegenomen. Er zullen wellicht ook wat kosten hiervan voor mijzelf zijn. (…)”
2.12.
Bij e-mail van 2 november 2022 heeft Stoon aan Apex onder meer, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
(….) Zojuist hebben wij telefonisch afgesproken dat de werkzaamheden aan mijn pand, [locatie 2] Donmiddelijk zullen worden gestaakt en pas zullen worden hervat op het moment dat we het eens zijn over de uitvoering. (…)”
(….) Zojuist hebben wij telefonisch afgesproken dat de werkzaamheden aan mijn pand, [locatie 2] Donmiddelijk zullen worden gestaakt en pas zullen worden hervat op het moment dat we het eens zijn over de uitvoering. (…)”
2.13.
Bij e-mail van 3 november 2022 heeft Apex aan Stoon onder meer, voor zover van belang, het volgende geschreven:
“
(…) U heeft bezwaar gemaakt tegen de werkzaamheden omdat u van mening bent dat de gekozen materialen niet aan uw esthetische eisen voldoen. (…)Wij bieden u aan om deze muur weer-en winddicht te maken en bovendien ook van isolatie te voorzien. Op 1 november jl. hebben wij een professionele aannemer opdracht gegeven om deze werkzaamheden uit te voeren. (…) Als u een ander afwerking wenst, dan is
(…) U heeft bezwaar gemaakt tegen de werkzaamheden omdat u van mening bent dat de gekozen materialen niet aan uw esthetische eisen voldoen. (…)Wij bieden u aan om deze muur weer-en winddicht te maken en bovendien ook van isolatie te voorzien. Op 1 november jl. hebben wij een professionele aannemer opdracht gegeven om deze werkzaamheden uit te voeren. (…) Als u een ander afwerking wenst, dan is
dat geheel aan u, maar dan zult u daar zelf voor moeten zorgdragen. (…) Mocht u wensen dat wij onze werkzaamheden voortzetten dan vernemen wij dat graag. (…) Graag wijzen wij u erop dat de aannemer als gevolg van de door u verzochte staking van de werkzaamheden een bedrag van EUR 600,- per dag in rekening brengt als vertragingsboete. Mocht u alsnog wensen dat de werkzaamheden worden voortgezet, dan zouden wij dat graag binnen 7 dagen na heden vernemen. Nadien zullen we de opdracht van de aannemer hebben beëindigd en zullen wij niet in staat zijn op korte termijn een nieuwe aannemer beschikbaar te hebben. (…)”
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser] en Stoon vorderen - samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
ten aanzien van Stoon en [eiser]
primair
I. Apex veroordeelt om over te gaan tot het op gelijkwaardige wijze uitvoeren van alle werkzaamheden als vermeld in de offerte van BBA Restore van 22 mei 2022 onder verbeurte van een dwangsom,
II. Apex veroordeelt om over te gaan tot verwijdering van de golfplaten afsluiting en de gelijktijdige plaatsing van een kwalitatief goed hekwerk, onder verbeurte van een dwangsom,
subsidiair
III. Apex veroordeelt tot betaling aan Stoon en [eiser] van € 41.105,00 exclusief btw aan herstelkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente,
primair en subsidiair
IV. Apex veroordeelt in de proceskosten,
ten aanzien van [eiser]
V. Apex veroordeelt tot betaling aan [eiser] € 5.338,71 exclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover,
VI. Apex veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eiser] en Stoon stellen daartoe dat Apex onrechtmatig heeft gehandeld door de garage te slopen zonder adequate maatregelen te nemen om schade aan hun panden te herstellen en verdere schade te voorkomen. Apex is gehouden tot het creëren van een onderhoudsvrije, waterdichte buitenwand met voldoende isolatiewaarde. Het herstel dient – zoals eerder door Apex was toegezegd - conform de BBA Restore offerte plaats te vinden, omdat de beoogde wijze van herstel door Apex niet afdoende is. De schade aan de gevel van [eiser] wenst hij zelf te herstellen. De kosten daarvan bedragen € 5.338,71 exclusief btw.
3.3.
Apex voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] en Stoon, dan wel tot afwijzing van hun vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] en Stoon in de kosten van deze procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
3.5.
Apex vordert - samengevat – dat de rechtbank [eiser] en Stoon bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt tot betaling van € 18.294,45 vanwege de door Apex geleden schade en in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.6.
Apex stelt daartoe dat [eiser] en Stoon op grond van artikel 6:58 BW in verzuim zijn geraakt nadat zij de aannemer hebben gesommeerd de werkzaamheden aan de gevels met onmiddellijke ingang te staken. Daarmee schieten [eiser] en Stoon op grond van 6:74 BW tekort in de nakoming van de gemaakte afspraak over de gevelafwerking. Als gevolg daarvan is Apex een vertragingsboete aan de aannemer verschuldigd, zijn ten onrechte materialen ingekocht, heeft Apex een extra keerwand moeten plaatsen en zijn ten onrechte bouwkosten gemaakt. Verder heeft Apex de loonkosten van de aannemer moeten betalen. [eiser] en Stoon dienen de geleden schade aan Apex te vergoeden.
3.7.
[eiser] en Stoon voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Apex in de kosten.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
schade van [eiser]
4.1.
[eiser] en Apex zijn het erover eens dat de schade aan de eerste verdieping van het pand van [eiser] , die is ontstaan bij de sloop van de garage, moet worden vergoed. Ze zijn het echter niet eens over de hoogte van de door Apex te betalen schadevergoeding. De verzekeraar van de sloper was bereid € 2.850,00 exclusief BTW te betalen en Apex heeft aangeboden daar € 1.500,00 inclusief BTW bij te doen, waarmee [eiser] akkoord is gegaan.
Apex zal dan ook worden veroordeeld tot betaling aan [eiser] van deze twee bedragen. Zij wenst geen BTW te betalen aan een particulier, maar het gaat hier om schade, waaronder BTW, die [eiser] in persoon heeft geleden doordat hij deze bedragen aan een derde moet betalen om de schade te doen herstellen. Hij kan die BTW niet verrekenen. Het blijft dus bij deze beide bedragen, samen € 4.350,00.
balkons van [eiser]
4.2.
In 2019 heeft [eiser] op zijn pand balkons met balustrades gebouwd. Die balustrades werden – met toestemming van de toenmalige eigenaar van de autogarage – bevestigd aan de hoger gelegen muur daarvan. Na de sloop van de garage moeten de balustrades op een andere manier worden verankerd. De post ‘hekwerk’ uit de offerte van BBA Restore van 5 mei 2022 (zie 2.7.) heeft hierop betrekking.
4.3.
[eiser] heeft destijds kunnen profiteren van de aanwezigheid van de naastgelegen garage om zijn balustrades te verankeren. Daarmee bespaarde hij toen de kosten die hij nu door Apex vergoed wil zien. Hij nam daarbij het risico dat de garage niet tot in lengte van jaren zou blijven staan. Nu de garage is gesloopt, heeft dat risico zich verwezenlijkt en zal hij die kosten alsnog moeten maken. Er is geen enkele grond om die kosten op de latere eigenaar van de garage af te wentelen. De toestemming van de (toenmalige) eigenaar verplichtte hem of zijn opvolger niet om de situatie voor onbepaalde tijd in stand te houden, laat staan dat hij bij sloop van de garage zou moeten opdraaien voor de kosten van een andere verankering. Dit onderdeel van de vordering wordt dan ook afgewezen.
hekwerk en golfplaten van Stoon
4.4.
Het hekwerk aan de noordkant van het perceel van Stoon heeft Apex inmiddels laten plaatsen. Van een toezegging om de oude golfplaten te verwijderen is niet gebleken. Deze vordering zal worden afgewezen.
muur van [eiser]
4.5.
Dit is een buitenmuur die er al stond voordat de garage werd gebouwd. Op de foto’s is te zien dat tussen deze muur en die van de garage een ruimte was van een kleine 10 cm. Geen bouwkundige eenheid dus. Ook hier geldt dat (de muur van) [eiser] jarenlang heeft geprofiteerd van de nabijheid van de garagemuur. Dat betekent echter niet dat het enkele verwijderen van die garage(muur) Apex schadeplichtig maakt, ook niet als de vochtigheid in de nu vrijstaande muur daardoor zou toenemen. Wel zal [eiser] in de gelegenheid moeten worden gesteld zijn muur in de nieuwe toestand afdoende wind- en waterdicht te maken.
muur van Stoon
4.6.
De toenmalige eigenaar van het pand van Stoon heeft ervoor gekozen de uitbouw precies tot aan de erfgrens en daarmee pal tegen de garage aan te bouwen. Kennelijk om kosten te besparen is gekozen voor een binnenmuur. Daarmee werd geprofiteerd van de garagemuur als buitenmuur, maar ook het risico genomen dat de garage niet tot in lengte van jaren zou blijven staan. Nu de garage is gesloopt, heeft dat risico zich verwezenlijkt en zullen die kosten alsnog moeten worden gemaakt. Hoewel er nauwelijks ruimte tussen beide muren was, zaten ze niet aan elkaar vast en vormden ze dus geen bouwkundige eenheid. Gesteld noch gebleken is dat de muur van Stoon bij de sloop van de garage is beschadigd. Het enkele verwijderen van de garage(muur) maakt Apex niet schadeplichtig. Wel zal Stoon, wier binnenmuur nu tot buitenmuur is geworden, in de gelegenheid moeten worden gesteld die muur alsnog afdoende wind- en waterdicht te maken.
verplichtingen Apex4.7. Ofschoon het slopen van de garage Apex dus op zichzelf niet schadeplichtig maakte jegens [eiser] en Stoon, heeft zij hun in de e-mails van 26 november 2021 (zie 2.5.) een aanbod gedaan dat zij allebei hebben aanvaard. Daaruit vloeiden dan ook alsnog verplichtingen voor haar voort. Men kwam immers een bepaalde wijze van wind- en waterdicht maken overeen, die pas na afronding van het project zou worden uitgevoerd, dit om beschadiging te voorkomen. Dat aanbod was overigens niet geheel belangeloos.
Het belang van Apex daarbij was dat de toekomstige kopers van de door haar te bouwen appartementen daarmee een beter uitzicht zouden krijgen dan de kale, onbewerkte, muren die achter de garage tevoorschijn waren gekomen.
Het belang van Apex daarbij was dat de toekomstige kopers van de door haar te bouwen appartementen daarmee een beter uitzicht zouden krijgen dan de kale, onbewerkte, muren die achter de garage tevoorschijn waren gekomen.
4.8.
De afspraken kwamen er op neer dat [eiser] en Stoon zelf niets aan de muren hoefden te doen en de afronding van het project konden afwachten, waarna Apex voor de afwerking van die muren zou zorgen. Daarbij mochten [eiser] en Stoon er redelijkerwijs op vertrouwen dat de muren zouden worden afgewerkt zoals in de e-mails van 26 november 2021 aangekondigd, althans op een daarmee gelijkwaardige wijze. In plaats daarvan gaf Apex op het laatste moment - buiten [eiser] en Stoon om - opdracht voor een afwijkende, goedkopere, aanpak en liet de aannemer daarmee ook daadwerkelijk beginnen. [eiser] en Stoon hoefden daarmee niet zonder meer akkoord te gaan. Zij handelden dan ook niet onrechtmatig door de werkzaamheden, die niet volgens de afspraak waren en waardoor zij werden overvallen, stil te leggen. De kosten die de weggestuurde aannemer in rekening heeft gebracht zal Apex daarom zelf moeten betalen. Die heeft zij zelf veroorzaakt door zich niet aan de afspraken te houden en [eiser] en Stoon daarmee op een zeer laat moment voor het blok te zetten.
4.9.
Inmiddels heeft Apex haar perceel verkocht en zijn de eigenaars van de parkeerplaatsen de nieuwe buren van [eiser] en Stoon. Die zullen hen in de gelegenheid moeten stellen om de nodige werkzaamheden aan hun muren te doen uitvoeren. Het ligt dan ook niet voor de hand dat Apex daartoe zelf nog opdracht geeft. Het niet nakomen van de gemaakte afspraken zal zich dus moeten oplossen in schadevergoeding. Die wordt, mede gelet op de bedragen van € 28.375,00 uit de offerte van BBA en van € 13.989,43 van Bouw Alliance, naar redelijkheid en billijkheid begroot op € 20.000,00. [eiser] en Stoon, die één bedrag hebben gevorderd voor afwerking van hun beider muren, zullen dit bedrag onderling moeten verdelen naar rato van de door ieder van hen te maken kosten.
4.10.
Nu partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden verrekend, zo dat elke partij de eigen kosten draagt.
in reconventie
4.11.
Voor zover de vordering ziet op kosten die verband houden met het wegsturen van de aannemer die de muren zou afwerken wordt verwezen naar rechtsoverweging 4.9.
Die kosten zijn dus niet toewijsbaar.
Die kosten zijn dus niet toewijsbaar.
4.12.
De overige kosten hebben kennelijk betrekking op de keerwand, die Apex heeft moeten plaatsen omdat zij daarvoor geen gebruik heeft kunnen maken van de muren van [eiser] en Stoon. Hier probeert zij te verhalen op haar buren de kosten die zij heeft moeten maken, omdat zij niet heeft kunnen profiteren van hun muren. Tegen iets dergelijks heeft zij zich in conventie terecht verzet. Ook in reconventie gaat dit niet op.
4.13.
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Apex verwezen in de proceskosten, die vanwege de samenhang met de conventie worden begroot op nihil.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
veroordeelt Apex om aan [eiser] een bedrag van € 4.350,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 mei 2024 tot aan de algehele voldoening,
5.2.
veroordeelt Apex om aan [eiser] en Stoon samen een bedrag van € 20.000,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 8 mei 2024 tot aan de algehele voldoening,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
verrekent de proceskosten aldus tussen partijen dat elke partij de eigen kosten draagt,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
5.6.
wijst de vordering af,
5.7.
verwijst Apex in de op nihil begrote proceskosten.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, bijgestaan door mr. L.M.F. van Dijck, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 mei 2024.