Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 23/6663
uitspraak van de meervoudige kamer van 26 juli 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , te Luxemburg, eiseres
(gemachtigde: mr. E.M. van Bommel),
en
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam,verweerder
(gemachtigde: mr. F. Loef).
Tevens heeft aan het geding deelgenomen:
[vergunninghoudster], te Amsterdam, vergunninghoudster.
[vergunninghoudster], te Amsterdam, vergunninghoudster.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiseres] , het college en [vergunninghoudster] .
Procesverloop
Op 26 september 2023 heeft het college aan [vergunninghoudster] een omgevingsvergunning [1] verleend (het bestreden besluit). [eiseres] heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Het college heeft een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld op de zitting van 27 juni 2024. [eiseres] heeft zich door [de persoon 1] en [de persoon 2] laten vertegenwoordigen, bijgestaan door haar gemachtigde. Het college heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, [de persoon 3] , mr. H.D. Hosper en [de persoon 4] . [vergunninghoudster] heeft zich door [de persoon 5] laten vertegenwoordigen.
Overwegingen
1. Per 1 januari 2024 is de Wabo ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. Omdat vóór die datum de aanvraag om de omgevingsvergunning is ingediend, is in deze zaak de Wabo met de onderliggende regelingen nog van toepassing. Dit volgt uit het overgangsrecht van artikel 4.3, aanhef en onder a, van de Invoeringswet Omgevingswet.
2. Op 23 december 2021 heeft [vergunninghoudster] een omgevingsvergunning aangevraagd voor het oprichten van een gebouw op het perceel [adres] [huisnummers 1] in Amsterdam. De projectlocatie is gelegen in het [locatie] (vernoemd naar de voormalige [bedrijf 1] ) dat geleidelijk wordt getransformeerd van een bedrijventerrein naar een woon/werkgebied. Het gebouw bestaat uit een woontoren van 24 meter hoog aan de zuidzijde en een woontoren van 36 meter hoog aan de noordzijde, met daartussen twee daktuinen rond een atriumdak. Het project voorziet in het realiseren van 162 huurappartementen, met in de acht meter hoge dubbele plint ± 2.000 m² kantoorruimte en ± 900 m² bedrijfsruimte. In de kelder van het gebouw zijn 123 autoparkeerplaatsen en 456 fietsparkeerplaatsen voorzien.
3. [eiseres] is erfpachter van de voormalige [bedrijf 1] . Onderdeel daarvan is een kantoorpand ( [eiseres] ), dat direct naast de projectlocatie staat, op het perceel [huisnummers 2] tot en met [huisnummers 3] .
4. Op het project is het bestemmingsplan ‘ [bestemmingsplan] ’ van toepassing (hierna: het bestemmingsplan). De gronden hebben de enkelbestemming ‘Gemengd- 1’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde - Archeologie’ en ‘Waterstaat - Waterkering’. Daarnaast geldt het paraplubestemmingsplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’.
5. Het college heeft de gevraagde omgevingsvergunning verleend voor, onder meer:
- het overschrijden van de maximum bouwhoogte van 30 meter [3] door de woontoren aan de noordzijde met ongeveer zes meter en door de liftopbouw van deze woontoren plaatselijk met ongeveer zeven meter;
- het bouwen van een parkeerkelder. [4]
6. Het bestreden besluit berust op een ruimtelijke onderbouwing van ingenieursbureau Mees Ruimte en Milieu van 23 december 2021.
Beoordeling van het beroep
Crisis- en herstelwet
7. De (per 1 januari 2024 vervallen) Crisis- en herstelwet (Chw) is van toepassing, omdat de omgevingsvergunning is verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3º, van de Wabo, voor de bouw van meer dan 11 woningen in aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden. [5] In het bestreden besluit noch de bekendmaking is vermeld dat de Chw van toepassing is en welke gevolgen dit heeft voor de rechtsbescherming. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding de gronden van beroep, hoewel niet binnen de beroepstermijn ingediend, niet bij de beoordeling van het bestreden besluit te betrekken. Tussen partijen staat dit ook niet ter discussie.
Tijdens de zitting ingetrokken gronden van beroep
8. [eiseres] heeft tijdens de zitting de gronden van beroep tegen het BLVC-plan van 19 december 2021 ingetrokken. Deze betroffen de ontsluiting en de bereikbaarheid van het LAB en het verwijderen van bomen aan de Willem Fenegastraat. De rechtbank zal deze gronden daarom niet bespreken. De overige gronden zal de rechtbank hierna behandelen.
Evidente privaatrechtelijke belemmering
9. [eiseres] voert aan dat sinds 2019 op de projectlocatie een niet opzegbare erfdienstbaarheid is gevestigd, op grond waarvan zij, haar gebruikers en toeleveranciers gebruik kunnen maken van 35 op de projectlocatie gelegen parkeerplaatsen. Dit levert een evidente privaatrechtelijke belemmering op die in de weg staat aan de verlening van de omgevingsvergunning, aldus [eiseres] .
9.1.
Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening komt aan bestaande privaatrechtelijke verhoudingen geen doorslaggevende betekenis toe. Dit is slechts anders als op voorhand duidelijk is dat deze verhoudingen aan de verwezenlijking van de vergunde activiteit in de weg staan. Voor het antwoord op de vraag of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit, is de burgerlijke rechter de eerst aangewezen rechter. De bestuursrechter zal daarom pas tot dit oordeel komen, wanneer zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat voor de realisering van een bouwwerk de toestemming van een ander is vereist en die ander die toestemming niet geeft en niet hoeft te geven. Deze belemmering heeft dan een evident karakter. Dit is vaste rechtspraak. [6]
9.2.
Op grond van artikel 5:73, tweede lid, van het BW [7] kan de eigenaar van de projectlocatie een ander gedeelte van het perceel aanwijzen waarop de erfdienstbaarheid moet worden uitgeoefend, mits met behoud van genot. Het college stelt in dit verband dat [eiseres] na realisatie 35 parkeerplekken krijgt in de ondergrondse parkeergarage van het gebouw en dat [vergunninghoudster] aan het hervestigen van het recht van erfdienstbaarheid op haar kosten zal meewerken. Over het parkeren tijdens de bouwfase is [vergunninghoudster] in overleg met twee nabij gelegen hotels en met de gemeente. Tijdens de zitting heeft het college toegezegd dat ook in de bouwfase aan de voorwaarden in artikel 5:73, tweede lid, van het BW wordt voldaan. [eiseres] betwist dit en stelt dat ook over de fase na realisatie van het gebouw nog geen afspraken zijn gemaakt. Gelet op de inhoud van deze discussie oordeelt de rechtbank dat de gestelde privaatrechtelijke belemmering geen evident karakter heeft. De vraag of is voldaan aan het bepaalde in dit artikellid, moet door de burgerlijke rechter worden beantwoord. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet.
Beperking gebruiksmogelijkheden
10. [eiseres] vreest voor een beperking van de bedrijfsvoering en de toekomstige bedrijfsmogelijkheden van het LAB. Het bestemmingsplan staat in het LAB bedrijven toe tot en met milieucategorie 3.1. Volgens de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG [8] (de VNG-publicatie) geldt tussen bedrijven in die milieucategorie en woningen een richtafstand van minimaal 30 meter. Als [eiseres] in de toekomst gebruik in milieucategorie 3.1. wenst, wordt hieraan door het projectplan niet voldaan. [eiseres] betwist dat voor de toepassing van de richtafstanden mag worden aangesloten bij het huidige, feitelijke gebruik, omdat met haar niet is overlegd over de gewenste (toekomstige) bedrijfsvoering van het LAB.
10.1.
Volgens vaste rechtspraak [9] mag worden uitgegaan van een onderzoek naar de huidige situatie als representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden.
In het LAB is gebruik in milieucategorie 3.1. planologisch toegestaan. Het college heeft echter toegelicht dat het LAB al gedurende een lange periode geen gebruik in milieucategorie 3.1. kent, wat naar verwachting en gelet op de indeling van het LAB ook in de toekomst niet meer zal gebeuren. [eiseres] heeft haar stelling dat zij op het perceel gebruik in milieucategorie 3.1. voorstaat in het geheel niet onderbouwd. Het college mocht daarom uitgaan van de huidige situatie. De rechtbank oordeelt in dit kader ook dat de omstandigheid dat [eiseres] niet is gevraagd naar de door haar gewenste (toekomstige) bedrijfsvoering, niet kan leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
Overschrijding bouwhoogte
11. Volgens [eiseres] is de bouwhoogte van het project in strijd met het Ontwikkelkader [locatie] (hierna: het Ontwikkelkader), dat uitgaat van een maximale bouwhoogte van 30 meter, terwijl de noordelijke toren van het project een bouwhoogte heeft van 36,8 meter. Deze afwijking is in het bestreden besluit niet gemotiveerd, aldus [eiseres] .
11.1.
De rechtbank is dit niet met [eiseres] eens. Uit de Overzichtskaart in hoofdstuk 3, in samenhang met hoofdstuk 5 van het Ontwikkelkader, blijkt dat straatwanden gemiddeld maximaal 30 meter hoog zijn aan de randen van het [bestemmingsplan] , waar de noordelijke toren is gelegen. De straatwanden aan brede straten, zoals de [adres] , zijn gemiddeld 24 meter hoog en aan smalle straten gemiddeld 18 meter hoog. Het college heeft toegelicht dat de gevels van gebouwen dus kunnen variëren in hoogte om een divers straatbeeld te creëren. Een afzonderlijke woontoren van 36,8 meter aan de noordzijde is dus toegestaan, mits de straatwand de gemiddelde maximale bouwhoogte van 30 meter niet overschrijdt. Gesteld noch gebleken is dat dit hier het geval is. De rechtbank oordeelt daarom met het college dat het project op dit punt in overeenstemming is met het Ontwikkelkader. Deze beroepsgrond slaagt dus niet. Overigens staat in paragraaf 5.6 van het Ontwikkelkader dat onder voorwaarden hier en daar hoogteaccenten zijn toegestaan, waarbij de maximale bouwhoogte op 40 meter wordt begrensd, welke accenten niet meetellen in de berekening van de gemiddelde straatwandhoogte.
Daktuinen
12. [eiseres] stelt dat de op het gebouw voorziene dakterrassen in strijd zijn met het bestemmingsplan. De rechtbank is dit niet met [eiseres] eens. Uit planregel 17 volgt dat het is toegestaan voor, onder meer, dakterrassen de in het bestemmingsplan vermelde maximum bouwhoogte (30 meter) te overschrijden, mits met niet meer dan twee meter. Aangezien het bestemmingsplan niet meer of andere regels over dakterrassen stelt, concludeert de rechtbank dat het is toegestaan om dakterrassen te realiseren op, in dit geval, een beperkte hoogte van tussen de vier en acht meter. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Eventspace
13. Het is [eiseres] onduidelijk wat onder de voorziene ‘eventspace’ wordt verstaan. Als daar grote activiteiten gaan plaatsvinden, dan heeft dat gevolgen voor de parkeerbalans- en behoefte. Volgens [eiseres] is daarmee geen rekening gehouden. Verder is voor dit strijdig gebruik niet van het bestemmingsplan afgeweken, aldus [eiseres] .
13.1.
Het college heeft toegelicht dat de ‘eventspace’ een ontvangsthal betreft op de eerste verdieping, van waaruit werknemers en bezoekers toegang hebben tot de kantoorruimtes. Van een ander gebruik dan kantoor is geen sprake. De kantoorfunctie is op de projectlocatie toegestaan op grond van planregel 3.1, onder c. Gelet op deze toelichting oordeelt de rechtbank dat de ‘eventspace’ geen effect zal hebben op de parkeerbehoefte. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Laden en lossen
14. [eiseres] voert aan dat het project aan de oostzijde van de projectlocatie voorziet in
laden en lossen, wat op grond van planregel 3.1 niet is toegestaan. In het bestreden besluit staat niet of voor het laden en lossen aan die zijde voldoende ruimte beschikbaar is en of dit het gebruik van het LAB niet onevenredig beperkt, aldus [eiseres] .
14.1.
Het college heeft toegelicht dat laden- en lossen als zodanig niet is opgenomen in het
bestemmingsplan. Bij de toegestane functies op grond van planregel 3.1 is laden en lossen bij recht toegestaan. De laad- en losvoorzieningen worden gerealiseerd op eigen perceel, zodat [eiseres] daar geen hinder van ondervindt. [eiseres] heeft ook niet aangegeven hoe dit haar gebruiksmogelijkheden aantast. Gelet op de toelichting van het college oordeelt de rechtbank dat [eiseres] niet wordt beperkt in haar gebruiksmogelijkheden van het LAB. Haar enkele stelling dat, als in het LAB ooit woningen mochten komen, de laad- en loslocatie dicht op dit pand zit, is hiervoor onvoldoende. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Parkeren
15. [eiseres] maakt zich grote zorgen over de parkeerbehoefte in de toekomst, omdat de parkeerdruk ter plaatse al onaanvaardbaar hoog is. Zij stelt dat zij op de projectlocatie ongeveer 100 parkeerplaatsen in gebruik heeft en dat in de ruimtelijke onderbouwing geen rekening is gehouden met het door het project vervallen van die parkeerplaatsen.
15.1.
De rechtbank is dit niet met [eiseres] eens. Anders dan met parkeerplaatsen in de openbare ruimte, hoefde het college in zijn besluitvorming geen rekening te houden met door [eiseres] gehuurde parkeerplaatsen. De (huidige en toekomstige) parkeerproblematiek van [eiseres] maakt geen deel uit van de beoordeling van het aangevraagde project. Bij de vraag of wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid wordt alleen rekening gehouden met de toename van de parkeerbehoefte als gevolg van het realiseren van het project. Dit is vaste rechtspraak. [10]
15.2.
Verder stelt [eiseres] dat in het bestreden besluit niet is gemotiveerd dat het parkeren door bezoekers in de openbare ruimte kan worden opgevangen en dat onduidelijk is welke parkeernorm is toegepast voor de vrije sector woningen. Het college heeft toegelicht dat de parkeerdruk twee keer per jaar wordt gemeten. Daaruit blijkt dat de parkeerdruk in het plangebied hoog is, maar niet zo hoog dat op straat geen ruimte is voor 16 parkeerplaatsen voor bezoekers. In de openbare ruimte zullen aanzienlijk minder parkeerplaatsen komen. Maar zolang er niet meer ontwikkelingen zijn voor parkeren op eigen terrein, zal de openbare ruimte in het plangebied niet worden geherprofileerd, aldus het college.
15.3.
De rechtbank is van oordeel dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat voor parkerende bezoekers in de parkeerbehoefte van het project kan worden voorzien door parkeerplaatsen in de openbare ruimte, mede gezien het beleid van de gemeente om de stad zo autoluw mogelijk te maken. Aan de parkeernormen in de parkeernota is voldaan en daarmee aan de parkeereis. Volgens de parkeernota is de parkeernorm voor bewoners nul. Deze norm geldt ook voor woningen in de vrije sector.
Grondwater
16. [eiseres] maakt zich zorgen over de effecten van de ondergrondse, tweelaagse
parkeergarage op de grondwaterstromingen in het plangebied en vooral bij het [eiseres] . Zij wordt al geconfronteerd met verzakkingen van vloeren, zodat uitgangspunt moet zijn dat de afwatering van het grondwater niet mag worden verstoord. Daarbij is van belang dat de projectlocatie door een dijklichaam wordt gescheiden van de Duivendrechtsevaart. Aan het bestreden besluit zijn dan ook ten onrechte geen voorschriften verbonden waarin de noodzakelijke maatregelen zijn geborgd, aldus [eiseres] .
16.1.
Het college heeft toegelicht dat in planregel 1.13 van het paraplubestemmingsplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’ onder grondwaterneutraal bouwen wordt verstaan: het
bouwen van een kelder waarbij de stand en stroming van het grondwater buiten het perceel waarop de kelder is geprojecteerd niet of nauwelijks veranderen, waar mogelijk zal verbeteren, en geen negatieve grondwatereffecten optreden. Tot negatieve effecten worden in ieder geval gerekend risico’s op barsten van de deklaag, welvorming, grondwateroverlast en grondwateronderlast.
Het geohydrologische rapport van [bedrijf 2] van 11 november 2021 (hierna: het rapport) beschrijft onder meer hoe de verslechtering van de afwatering van het grondwater wordt tegengegaan. Dit houdt in dat de huidige situatie wordt gewaarborgd. Het rapport concludeert dat het grondwater niet verslechtert door de bouw van de kelder in het kader van grondwaterneutraal bouwen, door het toepassen van compenserende maatrelen. Deze maatregelen houden onder andere in toepassing van een zandbed met een minimale dikte van 0,50 meter, met een doorlaatvermogen van tenminste 54 m/dag (lees: m²/dag). Op 24 januari 2022 heeft Waternet het rapport beoordeeld en akkoord bevonden. Ook wat betreft het bouwen onder peil van de keerwand, de palen en zeskantensteen heeft Waternet geconcludeerd dat het waterkerend vermogen van de gronden niet wordt aangetast. Op dit punt kan dan ontheffing worden verleend op grond van planregel 15.2.2. van het paraplubestemmingsplan ‘Grondwaterneutrale Kelders’, aldus het college.
16.2.
De rechtbank oordeelt met het college dat het rapport deugdelijk tot stand is gekomen en aan het bestreden besluit ten grondslag kon worden gelegd. De gevolgde redeneringen zijn inzichtelijk, navolgbaar en sluiten aan op de conclusies in de rapporten.
[eiseres] heeft het rapport niet met een tegenrapport betwist. Het rapport is als bijlage bij het bestreden besluit gevoegd en maakt daarvan deel uit. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding het rapport als voorschrift aan het bestreden besluit te verbinden.
Hemelwaterverordening Amsterdam
17. [eiseres] stelt dat uit de Ruimtelijke onderbouwing noch het bestreden besluit blijkt dat het project is getoetst aan de Hemelwaterverordening Amsterdam. Tijdens de zitting heeft [eiseres] verzocht hiertoe een voorschrift aan het bestreden besluit te verbinden.
17.1.
Het college heeft toegelicht dat aan de Hemelwaterverordening (Rainproof Amsterdam) is getoetst. Dit blijkt uit de notitie ‘Toelichting installatietechnische duurzaamheidsaspecten’ van [bedrijf 3] van 22 juni 2021. Deze notitie is als bijlage bij het bestreden besluit gevoegd en maakt daarvan deel uit. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding de notitie als voorschrift aan het bestreden besluit te verbinden.
Bezonningsstudie
18.1.
[eiseres] stelt dat op grond van de Structuurvisie Amsterdam 2040 en de Nota Hoogbouw in Amsterdam een bouwproject met een bouwhoogte van meer dan 30 meter als hoogbouw moet worden aangemerkt. In dat geval moet een bezonningsstudie worden
opgesteld. Een dergelijke studie ontbreekt, aldus [eiseres] .
18.2.
De rechtbank stelt vast dat in de nabije omgeving van het project geen woningen zijn. Het college heeft daarom terecht geen bezonningsstudie laten verrichten. [eiseres] heeft onvoldoende gemotiveerd waarom bij een kantoorpand de bezonning relevant is.
Verklaring van geen bedenkingen
19. [eiseres] stelt tot slot dat in strijd met het motiverings- en het zorgvuldigheidsbeginsel in het bestreden besluit niet is toegelicht waarom geen verklaring van geen bedenkingen is benodigd. Het is [eiseres] onduidelijk waarom de aanvraag in overeenstemming zou zijn met de Structuurvisie Amsterdam, de kantorenstrategie van Amsterdam of het locatiebeleid.
19.1.
De gemeenteraad heeft met een besluit van 8 september 2010 categorieën gevallen als bedoeld in artikel 6.5, derde lid, van het Bor aangewezen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen is vereist. In onderdeel II van het besluit is bepaald dat een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist als de aanvraag niet in strijd is met de in de structuurvisie genoemde kernpunten van beleid: hoofdgroenstructuur, hoofdwaterstructuur, reserveringen hoofdinfrastructuur, hoogbouwplannen en grootschalige reclamemasten. Verder staat in onderdeel II dat een verklaring van geen bedenkingen niet is vereist als de aanvraag niet in strijd is met de Kantoorstrategie van Amsterdam of het Locatiebeleid Amsterdam 2008. Artikel 6.5, derde lid, van het Bor bevat geen vereisten voor de aanwijzing en houdt evenmin een beperking in voor de categorieën die opgenomen kunnen worden in de aanwijzing. Dit is vaste rechtspraak. [11] De rechtbank ziet in zoverre dan ook geen grond voor het oordeel dat een verklaring van geen bedenkingen is vereist. [eiseres] heeft gesteld noch onderbouwd dat het bestreden besluit met de genoemde beleidsdocumenten strijdig is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
20. Het beroep is ongegrond. Daarom krijgt [eiseres] haar proceskosten en het door haar betaalde griffierecht niet vergoed.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R. Hirzalla, voorzitter,
mr. D. Sullivan en mr. E. de Rooij, leden,
in aanwezigheid van mr. R.M.N. van den Hazel, griffier
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2024.
.De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2024.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
U kunt binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Op het hoger beroep tegen deze uitspraak is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dit betekent dat in het hogerberoepschrift de gronden van hoger beroep kenbaar moeten worden gemaakt. Na de genoemde termijn van zes weken kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Indien binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend, wordt het hoger beroep niet-ontvankelijk verklaard.
Is uw zaak spoedeisend en moet al tijdens de procedure in hoger beroep iets worden beslist dat niet kan wachten, dan kunt u de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige maatregel te treffen.