Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/750225 / HA ZA 24-490
Vonnis van 11 september 2024
in de zaak van
[naam vve],
te [vestigingsplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat: mr. J.I. Jansen,
tegen
1.[gedaagde 1] B.V.,
te [vestigingsplaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 1] ,
2.
[gedaagde 2] B.V.,
2.
[gedaagde 2] B.V.,
te [vestigingsplaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde 2] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [gedaagde 3] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M. Moszkowicz Jr.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 april 2024 met producties 1 tot en met 9;
- de conclusie van antwoord van 19 juni 2024 met producties 1 tot en met 3;
- het tussenvonnis van 17 juli 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 9 augustus 2024 met de daarin genoemde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De VvE telt als leden de eigenaren van de 23 appartementsrechten. [gedaagde 1]
is een beheerder van verenigingen van eigenaren. [gedaagde 2] is
haar bestuurder. [gedaagde 3] is bestuurder van [gedaagde 2] .
2.2.
In 2018 heeft [gedaagde 1] het beheer van de VvE overgenomen
van Fris Vastgoed Management.
2.3.
De notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE van 14 mei 2018
vermelden:
2.5.
Artikelen 3.4 en 4.1 van het voornoemde document bevatten – voor zover relevant – de volgende tekst:
‘
3.4 Meer Jaren Onderhoud Planning
3.4 Meer Jaren Onderhoud Planning
[…] Coördineren en begeleiden van werkzaamheden welke voortkomen uit het MJOP bieden wij aan volgens de hierna genoemde percentages;
- Werkzaamheden tot € 10.000,- excl. BTW. tegen 10%
- Werkzaamheden van € 10.000,- tot € 25.000,- excl. BTW. tegen 7%
- Werkzaamheden van € 25.000,- excl. BTW. en hoger tegen 5%’
En:
‘
4. Beloning
4. Beloning
2.6.
De VvE is in de loop van 2022 overgestapt naar een andere beheerder. In verband
hiermee heeft [gedaagde 1] de op 2 januari 2022 voldane beheerfee over het
jaar 2022 (€ 4.370,06) aan de VvE terugbetaald.
2.7.
Op 6 mei 2024 heeft [gedaagde 1] een bedrag van € 11.256,51 terugbetaald aan de VvE. Als omschrijving vermeldt die overboeking: “Credit begeleidingskosten per abuis dubbel in rekening gebracht (1 maal in 2019 en 1 maal in 2021)”.
3.Het geschil
3.1.
De VvE vordert – na vermindering van eis – veroordeling van [gedaagden] tot betaling
van € 38.131,43, vermeerderd met rente, een bedrag van € 1.268,88 aan buitengerechtelijke
incassokosten, en proceskosten.
3.2.
De VvE vordert feitelijk alle betalingen terug die [gedaagden] aan zichzelf hebben overgemaakt vanaf de rekening van de VvE vanaf 2019 tot en met 2021, met uitzondering van een op 17 mei 2019 overgemaakt bedrag van € 11.256,51 dat [gedaagden] op 6 mei 2024 aan de VvE hebben terugbetaald. De VvE maakt nog wel aanspraak op de wettelijke rente over het bedrag van € 11.256,51 vanaf 17 mei 2019 tot en met 6 mei 2024. (De rechtbank merkt de datum van 6 mei 2019 in het aangepaste petitum van de VvE aan als een kennelijke verschrijving en leest daarvoor in de plaats 6 mei 2024).
3.3.
De VvE legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. Tussen de VvE en
[gedaagde 1] is geen definitieve rechtsverhouding op grond van een
overeenkomst tot stand gekomen, maar slechts een voorwaardelijke. De beheerovereenkomst
van [gedaagde 1] is door partijen nooit ondertekend. [gedaagde 1]
heeft daarom zonder titel en zonder toestemming gelden aan zichzelf
uitgekeerd vanaf de rekening van de VvE. Tegenover die betalingen hebben ook geen tegenprestaties van [gedaagde 1] gestaan. [gedaagde 1] heeft daarmee onrechtmatig gehandeld jegens de VvE. Subsidiair doet de VvE een beroep op
ongerechtvaardigde verrijking, meer subsidiair – aangevuld ter zitting – beroept de VvE zich
op onverschuldigde betaling. Verder is volgens de VvE sprake van
bestuurdersaansprakelijkheid. [gedaagde 2] valt als bestuurder van [gedaagde 1]
een persoonlijk verwijt te maken. [gedaagde 3] is op zijn beurt op grond van artikel 2:11 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van [gedaagde 2] .
3.4.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van de
VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met uitvoerbaar bij voorraad te
verklaren veroordeling van de VvE in de kosten van deze procedure. Volgens [gedaagde 1]
is er wel een beheerovereenkomst tot stand gekomen tussen partijen.
[gedaagde 1] heeft werkzaamheden verricht in het kader van het beheer van
de VvE, conform de beheerovereenkomst, en daarvoor ook facturen bij de VvE in rekening
gebracht. Hiermee was er een titel voor de betalingen.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank zal eerst beoordelen wat de afspraken tussen partijen waren. Daarvoor
is in de eerste plaats relevant of een overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen
en, zo ja, wat de inhoud daarvan was.
Is een overeenkomst tot stand gekomen en, zo ja, wat is de inhoud daarvan?
4.2.
Een overeenkomst komt tot stand komt door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217
BW). Het antwoord op de vraag of een aanbod is aanvaard, moet worden gegeven aan de
hand van de wilsvertrouwensleer (artikel 3:33 en Pro 3:35 BW). Hierbij is van belang wat partijen over en weer hebben verklaard en hebben afgeleid uit elkaars verklaringen en gedragingen. Daarvoor zijn alle omstandigheden van het geval van belang.
4.3.
De rechtbank is van oordeel dat tussen partijen in 2018 een (beheer)overeenkomst tot stand is gekomen en licht dat als volgt toe. Het enkele feit dat de beheerovereenkomst niet is ondertekend, maakt niet dat deze tussen partijen niet geldt. De VvE heeft niet betwist dat de door [gedaagde 1] als productie 1 overgelegde (standaard) beheerovereenkomst in 2018 aan de VvE is verstrekt en is besproken tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE. Uit de notulen van 14 mei 2018 blijkt dat de VvE deze voorgestelde beheerovereenkomst heeft aanvaard, met de kanttekening dat na een jaar een evaluatie zou plaatsvinden. De beheerovereenkomst is daarmee in beginsel voor – in ieder geval – een jaar onvoorwaardelijk aangegaan. De VvE vordert de beheerfee die [gedaagde 1] in rekening heeft gebracht over het jaar 2018 ook niet terug.
De VvE heeft niet (voldoende) betwist dat vanaf 2018 ook uitvoering is gegeven aan de beheerovereenkomst: [gedaagde 1] is toen werkzaamheden voor de VvE gaan verrichten in het kader van het beheer en project-/bouwbegeleiding en heeft die ook aan de VvE gefactureerd. Na een jaar heeft er geen evaluatie plaatsgevonden. Dat komt voor rekening van de VvE. Het had immers op haar weg gelegen om de evaluatie van de overeenkomst te initiëren, want het was haar voorwaarde. Nu dit niet is gebeurd en partijen de relatie feitelijk hebben voortgezet, geldt dat [gedaagde 1] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de beheerovereenkomst met de VvE ook gold voor de periode na 2018 en dat de beheerovereenkomst in die zin (telkens) stilzwijgend is verlengd.
4.4.
In de overeenkomst is onder meer vastgelegd wat de hoogte is van de beloning voor
[gedaagde 1] en welke werkzaamheden daar onder vallen en welke
werkzaamheden daar niet onder vallen. In het kader van door haar te verrichten bouw- of
projectbegeleiding heeft [gedaagde 1] op grond van de beheerovereenkomst
recht op een bepaald percentage van de aanneemsom, afhankelijk van de hoogte van de
aanneemsom.
4.5.
De VvE heeft ter onderbouwing van haar vordering de onderliggende afschriften uit de jaren 2019 tot en met 2021 overgelegd. Uit deze afschriften volgt – voor zover relevant – dat:
- op 15 januari 2019 € 3.569,40 is afgeschreven als beheervergoeding 2019;
- op 2 januari 2020 € 3.783,60 is afgeschreven als beheervergoeding 2020;
- op 5 januari 2021 € 3.972,84 is afgeschreven als beheervergoeding 2021;
- op 9 juni 2021 € 6.463,19 is afgeschreven als projectbegeleiding;
- op 20 juli 2021 € 12.728,93 is afgeschreven als projectbegeleiding;
- op 13 september 2021 € 6.138,- is afgeschreven als begeleidingskosten; en
- op 20 oktober 2021 € 1.476,25 is afgeschreven als begeleidingskosten.
Volgens de VvE was tussen partijen geen sprake van een beheerovereenkomst, maar van
losse opdrachten aan [gedaagde 1] , waarvoor [gedaagde 1]
nooit facturen heeft ingediend en geen tegenprestaties heeft verricht.
Met de vaststelling van de rechtbank dat sprake is van een beheerovereenkomst, geldt dat
geen sprake was van losse opdrachten of aanneming van werk. Dat [gedaagde 1]
nooit facturen heeft ingediend, heeft de VvE tegenover de
gemotiveerde betwisting van [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. [gedaagde 1]
heeft namelijk facturen voor elk van de bovengenoemde betalingen
overgelegd.
Ook blijkt uit het dossier dat [gedaagde 1] werkzaamheden voor
de VvE heeft uitgevoerd in het kader van het beheer en projectbegeleiding en dus
tegenprestaties heeft verricht voor de betalingen. [gedaagde 1] heeft verder
notulen overgelegd van een extra ledenvergadering op 4 november 2020. Hieruit volgt
onder meer dat [gedaagde 3] een toelichting heeft gegeven op de punten die tijdens die vergadering
werden besproken. Daarnaast volgt hieruit dat [gedaagde 1] een overzicht
heeft opgesteld van de financiële situatie van de VvE, omdat reparaties aan het dak moeten
plaatsvinden.
4.6.
De VvE heeft op zitting aangevoerd dat het aan [gedaagde 1] is om bewijs aan te leveren van presteren, bijvoorbeeld door het overleggen van de eigen administratie. De rechtbank is van oordeel dat uit de afspraken niet volgt dat [gedaagde 1] een (uren)administratie bij moest houden. Dat ligt ook niet voor de hand nu [gedaagde 1] niet op urenbasis werkte maar tussen partijen een vaste beheerfee was afgesproken, net als een vast percentage voor de projectbegeleiding. [gedaagde 1] hoeft dus de feitelijk gewerkte uren niet aan te tonen.
4.7.
Tijdens de mondelinge behandeling kwam naar voren dat het verwijt van de VvE
aan [gedaagde 1] met name gelegen is in het feit dat de VvE vindt dat [gedaagde 1]
te hoge percentages heeft gerekend over de aanneemsom voor de
projectbegeleiding. [gedaagde 1] heeft die stelling van de VvE op zitting
betwist en zich op het standpunt gesteld dat zij voor haar werkzaamheden in het kader van
projectbegeleiding het in de beheerovereenkomst afgesproken percentage van vijf procent
over de aanneemsom in rekening heeft gebracht. De rechtbank vindt dat de VvE
onvoldoende heeft onderbouwd dat, en in hoeverre, [gedaagde 1] meer in
rekening zou hebben gebracht dan gerechtvaardigd zou zijn op grond van de door haar
verrichtte projectbegeleiding. Ter zitting heeft de VvE verwezen naar een
geldmutatieoverzicht en grootboekkaart, waaruit zou volgen wat de aanneemsom is, wat
[gedaagde 1] in rekening heeft gebracht en hoeveel procent dat van de
aanneemsom is. In de eerste plaats geldt dat het bedrag van € 11.256,51 in dit document nog
in de berekeningen is meegenomen, terwijl dit bedrag inmiddels door [gedaagde 1]
aan de VvE is terugbetaald. De genoemde percentages in het
document kunnen alleen al daarom niet allemaal kloppen. Niet duidelijk is van welke
aanneemsom(men) de VvE is uitgegaan en de hoogte van de door de VvE genoemde
bedragen is niet te verifiëren. Daarmee heeft de VvE haar voor het eerst op de zitting naar
voren gebrachte argument onvoldoende onderbouwd.
4.8.
Daarnaast zou [gedaagde 1] volgens de VvE jaarlijks een te hoge
inflatiecorrectie over haar beheerfee hebben gerekend. In reactie hierop hebben [gedaagden]
aangevoerd dat een standaard inflatiecorrectie is toegepast. Daarbij hebben zij verwezen
naar op de beheerovereenkomst toepasselijke algemene voorwaarden. Ook hier geldt naar
het oordeel van de rechtbank dat de VvE haar voor het eerst op de zitting naar voren
gebrachte standpunt onvoldoende heeft onderbouwd. Dat een te hoge inflatiecorrectie is
toegepast, kan dus bij gebrek aan onderbouwing door de VvE niet worden vastgesteld.
4.9.
Voor zover de VvE ten slotte op de zitting nog heeft aangevoerd dat [gedaagde 1] haar werkzaamheden niet goed heeft uitgevoerd, heeft de VvE dat standpunt onvoldoende onderbouwd en daar verder ook geen duidelijke conclusie aan verbonden.
Het eventueel niet goed uitgevoerd zijn van bepaalde werkzaamheden ontslaat de VvE in beginsel niet van haar verplichting om de overeengekomen jaarlijkse beheerfee en de vergoeding voor begeleidingskosten te betalen.
Werkwijze facturering en uitbetaling
4.10.
Volgens de VvE heeft [gedaagde 1] de overboekingen aan zichzelf vanaf de bankrekening van de VvE zonder toestemming van de VvE gedaan. Door [gedaagde 1] is hiertegen aangevoerd dat zij rechtstreeks facturen opmaakte voor het beheer en de bouw-/projectbegeleiding conform het afgesproken tarief respectievelijk het afgesproken percentage. Die facturen werden vervolgens door de beheerder rechtstreeks in de administratie van de VvE verwerkt, waarna de facturen door de beheerder aan zichzelf werden uitbetaald. Deze werkwijze werd vóór [gedaagde 1] door Fris Vastgoed Management gehanteerd en is ook gebruikelijk binnen de branche van beheerders van VvE’s. Bovendien hebben geen van de eigenaren van de appartementsrechten binnen de VvE – ook de Kascommissie niet – ooit bezwaar gemaakt tegen deze wijze van financiering en uitbetaling, terwijl zij dit zelfstandig konden controleren via Twinq (software voor VvE’s).
4.11.
Deze uitgebreid gemotiveerde betwisting van [gedaagde 1] maakt dat de stelling van de VvE – zonder nadere toelichting – geen stand houdt. Aangezien de VvE nooit bezwaar heeft gemaakt tegen de werkwijze van [gedaagde 1] terwijl zij daarvan op de hoogte was, althans had kunnen zijn, moet daaruit worden opgemaakt dat zij het daarmee eens was. De rechtbank gaat er daarom vanuit dat [gedaagde 1] toestemming had, al was het stilzwijgend, om de betalingen, conform de weergegeven werkwijze, aan zichzelf te verrichten. Anders dan de VvE stelt, heeft [gedaagde 1] dus geen ongeautoriseerde betalingen aan zichzelf gedaan.
Geen sprake van onrechtmatig handelen/ongerechtvaardigde verrijking/onverschuldigde
betaling
4.12.
Uit het voorgaande volgt dat de VvE het door haar gevorderde bedrag verschuldigd
was aan [gedaagde 1] . Daarmee geldt dat geen sprake is van onrechtmatig
handelen, ongerechtvaardigde verrijking of onverschuldigde betaling. De door de VvE
gevorderde hoofdsom van € 38.131,43 moet daarom worden afgewezen.
Bestuurdersaansprakelijkheid
4.13.
De rechtbank komt – gelet op het voorgaande – ook niet toe aan de beoordeling of
sprake is van bestuurdersaansprakelijkheid van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
Rente over het bedrag van € 11.256,51
4.14.
Op 6 mei 2024, toen de dagvaarding al was uitgebracht, heeft [gedaagde 1]
het bedrag van € 11.256,51 aan de VvE terugbetaald, omdat dit
bedrag per ongeluk dubbel in rekening was gebracht. De VvE vordert nog wel de wettelijke
rente over dit bedrag vanaf de datum dat dit bedrag ten onrechte was overgemaakt, 17 mei
2019, tot aan de dag dat het bedrag daadwerkelijk aan haar is terugbetaald, 6 mei 2024.
[gedaagde 1] heeft de verschuldigdheid van de wettelijke rente niet betwist.
Daarmee is deze wettelijke rente toewijsbaar.
Proceskosten
4.15.
De VvE is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten
(inclusief nakosten) van [gedaagden] betalen. De rechtbank ziet, anders dan de VvE subsidiair heeft verzocht, geen reden voor compensatie van proceskosten. Wel zal bij de begroting van de kosten rekening worden gehouden met de omstandigheid dat [gedaagde 1] pas na het uitbrengen van de dagvaarding het bedrag van € 11.256,51 heeft voldaan. Voor het te vergoeden salaris advocaat wordt daarom aangesloten bij een financieel belang gelijk aan de vordering van de VvE na eisvermindering. De proceskosten van [gedaagden] worden met inachtneming daarvan begroot op:
- griffierecht
€
2.889,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2,00 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.639,00
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over een bedrag van € 11.256,51 van 17 mei 2019 tot en met 6 mei 2024,
5.2.
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 4.639,00, te betalen binnen veertien
dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening
als de VvE niet tijdig aan de proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst de vorderingen van de VvE voor het overige af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Struijkenkamp, rechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 september 2024.