ECLI:NL:RBAMS:2024:5854

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer / rolnummer: C/13/733296 / HA ZA 23-425

Vonnis van 11 september 2024

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

ZUIVER VASTGOED AMSTERDAM B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M.L.M. Frantzen te Amstelveen.

Partijen zullen hierna [eiseres] en Zuiver Vastgoed worden genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 21 april 2023, met producties,
de conclusie van antwoord, met producties,
het tussenvonnis van 4 oktober 2023 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
het proces-verbaal van mondelinge behandeling van 15 januari 2024, en de daarin opgenomen proceshandelingen en processtukken – waaronder een wijziging van eis,
de antwoordakte ingediend op de rol van 31 januari 2024 van Zuiver Vastgoed.
het verzoek van beide partijen om vonnis te wijzen

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Zuiver Vastgoed is een vastgoedontwikkelaar. Zij heeft een renovatieproject uitgevoerd van een pand aan het [adres] . Zuiver Vastgoed heeft de uitvoering van het renovatieproject uitbesteed aan WJ Projects B.V. (verder: WJP).

2.2.

Op 22 augustus 2018 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten waarbij [eiseres] een appartement in het door Zuiver Vastgoed gerenoveerde pand heeft gekocht voor een koopprijs van € 1.410.000 (exclusief belastingen). Het appartement heeft verschillende buitenruimtes, in dit geval zijn van belang: een inpandig buitenterras (in stukken ook patio genoemd) op de kopse kant van het appartement, en een inpandige patio in het midden van het appartement.

2.3.

Medio 2019 heeft [eiseres] wateroverlast ontdekt in de gang en in de slaapkamer in de buurt van de patio in het midden van haar appartement.

2.4.

WJP heeft – in opdracht van Zuiver Vastgoed – daarop de hemelwaterafvoer op de buitenruimte van het bovengelegen appartement gerepareerd.

2.5.

Begin 2020 heeft [eiseres] optrekkend vocht in de mandelige wand van diezelfde patio ontdekt. Daarop heeft [eiseres] vochtspecialist Van Lierop gevraagd nader onderzoek te doen, die daarvoor Wever Technisch Beheer B.V. (verder: Wever) heeft ingehuurd. Wever heeft geconstateerd dat de mandelige muur niet vochtwerend is behandeld. Van Lierop heeft verder geadviseerd de waterafvoer van de patio aan te passen.

2.6.

In september 2020 heeft Van Lierop de houten vloerconstructie van de patio opengemaakt voor het plaatsen van een extra waterafvoer. Bij die werkzaamheden is gebleken dat de houten vloerconstructie ernstig was aangetast, met schimmelvorming, en dat eronder een laag water stond.

2.7.

[eiseres] heeft BouwVisie B.V. opdracht gegeven nader onderzoek te doen en haar te adviseren over herstel. BouwVisie heeft gerapporteerd:

“(…)

5.2

Water onder de houten vloerconstructie

(…) Tijdens het op 25 september 2020 door Van Lierop en Wever Bouw uitgevoerde onderzoek werd vastgesteld dat de inbouwspots in de vloer van de patio niet waren afgedicht waardoor water via de spots tot ver onder de houten vloerconstructie de woning kon binnendringen. Overigens zijn ook de inbouwspots in de patio aan de achtergevel niet afgedicht.

Daarbij speelt mee dat vanwege de aanwezigheid van een daartoe ongeschikte hemelwaterafvoer met onvoldoende afvoercapaciteit in combinatie met het ontbreken van een noodoverlaat, er tijdens (hevige) regenval een laag water op de patiovloer kwam te staan. Hierdoor zullen de inbouwspots nog eens aan extra waterbelasting onderhevig zijn geweest waardoor nog meer regenwater tot onder de houten vloerconstructie heeft kunnen binnendringen. Deze ongewenste situatie was reeds aanwezig vanaf het moment waarop de renovatiewerkzaamheden waren afgerond (2018) en sindsdien heeft regenwater dus via de patiovloer de houten vloerconstructie kunnen binnendringen en aantasten. Deze situatie past bij de ernstige omvang van het door Van Lierop en Wever Bouw aangetroffen schadebeeld onder de vloer.

(…)

Uit de door Van Lierop en Wever Bouw uitgevoerde onderzoeken is naar voren gekomen dat het water onder de houten vloerconstructie deze constructie heeft aangetast waarbij houtrot en Poriazwam is aangetroffen. Deze aantasting is het ernstigst ter hoogte van de patio aan de voorzijde en de patio aan de achtergevel (de groen gearceerde gebieden op de tekening in bijlage 6). Op deze tekening is ook aangegeven op welke locaties het onderzoek is uitgevoerd. Vanwege de aanwezigheid van vloerverwarming kon helaas niet overal onder de vloer worden gekeken, met name aan de voor- en achterzijde van de woning.

Of de houten vloerconstructie hier al dan niet is aangetast kan op dit moment dan ook niet worden vastgesteld, althans niet zonder de vloerverwarming te beschadigen.

Resumerend oordelen wij dat door het niet conform de daaraan te stellen eisen ontwerpen en uitvoeren van de hemelwaterafvoer van de patio, het niet waterdicht uitvoeren van de spots in de vloer van de patio en er twijfels zijn over de waterdichtheid van de aansluitingen van de patiovloer, er water tot ver onder de houten vloerconstructie terecht heeft kunnen komen.

5.3

Ondersteuning stalen kozijnen patio voorzijde

Tijdens ons bezoek aan de woning constateerden wij dat de stalen kozijnen rondom de patio aan de voorzijde direct op de houten vloerconstructie zijn gemonteerd. De houten vloerconstructie bestaat onder andere uit vloerbalken die in de breedterichting van de woning op de betonnen vloer zijn gelegd. Dit betekent dat het deel van het stalen kozijn aan de zijde van de gang (foto 1 in bijlage 3) via deze vloerbalken afsteunt op de betonnen vloer. Dit is echter niet het geval bij het stalen kozijn aan de voor- en achterzijde van de patio (foto 2 in bijlage 3). Gelet op het gewicht van het stalen kozijn had verwacht mogen worden dat hier een voorziening zou zijn aangebracht om het gewicht van het kozijn goed af te kunnen dragen naar de betonvloer. Nu deze voorziening achterwege is gelaten kan niet worden uitgesloten dat de vloerconstructie hier onder invloed van het gewicht van het stalen kozijn kan vervormen. Deze vervorming kan tot ongewenste spanning leiden in onder andere de (waterdichte) aansluitingen.

(…)

7. Conclusie

Op basis van het door ons uitgevoerde onderzoek en de bij ons bekende gegevens concluderen wij dat er bij de destijds uitgevoerde renovatiewerkzaamheden fouten zijn gemaakt waardoor water tot ver onder de houten vloerconstructie de woning van mevrouw [eiseres] heeft kunnen binnendringen. Als gevolg daarvan is ernstige schade aan de houten vloerconstructie ontstaan waarbij sprake is van aantasting door vocht, houtrot en Poriazwam. Tevens concluderen wij dat de hemelwaterafvoer in de patio aan de voorzijde verkeerd is aangelegd waardoor deze niet goed functioneerde en tot wateroverlast heeft geleid. Om de schade te herstellen zal minstens een deel van de houten vloerconstructie geheel moeten worden vervangen en zal mogelijk, vanwege nog aan te treffen schade en de aanwezigheid van vloerverwarming, de houten vloerconstructie in de gehele woning moeten worden vervangen. Sowieso zal herstel van de schade zeer ingrijpend en kostbaar zijn.

(…)”

2.8.

De (toenmalige) advocaat van [eiseres] (kantoorgenoot van de huidige advocaat van [eiseres] ) heeft bij brief van 5 oktober 2020 aan Zuiver Vastgoed melding gemaakt van bovenstaande bevindingen. In de brief is Zuiver Vastgoed ook aangesproken om over te gaan tot herstel. Zuiver Vastgoed heeft geweigerd herstelwerkzaamheden uit te voeren of de kosten voor herstel te vergoeden.

2.9.

Namens [eiseres] zijn deze gevallen van wateroverlast ook gemeld aan WJP.

Tussen [eiseres] enerzijds en WJP anderzijds is onderhandeld over herstelwerkzaamheden.

2.10.

In januari en maart 2021 zijn tussen de toenmalige advocaat van [eiseres] en WJP e-mails uitgewisseld:

2.10.1.

In antwoord op een vraag van advocaat van [eiseres] over de aangetaste houten vloeren in de woning heeft WJP op 28 januari 2021 om 16:49 uur geantwoord:

“(…) De aangetaste balklagen met zwam in de woning conform opgaves in het schrijven van Bouwvisie zijn een gevolgschade en dienen inderdaad vervangen te worden.

Er zal hier een overloop in plaatsvinden tussen gevolgschade en onze verantwoordelijkheid de Patio. Gezien het feit dat de koppeling van de puien herzien dient te worden en nieuwe aansluiting zal alles hierom heen ook aangepakt worden.

Wij begeleiden de correctheid in de uitvoering en eventuele gevolgschade inzet. Maar dat ze aangepakt/vervangen dienen te worden is een feit (…)”

2.10.2.

Daarop heeft de advocaat van [eiseres] diezelfde dag om 17:21 uur aan WJP bericht:

“(…) Het is me duidelijk. U bent bereid de patiovloer te herstellen, de puien te herplaatsen en het omringende deel van de binnenvloer (dat direct grenst aan de patio, laten we zeggen een halve meter oid) mee te nemen. Dus niet de aangetaste binnenvloer(constructie) in zijn geheel. Uw aanbod voor telefonisch overleg houd ik nog even aan, dank daarvoor. (…)”

2.10.3.

Op 9 maart 2021 om 14:22 uur heeft de advocaat van [eiseres] aan WJP gevraagd:

“(…) [eiseres] en ik hebben binnenkort overleg over gerechtelijke stappen en dan wil ik haar graag goed kunnen voorlichten. In dat verband nog 1 vraag.

In onderstaande e-mail wisseling ben ik er van uit gegaan dat WJ-Projects onderstaande werkzaamheden voor haar eigen rekening zal uitvoeren, met andere woorden: het kost [eiseres] niets. Klopt dat? (…)”

2.10.4.

WJP heeft op 9 maart 2021 om 18:23 uur aan de advocaat van [eiseres] geantwoord:

“(…) WJ projects zal idd bij wege van finale kwijting overige opgaves en verdere juridische stappen alle kosten omtrent deze uitvoeringen op zich nemen. Het kost dan Mevrouw [eiseres] verder niets. (…)”

2.10.5.

Op 15 maart 2021 om 10:13 heeft de advocaat van [eiseres] aan WJP bericht:

“(…) Na overleg met [eiseres] kan ik u berichten dat zij uw voorstel bij dezen aanvaardt. Wij verzoeken u om contact op te nemen met ondergetekende zodat we met BouwVisie aan de slag kunnen gaan om een plan van aanpak e.d. te vervaardigen. In dat plan van aanpak zal ook het herstel van het ook aangetaste binnendeel van het appartement moeten zitten. [eiseres] realiseert zich dat dat niet in uw aanbod is begrepen dus treedt zij graag in overleg met u over de (marktconforme) voorwaarden waaronder dat kan plaatsvinden. (…)”

2.10.6.

WJP heeft diezelfde dag om 10:41 uur geantwoord:

“(…) Verheugd, graag terugkoppeling op ene opname moment van 22 maart dan kom ik met ons team van werkvoorbereiding en uitvoering waarna we binnen 2 weken een plan van aanpak en planning aanleveren

Het herstel bespreken we dan voor de mogelijkheden ter plaatse door. (…)”

2.11.

WJP heeft een plan van aanpak opgesteld met een begroting van het werk dat [eiseres] dient te betalen. In dit plan van aanpak zijn werkzaamheden aan het buitenterras, de patio en de vloeren in het appartement opgenomen. De schimmel zal worden verwijderd en alle muren zullen droog worden gemaakt. Dit kan ook gebeuren door de sloop van de muren en het opnieuw plaatsen daarvan. Het stuc- en schilderwerk is ook opgenomen in de werkomschrijving. De vloerverwarming zal worden afgeperst en opnieuw in werking worden gezet. In de offerte zijn een aantal stelposten opgenomen. De offerte bedraagt € 67.963,82 exclusief btw (of inclusief btw: € 78.973,95).

2.12.

In mei 2021 hebben [eiseres] als opdrachtgeefster en WJP als aannemer overeenkomstig de offerte een aannemingsovereenkomst gesloten waarin het volgende is opgenomen:

“(…)

Art. 2 - Omschrijving van het werk

(…)

2.3

De begroting van de aannemer is in deze overeenkomst slechts opgenomen ter bepaling van de prijs van eventueel meer-en minderwerk. Afwijkingen van de in de begroting vermelde hoeveelheden, normen en prijzen zijn geen aanleiding tot verrekening op basis van meerwerk.

(…)

Art. 7 - splitsing van de werkzaamheden

7.1

Het herstel omvat al hetgeen in deze overeenkomst hiervoor beschreven bijlagen is vermeld, met dien verstande dat een deel van het herstel voor rekening van de Aannemer zal blijven wegens het door haar gedane herstelaanbod dat namens Opdrachtgeefster is aanvaard bij e-mail van 15 maart 2021 (…)

7.2

Partijen wensen duidelijk te demarceren welk deel van het Herstel voor rekening van Aannemer is: het betreft patio 2 én patio 1, voor die laatste inclusief alles wat daarbij hoort tot en met 0,5 meter rondom patio 1 aan de binnenzijde van het Appartement. Als
bijlage Kwordt een situatieschets aangehecht (…).

7.3

De aanneemsom voor het Herstel heeft alleen betrekking op het deel van het werk dat niet voor rekening van de Aannemer komt. Deze herstelkosten zal Opdrachtgeefster derhalve zelf financieren.

(…)”

2.13.

Op 14 juli 2021 en op 12 november 2021 zijn partijen ook andere werkzaamheden overeengekomen. Deze werkzaamheden zijn opgenomen in zogenaamde
“verrekenlijsten”en worden ook geduid met de term
“meerwerk”.

2.13.1.

De verrekenlijst van 14 juli 2021 (of:
“meerwerk v1.1”) heeft als algemene omschrijving:
“Totaal meerwerk afbouw herstel schade”en kost € 28.426,88 (inclusief btw en andere kosten).

2.13.2.

De verrekenlijst van 12 november 2021 (of
“Meerwerk”) heeft als algemene omschrijving:
“Totaal meerwerk afbouw herstel schade”en kost € 26.601,60 (inclusief btw en andere kosten).

2.14.

WJP heeft zes facturen aan [eiseres] gestuurd voor het werk als overeengekomen in mei 2021 en de verrekenlijsten van juli 2021 en november 2021 voor een totaalbedrag van € 119.221,47 (exclusief btw) of € 133.867,57 (inclusief btw).

2.15.

Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden heeft [eiseres] vervangende huisvesting moeten huren. Zij heeft woonruimte in een serviceflat gehuurd tegen de volgende prijzen per nacht:

van 9 mei 2021 tot en met 3 juli 2021: € 123,85

van 4 juli 2021 tot en met 1 augustus 2021: € 128,44

van 2 augustus 2021 tot en met 4 september 2021: € 151,38

van 5 september 2021 tot en met 6 november 2021: € 155,96

van 7 november 2021 tot en met 29 november 2021: € 131,67.

Alle bedragen zijn exclusief btw.

3.Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I) Voor recht te verklaren dat Zuiver Vastgoed tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst;
II) Zuiver Vastgoed te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 169.662,92, te vermeerderen met de daarover verschuldigde btw en de wettelijke rente vanaf de respectieve factuurdata;
III) Zuiver Vastgoed te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.602,-- ter vergoeding van de buitengerechtelijke kosten;
IV) Zuiver Vastgoed te veroordelen in de kosten van dit geding, daaronder begrepen een redelijke tegemoetkoming voor de kosten van rechtsbijstand zijdens [eiseres] .

3.2.

[eiseres] stelt daartoe – kort samengevat – dat sprake is van non-conformiteit van de woning en dat Zuiver Vastgoed als projectontwikkelaar en verkoper gehouden is de geleden schade als gevolg van die non-conformiteit te vergoeden. Dit betreft vergoeding van de volgende kosten: € 119.221,47 voor de door WJP uitgevoerde herstelwerkzaamheden; € 21.175,36 voor de gefactureerde kosten van diverse adviseurs die [eiseres] heeft ingeschakeld en € 29.266,09 voor de kosten van vervangende huisvesting tijdens de herstelwerkzaamheden, aldus steeds [eiseres] .

3.3.

Zuiver Vastgoed voert – samengevat – aan dat er geen sprake was van non-conformiteit en dat [eiseres] te laat heeft geklaagd waardoor een mogelijk vorderingsrecht op Zuiver Vastgoed is vervallen. Daarnaast was er sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiseres] .

De vordering houdt volgens Zuiver Vastgoed ook geen stand omdat met [eiseres] een minnelijke regeling tegen algehele en finale kwijting is getroffen, zoals ook blijkt uit de e-mail van maart 2023 van WJP.

De opgevoerde schadeposten zijn bovendien onvoldoende gespecificeerd, niet inzichtelijk en/of buitenproportioneel.

[eiseres] verzuimt om openheid van zaken te geven over de mogelijke vergoeding door haar assuradeur en/of de assuradeur van de VvE van kosten en schadeposten en [eiseres] verzuimt om openheid van zaken te geven over de rol, belangen en financiële positie van de VvE in het kader van herstelwerkzaamheden;

De ingangsdatum van de wettelijke rente is niet toewijsbaar vanaf de respectieve factuurdata, omdat Zuiver Vastgoed op de respectieve factuurdata niet in verzuim was, aldus steeds Zuiver Vastgoed.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Non-conformiteit appartement

4.1.

De rechtbank is van oordeel dat de woning niet voldeed aan de koopovereenkomst en dat Zuiver Vastgoed daarom schade van [eiseres] moet vergoeden. Hierna wordt uitgelegd hoe zij tot dit oordeel komt.

4.2.

[eiseres] heeft gemotiveerd en onderbouwd met rapportages gewezen op de gebreken in de woning die zij van Zuiver Vastgoed kocht. Door de geconstateerde wateroverlast en de beschreven oorzaken bezit de woning niet de eigenschappen die [eiseres] mocht verwachten. De bouwkundige conclusies van BouwVisie spreken voor zich. De (grotendeels blote) stellingen die Zuiver Vastgoed daar tegenin bracht over hoe [eiseres] de patio’s onvoldoende zou onderhouden en eventuele andere denkbare oorzaken voor wateroverlast overtuigen niet. De bouwkundige conclusies van BouwVisie zijn onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat van de juistheid van die conclusies wordt uitgegaan. Gelet hierop wordt vastgesteld dat het appartement van [eiseres] niet voldeed aan de verwachtingen die zij redelijkerwijs mocht hebben van een woning. Er is dus wel sprake van non-conformiteit.

4.3.

Het beroep van Zuiver Vastgoed dat [eiseres] te laat heeft geklaagd over die non-conformiteit wordt verworpen. Nadat in februari 2020 de vochtwerende staat van de binnenmuren in het appartement van [eiseres] is onderzocht heeft Van Lierop in september 2020 ontdekt dat onder de vloer van de patio water is blijven staan en dat dit ook schade aan de binnenruimte van het appartement heeft veroorzaakt. [eiseres] heeft betoogd dat na de constatering van de wateroverlast in februari 2020 zij een aannemer moest zoeken om de betegelde vloer van de patio open te breken. Een juiste aannemer vinden was moeilijk in die tijd en bovendien brak in het voorjaar van 2020 de coronapandemie uit waardoor de werkzaamheden niet goed van de grond kwamen. Gelet op deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [eiseres] het ontdekken van een eventueel gebrek (de bron van de wateroverlast) op zijn beloop heeft gelaten. En pas toen de vloer werd opgehaald in september 2020 raakte [eiseres] bekend met de ernst van het probleem. [eiseres] heeft van deze kwestie vervolgens op 5 oktober 2020 melding gemaakt bij Zuiver Vastgoed. Gelet op de aard en ernst van de gebreken en de wijze waarop deze aan het licht gekomen zijn, is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] Zuiver Vastgoed tijdig in kennis heeft gesteld. De vorderingsrechten van [eiseres] op Zuiver Vastgoed zijn dus niet vervallen.

4.4.

Verder wordt vastgesteld dat de kosten in dit geding zien op werkzaamheden aan de privé-delen van het appartement van [eiseres] . Ieder verweer van Zuiver Vastgoed over een eventuele betrokkenheid of aansprakelijkheid van de Vereniging van Eigenaars (van de gemeenschappelijke delen van het pand) wordt daarom verworpen. Het rapport van BouwVisie geeft een duidelijke oorzaak voor die wateroverlast: de onjuist aangebrachte hemelwaterafvoer op de patio’s in de woning van [eiseres] . Daarvoor was Zuiver Vastgoed verantwoordelijk. Niet is gesteld of gebleken dat de kosten voor het herstellen van deze gebreken of andere kosten waarvan [eiseres] vergoeding vordert zijn gedragen door de VvE.

4.5.

Of [eiseres] verzekerd is tegen deze schade en zo ja of zij haar verzekeraar daarover heeft aangesproken, is tussen [eiseres] en haar verzekeraar. Het had op de weg van Zuiver Vastgoed gelegen om dit – toch wel erg losjes opgeworpen – verweer handen en voeten te geven.

4.6.

In het procesdossier bevindt zich geen enkele aanwijzing dat [eiseres] in schuldeisersverzuim heeft verkeerd. Dit verweer van Zuiver Vastgoed wordt daarom als onvoldoende toegelicht of onderbouwd verworpen.

4.7.

Uit het vorengaande volgt dat Zuiver Vastgoed aansprakelijk is voor de schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van de gebreken in de woning.

Finale kwijting voor dit geschil?

4.8.

Vast staat dat WJP herstelwerkzaamheden heeft geoffreerd aan [eiseres] en dat zij een overeenkomst hebben gesloten. Volgens Zuiver Vastgoed zijn [eiseres] en WJP in die overeenkomst finale kwijting overeengekomen, die ook voor haar geldt. Zuiver Vastgoed beroept zich daarbij op een e-mail van 30 maart 2023 waarin WJP laat weten dat zij mede namens Zuiver Vastgoed op 15 maart 2021 tegen finale kwijting de kosten van herstelwerk op zich heeft genomen. WJP wijst erop dat daarnaast aanvullende werkzaamheden zijn afgesproken en dat voor die werkzaamheden, met meerwerk, volgens WJP niets meer kan worden geclaimd, ook niet bij Zuiver Vastgoed.

4.9.

De rechtbank volgt Zuiver Vastgoed niet in haar standpunt dat voor alle herstelwerkzaamheden (en kosten) een deal is getroffen tegen finale kwijting. Uit de e-mails tussen de (toenmalige) advocaat van [eiseres] en WJP uit januari en maart 2021 volgt dat WJP heeft aangeboden tegen finale kwijting de volgende werkzaamheden voor haar kosten uit te voeren, zie onder 2.10.3 en 2.10.5:
‘(…) de patiovloer te herstellen, de puien te herplaatsen en het omringende deel van de binnenvloer (dat direct grenst aan de patio, laten we zeggen een halve meter oid) mee te nemen. Dus niet de aangetaste binnenvloer(constructie) in zijn geheel. (…)’

4.10.

Dit alles wordt nadrukkelijk in artikel 7.1 van de overeenkomst tussen [eiseres] en WJP genoemd (zie onder 2.12). Verder volgt uit artikel 7.1 en 7.2 van die overeenkomst dat bepaalde werkzaamheden door WJP zullen worden uitgevoerd op haar kosten. Uit artikel 7 van de overeenkomst volgt ook dat alle andere werkzaamheden zijn voor het herstel van de gevolgen van de wateroverlast in het appartement van [eiseres] en dat [eiseres] die wel zal moeten betalen aan WJP. Zuiver Vastgoed heeft geen feiten en omstandigheden gesteld waaruit kan worden afgeleid dat de overeenkomst op dit punt redelijkerwijs anders zou moeten worden uitgelegd.

4.11.

Onder deze omstandigheden wordt redelijkerwijs vastgesteld dat de finale kwijting waarover WJP bericht in haar e-mail van 9 maart 2021, betreft die werkzaamheden die zij op haar kosten zal uitvoeren voor het herstel van de gevolgen van de wateroverlast in de het appartement van [eiseres] . Alle andere kosten die zijn gemaakt voor dat herstel vallen niet onder die finale kwijting. De rechtbank hecht in dit kader ook waarde aan het e-mailbericht van 15 maart 2021 van de advocaat van [eiseres] aan Zuiver Vastgoed waarin hij schrijft: ‘
Ik stel vast dat u niet bereid bent zodanig herstel aan te bieden dat cliënte volledig wordt teruggebracht in de toestand zoals die zonder het gebrek zou zijn geweest. Omdat niet de indruk bestaat dat u zich nog laat overtuigen om alsnog zo’n aanbod te doen en de tijd begint te dringen, ziet [eiseres] er van af om nog langer dit integraal herstel van u te vragen maar zal zij te zijner tijd aanspraak maken op schadevergoeding’. Dat [eiseres] zich voor de kosten van herstel, voor zover die niet vallen onder het aanbod van WJP, nog zou richten tot Zuiver Vastgoed kan in het licht van deze e-mail niet als een verrassing komen.

4.12.

Het verweer van Zuiver Vastgoed dat [eiseres] en WJP (mede namens Zuiver Vastgoed) een finale kwijting zijn overeengekomen voor álle kosten die moesten worden gemaakt om de gevolgen van de wateroverlast in het appartement van [eiseres] te herstellen, wordt dus verworpen.

Overige verweren Zuiver Vastgoed

4.13.

Zuiver Vastgoed heeft aangevoerd dat [eiseres] de gestelde schadeposten onvoldoende heeft gespecificeerd. Dit verweer houdt geen stand. Zuiver Vastgoed heeft het deskundig oordeel van BouwVisie en het daarop gebaseerde Plan van Aanpak van WJP niet betwist. [eiseres] heeft verder onweersproken gesteld dat de offerte van WJP geheel is gebaseerd op het plan van aanpak. Al deze stukken zijn in het geding gebracht door [eiseres] en Zuiver Vastgoed is in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Zuiver Vastgoed heeft nagelaten gemotiveerd aan te voeren welke werkzaamheden uit de door [eiseres] in het geding gebrachte overzichten niet betreffen het herstel van de schade als gevolg van de wateroverlast in het appartement van [eiseres] .

4.14.

Zuiver Vastgoed heeft verder aangevoerd dat ook meerwerk in rekening is gebracht en dat dit mogelijk andere werkzaamheden zijn dan noodzakelijk voor herstel van de gevolgen van de wateroverlast in het appartement van [eiseres] . Gelet op de door [eiseres] in het geding gebrachte verrekenlijst uit juli 2021 en meerwerklijst van november 2021 had het op de weg van Zuiver Vastgoed gelegen om dit verweer handen en voeten te geven. Dit heeft zij nagelaten. De stelling van [eiseres] dat de werkzaamheden op de verrekenlijst van juli 2021 en de meerwerklijst van november 2021 ook voor herstel van haar schade zijn, houdt daarom stand.

4.15.

Verder volgt uit artikel 2.3 van de overeenkomst dat de offerte betreft de op dat moment kenbare werkzaamheden en dat bij de uitvoering van het werk andere kosten – meerwerk – noodzakelijk kan blijken. Dit heeft zich kennelijk voorgedaan, zoals blijkt uit de verrekenlijsten van juli 2021 en november 2021 (zie onder 2.13).

4.16.

Voor zover Zuiver Vastgoed van mening is dat de herstelwerkzaamheden in het algemeen te duur zijn uitgevallen, wordt er op gewezen dat zij in oktober 2020 is gevraagd de schadeoorzaak en de schade van [eiseres] te herstellen. Dat heeft zij geweigerd. Onder deze omstandigheden kan haar algemene verweer over de omvang van de herstelwerkzaamheden en de hoogte van de kosten daarvan, in redelijkheid niet leiden tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] . Dit zou anders kunnen zijn als Zuiver Vastgoed concreet en gemotiveerd duidt welke werkzaamheden niet hadden hoeven te worden uitgevoerd voor het herstel, dan wel hoe die goedkoper hadden kunnen (en redelijkerwijs moeten) worden uitgevoerd. Dat heeft Zuiver Vastgoed nagelaten in deze procedure. De enkele stelling dat bepaalde kwaliteitstegels zijn uitgezocht en sprake is van een dure zetting is onvoldoende. Dat in een appartement met deze verkoopwaarde voor Zuiver Vastgoed ook waardevolle materialen gebruikt worden ligt voor de hand en is niet in strijd met enige regel of gebruik zoals tussen [eiseres] en Zuiver Vastgoed van toepassing. Herstel van dure objecten is nu eenmaal ook duur.

4.17.

De kosten die WJP heeft gefactureerd aan [eiseres] voor de werkzaamheden voor het wegnemen van de oorzaak van de wateroverlast, als ook voor herstel van de geleden schade, komen dan ook geheel voor vergoeding door Zuiver Vastgoed (aan [eiseres] ) in aanmerking.

Kosten ingehuurde experts

4.18.

[eiseres] vordert € 21.175,36 aan kosten voor het inhuren van diverse experts. Zuiver Vastgoed is van mening dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.

4.19.

De vordering wordt gedeeltelijk toegewezen. [eiseres] heeft recht op vergoeding van redelijke kosten ter vaststelling van schade. Uit de facturen van Wever, Van Lierop en Bouwvisie, die [eiseres] aan dit deel van de vordering ten grondslag heeft gelegd, blijkt echter dat een deel van de posten waar [eiseres] vergoeding van vraagt niet ziet op werkzaamheden die verband houden met het onderzoeken van de gebreken en de (omvang van de) schade. Deze werkzaamheden zijn mogelijk wel gerelateerd aan het herstelwerk, maar dit is niet toegelicht of onderbouwd door [eiseres] . Alleen het deel van de gevorderde kosten dat ziet op de vaststelling van de gebreken en schade zal dan ook worden toegewezen. De kosten van Wever voor ‘technische ondersteuning’ die zien op o.a. onderzoek van het vochtprobleem ten bedrage van € 2.082,50 worden toegewezen, de kosten voor ‘bouwkundige werkzaamheden’ niet. De kosten van Bouwvisie van totaal (inclusief parkeerkosten) € 6.869,13 komen gelet op de omschrijving ‘expertisewerkzaamheden’ en gelet op het deskundigenrapport van BouwVisie volledig voor vergoeding in aanmerking. De door van Van Lierop gefactureerde ‘inspectiekosten’ ten bedrage van € 1.175 moet Zuiver Vastgoed ook betalen. De overige door Van Lierop gedeclareerde termijnbedragen voor bouwwerkzaamheden niet. In totaal moet Zuiver Vastgoed een bedrag van € 10.126,63 (exclusief btw) aan [eiseres] vergoeden voor de door haar ingeschakelde experts.

Vervangende woonruimte

4.20.

[eiseres] heeft vervangende woonruimte moeten huren gedurende de herstelwerkzaamheden. Zij heeft gesteld dat zij direct haar appartement uit moest voor een korte tijd en dat zij daarom in een serviceflat een ruimte heeft gehuurd. Door tegenvallers bij de uitvoering van het werk is de duur van het verblijf in die serviceflat langer noodzakelijk geweest, aldus [eiseres] . Zuiver Vastgoed heeft aangevoerd dat zij ook vervangende woonruimte tegen veel lagere kosten had kunnen verzorgen. Dit verweer van Zuiver Vastgoed houdt in dit geval stand. De rechtsverhouding tussen [eiseres] en Zuiver Vastgoed wordt ook beheerst door de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW). Dat Zuiver Vastgoed in oktober 2020 alle aansprakelijkheid voor de schade van [eiseres] heeft afgewezen, houdt nog niet in dat [eiseres] Zuiver Vastgoed aan het eind van de rit kon verrassen met een aanzienlijke kostenpost voor vervangend verblijf van tussen de € 120 en € 160 per nacht. Het had op de weg van [eiseres] gelegen om Zuiver Vastgoed in de gelegenheid te stellen voor haar tijdelijke woonruimte te regelen of hierin mee te denken. Uit de in mei 2021 gesloten hertstelovereenkomst blijkt voldoende dat [eiseres] gedurende de uitvoering daarvan niet kon verblijven in haar appartement. Zij had daarom die overeenkomst – en de onderhandelingen daarover – bekend kunnen/moeten maken bij Zuiver Vastgoed zodat over tijdelijke woonruimte tegen redelijke kosten het gesprek gevoerd had kunnen worden. [eiseres] heeft dit nagelaten. De kosten voor tijdelijke woonruimte in een dure serviceflat komen daarom niet als redelijke kosten voor vergoeding door Zuiver Vastgoed in aanmerking.

Btw, rente en kosten

4.21.

De stellingen van [eiseres] over de kosten van herstelwerkzaamheden (uitgevoerd en gefactureerd door WJP) slagen. De vordering tot vergoeding voor die kosten door Zuiver Vastgoed wordt toegewezen. [eiseres] heeft een bedrag exclusief btw gevorderd, te vermeerderen met btw. Uit de facturen van WJP volgt dat verschillende btw-tarieven zijn berekend over verschillende kostenposten. Om verwarring dan wel foutieve vaststelling van de btw te voorkomen wordt toegewezen het totaalbedrag dat WJP inclusief btw heeft gefactureerd. Dit is een bedrag van: € 133.867,57 (inclusief btw).

4.22.

Verder wordt de vordering van [eiseres] voor de kosten van de door haar ingehuurde experts toegewezen voor een bedrag van € 10.126,63, te vermeerderen met 21% btw.

4.23.

[eiseres] heeft gevorderd de gefactureerde bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum dat de factuur is verschuldigd. Zuiver Vastgoed heeft terecht aangevoerd dat zij niet op die betaaldata in verzuim is gekomen met de betaling van die facturen. Dat betoog slaagt. Deze facturen waren ook niet aan Zuiver Vastgoed gericht. Eventueel nadeel is voor [eiseres] pas opgetreden bij betaling van gefactureerde bedragen en hierop heeft de rechtbank onvoldoende zicht. De gevorderde wettelijke rente wordt daarom toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. Omdat de grondslag van de betalingsverplichting van Zuiver Vastgoed jegens [eiseres] in dit geval een wettelijke verplichting tot schadevergoeding betreft, wordt de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toegepast.

4.24.

[eiseres] heeft ook een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Uit het procesdossier blijkt dat de (toenmalige) advocaat van [eiseres] een brief aan Zuiver Vastgoed heeft gestuurd over dit geschil en verder een stuitingsbericht met de conceptdagvaarding. Dit zijn werkzaamheden ter voorbereiding van een gerechtelijke procedure (deze procedure) waarvoor een vergoeding is voorzien in de gebruikelijke proceskostenveroordeling. De vordering tot de door [eiseres] begrote buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.

4.25.

Zuiver Vastgoed wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op:

- explootkosten

€

132,42

- griffierecht

1.301,00

- salaris advocaat

3.858,00

- nakosten

178,00

(plus verhoging als vermeld in de beslissing)

Totaal

€

5.469,42

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Zuiver Vastgoed tot betaling aan [eiseres] van € 133.867,57 (inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening,

5.2.

veroordeelt Zuiver Vastgoed tot betaling aan [eiseres] van € 10.126,63, te vermeerderen met 21% btw, en dit alles te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van voldoening,

5.3.

veroordeelt Zuiver Vastgoed in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 5.469,41; indien Zuiver Vastgoed niet binnen 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis voldoet aan deze beslissingen en het vonnis wordt betekend, worden de proceskosten vermeerderd met € 98,00 aan salaris advocaat en de betekeningskosten,

5.4.

verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. R.E.R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.