ECLI:NL:RBAMS:2024:5922 - Rechtbank Amsterdam - Ontruiming sociale huurwoning wegens onderverhuur en ontb...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11212909 KK EXPL 24-504

vonnis van: 20 september 2024

func.: 569

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

de stichting Woningstichting Rochdale

gevestigd te Amsterdam

eiseres

nader te noemen: Rochdale

gemachtigde: mr. J.E. Soomers

t e g e n

1. [gedaagde 1]

2. [gedaagde 2]

3. Zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan het adres [adres 1]allen wonende/verblijvende te [woonplaats]

gedaagden

nader te noemen: bij de achternaam indien bedoeld, gedaagde sub 3. volledig of als gedaagde sub. 3

gemachtigde: mr. R.A. Bos voor [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

Bij dagvaardingen 29 juli 2024, met producties, heeft Rochdale een voorziening gevorderd.

De mondelinge behandeling is gehouden op 6 september 2024. Namens Rochdale is verschenen mevrouw [naam 1] , medewerkster rechtmatig wonen, vergezeld door de gemachtigde. Tevens is verschenen de heer [naam 2] , toezichthouder [gemeente] . Namens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is verschenen de gemachtigde. Van de zijde van gedaagde sub. 3 is niemand verschenen. Partijen hebben vóór de mondelinge behandeling stukken in het geding gebracht. De gemachtigde van Rochdale heeft zich tijdens de zitting bediend van schriftelijke pleitaantekeningen. Alle stukken zijn aan het procesdossier toegevoegd. Partijen hebben tijdens de zitting hun standpunten naar voren gebracht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

1.1.

Rochdale verhuurt aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met ingang van 3 januari 2012 de woning aan het adres [adres 1] – hierna het gehuurde of de woning –. Het betreft een sociale huurwoning met drie kamers, waarvan 2 slaapkamers. De woonoppervlakte bedraagt 65m2.

1.2.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hadden een affectieve relatie waaruit drie kinderen zijn geboren.

1.3.

Op enig moment is [gedaagde 2] verhuisd. Hij heeft een koopwoning aan het adres [adres 2] . De kinderen stonden tot 4 april 2024 ingeschreven op het adres van het gehuurde in de Burgerregistratie Personen en nadien op het adres van [gedaagde 2] .

1.4.

In de algemene huurvoorwaarden behorend bij de huurovereenkomst is opgenomen:
Hoofdverblijf8.3 De huurder is gehouden het gehuurde zelf te bewonen en daar zijn hoofdverblijf te hebben.

Verbod Onderhuur

8.7

Het is de huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, dan wel aan één of meer derden in gebruik af te staan, tenzij de huurder voorafgaande schriftelijke toestemming heeft gekregen van de verhuurder.

1.5.

Op 3 april 2024 hebben twee toezichthouders van de [gemeente] een bezoek gebracht aan zowel het gehuurde als aan [adres 2] . In het rapport van Bevindingen van de [gemeente] van 4 april 2024 is opgenomen:
‘1. Aanleiding onderzoekDit onderzoek is uitgevoerd naar aanleiding van een melding van de politie. (…) politie een melding gemaakt van een persoon die [adres 1] als woonadres opgeeft, terwijl deze persoon niet op dit adres staat ingeschreven.3. Onderzoek feitelijk gebruikToegang verleend, binnengetreden met toestemming bewoner4. Verklaring(en) aangetroffen persoon/personen- Sinds begin januari 2024 zijn wij gevestigd op het adres [adres 1] .- Onze vestiging (…) is het gevolg van een advertentie (…) in een WhatsApp groep. Deze advertentie bood een kamer aan voor een bedrag van 1200 per maand.(…)- De zoon van(naam zwartgelakt, kantonrechter)
verblijft in de andere kamer van de woning- De personen die u noemt als geregistreerd op dit adres en die u als hoofdhuurders bij mij aanhaalt, zijn mij niet bekend.5 Verklaring(naam zwartgelakt, betreft [gedaagde 1] , bezoek woning [adres 2] , kantonrechter)
- Ik ben op bezoek bij mijn echtgenoot, ik bedoel mijn voormalig partner.- Mijn kinderen liggen boven te slapen (…)- Ik ben de hoofdbewoner van het adres [adres 1] . Op dat adres woonik samen met mijn kinderen.- Het gebeurt wel eens dat ik voor een paar dagen bij de vader van mijnkinderen verblijf. Maar doorgaans verblijf ik minimaal vier tot vijf dagen inmijn eigen woning (…)- U vertelt mij dat u zojuist in mijn eigen woning, [adres 1] , personen hebtaangetroffen die illegaal in Nederland verblijven. Daar ben ik niet van op dehoogte- Ik erken dat ik mijn sociale huurwoning al enkele maanden onderverhuur. Ikwil echter benadrukken dat ik geen weet heb van de identiteit van de personendie daar feitelijk verblijven.- Ik wil u niet vertellen of ik een tussenpersoon heb gebruikt voor hetonderverhuren van mijn sociale huurwoning.- Sinds het onderverhuren van mijn sociale huurwoning verblijf ik bij mijn ex-partner, [adres 2] .

6 Rondleiding woning( [adres 1] , kantonrechter)

(…) 1 slaapkamer. Deze slaapkamer is voorzien van een bed met matras, een kledingkast en een commode. In de kamer zijn voornamelijk mannelijke kleidingstukken aangetroffen, die hoofdzakelijk in (sport)tassen op de vloer lagen. (…) de zoon van(naam zwartgelakt, kantonrechter
) deze kamer gebruikt.

Naast slaapkamer 1 bevindt zich kamer 2, welke wordt gebruikt door het aangetroffen stel. Ook deze kamer is ingericht als slaapkamer en beschikt over een tweepersoonsbed en een kledingkast. In de kledingkast zijn zowel vrouwelijke als mannelijke kledingstukken aangetroffen.

(…)

Opgemaakt op ambtseed te [woonplaats] op 4 april 2024’

1.6.

Naar aanleiding van voornoemd rapport heeft Rochdale per brief van 8 april 2024 [gedaagde 1] verzocht de huur op te zeggen. [gedaagde 1] heeft dit geweigerd en tussen Rochdale en de destijds gemachtigde van [gedaagde 1] , advocaat mr. R. van Viersen, is gecorrespondeerd. Per brief van 22 april 2024 heeft mr. Van Viersen aan Rochdale meegedeeld:
‘Cliënte betwist uitdrukkelijk dat zij de woning onderverhuurt, dan wel beschikbaar stelt aan derden. (…) Cliënte had die dag een relatie van haar over de vloer die kwam logeren.Cliënte had diezelfde dag andere verplichtingen, waardoor zij genoodzaakt was om de woning voor korte duur te verlaten. Cliënte heeft dan ook het vermoeden dat de kennis van cliënte enkele vrienden had uitgenodigd en dat hij deze personen toegang tot de woning gaf, hetgeen uitdrukkelijk zonder wetenschap en toestemming van cliënte heeft plaatsgevonden.’

1.7.

Op 1 augustus 2024 hebben toezichthouders van de [gemeente] wederom een bezoek aan het gehuurde gebracht. Daar troffen zij een vrouw aan die meedeelde enkele dagen daarvoor in het gehuurde te zijn getrokken naar aanleiding van een advertentie in een WhatsApp groep. Ze heeft € 1.000,00 betaalt aan (naam zwartgelakt, kantonrechter) voor de gehele maand. Dit is opgenomen in een Rapport van Bevindingen van 5 augustus 2024.

Vordering en verweer

2. Rochdale vordert dat gedaagden, hoofdelijk, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeeld zullen worden tot ontruiming van het gehuurde binnen acht dagen na betekening van het vonnis. Tevens vordert Rochdale hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.

3. Rochdale stelt daartoe – kort gezegd – dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst door geen hoofdverblijf op het gehuurde te houden en voorts het gehuurde meermaals aan derden in gebruik te hebben gegeven dan wel het gehuurde onder te verhuren. Dit volgt uit het Rapport van Bevindingen naar aanleiding van de melding van de politie. Voorts heeft een medewerker van Rochdale een buurtonderzoek gedaan op 18 juni 2024 waarbij diverse buren hebben verklaard dat er reeds sinds 1,5 jaar geen vrouw en kinderen wonen in het gehuurde. Ten slotte volgt dit uit het Rapport van Bevindingen van 5 augustus 2024. [gedaagde 2] wordt om formele redenen gedagvaard, en enkel indien hij verweer voert, nu hij weliswaar elders woonruimte heeft maar wel heeft te gelden als huurder op grond van het huurcontract. Zij die verblijven in het gehuurde verblijven er zonder recht of titel. Rochdale wenst op grond van artikel 6:103 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) beëindiging van deze onrechtmatige gedraging.

4. [gedaagde 1] verweert zich en voert – kort gezegd – aan dat deze zaak zich niet leent voor kort geding. [gedaagde 1] wenst voor haar stellingen uitgebreid bewijs te leveren en wil getuigen horen, waaronder de buurtbewoners die hebben verklaard dat zij er sinds 1,5 jaar niet zou wonen. [gedaagde 1] bewoont het gehuurde. Zij heeft een auto-ongeluk gehad op 4 februari 2024. Zij is sindsdien arbeidsongeschikt, rolstoelgebonden en is daardoor gedwongen bij haar ex-man te wonen. Gedurende haar herstel is gevraagd aan een kennis/klusjesman, [naam 3] , om in de woning te klussen en de plantjes water te geven. Blijkbaar heeft hij de woning aan derden in gebruik gegeven. [gedaagde 1] heeft nimmer erkend de woning te hebben onderverhuurd. De kinderen staan thans ingeschreven op het adres van [gedaagde 2] omdat hij de vader is van de kinderen en zij daar veel post ontvangen voor de kinderen. Het verweer wordt mede namens [gedaagde 2] gevoerd.

Beoordeling

5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Rochdale in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het volgende is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

6. De gevorderde ontruiming is toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de kantonrechter in een bodemprocedure over zal gaan tot ontbinding van de huurovereenkomst.

7. Anders dan [gedaagde 1] aanvoert leent deze zaak zich voor kort geding en zal inhoudelijk behandeld worden.

8. Op grond van de huurovereenkomst is [gedaagde 1] verplicht om hoofdverblijf op het gehuurde te hebben. Tevens is het haar verboden om de woning onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven. Volgens vaste jurisprudentie is het hoofdverblijf de plaats waar iemand werkelijk woont, waar zij de zetel van haar fortuin heeft, haar zaken behartigt, en waar eigendommen staan, de plek waar het leven van iemand zich in hoofdzaak afspeelt. Het gaat erom waar zich het middelpunt van de persoonlijke belangen bevindt en waar zij ’s avonds (meestal) weer naar terugkeert.

9. Dat Rochdale naar aanleiding van een melding onderzoek doet of [gedaagde 1] de woning bewoont is, gelet op haar positie als sociaal verhuurder en de schaarste van sociale huurwoningen, logisch. Vervolgens betwist [gedaagde 1] niet dat de woning is onderverhuurd dan wel aan derden in gebruik is gegeven maar wijst zij naar [naam 3] . De kantonrechter gaat daaraan voorbij. In het op ambtseed opgemaakt rapport hebben twee toezichthouders verklaard dat [gedaagde 1] heeft verklaard de woning onder te verhuren. Daarnaast heeft [gedaagde 1] tegenstrijdige verklaringen afgelegd, zelfs indien de verklaringen van de toezichthouders op dit punt buiten beschouwing worden gelaten. In de brief van 22 april 2024 (1.6) is opgenomen dat [gedaagde 1] wel op de woning aanwezig was maar die dag (3 april 2024, kantonrechter) even weg was waarna de logee die aanwezig was die dag anderen zou hebben binnengelaten en de woning zo in gebruik zou hebben gegeven. Daarmee strookt in ieder geval niet de waarneming van de toezichthouders die goederen aantroffen die te herleiden zijn naar degenen die zijn aangetroffen en naar de persoon, de zoon van [naam 3] maar geen spullen waaruit zou volgen dat [gedaagde 1] de woning met haar kinderen zou bewonen. Tevens strookt dit niet met de verklaringen van degenen die op de woning zijn aangetroffen en hebben verklaard daar sinds januari 2024 te verblijven. Belangrijker is echter dat daarmee ook niet strookt de verklaring van [gedaagde 1] ter zitting, bij monde van haar advocaat, waarin namens [gedaagde 1] wordt gesteld dat zij een auto-ongeluk zou hebben gehad waardoor zij niet meer op de woning verbleef maar bij [gedaagde 2] . In de producties bevindt zich een verklaring van [gedaagde 2] die gelijkluidend verklaart. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] laten na dit ongeval te onderbouwen. Ook zijn er geen bescheiden overgelegd waaruit zou volgen dat zij arbeidsongeschikt is en afhankelijk is van [gedaagde 2] als mantelzorger. Ook is het op zijn zachtst gezegd verbazingwekkend dat zij daarover eerder niet heeft verklaard. Rochdale heeft het gestelde betwist bij gebrek aan wetenschap. De kantonrechter volgt haar daarin.

10. Daarnaast dient [gedaagde 1] hoofdverblijf op het gehuurde te hebben. Dat dit tijdelijk niet het geval is kan gerechtvaardigd zijn maar dan mag ook van haar een actieve houding worden verwacht. Als huurder dient zij in ieder geval toezicht op het gehuurde te houden en Rochdale hiervan in kennis te stellen. Terecht stelt Rochdale ter zitting dat in ieder geval vanaf april 2024 tot 1 augustus 2024 dat toezicht volledig heeft ontbroken en er thans weer anderen tegen betaling in het gehuurde verblijven. [gedaagde 1] heeft in die periode geen poging ondernomen om, bijvoorbeeld samen met Rochdale en de gemeente, over te gaan tot het vervangen van de sloten. Dat [gedaagde 1] ter zitting bij monde van haar advocaat stelt aangifte te overwegen jegens [naam 3] doet aan het voorgaande niet af.

11. Op grond van het voorgaande is voldoende aannemelijk dat [gedaagde 1] de woning langdurig aan derden in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd en geen hoofdverblijf of toch in ieder geval geen toezicht op het gehuurde heeft gehouden. In het midden kan blijven of [gedaagde 1] het gehuurde daadwerkelijk heeft onderverhuurd of enkel in gebruik heeft gegeven.

12. Deze tekortkomingen zijn dermate ernstig dat Rochdale op goede gronden ontruiming heeft gevorderd. De belangenafweging valt uit in het voordeel van Rochdale. Rochdale heeft er belang bij dat degenen die over een sociale huurwoning beschikken deze ook daadwerkelijk bewonen. Reeds nu voldoende aannemelijk is dat zowel [gedaagde 1] als haar kinderen elders hoofdverblijf hebben dient hun belang op dit punt te wijken voor dat van Rochdale. Voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Gelet daarop is de gevorderde ontruiming toewijsbaar.

13. Nu de ontruiming reeds op grond van het voorgaande gerechtvaardigd is, hoeft het debat tussen partijen over de vraag of de buurtbewoners gehoord dienen te worden, niet te worden gevoerd.

14. Van de zijde van gedaagde sub. 3 is niemand verschenen. De vordering komt niet onrechtmatig of ongegrond voor en is toewijsbaar als hierna te melden en met inachtneming van het volgende. Voor zover Rochdale bedoeld heeft om gedaagde sub. 3 in de proceskosten te laten veroordelen wordt dit afgewezen. Weliswaar handelen degenen die daar thans verblijven onrechtmatig jegens Rochdale maar of zij zich daar ook van bewust zijn is onvoldoende aannemelijk geworden.

15. De gevorderde ontruiming is toewijsbaar als hierna te melden. Daarbij wordt de vordering mede jegens [gedaagde 2] toegewezen nu deze formeel als huurder is aan te merken en in deze procedure verweer voert.

16. Bij deze uitkomst worden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] veroordeeld in de proceskosten als hierna te melden. De kosten voor de openbare betekening ter zake van [gedaagde 1] blijven voor rekening van Rochdale. Het staat Rochdale vrij om de wijze van dagvaarden te bepalen maar nu [gedaagde 1] stond ingeschreven op het adres van het gehuurde en daarnaast verbleef bij [gedaagde 2] tezamen met de kinderen was er geen noodzaak om daarnaast ook openbaar te betekenen.

BESLISSING

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning gelegen aan het adres [adres 1] binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, met het hunne en de hunnen te ontruimen en ter beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt zij die verblijven in de onroerende zaak of een gedeelte daarvan aan het adres [adres 1] binnen 8 dagen na betekening van het vonnis, met het hunne en de hunnen, de woning aan het adres [adres 1] te ontruimen en ter beschikking van Rochdale te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Rochdale begroot op:
exploten (2) € 271,94
2x BRP € 4,50
salaris € 543,00
griffierecht € 130,00
-----------------
totaal € 949,44
voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk, des dat de één betaalt de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, één en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.