Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer / rolnummer: C/13/748350 / HA ZA 24-283
Vonnis van 9 oktober 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RENEW REAL ESTATE B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. B.P.C. Bijl te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ZINC RE B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
2. de commanditaire vennootschap
ZINC BINNENWEGPLEIN ROTTERDAM C.V.,
gevestigd te Amstelveen,
gedaagden,
advocaat mr. B.A. Beenen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Renew, Zinc Re en Zinc CV worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 maart 2024, met producties,
- de conclusie van antwoord, met producties,
- het tussenvonnis van 5 juni 2024 waarbij een mondelinge behandeling is gelast,
- de akte houdende wijziging van eis,
- de zittingsaantekeningen van de griffier van mondelinge behandeling van 27 augustus 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Renew bemiddelt bij de totstandkoming van koopovereenkomsten van onroerende zaken, en koppelt (voornamelijk zakelijke) kopers en verkopers in de vastgoedbranche.
2.2.
Renew maakt gebruik van algemene voorwaarden, waarin – voor zover van belang – is opgenomen:
“(…)
Artikel 1 – Definities
1. (…)
2. Opdrachtgever: de (…) rechtspersoon die aan Opdrachtnemer de Opdracht heeft gegeven tot het verrichten van Werkzaamheden.
3. Opdrachtnemer: RENEW Real Estate B.V., (…)
(…)
Artikel 5 – Loon
1. Indien uit de Werkzaamheden van Opdrachtnemer een koopovereenkomst voor het desbetreffende vastgoed tussen Opdrachtgever, dan wel aan haar gelieerde onderneming(en) en een of meer derden voortvloeit, is Opdrachtgever aan Opdrachtnemer loon verschuldigd. Het loon is gelijk aan 1,5 procent van de totale verkoopprijs van het vastgoed (…).
2. (…)
(…)”
2.3.
Zinc Re investeert en ontwikkelt onroerende zaken. Zinc Re heeft contact opgenomen met Renew voor de koop van onroerende zaken. Gedurende 2021 en 2022 heeft Renew voornamelijk contact gehad met [naam] . Volgens zijn e-mails was [naam]
“Head of Acquisitions and Business Development Director”van de Zinc Re groep.
“Head of Acquisitions and Business Development Director”van de Zinc Re groep.
2.4.
Medio november 2021 heeft Zinc Re aan Renew bekend gemaakt dat zij een onroerende zaak in een grote stad, bij voorkeur Rotterdam, wilde kopen. Bij e-mail van 7 december 2021 heeft Renew aan Zinc Re bericht:
“(…)
In the city centre of Rotterdam we can come with an offer on this block (…)
Addresses:
[locatie 1]
[locatie 2]
[locatie 3]
Plot size: 2997m2.
LFA approx: 13.500m2.
Total rent Aprox € 2.7 million.
Biggest tenant: Mediamarkt
Other tenants: Albert Heyn, Specsavers, KFC and others.
Walt: 6-8 years (Mediamarkt 8 years)
Possible redevelopment in the future for a tower.
We ask a fee of 1,5% ex vat to buyer.
(…)
W: [internetsite]
(…)”
2.5.
De verkoper van de onroerende zaak (bekend als: The Corner) is Karel Real Estate Netherlands B.V. (verder: Karel Real Estate). Karel Real Estate is bij de verkoop bijgestaan door CBRE B.V. (verder: CBRE).
2.6.
Renew heeft Zinc Re in contact gebracht met CBRE en Karel Real Estate.
2.7.
In februari 2022 heeft Zinc Re een geheimhoudingsverklaring over het kooptraject van The Corner opgesteld. Deze geheimhoudingsverklaring is door Renew aan CBRE doorgestuurd.
2.8.
In het procesdossier bevindt zich een overzicht van 9 februari 2022 van Zinc Re over het koopproject voor The Corner (door partijen ook aangehaald als
“business proposal”), waarin is opgenomen dat de bestuurder van Renew als
‘Broker buy side’optreedt in dit kooptraject.
“business proposal”), waarin is opgenomen dat de bestuurder van Renew als
‘Broker buy side’optreedt in dit kooptraject.
2.9.
Zinc Re heeft op 9 mei 2022 een non-binding offer (of NBO) opgesteld. Renew heeft de NBO doorgestuurd aan CBRE. Daarin wordt een mogelijke koopprijs genoemd van € 40 miljoen, afhankelijk van de ontwikkelingen van de rente mogelijk te verlagen tot € 38 miljoen.
2.10.
Op 8 juni 2022 is een Letter of Intent (of LOI) opgesteld door Zinc Re en is door Renew aan CBRE gestuurd.
2.11.
Na enige verdere onderhandelingen tussen Zinc Re en Karel Real Estate in juli 2022 is de koop van de onroerende zaak stilgelegd. De e-mails tussen Zinc Re en CBRE over die laatste onderhandelingen zijn ook ge-cc’d aan Renew.
2.12.
Renew en Zinc Re hebben daarna geen verder contact gehad.
2.13.
Zinc CV heeft in juli 2023 The Corner gekocht van Karel Real Estate voor een bedrag van € 33.210.000 (exclusief btw).
3.Het geschil
3.1.
Renew vordert na eiswijziging, voor zover mogelijk bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
I. Zinc Re te veroordelen tot betaling aan Renew van € 498.150, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met btw en te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf het moment dat zij voor het eerst in verzuim was tot aan het moment van algehele voldoening, binnen veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis;
Voorwaardelijk:
II. Zinc CV te veroordelen tot betaling aan Renew van € 498.150, dan wel een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met btw en te vermeerderen met wettelijke (handels)rente vanaf het moment dat zij voor het eerst in verzuim was tot aan het moment van algehele voldoening, binnen veertien dagen na het in dezen te wijzen vonnis;
Zowel primair als voorwaardelijk:
III. Zinc Re te veroordelen binnen veertien dagen na dit vonnis de door Renew geleden schade te vergoeden, vermeerderd met wettelijke (handels)rente vanaf het moment dat zij voor het eerst in verzuim was tot aan het moment van algehele voldoening.
Een en ander met veroordeling van Zinc Re en Zinc CV in de proceskosten.
3.2.
Renew stelt daartoe – kort gezegd – dat op 7 december 2021 een opdrachtovereenkomst tussen haar en Zinc Re tot stand is gekomen voor de koop van The Corner. Overeengekomen is dat Renew als bemiddelaar Zinc Re zal bijstaan en recht heeft op een loon van 1,5% van de koopprijs voor The Corner. Dit is opgenomen in die e-mail, en bovendien in de toepasselijke algemene voorwaarden die Renew gebruikt. De door Renew gebruikte algemene voorwaarden zijn te lezen op haar website.
Zinc Re heeft in de persoon van [naam] de voorgestelde beloning voor Renew voor de onroerende zaak te Rotterdam mondeling aanvaard. Daarnaast blijkt uit de gedragingen van Zinc Re in de periode december 2021 tot en met juli 2022 dat zij de bemiddeling van Renew heeft aanvaard ter zake de koop van The Corner.
Renew heeft in die periode allerlei werkzaamheden verricht om Zinc Re en Karel Real Estate bij elkaar te brengen, zoals het doorsturen van de door Zinc Re opgestelde Letter of Intent (LOI) en het eerste Non-Binding Offer (NBO), het organiseren van een digitale kennismakingsbijeenkomst en van een bezichtiging van The Corner door Zinc Re. Verder is Renew betrokken geweest bij de onderhandelingen tussen Zinc Re en CBRE in juni en juli 2022. Zinc Re heeft die onderhandelingen in juli 2022 stopgezet, omdat zij ervan uitging dat The Corner op een later moment goedkoper zou worden.
Vervolgens heeft Zinc Re in het najaar van 2022 contact opgenomen met CBRE en is het verkooptraject voor The Corner voortgezet. Zinc Re heeft toen Renew niet ingeschakeld of zelfs maar geïnformeerd over de verdere onderhandelingen. In juli 2023 heeft Zinc Re The Corner alsnog gekocht op basis van zo goed als dezelfde tekst van de NBO en de LOI die eerder in 2022 waren opgesteld. Er heeft ook geen tweede bezichtiging plaatsgevonden. De koop in juni 2023 is dus geslaagd dankzij de werkzaamheden van Renew in 2022. Het tussen partijen gebruikelijke “no cure, no pay” – geen beloning voor bemiddeling als de koop niet slaagt – gaat in dit geval dus niet op.
Het is ook gebruikelijk in de vastgoedsector dat wanneer de koop binnen een jaar na het eindigen van de eerdere onderhandelingen alsnog plaatsvindt, de bemiddelaar recht heeft op loon. Daarvoor is voldoende dat Renew de verkoper (Karel Real Estate en CBRE) in contact heeft gebracht met de potentiële koper (Zinc Re).
Renew heeft daarom recht op het bemiddelingsloon van 1,5% over de koopsom van € 33.210.000 (exclusief btw).
Vordering II is voorwaardelijk ingesteld voor het geval dat niet Zinc Re, maar Zinc CV als (uiteindelijk) verkrijgende partij aansprakelijk is voor de vordering van Renew.
Zinc Re (dan wel Zinc CV) heeft aan Renew medegedeeld niet te zullen voldoen aan haar verplichtingen uit de bemiddelingsovereenkomst. Zinc Re is dus in verzuim met die verplichtingen en is daarom gehouden tot vergoeding van de door Renew geleden schade, zoals de buitengerechtelijke incassokosten en de wettelijke rente, aldus steeds Renew.
3.3.
Zinc Re voert – kort gezegd – aan dat partijen geen overeenkomst hebben gesloten en in ieder geval geen afspraak hebben gemaakt dat Renew recht heeft op 1,5% van de koopsom als beloning. Voor zover [naam] iets zou hebben toegezegd aan Renew over een beloning, bindt dit Zinc Re niet. [naam] was niet vertegenwoordigingsbevoegd, dit had Renew eenvoudig kunnen controleren in het Handelsregister. Renew heeft The Corner onder de aandacht van [naam] gebracht. Alle andere werkzaamheden tot en met juli 2022 zijn door Zinc Re zelf afgehandeld, zoals het opstellen van de NBO, de LOI en de nadere onderhandelingen met CBRE over de koopprijs van The Corner. Voor zover Renew enige of andere bemiddelingswerkzaamheden heeft uitgevoerd, hebben die niet geleid tot de koop van The Corner door Zinc Re.
De door Renew gebruikte algemene voorwaarden zijn niet ter hand gesteld aan Zinc Re. Die zijn niet van toepassing op een eventuele rechtsverhouding tussen Zinc Re en Renew.
De stelling van Renew dat het gebruikelijk is dat de bemiddelaar alsnog wordt betaald als de koop binnen een jaar na beëindiging van de onderhandelingen alsnog wordt gesloten, is onjuist. Een dergelijke afspraak moet daadwerkelijk worden overeengekomen. Daarvan is geen sprake.
De uiteindelijke koop van The Corner in 2023 is geheel op initiatief van CBRE tot stand gekomen. Renew heeft dus geen recht op beloning, aldus Zinc Re.
3.4.
Zinc CV sluit zich aan bij het verweer van Zinc Re.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vorderingen van Renew zijn gebaseerd op haar stelling dat zij en Zinc Re een opdrachtovereenkomst hebben gesloten voor haar bemiddeling in het kooptraject van The Corner en dat partijen een afspraak hebben gemaakt dat het loon van Renew zal zijn 1,5% van de koopsom voor The Corner.
4.2.
Renew heeft ter ondersteuning van haar stellingen gewezen op haar e-mail van 7 december 2021 (zie onder 2.4), haar algemene voorwaarden en gebruiken in de vastgoedsector.
4.3.
Bij de uitleg van de rechtsverhouding tussen partijen, en meer specifiek de afspraak over de beloning van Renew is van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen aan die loonafspraak en om hetgeen ze dienaangaande over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex norm, zie ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Daarbij kan de uitleg van het beding ook worden ingekleurd door de wijze waarop in het relevante maatschappelijk verkeer een vastgoedbemiddelaar gebruikelijk wordt beloond.
Over 1: bemiddelingsovereenkomst?
4.4.
Op basis van het procesdossier wordt vastgesteld dat Renew met medeweten van het bestuur van Zinc Re werkzaamheden heeft verricht als bemiddelaar in het kooptraject van The Corner in de genoemde periode. Tussen partijen is immers niet in geschil dat Renew The Corner onder de aandacht van Zinc Re heeft gebracht. Verder heeft Zinc Re een
“Business Proposal”opgesteld, waarvan haar bestuurders op de hoogte waren, waarin is opgenomen dat de bestuurder van Renew de rol van
‘Broker buy side’heeft.Verder is Renew in latere e-mails van Zinc Re opgenomen als geadresseerde – evenals enkele bestuurders van Zinc Re. Het verweer van Zinc Re dat zij geen rechtsverhouding met Renew heeft gehad ter zake het kooptraject van The Corner, wordt dan ook verworpen.
“Business Proposal”opgesteld, waarvan haar bestuurders op de hoogte waren, waarin is opgenomen dat de bestuurder van Renew de rol van
‘Broker buy side’heeft.Verder is Renew in latere e-mails van Zinc Re opgenomen als geadresseerde – evenals enkele bestuurders van Zinc Re. Het verweer van Zinc Re dat zij geen rechtsverhouding met Renew heeft gehad ter zake het kooptraject van The Corner, wordt dan ook verworpen.
Over 2: afspraak over loon?
4.5.
Vervolgens staat ter discussie de beloning van Renew voor haar bemiddelingswerkzaamheden te behoeve van Zinc Re. Weliswaar kan de e-mail van 7 december 2021 worden beschouwd als een aanbod van Renew voor haar bemiddeling bij de koop van The Corner door Zinc Re tegen een beloning van 1,5% van de koopsom. Maar dat leidt alleen tot een overeenkomst als dat aanbod ook is aanvaard.
4.6.
Zinc Re heeft niet gereageerd op het aanbod van Renew over de hoogte van de beloning in de e-mail van 7 december 2021. Dat is verklaarbaar, omdat dit een tamelijk onopvallend zinnetje was. Het is weliswaar mogelijk dat in een gedraging (waar onder een niet reageren) een verklaring besloten ligt (artikel 3:37 Burgerlijk Pro Wetboek (BW)), maar in dit geval kan dat niet worden aangenomen. Het lag op de weg van Renew om een expliciete instemming met de voorgestelde courtage te verkrijgen en zij mocht er niet op vertrouwen dat uit het niet reageren reeds instemming met dat voorstel kon worden afgeleid. Daarnaast is uit de processtukken niet af te leiden dat Zinc Re enige toezegging aan Renew heeft gedaan over de hoogte van de beloning voor haar bemiddelingswerkzaamheden. De stelling van Renew dat zij uit de gedragingen van Zinc Re erop heeft mogen vertrouwen dat tussen partijen een afspraak heeft bestaan over de hoogte van haar loon, wordt dan ook als onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd verworpen.
4.7.
De stelling van Renew dat haar algemene voorwaarden van toepassing zijn op haar rechtsverhouding met Zinc Re houdt geen stand. Voor toepasselijkheid van algemene voorwaarden van een contractspartij is minimaal vereist dat de wederpartij expliciet wordt gewezen op het gebruik en de inhoud van die te gebruiken algemene voorwaarden voordat de overeenkomst tot stand komt. Daarvan is niet gebleken in dit geval, in het aanbod van Renew (de e-mail van 7 december 2021) worden de door haar gebruikte algemene voorwaarden niet genoemd. De door Renew gebruikte algemene voorwaarden zijn daarom niet van toepassing op haar rechtsverhouding met Zinc Re. Uit die algemene voorwaarden kan de hoogte van het loon van Renew dus niet worden afgeleid – nog daargelaten dat een loon uit een bemiddelingsovereenkomst een kernbeding is en dus als dusdanig moet worden overeengekomen.
4.8.
De tussenconclusie is dat Renew redelijkerwijs niet heeft mogen en kunnen verwachten dat Zinc Re de bemiddelingsovereenkomst met haar is aangegaan met de bedoeling een loon van 1,5% van de koopsom aan Renew te betalen. Zinc Re heeft zich – voor zover uit het procesdossier blijkt – op geen enkele wijze uitgelaten over de hoogte van de beloning van Renew. Het had daarom op de weg van Renew gelegen om daarover duidelijkheid te verkrijgen van Zinc Re, zoals ook is overwogen onder 4.6.
Dat betekent dat weliswaar een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW Pro tot stand is gekomen, maar dat daarbij geen courtageafspraak is gemaakt, zodat volgens artikel 7:405 lid 2 het Pro op gebruikelijke wijze berekende loon of bij gebreke daarvan een redelijk loon verschuldigd is. Bovendien is sprake van een bemiddelingsovereenkomst, zodat volgens artikel 7:426 de Pro bemiddelaar recht heeft op loon zodra de overeenkomst door zijn bemiddeling tussen de opdrachtgever en de derde tot stand is gekomen. Renew heeft ook erkend dat hier sprake was van een situatie waarin “no cure no pay” gold.
De overeenkomst is niet door bemiddeling van Renew gesloten
4.9.
Volgens Renew is reeds het bij elkaar brengen van koper en verkoper voldoende om haar recht te geven op courtage. In ieder geval heeft zij alle werkzaamheden verricht, waardoor partijen de overeenkomst konden sluiten, aldus Renew.
4.10.
Zinc Re betoogt dat de koopovereenkomst zoals die uiteindelijk is gesloten los staat van de werkzaamheden die Renew heeft verricht. Het was volgens haar uiteindelijk een heel andere transactie, tegen een duidelijk andere prijs. Geruime tijd nadat het traject waarbij Renew betrokken was tot niets had geleid is The Corner opnieuw onder haar aandacht gebracht door CBRE en is zij een intensief traject van onderzoek en onderhandelingen ingegaan, waarbij Renew in het geheel niet betrokken was en dat tot aankoop heeft geleid. De werkzaamheden van Renew hebben bij het tot stand komen van de uiteindelijke koopovereenkomst geen rol gespeeld, aldus Zinc Re.
4.11.
De rechtbank is van oordeel dat de door Zinc Re gestelde gang van zaken nadat Renew haar werkzaamheden beëindigd had, die als zodanig niet gemotiveerd door Renew is betwist, tot de conclusie leidt dat niet kan worden gezegd dat de koopovereenkomst tussen Zinc Re en Karel Real Estate door bemiddeling van Renew tot stand is gekomen. Daarbij weegt mee dat er ongeveer een jaar is verlopen tussen het beëindigen van de werkzaamheden van Renew en het sluiten van die koopovereenkomst, terwijl het alleen al gezien de uiteindelijk betaalde koopprijs (zie onder 2.13) in vergelijking met het eerder door Renew overgebrachte NBO (zie onder 2.9) een wezenlijk andere overeenkomst was. Omdat de koopovereenkomst dus niet door bemiddeling van Renew is gesloten, heeft zij geen recht op loon.
Overige standpunten Renew
4.12.
Renew heeft betoogd dat [naam] namens Zinc Re het aanbod van 1,5% van de koopsom mondeling heeft aanvaard. Als vast komt te staan (bijvoorbeeld door het horen van [naam] ), dat [naam] een mededeling in die strekking heeft gedaan aan Renew, komt het verweer van Zinc Re dat [naam] geen bevoegdheid heeft gehad haar te binden aan een dergelijke afspraak aan de orde. Zinc Re heeft gemotiveerd onderbouwd dat uit het Handelsregister en haar statuten blijkt dat [naam] geen bestuurder van Zinc Re is (geweest) en dat slechts de ingeschreven bestuurders gezamenlijk bevoegdheid hebben Zinc Re te vertegenwoordigen. Deze openbare gegevens heeft Renew niet gecheckt, wat redelijkerwijs van haar mag worden verwacht indien zij uitgaat van een afspraak met een andere vennootschap over betaling van een (aanzienlijk) bedrag voor de bemiddeling bij de koop van een onroerende zaak, en dat die afspraak ook geldt in het geval dat zij niet betrokken is bij de onderhandelingen die uiteindelijk tot de koop hebben geleid. Dat [naam] volgens Renew de positie van een bestuurder had als
“Head Acquisitions and Business Development Director”van Zinc Re is – zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt – op zich onvoldoende om vast te stellen dat Renew redelijkerwijs heeft mogen uitgaan dat [naam] bevoegd is geweest Zinc Re te vertegenwoordigen bij de totstandkoming van een bemiddelingsovereenkomst met Renew.
“Head Acquisitions and Business Development Director”van Zinc Re is – zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt – op zich onvoldoende om vast te stellen dat Renew redelijkerwijs heeft mogen uitgaan dat [naam] bevoegd is geweest Zinc Re te vertegenwoordigen bij de totstandkoming van een bemiddelingsovereenkomst met Renew.
Daar komt bij dat zelfs als dat zou worden aangenomen geen recht op loon bestaat, omdat de koopovereenkomst tussen Zinc Re en Karel Real Estate niet door bemiddeling van Renew is gesloten.
Afsluitende overwegingen
4.13.
De slotsom is dat de stelling van Renew dat Zinc Re haar een courtage van 1,5% van de uiteindelijk betaalde koopsom voor The Corner is verschuldigd, wordt verworpen. De voorwaardelijk ingestelde vordering deelt dit lot. Omdat Renew in het geheel geen recht heeft op loon (zie onder 4.11) is ook de subsidiaire vordering om Zinc Re te veroordelen tot betaling van een in goede justitie te bepalen bedrag niet toewijsbaar.
4.14.
Renew wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. Aan de zijde van Zinc Re en Zinc CV worden die kosten tot op heden begroot op:
- griffierecht
€
6.617
- salaris advocaat
7.004
- nakosten
178
(plus verhoging als vermeld in de beslissing)
Totaal
€
13.799
De verzochte vermeerdering met wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis waarbij de rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) wordt toegepast.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst het gevorderde af,
5.2.
veroordeelt Renew in de proceskosten aan de zijde van Zinc Re en Zinc CV tot op heden begroot op € 13.799; te vermeerderen met € 98 aan salaris advocaat en de betekeningskosten indien Renew niet binnen 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis voldoet aan deze veroordeling en dit vonnis wordt betekend,
5.3.
veroordeelt Renew tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten vanaf 14 dagen na aanschrijving van dit vonnis tot de dag van voldoening,
5.4.
verklaart bovenstaande veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel, rechter, bijgestaan door mr. R.E.R. Verloo, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 oktober 2024.