Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 22/2577
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser 2] en [eiser 1] , te Amsterdam, eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 1.337.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 bekendgemaakt.
Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 14 april 2022 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar gegrond verklaard. De WOZ-waarde van de woning wordt gewijzigd vastgesteld op € 1.313.000.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 9 juli 2024. [eiser 1] is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [taxateur]
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eisers zijn de eigenaren van de woning. De woning betreft een benedenwoning van ongeveer 153 m² met tuin en kelder.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij vinden dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op € 1.122.284,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
Hoorplicht
4. Eisers hebben op de zitting aangedragen dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. De heffingsambtenaar heeft twee jaar na indiening van het bezwaarschrift telefonisch contact met hen opgenomen, waarbij de heffingsambtenaar heeft gevraagd of zij nog een hoorzitting wensten. Eisers lichten toe dat zij werden overvallen door het plotselinge telefonische contact, op het werk van [eiser 1] (de echtgenoot), en aanvankelijk niet begrepen waar het over ging. Daardoor heeft de echtgenoot tijdens het gesprek aangegeven aan de heffingsambtenaar dat een hoorzitting niet meer nodig was. De heffingsambtenaar ging er naar aanleiding van het telefonische contact vanuit dat met toestemming van eisers van het horen van eisers kon worden afgezien. Eisers stellen dat zij helemaal niet telefonisch benaderd wilde worden en dat zij niet hebben willen afzien van een hoorzitting.
5. De rechtbank overweegt dat eisers in hun bezwaarschrift hebben aangegeven dat zij gehoord wilden worden. Dat heeft de heffingsambtenaar ook niet betwist. Echter is niet in geding dat de echtgenoot desgevraagd telefonisch heeft aangegeven af te zien van het horen. Dat dit eerst na twee jaar was, en dat de echtgenoot voor hem onverwachts was gebeld tijdens zijn werk, overeenkomstig de gang van zaken zoals onder punt 4. is opgenomen, maakt dat niet anders. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de hoorplicht niet heeft geschonden.
Oppervlakte van de woning
6. Ter zitting hebben eisers aangegeven dat het voor hen nu duidelijk is dat de heffingsambtenaar de oppervlakte van de woning gewijzigd heeft vastgesteld van 159 m² naar 153 m². De rechtbank stelt dan ook vast dat de oppervlakte van de woning van eisers van 153 m² niet meer in geding is.
De WOZ-waarde
7. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De rechtbank betrekt daarbij ook de gronden die eisers tegen de vastgestelde waarde hebben aangevoerd.
9. Eisers voeren aan dat geen rekening is gehouden met het stenen tuinhuis voorzien van elektriciteit en verwarming bij verkoop 2 en de aanwezigheid van een kelder bij de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar stelt echter dat het oppervlakte van het stenen tuinhuis is verdisconteerd in het aantal m² van het primaire woningdeel, waardoor het tuinhuis wel degelijk is meegenomen bij de verkoopprijs van verkoop 2. De rechtbank heeft geen grond voor twijfel aan deze uitleg. Weliswaar is deze uitleg eerst mondeling ter zitting gegeven, zonder nadere onderbouwing, maar eisers hebben deze beroepsgrond ook pas op de zitting naar voren gebracht. Bovendien stelt de rechtbank aan de hand van het taxatierapport vast dat de heffingsambtenaar de aanwezigheid van een kelder heeft meegenomen in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten.
10. Eisers vinden het bedenkelijk dat de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in beroep heeft geselecteerd kleiner zijn dan de vergelijkingsobjecten die in bezwaar zijn geselecteerd, terwijl de gemiddelde verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten in beroep hoger is. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe vergelijkingsobjecten aan te dragen zolang dit de procespositie van eisers niet schaadt. De heffingsambtenaar mag in beroep een nieuwe waardematrix opmaken, nieuwe vergelijkingsobjecten aanvoeren en de waarde onderbouwen met andere gegevens. Eisers hebben op de nieuwe onderbouwing van de heffingsambtenaar kunnen reageren en hebben dit ook gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank zijn eisers dan ook niet in hun procespositie geschaad. De oppervlakte van de vergelijkingsobjecten is niet dusdanig anders dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn.
11. Eisers stellen dat de gegevens uit het taxatierapport afwijken van de gegevens in het WOZ-waardeloket. Zo staat in het WOZ-waardeloket dat bij verkoop 2 het woningdeel een oppervlakte heeft van 232 m² in plaats van 166 m², zoals aangegeven in het taxatierapport. Ook bij verkoop 3 staat in het WOZ-waardeloket dat het woningdeel een oppervlakte heeft van 179 m², terwijl in het taxatierapport een oppervlakte staat van 160 m². Volgens de heffingsambtenaar zijn de gegevens die zij hanteren leidend. Dat is het WOZ-waardeloket niet. Daarbij wordt in WOZ-waardeloket uitgegaan van de oppervlakte zoals deze in de BAG vermeld is en daar gelden afwijkende meetinstructies. Voor de WOZ-waarde wordt uitgegaan van een oppervlakte conform de NEN2580 meetnorm. De rechtbank ziet in hetgeen is aangevoerd geen grond voor twijfel dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van verkeerde gegevens.
12. Naar de mening van eisers is bij de waardering van de woning geen rekening gehouden met het feit dat de erfpacht voor de woning niet is afgekocht, terwijl bij de waardering van de vergelijkingsobjecten een erfpachtcorrectie heeft plaatsgevonden. De rechtbank overweegt dat bij de waardering van een onroerende zaak voor de Wet WOZ de fictie geldt dat de volle eigendom van het object onbezwaard kan worden overgedragen, ook als daarop in werkelijkheid een recht van erfpacht rust. [3] De waarde van eisers woning moet dus worden vastgesteld alsof eisers daarvan de volle en onbezwaarde eigendom hebben, waarbij ook (het aandeel in) de waarde van de grond is inbegrepen. Dat eisers de erfpacht niet hebben afgekocht speelt dus geen rol bij de bepaling van de waarde van hun woning volgens de Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de woning terecht geen rekening gehouden met de erfpacht.
13. Voor zover eisers stellen dat het bouwjaar, de kwaliteit en het onderhoud bij de vergelijkingspanden beter zijn dan bij de woning, overweegt de rechtbank als volgt. Naar het oordeel van de rechtbank is het bouwjaar van de woning voldoende vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten. Daarbij merkt de rechtbank op dat de vergelijkingsobjecten ouder zijn dan de woning van eisers. Bovendien stelt de rechtbank vast dat uit het taxatierapport blijkt dat voor de verschillen in onderhoud en kwaliteit tussen de woning en de vergelijkingsobjecten door de heffingsambtenaar een correctie is toegepast.
14. Eisers voeren ten slotte aan dat de vergelijkingsobjecten in andere buurten liggen dan de woning. Zo ligt de woning in de Banpleinbuurt, terwijl de vergelijkingsobjecten in de Concertgebouwbuurt, Cornelis Schuytbuurt en Johannes Vermeerbuurt liggen. De rechtbank overweegt dat de vergelijkingsobjecten dan wel niet in dezelfde buurt liggen als de woning van eisers, maar wel in soortgelijke en aansluitende buurten.
15. Gelet op het voorgaande acht de rechtbank de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar, oppervlakte en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van eisers. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
16. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar ook voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning van eisers. De gemiddelde m²-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten ligt met € 8.357,- boven de gemiddelde m²-prijs van het woningdeel (€ 8.041,-) van eisers woning. Eventuele verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende verdisconteerd in de marge van € 316,- per vierkante meter, wat uitkomt op een bedrag van € 48.348,-. De beroepsgronden slagen niet.
Toepassing meerderheidsregel?
17. Eisers doen voorts een beroep op het gelijkheidsbeginsel, waarvoor in het belastingrecht de meerderheidsregel geldt. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de rechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning.
18. Eisers voeren aan dat het buurhuis identiek is aan de woning, maar lager is gewaardeerd. Bovendien zijn er drie nagenoeg identieke woningen in het woningblok die een lagere WOZ-waarde hebben. De rechtbank stelt vast dat uit de overgelegde gegevens niet is gebleken dat het buurhuis of de andere drie woningen identiek zijn aan de woning van eisers. Zo wijken bijvoorbeeld de oppervlakte van de percelen af. Deze verschillen zijn naar het oordeel van de rechtbank niet verwaarloosbaar. Bovendien, al zou het buurhuis wel identiek zijn aan de woning van eiser, dan overweegt de rechtbank dat één object onvoldoende is om een beroep op het gelijkheidsbeginsel te laten slagen. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.
19. Voor zover eisers stellen dat er sprake is van rechtsongelijkheid en willekeur en er een motiveringsgebrek kleeft aan het bestreden besluit, oordeelt de rechtbank dat daar niet van is gebleken.
Conclusie
20. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat eisers geen gelijk krijgen.
21. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Verberne, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2024.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.