Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/2319
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser 1] en [eiser 2] , te Amsterdam, eisers
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Partijen worden hierna genoemd: eisers en de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 598.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt.
Eisers hebben hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 31 januari 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eisers ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 17 oktober 2024. Eisers zijn verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van [heffingsambtenaar] , vergezeld door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
1. Eisers zijn de eigenaren van de woning. Het gaat om een historische bovenwoning van 82 m².
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eisers vinden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 598.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] [huisnummer 2] , [huisnummer 3] en [huisnummer 4] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eisers niet te hoog is vastgesteld.
4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
5. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eisers, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
6. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
7. Eisers stellen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud en de ligging nabij trambanen.
8. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 8.239,- bedraagt, terwijl voor eisers woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 7.677,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 562,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van eisers van 82 m², geeft een prijsverschil van
€ 46.084,-. De rechtbank merkt daarbij op dat het onderhoud van de woning van eisers al op matig is gekwalificeerd. Bovendien liggen alle vergelijkingsobjecten nabij trambanen, de vergelijkingsobjecten liggen immers allemaal in de [adres 1] . De ligging nabij trambanen is daarom al verdisconteerd in de verkoopprijs van de vergelijkingsobjecten. Het is de rechtbank dan niet gebleken dat een nog grotere marge gerechtvaardigd zou zijn.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
10. Eisers wijzen nog op twee beter vergelijkbare woningen, namelijk [adres 2] [huisnummer 5] en [adres 1] [huisnummer 6] in Amsterdam. De rechtbank overweegt dat [adres 2] [huisnummer 5] minder goed vergelijkbaar is dan de vergelijkingsobjecten, omdat het object is gelegen in een andere straat. Ten aanzien van [adres 1] [huisnummer 6] merkt de rechtbank op dat zelfs wanneer het vergelijkingsobject met de hoogste m²-prijs (verkoop 1) wordt vervangen door het door eisers aangedragen vergelijkingsobject met een m²-prijs van € 7029,- dat dan nog de m²-prijs van de woning lager is dan de gemiddelde m²-prijs van de drie vergelijkingsobjecten, inclusief [adres 1] [huisnummer 6] . Deze beroepsgrond slaagt dus niet.
11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
12. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Conclusie
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Vriethoff, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2024.
griffier
rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.