Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
33623
Zaaknummer: 11316773 \ KK EXPL 24-641
Vonnis in kort geding van 5 november 2024
in de zaak van
BVD TWEEWIELERS OOST B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: BVD,
gemachtigde: mr. D.A.J. Sturhoofd,
tegen
SPRING PROPERTIES G S À R.L.,
gevestigd te Luxemburg,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Spring Properties,
gemachtigde: mr. M.A. Visser.
1.De procedure
Bij dagvaarding van 2 oktober 2024 met producties heeft BVD een voorziening gevorderd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2024. Namens BVD zijn [naam 1] en [naam 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Namens Spring Properties is [naam 3] met de gemachtigde verschenen.
Partijen hebben op voorhand stukken in het geding gebracht. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
BVD huurt sinds 1 september 2000 van (de rechtsvoorganger van) Spring Properties de bedrijfsruimte aan het adres [adres] . BVD exploiteert in het gehuurde -kort gezegd- een fietsen(reparatie)winkel.
2.2.
Omstreeks 18 januari 2024 heeft een klant een e-bike ter reparatie aangeboden aan BVD.
2.3.
In de nacht van 18 op 19 januari 2024 is brand uitgebroken in het gehuurde. Door de brand is schade ontstaan aan het gehuurde, zodanig dat het zonder herstel onmogelijk is geworden om de fietsenwinkel nog als zodanig te exploiteren.
2.4.
In opdracht van de bedrijfsschadeverzekeraar van BVD heeft DEKRA onderzoek gedaan naar de oorzaak van de brand en hiervan op 31 januari 2024 rapport opgemaakt. DEKRA concludeert dat de brand is ontstaan in de accu van de ter reparatie aangeboden e-bike. DEKRA concludeert ook dat de acculader ten tijde van de brand met zekerheid niet was aangesloten op de e-bike.
2.5.
Op 26 februari 2024 heeft een bijeenkomst plaatsgevonden waar partijen bij aanwezig waren, een door Spring Properties ingeschakelde aannemer en vertegenwoordigers van de betrokken verzekeraars. Daarbij is kort gezegd afgesproken dat BVD het gehuurde zou ontdoen van de verbrande inventaris, opdat herstel kon plaatsvinden.
2.6.
De aannemer van Spring Properties heeft nadien diverse sloopwerkzaamheden verricht aan het gehuurde.
2.7.
In augustus 2024 heeft de bedrijfsschadeverzekeraar van BVD aan haar medegedeeld dat de voorlopige uitkering wegens het niet kunnen exploiteren van de onderneming in het gehuurde zal worden gestaakt vanwege het uitblijven van herstelwerkzaamheden.
2.8.
Naar aanleiding van de mededeling van de bedrijfsschadeverzekeraar, heeft BVD zich tot haar gemachtigde gewend. De gemachtigde heeft Spring Properties op 26 augustus 2024 aangeschreven en haar gesommeerd tot spoedig herstel van (de brandschade aan) het gehuurde over te gaan.
2.9.
Spring Properties heeft vanaf dat moment het standpunt ingenomen dat BVD onvoldoende voorzorgsmaatregelen heeft genomen om brand te voorkomen of de gevolgen daarvan te beperken. Spring Properties heeft BVD aansprakelijk gesteld voor de schade aan het pand.
2.10.
BVD heeft de aansprakelijkheid voor de schade niet erkend.
2.11.
Bij brief van 16 oktober 2024 heeft Spring Properties herhaald dat BVD debet is aan de brand. Spring Properties heeft de huurovereenkomst daarbij ontbonden met een beroep op artikel 6:265 jo Pro 6:267 BW en op 7:210 lid 1 BW.
2.12.
In de brief van 16 oktober 2024 heeft Spring Properties verder geschreven dat zij er tijdens de sloopwerkzaamheden achter is gekomen dat de staat van de fundering van het pand als ‘matig’ moet worden beoordeeld. Spring Properties is voornemens funderingsherstel uit te voeren nu het pand leeg staat, welke werkzaamheden kwalificeren als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW Pro waaraan BVD medewerking moet verlenen.
3.Het geschil
3.1.
BVD vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, dat Spring Properties wordt veroordeeld tot herstel van de gebreken in het gehuurde als gevolg van de brand in de nacht van 18 op 19 januari 2024, in die zin dat de brandschade aan het gehuurde volledig wordt hersteld alsook voortvarend en onafgebroken, een en ander aan te vangen binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis en dat het gehuurde in goede en deugdelijke staat uiterlijk 3 maanden na start herstel, althans op een ander in goede justitie te bepalen termijn, aan BVD ter beschikking wordt gesteld, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat Spring Properties na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen tot een maximum van € 100.000,- is bereikt.
3.2.
Spring Properties voert verweer en stelt zich op het standpunt dat de vordering van BVD moet worden afgewezen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of BVD ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
4.2.
Voor de beoordeling van de vordering is van belang of voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat Spring Properties gehouden is tot herstel van de gebreken in de door BVD gehuurde bedrijfsruimte.
Spoedeisend belang
4.3.
Uit de aard van de vordering (tot nakoming van de verplichting van de verhuurder, Spring Properties, om het genot van het gehuurde te verschaffen) vloeit voort dat BVD spoedeisend belang heeft bij de vordering. Dat BVD nog een vestiging in Amsterdam Oost heeft, doet daar niet aan af.
Is BVD aansprakelijk te houden voor de gebreken?
4.4.
Spring Properties heeft zich in de eerste plaats op het standpunt gesteld dat zij niet verplicht is de gebreken aan het gehuurde te verhelpen omdat BVD jegens haar aansprakelijk is voor het ontstaan van de gebreken. BVD heeft volgens Spring Properties, in strijd met geldende bepalingen, niet de zorgvuldigheid in acht genomen die van haar mocht worden verwacht en zij heeft geen voorzorgsmaatregelen genomen ter voorkoming of beperking van brand. BVD betwist het standpunt van Spring Properties en voert aan dat zij niet in strijd heeft gehandeld met de wet, overheids- of verzekeringsvoorschriften of met enige bepaling uit de huurovereenkomst.
4.5.
In dit geval is tussen partijen niet in geschil dat de brand is ontstaan in de accu van een ter reparatie aangeboden fiets. Dat BVD hiervoor aansprakelijk is, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter echter niet aannemelijk. BVD exploiteert een fietsenwinkel en -zeker in de huidige tijd- mag worden aangenomen dat de verkoop en/of reparatie van e-bikes (dus fietsen met een lithiumbatterij/accu) tot haar normale bedrijfsvoering behoort. Het feit dat BVD een fiets met (brandbare) accu in het gehuurde aanwezig had, kan haar op zichzelf niet worden verweten. De vraag is dan of BVD onzorgvuldig is omgegaan met de aanwezigheid van de accu in het gehuurde. Ook daar ziet de kantonrechter geen aanwijzingen voor. Uit het rapport van DEKRA volgt dat de accu van de e-bike ’s nachts niet werd opgeladen of aangesloten was op het stroomnet. Daarbij was niet zonder meer duidelijk dat er iets mis was met de accu van de betreffende e-bike. Volgens BVD was de fiets ter reparatie aangeboden wegens een storing in het display. Hoewel er recent een nieuwe accu in de fiets was geplaatst, leek deze volgens BVD op het eerste oog in goede staat en vertoonde deze in ieder geval geen beschadigingen. Spring Properties heeft verder niet aangetoond dat voor BVD een verplichting bestaat om de accu ’s nachts te bewaren in een brandwerende kast of kluis, noch op grond van de huurovereenkomst, noch op grond van enig verzekeringsvoorschrift. Overigens blijkt ook nergens uit dat de betrokken (opstal)verzekeraar geen uitkering heeft gedaan wegens enige vorm van nalatigheid van BVD. Daar komt bij dat BVD voldoende heeft aangetoond dat zij beschikte over een adequaat functionerende brandalarminstallatie. De brandweer was immers binnen enkele minuten ter plaatse nadat zij een alarmmelding kreeg. Onder deze omstandigheden valt niet in te zien welk verwijt BVD kan worden gemaakt. Nu niet gebleken is dat BVD in strijd heeft gehandeld met enig vanuit de overheid of de verzekeraar gestelde eis, kan het beroep van Spring Properties op schending van artikel 2.2 van de algemene bepalingen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet slagen. Hetzelfde geldt voor het beroep van Spring Properties op schending van artikel 2.12.1.a en 6.1 van de algemene bepalingen. Aldus is niet aannemelijk dat BVD is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij is dan ook niet aansprakelijk voor de brand en de daardoor ontstane gebreken aan het gehuurde.
Kan herstel van Spring Properties worden verlangd?
4.6.
Spring Properties heeft in de tweede plaats aangevoerd dat de heropbouw van het gehuurde in dit geval onmogelijk is, dan wel uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar kunnen worden gevergd (zie artikel 7:206 lid 1 BW Pro).
4.7.
Volgens een door Spring Properties overgelegde offerte van 14 september 2024 zijn met het herstel van het gehuurde ten minste de volgende werkzaamheden gemoeid:
- Bouwplaatsvoorzieningen € 2.343,66
- Stut- en sloopwerken € 6.694,02
- Kozijnen, ramen en deuren € 24.381,00
- Systeem trappen en -hekken € 5.702,19
- Tegelwerk € 724,56
- Gipsplafonds € 27.493,16
- Systeemwanden € 6.361,29
- Toilet en keukenblokje € 6.772,50
- Elektra-installatie en loodgieterswerk € 9.594,38
- Diversen € 2.659.66
Totaal: € 92.726,42
4.8.
Uit voorgaande opsomming volgt naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat in dit geval geen sprake is van een situatie waarin het gehuurde geheel dan wel gedeeltelijk moet worden gesloopt om daarna te worden herbouwd. De beschreven werkzaamheden betreffen slechts voor een ondergeschikt deel bouwkundige-constructieve ingrepen. Gelet op de aard en de omvang van de herstelwerkzaamheden, kan niet worden geconcludeerd dat aannemelijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat het verhelpen van de gebreken onmogelijk is.
4.9.
Door Spring Properties is bovendien onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist, die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van haar zijn te vergen. Hoewel € 92.726,42 veel geld is, heeft Spring Properties dit bedrag niet afgezet tegen haar financiële positie, waardoor haar stelling dat herstel niet van haar kan worden gevergd geen handen en voeten krijgt. Spring Properties heeft ook gesteld dat een groot deel van de werkzaamheden niet door haar verzekering worden gedekt, maar ook die stelling heeft Spring Properties niet onderbouwd.
Tussenconclusie
4.10.
Uit het voorgaande voorlopige oordeel volgt dat de in artikel 7:206 BW Pro genoemde uitzondering zich niet voordoet. Dit betekent dat Spring Properties verplicht is de gebreken te verhelpen en dat zij niet bevoegd was de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210 lid 1 BW Pro te ontbinden. Ook volgt uit het voorgaande dat geen sprake is van een toerekenbare tekortkoming van de zijde van BVD, zodat BVD niet aansprakelijk is voor de schade aan het gehuurde en er geen aanleiding bestaat de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 BW Pro te ontbinden.
Het funderingsherstel
4.11.
Spring Properties heeft ten slotte aangevoerd dat de vordering van BVD moet worden afgewezen, omdat zij eerst de uitvoering van het funderingsherstel zal moeten gedogen.
4.12.
De kantonrechter kan hier slechts over opmerken dat Spring Properties het funderingsonderzoek waarnaar zij verwijst bewust niet in de procedure heeft gebracht. BVD heeft betwist dat de staat van de fundering zodanig slecht is dat direct herstel noodzakelijk is. De stelling van Spring Properties dat sprake is van dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW Pro is zonder onderliggend onderzoek en in het licht van de betwisting van BVD onvoldoende onderbouwd.
4.13.
Dat neemt echter niet weg dat óók BVD belang heeft bij een solide functionerende fundering en dat het voor de hand ligt dat eventuele herstelwerkzaamheden aan de fundering tegelijkertijd met de overige herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd, te meer nu het pand op dit moment leeg staat. Gelet op de toezegging van Spring Properties dat de werkzaamheden aan de fundering op 1 november 2024 al zullen starten en de verwachte duur van de werkzaamheden ongeveer 12 weken bedraagt, zal de kantonrechter daar in de beslissing rekening mee houden.
Conclusie
4.14.
Dat betekent dat de kantonrechter Spring Properties een termijn van 12 weken na betekening van dit vonnis zal bieden om de herstelwerkzaamheden aan te laten vangen. Naar verwachting zijn de funderingswerkzaamheden dan afgerond. Voor het herstel van de gebreken zal vervolgens een termijn van één maand gelden.
4.15.
De gevorderde dwangsom van € 1.000,- per dag zal worden toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding de maximale dwangsom op een bedrag van € 200.000,- te stellen.
4.16.
Spring Properties is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van BVD worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
149,37
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
889,87
4.17.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt Spring Properties tot herstel van de gebreken in het gehuurde als gevolg van de brand in de nacht van 18 op 19 januari 2024, in die zin dat de brandschade aan het gehuurde volledig wordt hersteld alsook voortvarend en onafgebroken,
5.2.
bepaalt dat de herstelwerkzaamheden uiterlijk aan dienen te vangen binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis en dat het gehuurde in goede en deugdelijke staat uiterlijk 1 maand na de start van de herstelwerkzaamheden aan BVD ter beschikking moet worden gesteld, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- per dag voor iedere dag dat Spring Properties na betekening van dit vonnis in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen tot een maximum van € 200.000,- is bereikt, hetgeen alleen anders kan zijn als per 1 november 2024 de funderingswerkzaamheden zijn gestart en binnen twaalf weken zijn afgerond, waarbij de herstelwerkzaamheden direct daar aansluitend dienen aan te vangen,
5.3.
veroordeelt Spring Properties in de proceskosten van € 889,87, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Spring Properties niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt Spring Properties tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.V. Ulrici, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2024.