Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/195
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de vaststelling van de WOZ-waarde [1] van haar woning.
2. Met een gecombineerde aanslag van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiseres, gelegen aan de [adres] in Amsterdam (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 967.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2023 opgelegd.
3. Eiseres heeft tegen de vaststelling van de WOZ-waarde bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 20 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
4. Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
5. De rechtbank heeft het beroep op 10 oktober 2024 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de heffingsambtenaar in de persoon van mr. H. Oderkerk en [functie] [naam] .
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
7. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Correctie 2% reservefonds Vereniging van Eigenaren (VvE)
8. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar niet op de juiste wijze rekening heeft gehouden met de onderhoudsreserves van de VvE’s van de referentieobjecten. Uit de door de heffingsambtenaar ingediende waardematrix blijkt weliswaar dat er een algemene correctie van 2% op de koopsommen heeft plaatsgevonden, maar volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar ten onrechte niet de koopovereenkomsten en de aktes van levering bijgevoegd. Daaruit kan worden afgeleid wat de daadwerkelijke VvE-reserves zijn. Op dit moment is de opbouw van de WOZ-waarde van de woning niet inzichtelijk. Volgens eiseres zijn de koopovereenkomsten en aktes van levering op de zaak betrekking hebbende stukken en is artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geschonden.
9. Volgens de heffingsambtenaar is de correctie van 2% voor de onderhoudsreserve van de VvE’s een ruime correctie, die in 99 van de 100 gevallen leidt tot een aanmerkelijk hogere aftrek dan de daadwerkelijk aanwezige VvE-reserves. Volgens de heffingsambtenaar wordt met deze werkwijze voldaan aan het vereiste dat voor bepaling van de WOZ-waarde van een appartement, de invloed van een onderhoudsreservering op de koopprijs moet worden gecorrigeerd. De heffingsambtenaar heeft daarbij toegelicht dat deze werkwijze inmiddels is veranderd en er bij nieuwere zaken inmiddels rekening wordt gehouden met de daadwerkelijke VvE-reserves, indien deze hoger zijn dan de algemene correctie van 2%. De zaak van eiseres is echter nog van voor die nieuwe werkwijze.
10. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar de werkwijze en de totstandkoming van het standaard correctiepercentage van 2% uitgebreid toegelicht. Eiseres heeft niet bestreden dat deze werkwijze in 99 van de 100 gevallen leidt tot een hogere aftrek dan de daadwerkelijk aanwezige VvE-reserves. Ook heeft eiseres niet gesteld dat de werkwijze in dit geval tot een te lage aftrek heeft geleid. De rechtbank acht de werkwijze van de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk en niet onrechtmatig. Nu de heffingsambtenaar de correctie van de VvE-reserves in dit geval niet heeft berekend aan de hand van de koopovereenkomsten of de transportaktes, maar is uitgegaan van een standaardpercentage van 2%, zijn de koopovereenkomsten en de aktes van levering geen op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 van Pro de Awb. [2]
Ingetrokken beroepsgronden
11. De beroepsgronden met betrekking tot de gedateerde keuken, de gedateerde badkamer, het duurzaamheidsniveau en het ontbreken van een spouwmuur blijven buiten beschouwing, omdat deze ter zitting zijn ingetrokken.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en de vastgestelde WOZ-waarde van de woning in stand blijft. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van
mr. S.A. Adriaanse, griffier.
De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.