Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11332580 \ KK EXPL 24-668
Vonnis in kort geding van 19 november 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats 1] (Turkije),
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M. Aygun,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [gemachtigde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 oktober 2024, met producties;
- het op voorhand ontvangen verweerschrift met producties;
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de mondelinge behandeling van 29 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Bij de mondelinge behandeling zijn beide partijen met hun gemachtigden verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is vervolgens een week aangehouden voor overleg tussen partijen over een minnelijke regeling. Deze is niet tot stand gekomen.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is de moeder van gedaagde. Zij is eigenares van de woning aan de [adres] . Eiseres is 75 jaar oud en is samen met haar partner woonachtig in Turkije.
2.2.
[gedaagde] heeft de woning van [eiseres] sinds 1 oktober 2023 in gebruik. Hij betaalt daarvoor maandelijks een all-in prijs van € 900,00.
2.3.
[gedaagde] heeft [eiseres] op 26 september 2023 een concept huurovereenkomst ter goedkeuring gezonden. Dit betrof een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
2.4.
Bij e-mail van 4 oktober 2023 heeft [eiseres] op haar beurt [gedaagde] een aangepast concept huurovereenkomst gezonden. In artikel 3, de duur van de huurovereenkomst, staat vermeld: “
De huurovereenkomst gaat in op 1 oktober 2023 in en is op jaarbasis vastgelegd.” In de begeleidende mail schrijft [eiseres] :
De huurovereenkomst gaat in op 1 oktober 2023 in en is op jaarbasis vastgelegd.” In de begeleidende mail schrijft [eiseres] :
“
Lieve [gedaagde] , Hierbij het aangepaste huurcontract. bekijk het en laat weten of je ermee akkoord bent, daarna zal ik het ondertekenen. (…) . schrik niet van op jaarbasis want ik zet je nooit meer eruit als je je aan je beloftes houdt dus hard aan je toekomst gaat werken. liefs je mama.”
Lieve [gedaagde] , Hierbij het aangepaste huurcontract. bekijk het en laat weten of je ermee akkoord bent, daarna zal ik het ondertekenen. (…) . schrik niet van op jaarbasis want ik zet je nooit meer eruit als je je aan je beloftes houdt dus hard aan je toekomst gaat werken. liefs je mama.”
2.5.
[gedaagde] heeft niet op het aangepaste concept gereageerd en de conceptovereenkomst evenmin ondertekend.
2.6.
Bij brief van 25 juni deelt de gemachtigde van [eiseres] aan [gedaagde] mee dat sprake is van een huurovereenkomst voor de duur van 12 maanden en dat deze eindigt per 1 oktober 2024. Tevens laat hij weten dat [eiseres] de woning zelf dringend nodig heeft in verband met de behandeling van medische klachten in Nederland. Hij zegt aan dat [gedaagde] de woning op 1 oktober 2024 dient te hebben verlaten.
2.7.
Bij brief van 1 augustus 2024 laat [gedaagde] in antwoord aan de gemachtigde weten dat hij zich op het standpunt stelt dat geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Hij beroept zich onder meer op huurbescherming.
2.8.
Bij brief aan [gedaagde] van 28 augustus 2024 herhaalt de gemachtigde van [eiseres] dat en waarom sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en dat deze tijdig is opgezegd; voorts dat sprake is van dringend eigen gebruik in verband met de medische behandeling en doet daarnaast een beroep op wanprestatie omdat [gedaagde] zonder toestemming veranderingen in het gehuurde heeft aangebracht en zijn moeder ten onrechte de toegang tot de woning zou hebben geweigerd.
2.9.
[gedaagde] heeft aan de gevraagde bevestiging dat hij de woning zal ontruimen geen gehoor gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert samengevat - ontruiming van het pand aan [adres] onder oplegging van een dwangsom en betaling van de eventuele ontruimingskosten. Zij vordert verder een boete van € 500,00 te vermeerderen met € 25,00 voor iedere dag dat [gedaagde] vanaf 1 oktober 2024 in gebreke blijft de woning te verlaten. Daarnaast wordt vanaf 1 oktober 2024 een maandelijkse vergoeding van € 1.500,00 gevorderd en een veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding.
3.2.
[eiseres] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Er is sprake van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten tot 1 oktober 2024. Nu deze termijn is verlopen verblijft [gedaagde] zonder recht of titel in het gehuurde. Er is althans sprake van dringend eigen gebruik, nu [eiseres] het gehuurde zelf wil bewonen in verband met medische (na-) behandelingen. Tenslotte is sprake van wanprestatie, op grond waarvan mag worden verwacht dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden.
3.3.
[gedaagde] voert verweer op gronden die, voor zover van belang voor de te nemen beslissing, hierna aan de orde zullen komen.
4.De beoordeling
4.1.
Een vordering in kort geding tot ontruiming kan alleen worden toegewezen indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien de eisende partij een spoedeisend belang bij ontruiming heeft. De kantonrechter stelt verder voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
[eiseres] beroept zich erop dat sprake is (geweest) van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, te weten één jaar. Volgens [gedaagde] is dat niet het geval. De kantonrechter overweegt dat bij de totstandkoming van de overeenkomst volgens [eiseres] wel en volgens [gedaagde] niet over een beperking in tijd gesproken. Beide partijen hebben dit verder niet kunnen documenteren. De zin uit de email van [eiseres] van 4 oktober 2023 (rov 2.4.) die begint met “(…) schrik niet van op jaarbasis (..’) ” lijkt erop te wijzen dat een beperking in tijd tot dat moment niet tussen partijen is besproken, anders zou [gedaagde] niet gewaarschuwd hoeven te worden. Daarnaast acht de kantonrechter van belang dat de omschrijving “op jaarbasis” ook niet veel precisie bevat wanneer bedoeld is dat het slechts om één jaar zou gaan. Verder is geen sprake van een schriftelijke huurovereenkomst die door partijen is ondertekend. Uit het enkele stilzwijgen van [gedaagde] op dit punt toen hij de concept huurovereenkomst van zijn moeder ontving kan dit niet worden afgeleid, te meer nu het om een afwijking van de hoofdregel (huur voor onbepaalde tijd) gaat. Tenslotte weegt naar het oordeel van de kantonrechter zwaar dat [eiseres] met de toezegging “(…) ik zet je nooit meer eruit (…) eerder blijk geeft het oog te hebben op een huurrelatie voor langere tijd dan op een huur voor maximaal één jaar. De conclusie is daarom dat van een huurovereenkomst voor maximaal één jaar niet is gebleken.
4.3.
Ook het beroep van [eiseres] op dringend eigen gebruik slaagt niet. Het betreft een opzeggingsgrond als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro. [eiseres] heeft ter zitting uitgelegd waarop dit voorgenomen gebruik ziet. Zij is in afwachting van één of meerdere operaties in Wenen en wil daarvan revalideren, inclusief eventuele medische nabehandeling, in Nederland. Het gaat naar verwachting om meerdere korte periodes. Ter zitting kwam een termijn van twee maanden ter sprake. Daarna gaat zij weer naar Turkije. Of en wanneer de behandeling(en) plaatsvinden staat nog niet vast.
4.4.
Bij een opzegging op deze grond wordt in de bodemprocedure de dringendheid van de gestelde reden getoetst en worden voorts de belangen van beide partijen afgewogen. Tevens dient voldoende vast te staan dat sprake is van passende woonruimte elders voor de huurder. Een dergelijke omvattende toetsing leent zich per definitie al niet goed voor een beoordeling in kort geding. Daarnaast is van belang dat artikel 7:272 BW Pro bepaalt dat als hoofdregel geldt dat de huurder in het gehuurde mag verblijven tijdens een eventueel hoger beroep, ook al heeft hij in eerste aanleg ongelijk gekregen. Ook die omstandigheid noopt tot terughoudendheid bij een vordering tot ontruiming op grond van dringend eigen gebruik in kort geding, zeker nu van een bodemprocedure in het geheel nog geen sprake is (zoals ter zitting namens [eiseres] is meegedeeld).
4.5.
De gestelde dringende reden, te weten af en toe tijdelijk verblijf in Nederland in verband met medische (na-)behandeling komt de kantonrechter daarnaast als niet voldoende zwaarwegend voor om een geslaagd beroep op deze opzeggingsgrond te kunnen dragen. Dringend eigen gebruik ziet naar zijn oordeel veeleer op permanent eigen gebruik en niet op kortdurend periodiek gebruik voor beperkte tijd, waarbij [eiseres] woonplaats in Turkije houdt. Hierbij komt dat aan de dringendheid ook afdoet het feit dat [gedaagde] zich, net als in het verleden, bereid heeft getoond zijn moeder gedurende deze perioden in de woning te laten verblijven.
4.5.
Ook het beroep op wanprestatie slaagt niet. Daarvoor is het volgende redengevend. In artikel 6:265 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens [gedaagde] is van wanprestatie geen sprake en voor zover dat wel het geval is, rechtvaardigt dit geen ontbinding van de huurovereenkomst. Uit de door partijen overgelegde stukken is af te leiden dat [gedaagde] het interieur van het gehuurde hier en daar heeft aangepast. Hij heeft dit gedeeld met zijn moeder die daar in overwegende mate positief op reageerde. Dat [gedaagde] zijn moeder de toegang tot de woning heeft geweigerd is onvoldoende komen vast te staan. [eiseres] heeft in de periode oktober 2023 tot oktober 2024 enkele keren gedurende korte tijd – zoals afgesproken – samen met [gedaagde] in de woning verbleven. Spanningen tussen partijen hebben ertoe geleid dat partijen elkaar daarbij soms binnenshuis meden. Van een wanprestatie aan de zijde van [gedaagde] zodanig, dat een ontbinding van de huurovereenkomst is gerechtvaardigd, is echter niet gebleken.
4.6.
De slotsom is dat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen.
4.2.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
68,00
Totaal
€
611,00
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 611,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2. genoemde beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024, in tegenwoordigheid van de griffier.