Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/277
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 november 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit Amsterdam, eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 december 2023.
2. Met een gecombineerde aanslag van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning van eiseres, gelegen aan de [adres] [huisnummer] in Amsterdam (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 513.000,-. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting voor het jaar 2023 opgelegd.
3. Eiseres heeft tegen de vaststelling van de WOZ-waarde bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 7 december 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
4. Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
5. De rechtbank heeft het beroep op 10 oktober 2024 op een zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres, de heffingsambtenaar in de persoon van [de persoon] en taxateur [naam] .
Beoordeling door de rechtbank
6. De rechtbank beoordeelt de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van de woning. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiseres.
7. De rechtbank verklaart het beroep gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Juridisch kader
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
De indexatie
9. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog vastgesteld en moet deze worden vastgesteld op € 492.000,-. Eiseres heeft de woning op 29 augustus 2022 gekocht voor € 520.000,-. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar de aankoopwaarde van de woning niet juist geïndexeerd naar de waardepeildatum van 1 januari 2022. Eiseres heeft daarbij verwezen naar de NVM [2] woningmarkt kwartaalcijfers voor Amsterdam West, WOZ-informatie over Amsterdam van de Waarderingskamer en de woningmarktcijfers per woonwijk van Makelaars van Amsterdam. Deze cijfers laten volgens eiseres zien dat de waarde van woningen in de buurt weliswaar zijn gestegen, maar de waardestijging van € 7.000,-, tussen de vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum (€ 513.000,-) en de verkoopwaarde op de aankoopdatum (€ 520.000,-) niet passend is.
10. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de woning van eiseres vergeleken met drie referentieobjecten. Op basis daarvan heeft hij de WOZ-waarde vastgesteld op € 513.000,-. In beroep heeft de heffingsambtenaar bevestigd dat het eigen aankoopcijfer in dit geval leidend zou moeten zijn. Hij heeft daarom een nieuwe matrix opgesteld, waarin alleen nog rekening wordt gehouden met de aankoop van de eigen woning door eiseres. De heffingsambtenaar komt tot de conclusie dat de woning op 29 augustus 2022 voor € 520.000,- is gekocht en WOZ-waarde na indexatie naar de waardepeildatum zelfs uitkomt op € 532.000,-. Daarmee staat volgens de heffingsambtenaar vast dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft er op gewezen dat de door hem gehanteerde indexcijfers meer specifiek zijn dan de algemene indexcijfers die eiseres heeft ingebracht. De indexcijfers die de heffingsambtenaar heeft gebruikt zien specifiek op bovenwoningen in de Bellamybuurt Zuid. De cijfers laten zien dat er sprake is geweest van een waardedaling in de periode tussen de waardepeildatum en de aankoop van de woning.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres heeft de wijze van indexeren aan de hand van door hem overgelegde gegevens van de NVM, de Waarderingskamer en Makelaars van Amsterdam betwist. De heffingsambtenaar heeft niet voldoende onderbouwd waarom de door hem gehanteerde indexcijfers afwijken en juist een dalende in plaats van een stijgende lijn laten zien. De heffingsambtenaar heeft niet voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de WOZ-waarde tot stand is gekomen.
12. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar gestelde waarde van € 492.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Zoals eiseres ter zitting heeft erkend, zijn de door haar gebruikte gegevens algemener dan de gegevens die de heffingsambtenaar gebruikt heeft en zien zij niet specifiek op bovenwoningen in de Bellamybuurt Zuid.
13. Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 500.000,-. De aanslag onroerendezaakbelasting moet overeenkomstig worden verminderd.
Conclusie en gevolgen
14. Het beroep is gegrond omdat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de WOZ-waarde moet worden verlaagd. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar.
15. De rechtbank neemt met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht nu zelf een beslissing en bepaalt dat de WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld op € 500.000,- en de aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig wordt verminderd.
16. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) als volgt berekend.
17. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 624,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiseres heeft in bezwaar gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De hoogte van de vergoeding wordt vermenigvuldigd met 0,25. [3] De vergoeding voor rechtsbijstand bedraagt dan in totaal € 593,50 (1 punt in bezwaar met wegingsfactor 1, 2 punten in beroep met wegingsfactor 1, vermenigvuldigd met 0,25). Daarnaast heeft eiseres verzocht om een vergoeding van € 5,60, voor het opvragen van uittreksels uit het kadaster (verschotten). Ook dit bedrag komt op grond van het Bpb voor vergoeding in aanmerking. Het totaal aan proceskostenvergoeding komt daarmee neer op € 599,10.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van
€ 500.000,-;
- bepaalt dat de voor de woning opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting overeenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 599,10 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. Adriaanse, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 november 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.