ECLI:NL:RBAMS:2024:7069

• Datum uitspraak: 19 november 2024
• Publicatiedatum: 20 november 2024
• Zaaknummer: 11362596 \ KK EXPL 24-717
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Proces-verbaal
• Rechters: J.H.J. Evers
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Toewijzing vordering tot ontruiming en betaling achterstallige huur wegens onderhuurconstructie en onvoldoende financiële waarborg

Amsterdomus vordert ontruiming van een woning en betaling van achterstallige huur van [gedaagde 1] en [gedaagde 2], die via een onderhuurconstructie in de woning verblijven. De kantonrechter stelt vast dat Amsterdomus eigenaar en verhuurder is en dat er sprake is van een aanzienlijke huurachterstand sinds 1 augustus 2024, de datum waarop de huurovereenkomst met de oorspronkelijke huurders eindigde en Amsterdomus de huurrelatie overnam.

De gedaagden betwisten de ontvankelijkheid en voeren aan dat zij niet konden betalen omdat zij het rekeningnummer niet kenden, maar dit verweer wordt niet aannemelijk geacht. Ook is onvoldoende gebleken dat zij de huur vóór 1 augustus 2024 volledig hebben voldaan. De kantonrechter oordeelt dat de gedaagden geen voldoende financiële waarborg bieden om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen, mede omdat zij geen recente loon- of uitkeringsspecificaties hebben overgelegd.

Daarnaast is vastgesteld dat de oorspronkelijke huurders en de gedaagden bewust een onderhuurconstructie hebben toegepast met de kennelijke strekking om de positie van huurder te verkrijgen. Dit vormt een wettelijke grond voor beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter weegt het grote belang van Amsterdomus bij huurbetaling en ontruiming zwaarder dan het belang van de gedaagden en wijst de vordering toe. De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op vier weken en de gedaagden worden veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en proceskosten.

Uitkomst: De vordering tot ontruiming en betaling van achterstallige huur wordt toegewezen met een ontruimingstermijn van vier weken.

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11362596 \ KK EXPL 24-717

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in kort geding van 19 november 2024

in de zaak van

1.
AMSTERDOMUS BEHEER B.V. , handelend in haar hoedanigheid van enig beherend vennoot van
AMSTERDOMUS BELEGGINGEN C.V. ,

gevestigd te Amsterdam,
2.
STICHTING BEWAARDER AMSTERDOMUS ,

gevestigd te Amsterdam,

eisende partijen,

hierna samen in enkelvoud te noemen: Amsterdomus,

gemachtigde: mr. L.F. Birnie,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. A.W. van Dalen.

De zaak wordt behandeld door mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, en mr. S. Homringhausen als griffier.

Aanwezig zijn:

- [naam 1] , Hoofd Asset Manager bij Amsterdomus,

- mr. L.F. Birnie, gemachtigde van Amsterdomus,

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

- mr. A.W. van Dalen, gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.

1. De beoordeling

1.1.

Amsterdomus vordert ontruiming van de woning aan de [adres] (hierna: de woning), alwaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op dit moment wonen. Daarnaast vordert Amsterdomus achterstallige huur.

1.2.

Als meest verstrekkende verweer hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangevoerd dat Amsterdomus niet ontvankelijk is in haar vorderingen. Voor zover nog nodig nadat ter zitting door de gemachtigde van Amsterdomus de (inmiddels geëindigde) huurovereenkomst tussen haar en de voormalige huurders is getoond, wordt dit verweer gepasseerd. Voldoende duidelijk is dat Amsterdomus eigenaar van de woning en daarmee verhuurder is. Amsterdomus is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.

1.3.

De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurders. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie terughoudendheid worden betracht. In een kortgedingprocedure is geen plaats voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en bewijslevering. Beoordeeld moet worden of de bodemrechter tot toewijzing van de vordering zou komen.

1.4.

Vaststaat dat sprake is van een huurachterstand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huurden tot 1 augustus 2024 van [naam 2] en [naam 3] . Krachtens deze (onder)huurovereenkomst huurden [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning voor € 2.350,00 per maand. Vanaf 1 augustus 2024 huren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van Amsterdomus. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in het geheel geen huur betaald aan Amsterdomus. Amsterdomus stelt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over de periode van 1 april 2024 tot 1 augustus 2024 ook al geen huur meer betaalden. Ondanks dat de periode tot 1 augustus 2024 niet van belang is voor de vordering, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aannemelijk gemaakt dat zij de verschuldigde huur tot 1 augustus 2024 wel volledig hebben betaald, zodat dit relevant is met betrekking tot hun betalingsgedrag.

1.5.

Doordat de huurovereenkomst tussen Amsterdomus en [naam 2] en [naam 3] per 1 augustus 2024 is geëindigd, heeft Amsterdomus de (onder)huurovereenkomst die [gedaagde 1] en [gedaagde 2] met [naam 2] en [naam 3] hadden overgenomen. Dat volgt uit artikel 7:269 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Op basis van die overeenkomst bedraagt de huur € 2.350,00 per maand. Dat bedrag zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf 1 augustus 2024 dus maandelijks aan Amsterdomus verschuldigd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij wel wilden, maar niet konden betalen, omdat zij niet op de hoogte waren van het rekeningnummer van Amsterdomus. Dit verweer wordt niet aannemelijk geacht, omdat door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weinig aantoonbare acties zijn verricht om het rekeningnummer te achterhalen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter zitting aangevoerd dat zij vanaf september 2024 op de hoogte zijn geraakt dat [naam 2] en [naam 3] hun huurovereenkomst hebben opgezegd. Ook toen hebben zij niet gevraagd op welk rekeningnummer de huur betaald moest worden.

1.6.

Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vanaf 1 augustus 2024 tegenover Amsterdomus een huurbetalingsverplichting van € 2.350,00 per maand hebben, maar geen huur hebben betaald, wordt de vordering tot betaling van de (achterstallige) huur toegewezen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten huur blijven betalen tot het moment waarop zij de woning hebben ontruimd.

1.7.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat Amsterdomus niet heeft voldaan aan het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, omdat tussen de melding bij de gemeente en de datum van de dagvaarding minder dan twee maanden liggen. Ook is volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen betalingsherinnering voor de huurachterstand gestuurd. Vaststaat dat Amsterdomus een melding bij de gemeente heeft gedaan. De (tijd tussen de) melding (en het uitbrengen van de dagvaarding) is bedoeld om schuldenproblematiek op te pakken. Dat is hier echter niet aan de orde. Integendeel, volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kan de huur gewoon worden betaald. Nu geen sprake is van een situatie waar schuldenproblematiek aan de orde is, levert het niet strikt naleven van alle regels van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening geen grond op om de vordering van Amsterdomus niet toe te wijzen.

1.8.

Dan komt vervolgens de vraag aan de orde of de vordering tot ontruiming moet worden toegewezen. Amsterdomus heeft in een bodemprocedure op de voet van artikel 7:269 lid 2 BW beëindiging van de huurovereenkomst gevorderd. Volgens Amsterdomus zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] financieel niet in staat om de huur te dragen, althans is niet met stukken aangetoond dat zij voldoen aan de inkomenscheck die Amsterdomus van kandidaat huurders verlangt. Ondanks dat veel tijd en aandacht is besteed aan het duidelijk krijgen van de financiën, is dit niet goed gelukt. In deze procedure wordt een uitkeringsoverzicht getoond, waaruit volgt dat het extra inkomen van [gedaagde 1] van de uitkering wordt afgetrokken, waardoor maximaal € 2.500,00 resteert. De salarisspecificatie van [gedaagde 2] is van december 2023 en is van een oproepcontract. Dat zegt niet zoveel over de huidige financiële situatie. Voor de beoordeling van de financiële positie dienen specificaties van loon of een uitkering te worden overgelegd van drie recente achtereenvolgende maanden. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in staat zijn de huur te voldoen hebben zij niet aan Amsterdomus en niet aan de kantonrechter met stukken aangetoond. Uit de omstandigheid dat zij ook niet hebben aangetoond dat zij voor 1 augustus 2024 de huur volledig hebben betaald en de huur na 1 augustus 2024 tot op heden evenmin is betaald volgt eveneens dat zij onvoldoende financiële middelen hebben om structureel aan hun betalingsverplichting te voldoen.

1.9.

Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onvoldoende financiële waarborg bieden om aan de maandelijkse huurbetalingsverplichting te voldoen. Dit is een wettelijke grond om de huurovereenkomst niet voort te hoeven zetten.

1.10.

Van belang is ook dat voldoende aannemelijk is geworden dat de oorspronkelijke huurders samen met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bewust hebben geprobeerd om [gedaagde 1] en [gedaagde 2] via de onderhuurconstructie de positie van huurders te verschaffen. De oorspronkelijke huurders zouden een nieuw leven in Turkije opbouwen, terwijl [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben laten weten rechtstreeks aan Amsterdomus te willen betalen. Dat zijn aanwijzingen die duiden op een kennelijke strekking daar als huurders te blijven wonen, wat volgens de wet voor Amsterdomus ook een reden geeft om de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet voort te zetten.

1.11.

Dat de redelijkheid en billijkheid en de gestelde overlast op zichzelf of in onderlinge samenhang voldoende grond vormen om de huurovereenkomst niet voort te zetten is, gelet op de aard van deze kort geding procedure, niet eenvoudig vast te stellen.

1.12.

Het voorgaande leidt ertoe dat er twee zwaarwegende redenen voor Amsterdomus zijn om de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet voort te zetten, te weten de financiële waarborg (overweging 1.8) en de kennelijke strekking (overweging 1.10). Daarmee is naar voorlopig oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de vordering van Amsterdomus in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Het is dan ook gerechtvaardigd om op de uitkomst van die procedure vooruit te lopen. Bovendien wordt al voor een langere periode geen huur betaald, zodat Amsterdomus een groot en spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening.

1.13.

De vordering tot ontruiming wordt dan ook toegewezen. Aanleiding wordt gezien om de ontruimingsperiode vast te stellen op vier weken.

1.14.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Amsterdomus worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

545,38

- griffierecht

€

524,00

- salaris advocaat

€

543,00

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.679,88

1.15.

De beslissing wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat ook als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in hoger beroep gaan, deze uitspraak ten uitvoer kan worden gelegd. Bij deze beslissing heeft de kantonrechter overwogen dat hoewel het belang van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] groot is, het belang van Amsterdomus bij huurbetaling onder genoemde omstandigheden zwaarder weegt.

2. De beslissing

De kantonrechter

2.1.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen vier weken na betekening van deze uitspraak de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Amsterdomus zijn, en de sleutels af te geven aan Amsterdomus,

2.2.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om te betalen aan Amsterdomus:

a. a) € 7.050,00 aan achterstallige huur tot en met 31 oktober 2024,

b) € 2.350,00 per maand vanaf 1 november 2024 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

2.3.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten van € 1.679,88, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

2.4.

verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad,

2.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. S. Homringhausen, de griffier.

Hiervan is dit proces-verbaal opgemaakt.