Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/749284 / HA ZA 24-348
Vonnis van 20 november 2024
in de zaak van
NOBILLON VASTGOED B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Nobillon,
advocaat: mr. A.M. Ubink,
tegen
GEMEENTE AMSTERDAM,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 24 juli 2024;
- de mondelinge behandeling van 7 oktober 2024, waarvoor partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 3 juli 2018 heeft Nobillon bij de gemeente een omgevingsvergunning aangevraagd voor een verbouwing van haar bedrijfsruimte op het adres [adres] . Het gaat om een ruimte van 105 m² met een aanbouw van 55 m².
2.2.
De Commissie ruimtelijke kwaliteit van de gemeente heeft negatief geadviseerd en op 5 maart 2019 heeft het college van burgemeester en wethouders de vergunning geweigerd. Het college heeft het bezwaar van Nobillon tegen die weigering op 11 oktober 2019 ongegrond verklaard.
2.3.
Nobillon heeft daartegen beroep ingesteld bij deze rechtbank en op 10 juli 2020 haar aanvraag gewijzigd, zodat de bestaande penanten in de achtergevel gehandhaafd zouden blijven. Op 19 november 2020 heeft deze rechtbank het beroep om deze en andere redenen gegrond verklaard en het college opgedragen opnieuw te beslissen.
2.4.
De Commissie ruimtelijke kwaliteit heeft opnieuw negatief geadviseerd. Op 3 maart 2021 heeft het college de vergunning opnieuw geweigerd. Op 9 april 2021 heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank het daartegen gerichte beroep gegrond verklaard en het college opgedragen de vergunning te verlenen. Daartegen heeft de gemeente hoger beroep ingesteld bij de Raad van State.
2.5.
Op 4 mei 2021 heeft het college de vergunning verleend. Daartegen heeft een buurman een bezwaarschrift ingediend, dat ook is behandeld in de procedure bij de Raad van State. De Raad van State heeft op 20 juli 2022 de uitspraak van de voorzieningenrechter gedeeltelijk vernietigd en het college opgedragen opnieuw te beslissen.
2.6.
Op 5 september 2022 heeft het college de vergunning verleend. Dat besluit is onherroepelijk geworden.
3.Het geschil
3.1.
Nobillon vordert een schadevergoeding van € 200.538,50 en € 2.775,00 aan buitengerechtelijke kosten. Zij stelt dat de besluiten van de gemeente onrechtmatig waren. De hoofdsom is de schade die Nobillon stelt te hebben geleden doordat zij de verbouwing niet heeft kunnen uitvoeren in de periode tussen de eerste weigering op 5 maart 2019 en de definitieve verlening op 5 september 2022. De schade bestaat uit gederfde huur, gestegen bouwkosten en advieskosten.
3.2.
De gemeente voert verweer. Zij erkent dat de weigering door het college onrechtmatig was, maar zij vindt deze onrechtmatigheid niet volledig toerekenbaar aan de gemeente en betwist de duur en de hoogte van de geleden schade.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank oordeelt dat de besluitvorming van de gemeente onrechtmatig was in de periode van 10 juli 2020 tot 4 mei 2021.
4.2.
De Commissie ruimtelijke kwaliteit had ten eerste negatief geadviseerd omdat zij bebouwing volgens het bestemmingsplan in die omvang hoe dan ook niet wenselijk vond. Daarmee was zij buiten haar bevoegdheid getreden en om die reden heeft de rechtbank het beroep gegrond verklaard. De gemeente erkent terecht dat de weigering van de vergunning in zoverre onrechtmatig was. Deze onrechtmatigheid kan de gemeente ook worden toegerekend, want zij had meteen moeten doen wat de Raad van State uiteindelijk in zijn uitspraak heeft opgedragen.
4.3.
Dat betekent echter niet dat het college de vergunning had moeten verlenen op grond van de oorspronkelijke aanvraag. Volgens die aanvraag zouden de penanten in de achtergevel verdwijnen en ook om die reden had de Commissie ruimtelijke kwaliteit negatief geadviseerd. Pas op 10 juli 2020 heeft Nobillon haar aanvraag op dit punt gewijzigd en had het college zijn besluit kunnen aanpassen. Dat de gemeente dit heeft nagelaten is onrechtmatig.
4.4.
Nobillon heeft gesteld dat het behouden van de penanten een ondergeschikt punt was en dat zij vanaf het begin bereid was de aanvraag aan te passen. Ook heeft de bestuursrechter geoordeeld dat het college voor het nemen van de beslissing op bezwaar Nobillon in de gelegenheid had moeten stellen om het bouwplan op het punt van de penanten aan te passen.
4.5.
De rechtbank vindt dit niet beslissend. De gemeente heeft terecht aangevoerd dat deze overweging van de bestuursrechter de aanvankelijke weigering of de beslissing op bezwaar van 11 oktober 2019 nog niet onrechtmatig maakt. De Commissie ruimtelijke kwaliteit vond de penanten belangrijk genoeg om in haar negatieve advies op te nemen. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat Nobillon lang heeft vastgehouden aan het verwijderen van de penanten en op de zitting is gebleken dat deze in strijd met de uiteindelijk verleende vergunning daadwerkelijk zijn verwijderd.
4.6.
Onder deze omstandigheden kan Nobillon zich niet beroepen op de gestelde bereidheid haar aanvraag eerder te wijzigen. De gemeente heeft niet onrechtmatig gehandeld totdat Nobillon de wijziging feitelijk heeft ingediend. Zij is dus niet aansprakelijk voor de vertraging tot 10 juli 2020.
4.7.
De vergunning is verleend op 4 mei 2021 en voor vertraging na die datum is de gemeente evenmin aansprakelijk. Nobillon heeft gelijk dat zij de verbouwing op die dag niet kon beginnen zonder het risico dat de vergunning in hoger beroep zou worden vernietigd. Dat maakt het besluit van 4 mei 2021 nog niet onrechtmatig. Het risico van vernietiging geldt altijd voor verleende vergunningen. In de procedure bij de Raad van State werd dan ook niet alleen het hoger beroep van het college en van Nobillon zelf behandeld maar ook het bezwaar dat een buurman had ingediend.
4.8.
Voor de hoogte van de schade in de periode van 10 juli 2020 tot 4 mei 2021 neemt de rechtbank wel de gederfde huurinkomsten in aanmerking maar niet een stijging van de bouwkosten.
4.9.
De ruimte kon in die periode niet regulier worden verhuurd, want Nobillon moest er rekening mee houden dat de vergunning elk moment kon worden verleend en de verbouwing kon beginnen. Hoogstens had sprake kunnen zijn van leegstandsverhuur of kortstondige verhuur, maar de rechtbank vindt niet aannemelijk dat daarmee een wezenlijke huuropbrengst had kunnen worden behaald.
4.10.
De huurderving geldt niet alleen voor de aanbouw maar voor de gehele ruimte, want Nobillon wilde daarvan een geheel maken. Nobillon heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij daarmee een huur van € 40.000 per jaar is misgelopen. Of de ruimte op dit moment is verhuurd speelt daarvoor geen rol, want de tijd die nodig is om een huurder te vinden is door de besluitvorming van het college niet veranderd.
4.11.
De rechtbank zal geen bespaarde kosten in mindering brengen, want de gemeente heeft niet duidelijk gemaakt welke kosten dat concreet zouden zijn.
4.12.
De stijging van de bouwkosten blijkt volgens Nobillon uit het verschil tussen de oorspronkelijke begroting voor de verbouwing en de begroting voor de uiteindelijk uitgevoerde verbouwing. Ten eerste stelt de rechtbank echter een kortere schadeperiode vast dan tussen deze twee begrotingen. Ten tweede zijn de begrote werkzaamheden niet identiek. Nobillon heeft dit deel van de schade dus onvoldoende aannemelijk gemaakt.
4.13.
Wel moet de gemeente de advieskosten van € 5.016,25 vergoeden die Nobillon heeft moeten maken voor bouwkundig advies. Die kosten zijn immers een gevolg van de onrechtmatige besluiten van het college.
4.14.
De rechtbank zal daarom een schadevergoeding toekennen van € 40.000 per jaar over een periode van 298 dagen, zijnde € 32.657,53, plus de advieskosten van € 5.016,25, in totaal
€ 37.673,78.
€ 37.673,78.
4.15.
Nobillon vordert bovendien vergoeding van € 2.775,00 aan buitengerechtelijke incassokosten. Nu het toegewezen bedrag lager is dan het gevorderde bedrag stelt de rechtbank deze kosten overeenkomstig het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten vast op € 1.151,74.
4.16.
Nobillon is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten inclusief nakosten betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
12.223,00
4.17.
De gevorderde wettelijke rente wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan Nobillon van een schadevergoeding van € 37.673,78, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag met ingang van 5 september 2022,
5.2.
veroordeelt de gemeente tot betaling aan Nobillon van € 1.151,74 voor buitengerechtelijke kosten,
5.3.
veroordeelt Nobillon in de proceskosten van € 12.223,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Nobillon niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt Nobillon tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.L. Bolkestein en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.