ECLI:NL:RBAMS:2024:7671

• Datum uitspraak: 18 september 2024
• Publicatiedatum: 10 december 2024
• Zaaknummer: C/13/738761 / HA ZA 23-790
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Schadevergoedingsuitspraak
• Rechters: R.C.J. Hamming
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Non-conformiteit van een koopovereenkomst betreffende een perceel grond met voortdurend recht van erfpacht; aansprakelijkheid van de verkoper voor gebreken en schadevergoeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 18 september 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen de besloten vennootschap BEA VASTGOED B.V. (hierna: Bea) en twee gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2]. Bea had op 27 december 2018 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde 1] voor een perceel grond met daarop een pand, dat door Bea werd verhuurd aan cliënten van Bea Zorg. Na de aankoop bleek het pand niet te voldoen aan de vereiste vergunningen en het bouwbesluit, wat leidde tot een onrechtmatige huursituatie en een bestuurlijke boete van de Gemeente Amsterdam. Bea vorderde schadevergoeding van [gedaagde 1] op grond van non-conformiteit, omdat het pand niet voldeed aan de verwachtingen die zij op basis van de koopovereenkomst mocht hebben. De rechtbank oordeelde dat het pand inderdaad non-conform was, omdat het zonder de vereiste vergunningen was verbouwd en niet voldeed aan de bouwtechnische eisen. De rechtbank wees de vorderingen van Bea grotendeels toe, met uitzondering van enkele schadeposten die niet voor vergoeding in aanmerking kwamen. De rechtbank verklaarde de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad en veroordeelde [gedaagde 1] tot betaling van € 90.207,18 aan Bea, vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/738761 / HA ZA 23-790

Vonnis van 18 september 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

BEA VASTGOED B.V. ,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat: mr. J.J.M. van Lint,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagden,

advocaat: mr. C.R. Urlus.

Eiseres wordt hierna Bea genoemd. Gedaagden worden hierna afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd en gezamenlijk [gedaagden] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het vonnis in incident van 15 november 2023 en de daarin genoemde stukken,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 31 januari 2024, waarin de mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 2 juli 2024 en de daarin genoemde stukken,

- de op 19 juli 2024 binnengekomen akte uitlating van [gedaagden]

1.2.

Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

2. De feiten

2.1.

Bea is een zustervennootschap van Bea B.V. h.o.d.n. Bea Zorg (hierna: Bea Zorg). Bea Zorg is een organisatie die onderdak aanbiedt aan mensen met een zorgvraag, waarbij zij deze mensen ook ondersteuning en begeleiding biedt. Bea is opgericht om vastgoed te kunnen kopen om vervolgens te verhuren aan Bea Zorg, zodat Bea Zorg dit kan gebruiken voor onderdak voor haar cliënten.

2.2.

[gedaagde 1] had het voortdurend recht van erfpacht op het perceel grond gelegen aan de [adres] . Het perceel grond is eigendom van de Gemeente Amsterdam. [gedaagde 1] was eigenaar van het daarop gelegen pand (hierna: het pand) en was nog bezig met de (af)bouw toen zij besloot het pand te verkopen. [gedaagde 2] is de partner van [gedaagde 1] .

2.3.

Bea en [gedaagde 1] hebben op 27 december 2018 een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan [gedaagde 1] het voortdurend recht van erfpacht op het perceel grond aan de [adres] aan Bea heeft verkocht. Op 1 maart 2019 is het pand aan Bea geleverd.

2.4.

Vanaf 1 juni 2019 is Bea het pand gaan verhuren aan cliënten van Bea Zorg, die in de appartementen in het pand zijn gaan wonen.

2.5.

In de laatste week van juni 2019 heeft Bea gesproken over het gebruik van het pand met de heer [naam 1] (hierna: [naam 1] ) van de Afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving van de Gemeente Amsterdam. In navolging op dat gesprek heeft [naam 1] op 2 juni 2019 onder meer het volgende aan Bea gemaild:

“(…) Vorige week hebben wij elkaar gesproken omtrent het gebruik van de woning aan de [adres] .

De conclusie is dat dit gebruik illegaal is, vanuit de huisvestingswet omdat er 4 (en straks 5) bewoners zijn zonder familieband en of relationele band.

U heeft een vergunning nodig voor het omzetten van de woning in onzelfstandige wooneenheden indien er voorzieningen worden gedeeld, of voor woningvorming indien iedere wooneenheid zelfstandig is (eigen keuken, badkamer en toilet). Als er voor woningvorming wordt gekozen zal er in veel gevallen ook een omgevingsvergunning ‘bouw’ moeten worden aangevraagd omdat iedere woning een brandcompartiment moet worden. (…)” .

2.6.

Bij brief van 28 januari 2020 heeft de Gemeente Amsterdam Bea - samengevat - laten weten dat sprake is van een onrechtmatige huursituatie, omdat een zelfstandige woonruimte is omgezet naar onzelfstandige woonruimtes zonder vergunning. In diezelfde brief heeft de Gemeente Amsterdam ook aangekondigd Bea in verband daarmee een bestuurlijke boete van € 18.000,00 op te leggen. Deze boete heeft Bea daarna ook betaald.

2.7.

Bea heeft [gedaagde 1] op 6 februari 2020 onder meer bericht dat het pand niet voldoet aan het bouwbesluit en dat het pand niet voldoet ten aanzien van de vergunningen, het ventilatiesysteem, de leidingen en elektra.

2.8.

Bea heeft mevrouw [naam 2] van Menhir Architecten (hierna: [naam 2] ) onder meer opdracht gegeven de (bouw)technische gebreken aan het pand te beoordelen. Op 20 mei 2020 is het rapport van [naam 2] verschenen. Dit rapport is op 30 juni 2020 aan [gedaagde 1] verstrekt.

2.9.

In een brief van 26 juni 2020 heeft (de gemachtigde van) Bea – samengevat – aan [gedaagden] geschreven dat het pand niet beantwoordt aan de koopovereenkomst en [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade die zij als gevolg daarvan lijdt. In diezelfde brief heeft Bea [gedaagden] tevens gesommeerd haar aansprakelijkheid te erkennen.

2.10.

[gedaagde 1] heeft in de daarop volgende correspondentie aansprakelijkheid afgewezen.

3. Het geschil

3.1.

Bea vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde 1] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 102.612,45, vermeerderd met rente en proceskosten. Volgens Bea is [gedaagden] de afspraken uit het koopcontract op meerdere punten niet nagekomen en daardoor stelt Bea schade te hebben geleden.

3.2.

[gedaagden] voert verweer. [gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Bea, met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Bea in de proceskosten inclusief de nakosten. Er is volgens [gedaagden] geen sprake van tekortkomingen en als er al sprake was van gebreken, dan heeft Bea niet tijdig geklaagd en was [gedaagden] niet in verzuim. [gedaagde 1] betwist ook de gestelde schade.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan.

4. De beoordeling

Geen grondslag voor aansprakelijkheid [gedaagde 2]

4.1.

Om te beginnen heeft [gedaagde 1] toegelicht dat het haar onduidelijk is waarom [gedaagde 2] in deze procedure is gedagvaard en verzoekt de rechtbank de vorderingen van Bea ten aanzien van [gedaagde 2] af te wijzen. Er was wel sprake van geregistreerd partnerschap, maar geen (beperkte) huwelijksgemeenschap. Bea stelt zich op het standpunt dat [gedaagde 2] gelet op zijn betrokkenheid ook verantwoordelijk is voor de schade. Bea heeft in dat kader toegelicht dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] al sinds 2016 samen hebben gewoond en dat [gedaagde 2] ook werkzaamheden heeft verricht in het pand.

4.2.

De stellingen van Bea slagen niet. Voorop staat dat slechts de verkoper kan worden aangesproken voor de gebreken aan een afgeleverde zaak. In dit geval heeft alleen [gedaagde 1] het pand aan Bea verkocht. [gedaagde 2] was daarbij geen partij. De koop van het pand biedt daarom geen grondslag voor aansprakelijkheid voor [gedaagde 2] . De enkele omstandigheden dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als geregistreerde partners samen hebben gewoond en dat [gedaagde 2] werkzaamheden heeft verricht in het pand, leiden evenmin tot aansprakelijkheid van [gedaagde 2] voor eventuele gebreken. Dit alles brengt mee dat de vorderingen van Bea ten aanzien van [gedaagde 2] moeten worden afgewezen.

Toetsingskader

4.3.

Tussen partijen is in geschil of het pand op het moment van levering voldeed aan de gerechtvaardigde verwachtingen van Bea. Bea legt onder meer aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst en daarom de schade van Bea moet vergoeden. Ter onderbouwing en invulling van de tekortkoming doet Bea een beroep op non-conformiteit zoals geregeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hoewel in de dagvaarding daarnaast ook een beroep is gedaan op onrechtmatige daad en dwaling, is dit door Bea onvoldoende uitgewerkt en is ter zitting door Bea ook aangegeven dat zij haar vordering beoordeeld wenst te zien op de grondslag wanprestatie (non-conformiteit).

4.4.

Als een partij tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst, moet hij de schade die de ander daardoor lijdt vergoeden. Voor de vraag of een verkoper tekort schiet, geldt dat een afgeleverde zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in elk geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten, wordt ook ingevuld door de vraag of en in hoeverre de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden en of de koper een onderzoeksplicht heeft verzaakt. Dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Ontbreken vergunningen; non-conformiteit

4.5.

Bea stelt dat het pand non-conform is, omdat het pand was opgedeeld in meerdere wooneenheden, terwijl dit niet toegestaan was, omdat de daarvoor vereiste vergunningen ontbraken. De rechtbank is het daarmee eens en licht dit als volgt toe.

4.6.

Uit de foto’s, de tekeningen en de daarop gegeven toelichting blijkt duidelijk dat [gedaagde 1] bij de bouw zelf heeft gekozen voor de indeling van het pand in verschillende wooneenheden met allemaal een eigen keuken, badkamer en toilet. Zo heeft [gedaagde 1] het pand aan Bea geleverd.

4.7.

Bea mocht verwachten dat zij een pand kocht dat legaal gebouwd is met inachtneming van de geldende voorschriften en vereisten. De indeling van het pand zoals [gedaagde 1] deze heeft verkocht, is daarentegen in strijd met de vergunningsvereisten.

4.8.

De rechtbank acht aannemelijk dat [gedaagde 1] ook wist dat de bouw in strijd was met vergunningsvereisten. [gedaagde 1] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat zij wist dat pas na vijf jaar een vergunning verkregen kon worden voor splitsing van het pand. [gedaagde 1] wist dat er bij de levering van het pand geen vergunning voor splitsing van het pand verleend was. Voor zover [gedaagde 1] bepleit dat zij ervan uit mocht gaan dat de bouw toch in orde was, omdat de Gemeente Amsterdam tijdens de bouw het pand heeft bezocht, wordt zij daarin niet gevolgd. Uit de enkele omstandigheid dat de Gemeente Amsterdam het pand tijdens de bouw heeft bezocht, kan namelijk niet zonder meer worden afgeleid dat geen vergunningen vereist waren voor de bouw van het pand in deze indeling. De aard van het bezoek van de gemeente en of er toen enige toetsing heeft plaatsgevonden is onbekend. Deze stelling is bovendien op geen enkele manier onderbouwd door [gedaagde 1] .

4.9.

Het pand bezit dus niet de eigenschappen die Bea op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Daarbij speelt een rol dat bij [gedaagde 1] bekend was dat Bea het pand kocht met de bedoeling het te gaan verhuren als losse appartementen. De rechtbank licht dit als volgt toe.

4.10.

Hetgeen Bea mocht verwachten, wordt ingekleurd door de mededelingsplicht van [gedaagde 1] . Dat Bea in een kopie van de akte van vestiging van erfpacht en de algemene voorwaarden voor erfpacht van de gemeente had kunnen lezen dat het pand de eerste jaren niet in verschillende appartementsrechten kon worden gesplitst, maakt niet dat Bea er bedacht op moest zijn dat het pand door [gedaagde 1] op ontoelaatbare wijze was ingedeeld.

Dat [gedaagde 1] in de koopovereenkomst heeft verklaard niet bekend te zijn of er een splitsingsvergunning is aangevraagd maakt ook niet dat Bea er rekening mee moest houden dat het pand was gebouwd in strijd met vergunningsvereisten. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] (voor het eerst) verklaard dat hij wel tegen Bea heeft gezegd dat het vijf jaar zou duren voordat het pand gesplitst kon worden. Bea heeft dat betwist en het is gebleven bij een blote stelling. Bij deze stand van zaken gaat de rechtbank er dan ook niet van uit dat aan Bea duidelijk is gemeld dat de vereiste vergunningen voor de huidige indeling ontbraken.

4.11.

[gedaagde 1] heeft nog de algemene stelling ingenomen dat Bea haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Op Bea rustte, gelet op het voorgaande, niet de verplichting om (nader) te onderzoeken of het pand was verbouwd in strijd met de geldende vergunningsvereisten. Een koper mag er vanuit gaan dat er op legale wijze gebouwd is.

4.12.

De rechtbank oordeelt, op basis van het voorgaande, dat het ontbreken van de vereiste vergunning non-conformiteit van het pand oplevert en daarmee ook een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst.

Bouw in strijd met bouwbesluit; non-conformiteit

4.13.

Bea heeft – samengevat – toegelicht dat het pand uitgaande van de huidige indeling in woonunits verschillende bouwkundige gebreken vertoont, die meebrengen dat het pand op verschillende punten niet voldoet aan het bouwbesluit. Zij heeft er in dit verband op gewezen dat i) de juiste ventilatievoorzieningen ontbreken, ii) de juiste akoestische isolatie van de vloeren ontbreekt, iii) de binnendeuren en kozijnenmaten niet conform het bouwbesluit zijn, iv) de afzuigvoorzieningen en ventilatie niet voldoen en v) een kier of rooster aan de onderzijde van de deuren ontbreekt.

4.14.

Volgens [gedaagde 1] leveren deze gebreken geen non-conformiteit op, omdat Bea voor de koop het pand meerdere keren heeft bezocht met haar vakmensen, zodat zij precies wist wat zij kocht. Daarnaast was het Bea’s voorstel om het pand geleverd te krijgen in de staat zoals deze was.

4.15.

De rechtbank volgt het betoog van [gedaagde 1] niet. Het pand is door [gedaagde 1] ingedeeld in verschillende woonunits, maar daarbij is niet gebouwd conform de daarvoor geldende vereisten. Tegen de concrete stellingen van Bea op dit punt en de onderbouwing, met name ook het rapport van [naam 2] , heeft [gedaagde 1] onvoldoende ingebracht. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de woning op de door Bea genoemde punten niet voldeed aan hetgeen zij mocht verwachten. Dit betekent dat het pand ten aanzien van die gebreken non-conform is. Dit brengt tevens mee dat [gedaagde 1] op die punten tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Verzuim

4.16.

Nakoming van de overeenkomst was in dit geval blijvend onmogelijk, omdat de gehele indeling van het pand zoals dat is verkocht in strijd was met de vergunningsvereisten.

In juni 2020 heeft Bea bovendien een brief gestuurd met daarin het verzoek aan [gedaagde 1] om aansprakelijkheid te erkennen en de schade te vergoeden, dan wel te herstellen.

[gedaagde 1] heeft vervolgens telkens de gestelde gebreken betwist en aansprakelijkheid afgewezen. Bij die stand van zaken hoefde Bea ook geen verdere mogelijkheden tot herstel te bieden, zodat verzuim (voor zover nakoming nog mogelijk was) is ingetreden.

Overbouw door buren

4.17.

Bea stelt dat de dakopbouw van de buren over haar erfgrens is gebouwd en dat de buren verklaren dat zij ten tijde van de bouw van het dak toestemming hebben gekregen van [gedaagde 1] om de dakopbouw over de erfgrens heen te bouwen. Bea stelt dat [gedaagde 1] hierover niets heeft gemeld en dat had wel gemoeten. [gedaagde 1] betwist dat zij hiervoor toestemming heeft gegeven en dat sprake zou zijn van een gebrek.

4.18.

De rechtbank oordeelt dat onvoldoende door Bea is onderbouwd dat hier sprake is van een gebrek. Bea heeft onvoldoende inzichtelijk gemaakt wat de omvang is van het gestelde gebrek en welk nadeel zij ondervindt van de gestelde overbouw. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Bea zelf verklaard dat de overbouw moeilijk zichtbaar is. Ook de taxateur heeft de overbouw niet opgemerkt. Gelet op dit alles valt niet in te zien dat [gedaagde 1] , voor zover sprake is van enige overbouw, dit aan Bea had moeten melden. Bij deze stand van zaken kan dan ook niet worden gezegd dat het pand op dit punt niet aan de overeenkomst voldoet.

Lekkage; geen non-conformiteit

4.19.

Bea stelt dat [gedaagde 1] het dak onvoldoende zorgvuldig heeft afgewerkt, en dat daardoor een lekkage (in november 2020) bij de buren is ontstaan. Voor zover Bea hiermee bedoelt te betogen dat het pand op dit punt non-conform is, wordt zij daarin niet gevolgd. Het is vooral gebleven bij blote stellingen en Bea heeft niet toegelicht waarom deze lekkage (voor zover deze al de door Bea gestelde oorzaak zou hebben) meebrengt dat het pand niet de eigenschappen bezit die zij mocht verwachten. Bij deze stand van zaken gaat de rechtbank er dan ook niet van uit dat het pand op dit punt non-conform is.

Klachtplicht

4.20.

[gedaagde 1] heeft nog aangevoerd dat Bea niet tijdig bij haar heeft geklaagd over de door haar gestelde gebreken in de zin van artikel 7:23 BW. [gedaagde 1] heeft toegelicht dat Bea in juni 2019 bekend is geworden met het ontbreken van de vereiste vergunningen en dat zij pas op 6 februari 2020 bij [gedaagde 1] heeft geklaagd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] verklaard dat haar – door het te laat klagen van Bea – de mogelijkheid is ontnomen om zelf onderzoek te verrichten in het pand.

4.21.

Op grond van artikel 7:23 lid 1 BW kan de koper geen beroep meer doen op dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Voor een geslaagd beroep op de klachtplicht van artikel 7:23 BW is in belangrijke mate mede bepalend in hoeverre de belangen van de verkoper al dan niet zijn geschaad. Als die belangen niet zijn geschaad, is er niet snel voldoende reden om de koper een gebrek aan voortvarendheid te verwijten. Deze bepaling vormt een toepassing van het leerstuk van de rechtsverwerking. Uitgangspunt bij de beoordeling van een beroep daarop is dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking. De enkele stelling van [gedaagde 1] dat haar de mogelijkheid tot onderzoek verrichten is ontnomen, is onvoldoende om aan te nemen dat het laat klagen door Bea tot enig concreet nadeel voor [gedaagde 1] heeft geleid. Dat voor de indeling de benodigde vergunning ontbrak was al een gegeven. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien dat [gedaagde 1] daardoor in haar belangen is geschaad. Voor de daarmee samenhangende bouwkundige gebreken heeft Bea zich, toen de omvang bekend werd, tijdig bij [gedaagde 1] gemeld en ook het rapport van [naam 2] is met [gedaagde 1] gedeeld. Dit verweer van [gedaagde 1] slaagt dan ook niet.

Schade

4.22.

Bea stelt dat zij voor een bedrag van € 102.612,45 schade heeft geleden. Zij heeft – samengevat – toegelicht dat deze schade bestaat uit i) de herstelkosten die verband houden met de hiervoor in 4.13 genoemde gebreken ii) wegbreekkosten van de overbouw van de buren iii) herstelkosten als gevolg van de lekkage iv) huurderving en v) kosten die zijn gemaakt om het pand alsnog te kunnen opsplitsen in vier woningen. De rechtbank zal hierna de verschillende door Bea gestelde schadeposten behandelen. Daarbij zal eerst worden ingegaan op de schadeposten die naar het oordeel van de rechtbank wel voor vergoeding in aanmerking komen. Daarna komen de schadeposten aan de orde die naar het oordeel van de rechtbank niet voor vergoeding in aanmerking komen.

Welke schade wel voor vergoeding in aanmerking komt

4.23.

Bea heeft kosten moeten maken om het pand in overeenstemming te brengen met de vereisten voor de indeling zoals die door [gedaagde 1] was gemaakt. Zoals hiervoor in 4.12 is overwogen, levert het ontbreken van de vereiste vergunningen een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde 1] op. Bea heeft voldoende toegelicht dat zij als gevolg van die tekortkoming schade heeft geleden, in de vorm van kosten die zij heeft moeten maken om het pand met de indeling in verschillende woonunits (alsnog) in overeenstemming te brengen met de vereisten. Ook de bedragen zijn concreet onderbouwd en de algemene betwisting daarvan door [gedaagde 1] legt onvoldoende gewicht in de schaal. Dit betekent dat de in dit verband door Bea gevorderde bedragen (met uitzondering van het onder 4.26 en 4.27 genoemde) toewijsbaar zijn.

4.24.

Bea vordert ook betaling van een bedrag van € 35.062,50 voor geleden huurderving door leegstand van het pand in verband met de noodzakelijke aanpassingen in overeenstemming met de vereiste regels. Deze door Bea gestelde schadepost is toewijsbaar. Bea heeft namelijk voldoende toegelicht dat haar huurinkomsten zijn verminderd, omdat het pand enige tijd niet bewoonbaar was door de daaraan te verrichten werkzaamheden om het in overeenstemming te kunnen brengen met de vereisten. De rechtbank oordeelt dat Bea voldoende heeft toegelicht dat dit heeft gedrukt op de huurinkomsten. Voor zover cliënten van Bea Zorg tijdelijk zijn ondergebracht bij andere locaties van Bea Zorg, laat dit onverlet dat de totale huuropbrengsten van Bea zijn verminderd, omdat op deze manier andere cliënten niet op deze andere locaties konden worden ondergebracht. Tegen de hoogte van de schade is door [gedaagde 1] geen verweer gevoerd. Dit alles betekent dat de door Bea in dit kader gestelde schade voor vergoeding in aanmerking komt.

Welke schade niet voor vergoeding in aanmerking komt

4.25.

Zoals hiervoor is overwogen, leveren de dakopbouw van de buren over de erfgrens van Bea en de lekkage geen non-conformiteit van het pand en daarmee geen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagde 1] op. Dit betekent concreet dat de door Bea in dit verband gestelde schadeposten ten bedrage van i) € 8.700,00 aan wegbreekkosten en ii) € 1.006,72 aan herstelkosten van de lekkage worden afgewezen.

4.26.

Bea heeft verder tot de schade gerekend de kosten voor de architect voor het alsnog aanvragen en verkrijgen van de vereiste vergunningen. Hiertoe heeft Bea twee facturen van 4 november 2019 en 9 april 2020 van [naam 2] overgelegd. Met de factuur van 4 november 2019 is een bedrag van € 2.426,05 aan Bea gefactureerd. Deze factuur vermeldt dat die betreft het ‘indienen omgevingsvergunning voor het plaatsen van een dakopbouw en bouwkundige splitsing in 5 onzelfstandige wooneenheden’ voor het pand. Met de factuur van 9 april 2020 is een bedrag van € 2.772,50 aan Bea gefactureerd. Deze factuur vermeldt dat die betreft het ‘indienen omgevingsvergunning voor het plaatsen van een dakopbouw en bouwkundige splitsing in 4 zelfstandige wooneenheden’ voor het pand. [gedaagde 1] heeft deze facturen betwist. Gelet daarop had het op de weg van Bea gelegen om uit te leggen waarom allebei de facturen volgens haar voor vergoeding in aanmerking komt. Dat heeft zij niet gedaan. De factuur van 4 november 2019 met een bedrag van € 2.426,05 komt dan ook niet voor vergoeding in aanmerking; het pand is namelijk niet is gesplitst in vijf woningen. De factuur van 9 april 2020 met een bedrag van € 2.722,50 komt echter wél voor vergoeding in aanmerking, omdat deze kosten verband houden met herstel van het gebrek (het ontbreken van de vereiste vergunning).

4.27.

Bea heeft facturen van AE Bouw B.V. in het geding gebracht waarop een bedrag van € 250,00 exclusief btw in rekening is gebracht voor het plaatsen van vier radiatoren. Dit bedrag is door [gedaagde 1] betwist, omdat tussen partijen is overeengekomen dat het pand werd verkocht zonder radiatoren. Bea heeft daar niets tegen aangevoerd. Het bedrag van

€ 250,00 exclusief btw voor het plaatsen van vier radiatoren komt dan ook niet voor vergoeding in aanmerking.

Slotsom

4.28.

Gelet op al hetgeen hiervoor in 4.22 tot en met 4.27 is overwogen, zal een bedrag van € 90.207,18 aan schadevergoeding worden toegewezen.

De gevorderde rente

4.29.

Bea heeft over de betalingsveroordeling wettelijke rente gevorderd met als ingangsdatum 1 maart 2019. Omdat de zaak lange tijd stil heeft gelegen aan de kant van Bea, ziet de rechtbank aanleiding om de gevorderde wettelijke rente over de hoofdsom toe te wijzen vanaf de dag der dagvaarding.

Kosten

4.30.

[gedaagde 1] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van Bea worden tot op heden begroot op:

- kosten van de dagvaarding: € 258,28

- overige explootkosten € 1,42

- griffierecht: € 5.737,00

- salaris advocaat: € 2.428,00 (2 punten x tarief IV: € 1.214,00)

- nakosten:
€ 178,00 (plus de kosten zoals vermeld in de beslissing)

- totaal: € 8.602,70

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.31.

De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt in gesteld en zolang daarop niet anders is beslist.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] om aan Bea te betalen een bedrag van € 90.207,18, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van 4 augustus 2023 tot aan de dag van volledige betaling,

5.2.

veroordeelt [gedaagde 1] in de proceskosten, tot op heden begroot op € 8.602,70, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst de vorderingen ten aanzien van [gedaagde 2] af,

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde ten aanzien van [gedaagde 1] ook af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. J.D. Tameris, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.