ECLI:NL:RBAMS:2024:7868 - Rechtbank Amsterdam - Afwijzing ontruimingsvordering wegens mogelijke vernietig...

Uitspraak

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 11383593 KK EXPL 24-750

vonnis van: 17 december 2024

func.: 364

vonnis van de kantonrechterkort geding

I n z a k e

[eiser]

wonende te [woonplaats 1]

eiser in conventie/verweerder in reconventie
nader te noemen: [eiser]

gemachtigde: mr. B.J.R. Loijmans

t e g e n

[gedaagde]

wonende te [woonplaats 2]

gedaagde in conventie/eiser in reconventie
nader te noemen: [gedaagde]

gemachtigde: mr. A.W. van Dalen.

DE PROCEDURE

Bij dagvaarding van 6 november 2024, met producties, heeft [eiser] een voorziening gevorderd. De mondelinge behandeling van de zaak was op 3 december 2024, voorafgaand waaraan partijen nog stukken in het geding hebben gebracht en [gedaagde] een eis in reconventie heeft ingesteld.

[eiser] is ter zitting verschenen met zijn zoon, [naam 1] , en zwager, [naam 2] en zijn gemachtigde. Ook [gedaagde] is verschenen, met zijn zoon, [naam 3] , en dochter, [naam 4] , en zijn gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten toegelicht aan de hand van een pleitnota en vragen van de kantonrechter beantwoord. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uitgangspunten

1.1.

[gedaagde] exploiteert in de bedrijfsruimte (ex artikel 7:290 BW Pro) aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte) sinds 2009 zijn kledingreparatie-bedrijf [bedrijf] .

1.2.

Sinds 1 januari 2014 huurt [gedaagde] de bedrijfsruimte (van de rechtsvoorganger van) van [eiser] op basis van een huurovereenkomst waarin onder meer het volgende is bepaald:
3.1 Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 5 jaar, ingaande op 1 januari 2014 (..)
3.2 Deze huurovereenkomst wordt, na ommekomst van de in 3.1 genoemde periode, behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging door huurder of verhuurder in overeenstemming met 3.4 en 3.5 voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar.
(..)
3.4 Beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging vindt plaats door huurder (..) of verhuurder (..) tegen het einde van de lopende huurperiode (..) een en ander met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar. Verhuurder neemt daarbij de wettelijke opzeggingsgronden in acht.
(..)

1.3.

In het (lage) gedeelte aan de achterkant van het pand waarin het bedrijf van [gedaagde] is gevestigd zit een kapperszaak, die de ruimte ook van [eiser] huurt. De zoon van [eiser] is eigenaar van de woning boven de gehuurde bedrijfsruimte (hierna: de woning) en woont daar ook.

1.4.

De huurprijs voor de bedrijfsruimte die [gedaagde] huurt bedroeg bij aanvang € 11.400,00 per jaar inclusief kosten voor water en gas ten behoeve van de verwarming (exclusief btw).

1.5.

Bij brief van 30 november 2022 heeft [naam 5] namens de rechtsvoorganger van [eiser] aan [gedaagde] meegedeeld dat de huurovereenkomst werd opgezegd per
31 december 2023 ‘overeenkomstig artikel 3 van Pro de huurovereenkomst’.

1.6.

Omdat [gedaagde] geen andere ruimte kon vinden voor zijn bedrijf, hebben partijen in november 2023 een gesprek gevoerd. Naar aanleiding daarvan hebben zij op
15 november 2023 een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarin zij zijn overeengekomen – ‘overwegende dat de verhuurder de huurovereenkomst had opgezegd en huurder langer de tijd nodig had om een ander pand te vinden’ – dat [gedaagde] uiterlijk op 1 oktober 2024 het gehuurde schoon en leeg zou opleveren aan [eiser] , ongeacht of hij een ander pand had gevonden, en dat [gedaagde] uitdrukkelijk afstand deed van zijn recht om de rechter om verdere verlenging van de opschortingstermijn te vragen.

1.7.

Bij e-mail van 29 augustus 2024 heeft de inmiddels ingeschakelde gemachtigde van [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst buitengerechtelijk vernietigd op grond van dwaling. Dit omdat [gedaagde] op het moment van tekenen uitging van de onjuiste veronderstelling dat de huur was opgezegd, terwijl die opzegging - zonder vermelding van een opzeggrond - nietig was. [gedaagde] heeft het gehuurde niet per 1 oktober 2024 verlaten.

1.8.

Begin november 2024 heeft de zoon van [eiser] de gezamenlijke CV-ketel, die in de woning is bevestigd, uitgezet, waardoor de bedrijfsruimte sindsdien niet meer wordt verwarmd. Volgens [eiser] zijn toen elektrische kachels aangeboden aan [gedaagde] .

1.9.

Op 15 november 2024 heeft [gedaagde] de hoofdgaskraan, die zich in de bedrijfsruimte bevindt, dichtgedraaid. Daarop is de zoon van [eiser] de volgende dag met een sleutel de bedrijfsruimte binnen gegaan en heeft de draaidop van de gaskraan gehaald.

1.10.

De hoofdschakelaar voor de stroomtoevoer van het hele pand zit in de bedrijfsruimte. [gedaagde] heeft op 25 november 2024 de stroomtoevoer (voor het hele pand) kortdurend uitgeschakeld.

Het geschil

in conventie

2. [eiser] vordert ontruiming van de bedrijfsruimte, binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag. Daarnaast vordert [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een vergoeding van € 1.040,49 en een voorschot servicekosten van € 260,-, voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde niet heeft ontruimd, alles met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. [eiser] stelt dat met het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst de huurovereenkomst alsnog is geëindigd en dat een nietige opzegging van de huurovereenkomst daarvoor niet relevant is. [gedaagde] beroept zich op vernietiging van de vaststellingsovereenkomst maar heeft deze verder niet onderbouwd en deze vernietiging heeft dan ook geen effect. Daarbij komt dat [gedaagde] bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst werd bijgestaan door een vastgoedmakelaar, [naam 6] . [gedaagde] is door [eiser] niet verkeerd voorgelicht en als hij dat door [naam 6] is, regardeert dat [eiser] niet. Overigens is [gedaagde] ook geen bodemprocedure gestart om de vaststellingsovereenkomst van tafel te krijgen.

4. Verder stelt [eiser] dat hij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft omdat hij wil renoveren. De zoon van [eiser] wil de nutsvoorzieningen van de woning en de bedrijfsruimte scheiden, zodat deze eigen meters hebben, en de riolering verleggen. Hiervoor zijn ingrijpende hak- en breekwerkzaamheden aan het plafond en muren van de bedrijfsruimte nodig en deze kunnen niet worden uitgevoerd met instandhouding van de huurovereenkomst. Ten slotte moeten volgens [eiser] ook werkzaamheden worden uitgevoerd aan de elektra-installatie van de bedrijfsruimte. [eiser] en zijn zoon kunnen niet met de uitvoering van de werkzaamheden wachten omdat die zijn gefinancierd met een bouwdepot, dat een looptijd heeft tot 1 november 2025.

5. [gedaagde] voert verweer tegen de vordering, dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt.

in reconventie

6. [gedaagde] vordert in reconventie dat de kantonrechter [eiser] opdraagt om ervoor te zorgen dat de verwarming in de winkel onmiddellijk wordt aangezet, de zoon van [eiser] de kopie van de sleutel van het gehuurde bij [gedaagde] inlevert en dat de gaskraan wordt gerepareerd.

7. [gedaagde] stelt daartoe dat de winkel al drie weken niet meer wordt verwarmd omdat de CV-ketel is uitgeschakeld. Klanten klagen over kou en dat heeft een negatief effect op zijn omzet. De zoon van [eiser] heeft onlangs zonder toestemming de winkel betreden, wat onaanvaardbaar en strafbaar is. Kennelijk beschikt hij over een sleutel van de bedrijfsruimte die [gedaagde] huurt en die wil [gedaagde] terug hebben. Tot slot heeft de zoon van [eiser] volgens [gedaagde] een onrechtmatige daad gepleegd door de gaskraan te beschadigen en het uiteinde eraf te schroeven. Dit alles lijkt op pestgedrag en dat moet volgens [gedaagde] per direct stoppen.

8. [eiser] voert verweer tegen deze vordering, dat hierna, voor zover van belang, aan de orde komt.

Beoordeling

in conventie en reconventie

9. De vordering in conventie en reconventie hebben een zodanige samenhang dat ze tegelijkertijd worden beoordeeld.

10. [gedaagde] heeft ten eerste betwist dat [eiser] een spoedeisend belang bij de vordering heeft. [eiser] heeft echter voldoende toegelicht waarom hij op korte termijn wil beginnen met de werkzaamheden aan de bedrijfsruimte en dat deze daarvoor leeg moet zijn. Voorts is het van belang dat partijen (zij het voorlopig) duidelijkheid krijgen over de positie en het verblijf van [gedaagde] in het gehuurde, mede gezien de recente gebeurtenissen met de gaskraan en de stroomtoevoer. Het spoedeisend belang bij de vorderingen is daarom gegeven, wat nog niet wil zeggen dat ze ook toewijsbaar zijn.

11. In dit kort geding moet immers worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen in een bodemprocedure zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

12. [eiser] heeft zijn vordering tot ontruiming gebaseerd op de vaststellingsovereenkomst van 15 november 2023, waartegen [gedaagde] aanvoert dat deze buitengerechtelijk is vernietigd omdat bij het sluiten ervan sprake was van dwaling. Volgens [gedaagde] zijn beide partijen bij het sluiten van de overeenkomst er namelijk van uitgegaan dat de huurovereenkomst door [eiser] rechtsgeldig was opgezegd en dus op 31 december 2023 ten einde zou komen, terwijl later is gebleken dat deze opzegging nietig was en de huurovereenkomst dus (voor vijf jaar) is verlengd. Vanwege deze dwaling heeft hij de vaststellingsovereenkomst vernietigd en hoeft hij dus het gehuurde niet te ontruimen.

13. Vooropgesteld wordt dat een vaststellingsovereenkomst er naar zijn aard toe strekt onzekerheid of geschil over wat rechtens tussen partijen geldt te voorkomen of daaraan een einde te maken en partijen ook bindt voor zover zij leidt tot een rechtstoestand die afwijkt van die welke daarvoor tussen partijen gold. Uitgangspunt is dan ook dat partijen aan de vaststellingsovereenkomst zijn gebonden en dat de rechter terughoudend moet zijn om op dat punt anders te oordelen.

14. Blijkt evenwel een misvatting te bestaan ten aanzien van hetgeen partijen als zeker en onbetwist aan hun overeenkomst ten grondslag hebben gelegd dan is een beroep op dwaling mogelijk gerechtvaardigd. [eiser] heeft niet bestreden dat bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst beide partijen in de veronderstelling waren dat de huurovereenkomst vanwege de opzegging zou eindigen per 31 december 2023 en evenmin dat deze veronderstelling later onjuist bleek. Bovendien volgt uit de overweging in de vaststellingsovereenkomst (de considerans, zie 1.6) en de bepaling dat [gedaagde] uitdrukkelijk afstand doet van zijn recht om de rechter om verdere verlenging van de opschortingstermijn te vragen, dat beide partijen (naar later bleek onterecht) zijn uitgegaan van een rechtsgeldig einde van de huurovereenkomst per 31 december 2023.

15. Gezien deze misvatting valt niet uit te sluiten dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst op goede grond heeft vernietigd en partijen dus niet bindt. [eiser] stelt nog dat [gedaagde] werd bijgestaan door een makelaar en het voor rekening van [gedaagde] komt als die hem verkeerd heeft voorgelicht, maar [gedaagde] heeft daartegen ingebracht dat het een klant van hem betrof en dat hij niet juridisch werd bijgestaan door deze makelaar maar slechts in verband met de taalbarrière. Verder voert [gedaagde] aan dat hij het gevoel had dat [naam 6] ook niet aan zijn kant stond, maar juist aan die van [eiser] . Dit alles en de eventuele juridische gevolgen daarvan zullen in een bodemprocedure verder moeten worden uitgezocht, eventueel met bewijslevering, waarvoor deze procedure zich niet leent. Vooralsnog is onvoldoende aannemelijk geworden dat een vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen, zodat daarop niet wordt vooruitgelopen. Dat geldt nog meer nu een ontruiming vaak onomkeerbaar is, [gedaagde] al geruime tijd zijn winkel daar exploiteert en onweersproken is aangevoerd dat hij veel vaste en terugkerende klanten heeft op de plek waar hij nu zijn winkel heeft. De vordering in conventie wordt daarom afgewezen. [eiser] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

16. Ten aanzien van de vordering in reconventie geldt dat [gedaagde] niet heeft bestreden dat het aanzetten van de verwarming niet mogelijk is omdat de CV-ketel kapot is. Of van [eiser] onder deze omstandigheden redelijkerwijs kan worden gevergd dat hij de CV-ketel laat repareren of investeert in een nieuwe CV-ketel, kan zonder verder onderzoek, waarvoor deze procedure zich niet leent, niet worden vastgesteld. [eiser] moet uiteraard als goed verhuurder wel ervoor zorgen dat [gedaagde] zijn winkel kan verwarmen en [eiser] heeft hem in dat kader ook elektrische kachels aangeboden, welk aanbod ter zitting is herhaald. [gedaagde] heeft niet uitgelegd waarom dat geen redelijk alternatief zou zijn.

17. Een verhuurder mag in beginsel beschikken over een sleutel van de ruimte die door hem wordt verhuurd. Dat geldt in de situatie van [eiser] nog meer nu de nuts-aansluitingen van de woning boven het gehuurde zich in de door hem verhuurde bedrijfsruimte bevinden en [eiser] daar in geval van calamiteiten als verhuurder bij moet kunnen. Dat neemt niet weg dat [eiser] slechts met toestemming van [gedaagde] het gehuurde mag betreden en [gedaagde] op zijn beurt toestemming in redelijkheid niet mag onthouden wanneer sprake is van een calamiteit waarvoor [eiser] (dan wel zijn zoon in zijn plaats) het gehuurde moet kunnen betreden als [gedaagde] afwezig is. Bij deze stand van zaken wordt geen aanleiding gezien om [eiser] op te dragen de sleutel van het gehuurde bij [gedaagde] te laten inleveren.

17. Het repareren van de gaskraan wordt niet toegewezen, nu de toevoer van gas naar de bedrijfsruimte niet is onderbroken en [gedaagde] verder niet heeft gesteld wat zijn belang is bij het terugplaatsen van de draaidop. Bovendien is de CV-ketel kapot en is deze uitgezet, zodat ook in die zin niet duidelijk is wat het belang is van [gedaagde] bij dit deel van de vordering.

17. Gelet op deze uitkomst wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Deze worden tot op heden, gelet op de samenhang met de zaak in conventie, begroot op nihil.

BESLISSING

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van
[gedaagde] begroot op € 543,00 aan salaris gemachtigde, voor zover verschuldigd inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;