Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10393808 CV EXPL 23-3734
vonnis van: 28 november 2024
fno.: 561
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
Eisers 1 t/m 96
eisers in conventie tevens verweerders in (voorwaardelijke) reconventie
nader te noemen: huurders
gemachtigde: [gemachtigde]
t e g e n
de besloten vennootschap Change= Vastgoed Beheer B.V.
gevestigd te Almere
gedaagde in conventie tevens eiseres in (voorwaardelijke) reconventie
nader te noemen: Change=
gemachtigde: (thans) mr. H.M. Giezen
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 29 februari 2024 is een tussenvonnis gewezen. Vervolgens heeft Change= bij akte het in het tussenvonnis bedoelde arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 9 april 2024 overgelegd. Daarna is, zoals was aangekondigd in het tussenvonnis, een datum bepaald voor een mondelinge behandeling. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft Change= een akte houdende aanvullende producties en eiswijziging ingediend. Ook huurders hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling nadere producties ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 september 2024. Huurders zijn aldaar vertegenwoordigd door hun gemachtigde. Voor Change= zijn verschenen
[naam 1] en mr. W.O. Dijkstra , bijgestaan door mr. M.P.C. Radovic, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Ook was aanwezig mr. C.M. Boks, zelfstandig gemachtigde aan de zijde van Change=. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, Change= mede aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
[naam 1] en mr. W.O. Dijkstra , bijgestaan door mr. M.P.C. Radovic, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Ook was aanwezig mr. C.M. Boks, zelfstandig gemachtigde aan de zijde van Change=. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, Change= mede aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. In het tussenvonnis van 29 februari 2024 zijn onder 1. de feiten vastgesteld. De kantonrechter blijft daarbij en verwijst naar die feiten, behalve ten aanzien van het genoemde onder 1.6. Dat feit wordt hieronder gecorrigeerd. In aanvulling op de in het tussenvonnis genoemde feiten is bovendien nog het volgende, als gesteld en niet (voldoende) weersproken, komen vast te staan.
1.1.
Huurders waren op grond van de dienstenovereenkomst die zij met Change= hebben gesloten maandelijks verplicht een bedrag verschuldigd voor de posten ‘community management’, ‘wifi gebruik in algemene ruimtes inclusief eigen internet router in eigen woonappartement’ en ‘basis inbouwpakket’. Anders dan in 1.6 van het tussenvonnis is vermeld, waren de huurders voor deze posten niet allemaal hetzelfde bedrag verschuldigd. Welk bedrag huurders verschuldigd waren voor de post ‘wifi’ hing namelijk af van de vraag voor welke internetsnelheid zij hadden gekozen. Naast deze drie verplichte posten waren er bovendien optionele diensten waarvoor huurders konden kiezen.
1.2.
Op 30 juni 2021 heeft PEC een herziene afrekening servicekosten voor 2018 aan huurders gestuurd. Op diezelfde datum heeft PEC een verzoekschrift afrekening servicekosten over 2018 ex artikel 7:260 BW Pro ingediend bij de Huurcommissie. Daarbij heeft zij aangegeven dat het gaat om een herziening van de afrekening servicekosten 2018 voor alle gedurende dat jaar in het complex woonachtige huurders en dat het haar daarom handiger leek een collectieve procedure te starten in plaats van 620 individuele procedures.
1.3.
Op 31 december 2021 heeft de voorzitter van de Huurcommissie dit verzoek niet-ontvankelijk verklaard. De reden daarvoor was dat PEC het verzoek te vroeg bij de Huurcommissie heeft ingediend, omdat PEC huurders niet eerst in de gelegenheid heeft gesteld een reactie te geven op de herziene afrekening 2018.
1.4.
PEC heeft op 3 juni 2022 verzet ingesteld tegen deze uitspraak. Op 22 juli 2022 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan, nadat op 18 juli 2022 een zitting had plaatsgevonden. In de uitspraak heeft de Huurcommissie het verzet gegrond verklaard. Daarbij is overwogen:
“In dit geval zou toepassing van de verplichte termijn van drie weken om onderling overleg te voeren, ertoe leiden dat de wettelijke indieningstermijn voor een verzoekschrift zou verstrijken. De commissie acht dit een onbillijkheid van overwegende aard. Dit houdt in dat het verzoek, ondanks dat de overlegtermijn van drie weken niet in acht is genomen, in behandeling genomen had moeten worden.”De Huurcommissie heeft vervolgens het oorspronkelijke verzoek van PEC beoordeeld en dit verzoek niet-ontvankelijk verklaard, omdat het verzoek niet als collectief, maar als afzonderlijk verzoek moet worden opgevat, en daarbij onvoldoende bepaald kan worden wie de wederpartij van PEC is.
“In dit geval zou toepassing van de verplichte termijn van drie weken om onderling overleg te voeren, ertoe leiden dat de wettelijke indieningstermijn voor een verzoekschrift zou verstrijken. De commissie acht dit een onbillijkheid van overwegende aard. Dit houdt in dat het verzoek, ondanks dat de overlegtermijn van drie weken niet in acht is genomen, in behandeling genomen had moeten worden.”De Huurcommissie heeft vervolgens het oorspronkelijke verzoek van PEC beoordeeld en dit verzoek niet-ontvankelijk verklaard, omdat het verzoek niet als collectief, maar als afzonderlijk verzoek moet worden opgevat, en daarbij onvoldoende bepaald kan worden wie de wederpartij van PEC is.
1.5.
Op 9 april 2024 heeft het Gerechtshof Amsterdam arrest gewezen in het door Change= ingestelde hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter van
21 juni 2021 (zie tussenvonnis 1.7 en 1.8). Het betreft hetzelfde complex als het complex dat in deze procedure aan de orde is, maar 250 andere (ex-)huurders. In het arrest heeft het Hof geoordeeld dat het beroep op verrekening van Change= niet opgaat op grond van, kort gezegd, het bepaalde in artikel 6:136 BW Pro. Voor zover de door de kantonrechter uitgesproken nietigheid door Change= werd aangevochten, heeft het Hof geoordeeld dat ook dat verweer niet opgaat. Het Hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
21 juni 2021 (zie tussenvonnis 1.7 en 1.8). Het betreft hetzelfde complex als het complex dat in deze procedure aan de orde is, maar 250 andere (ex-)huurders. In het arrest heeft het Hof geoordeeld dat het beroep op verrekening van Change= niet opgaat op grond van, kort gezegd, het bepaalde in artikel 6:136 BW Pro. Voor zover de door de kantonrechter uitgesproken nietigheid door Change= werd aangevochten, heeft het Hof geoordeeld dat ook dat verweer niet opgaat. Het Hof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
De vorderingen in conventie en in reconventie
2. De vorderingen in conventie en in reconventie en de daaraan ten grondslag liggende argumenten van partijen zijn in het tussenvonnis opgenomen onder 2. Omdat Change= haar vordering in reconventie daarna heeft gewijzigd geeft de kantonrechter de vorderingen hieronder, ook ten behoeve van de overzichtelijkheid, nogmaals weer.
3. Huurders vorderen in conventie, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis,
voor recht te verklaren dat het beding, dat huurders bij aangaan van de huurovereenkomst met PEC verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst aan te gaan met Change=, waarvoor huurders maandelijks kosten verschuldigd waren, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is;
dit beding nietig te verklaren;
Change= te veroordelen tot terugbetaling van alle bedragen die huurders uit hoofde van de dienstenovereenkomst aan Change= hebben voldaan of nog zullen voldoen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding;
Change= te veroordelen in de proceskosten.
4. Change= vordert in (voorwaardelijke) reconventie, voor zover zij gehouden zou zijn de vergoedingen die huurders onder de dienstenovereenkomsten hebben betaald aan huurders terug te betalen, na wijziging van eis:
ieder van de relevante huurders te veroordelen een voor hen gelijk bedrag (dan wel een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag) aan Change= te betalen voor de levering van de Aanvullende Diensten in de periode dat de betreffende huurder een woning in het pand huurde,
te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 3 maart 2023 tot de dag dat de betreffende huurder de toegewezen vordering heeft voldaan,
met veroordeling van ieder van de huurders tot betaling van 1/96e deel van de proceskosten.
De beoordeling
5. Voor de goede orde stelt de kantonrechter voorop dat, blijkens het dossier en het verhandelde ter zitting, het geschil tussen de onderhavige partijen zich zowel in conventie als in reconventie beperkt tot de betalingsverplichting van huurders betreffende de posten uit de dienstenovereenkomst, die later zijn ondergebracht bij de servicekosten, dus de drie posten ‘community management’, ‘wifi’ en ‘basis inbouwpakket’. Voor de overige servicekostenposten hebben huurders kennelijk een regeling getroffen met PEC.
In conventie
Nietig beding in de zin van artikel 7:264 BW Pro?
6. Change= is voorwaardelijk bereid zich te refereren aan het oordeel van de kantonrechter ten aanzien van de vraag of het beding in de huurovereenkomst dat huurders verplichtte een dienstenovereenkomst aan te gaan ten aanzien van aanvullende diensten, een onredelijk beding in de zin van 7:264 BW is. Zij heeft die bereidheid afhankelijk gemaakt van de uitkomst van deze procedure: slechts indien wordt geoordeeld dat Change= niets meer aan huurders verschuldigd is door verrekening met een vordering van haarzelf op huurders, voert zij geen verweer tegen de nietigheid. Aan de vraag of er verrekend mag worden gaat echter in de eerste plaats vooraf de vaststelling dat er sprake is van de door huurders gestelde vordering op Change=. De vraag naar de nietigheid van het betreffende beding moet dus eerst beoordeeld worden.
7. Met huurders is de kantonrechter van oordeel dat het beding dat huurders verplicht om naast de huurovereenkomst met de verhuurder een dienstenovereenkomst met Change= aan te gaan, een onredelijk voordeel oplevert in de zin van artikel 7:264 BW Pro en dus een nietig beding is. Het betoog van Change= dat dit niet het geval is, omdat dit beding Change= geen
onredelijkvoordeel heeft opgeleverd nu zij de diensten daadwerkelijk geleverd heeft tegen een marktconforme, of zelfs lager dan marktconforme, prijs, gaat niet op. Daarmee gaat Change= er namelijk aan voorbij dat het beding reeds om andere redenen een onredelijk voordeel oplevert. Enerzijds is dat het verplichte karakter van de dienstenovereenkomst, en dus de koppelverkoop van deze diensten: de dienstenovereenkomst kan niet zonder de huurovereenkomst bestaan en vice versa. Maar bovenal wordt door deze constructie, waarbij bijkomende diensten in de dienstenovereenkomst worden ondergebracht, huurders de mogelijkheid ontnomen om de hoogte van de bijkomende kosten te laten toetsen door de Huurcommissie op de voet van artikel 7:260 lid 1 BW Pro. De kantonrechter verwijst in dit verband ook naar ro. 4.5 van het onder 1.5 bedoelde arrest van het Gerechtshof Amsterdam. Deze elementen maken al dat het beding – zowel aan Change= als aan de verhuurder – een onredelijk voordeel oplevert. In hoeverre dit Change= ook daadwerkelijk voordeel of winst in bedrijfseconomische zin heeft opgeleverd, is daarom niet relevant.
onredelijkvoordeel heeft opgeleverd nu zij de diensten daadwerkelijk geleverd heeft tegen een marktconforme, of zelfs lager dan marktconforme, prijs, gaat niet op. Daarmee gaat Change= er namelijk aan voorbij dat het beding reeds om andere redenen een onredelijk voordeel oplevert. Enerzijds is dat het verplichte karakter van de dienstenovereenkomst, en dus de koppelverkoop van deze diensten: de dienstenovereenkomst kan niet zonder de huurovereenkomst bestaan en vice versa. Maar bovenal wordt door deze constructie, waarbij bijkomende diensten in de dienstenovereenkomst worden ondergebracht, huurders de mogelijkheid ontnomen om de hoogte van de bijkomende kosten te laten toetsen door de Huurcommissie op de voet van artikel 7:260 lid 1 BW Pro. De kantonrechter verwijst in dit verband ook naar ro. 4.5 van het onder 1.5 bedoelde arrest van het Gerechtshof Amsterdam. Deze elementen maken al dat het beding – zowel aan Change= als aan de verhuurder – een onredelijk voordeel oplevert. In hoeverre dit Change= ook daadwerkelijk voordeel of winst in bedrijfseconomische zin heeft opgeleverd, is daarom niet relevant.
8. De conclusie is dus dat het betreffende beding op grond van artikel 7:264 BW Pro nietig is. De onder 3a en 3b bedoelde vorderingen van huurders zijn daarom toewijsbaar.
9. Nu sprake is van een nietig beding, vervalt de grondslag van de betaling door huurders. Huurders hebben daarom in beginsel recht op terugbetaling door Change= van hetgeen zij uit hoofde van deze dienstenovereenkomst aan Change= hebben betaald. Huurders hebben aan hun onder 3c bedoelde vordering tot terugbetaling geen periode gekoppeld, maar de kantonrechter stelt vast dat dit, afhankelijk van de looptijd van de individuele huurovereenkomsten, maximaal de periode betreft van 2017 tot 1 juli 2021. Vanaf dat moment worden de kosten voor de aanvullende diensten immers niet meer door Change= via de dienstenovereenkomst, maar door PEC via de servicekosten in rekening gebracht.
Beroep op verrekening door Change=
10. Vervolgens is aan de orde het beroep van Change= op verrekening van haar terugbetalingsverplichting met:
vanaf 2018: een vordering van PEC op huurders ter hoogte van het bedrag van de aanvullende diensten, maar nu uit hoofde van afrekening servicekosten. Deze vordering van PEC is aan Change= gecedeerd en Change= heeft dit bedrag vervolgens verrekend met de vordering van huurders, dan wel
een vordering van Change= op huurders ex 6:210 lid 2 BW uit hoofde van de ongedaanmakingsverplichting van huurders wegens de ontvangen aanvullende diensten, die volgens Change= gelijk is aan de vergoeding die huurders voor de aanvullende diensten hebben betaald, dan wel
een vordering van Change= op huurders uit hoofde van schadevergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking, waarbij de schade gelijk is aan de waarde die onder de dienstenovereenkomst aan huurders in rekening is gebracht.
Ad a: Verrekening met vordering van PEC wegens afrekeningen servicekosten vanaf 2018
Algemeen
11. Het betoog van huurders dat Change= niet kán verrekenen omdat zij niet de verhuurder is en dus geen vordering uit hoofde van afrekening servicekosten heeft, gaat in het kader van dit verrekeningsverweer niet op. PEC meent die vordering wél te hebben en onbetwist is dat die vordering inmiddels – namelijk door de cessie in oktober 2023 – aan Change= is overgedragen.
12. Huurders hebben voorts betoogd dat ook PEC om diverse redenen geen vordering wegens de herziene afrekening servicekosten op huurders heeft. Zij voeren daarvoor aan dat het eenzijdig verhogen van de servicekosten in strijd is met artikel 7:261 lid 1 BW Pro, dat op grond van artikel 7:261 lid 2 BW Pro 70% van de huurders met een wijziging van de diensten moet instemmen en dat de gehanteerde werkwijze in strijd is met artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). Hierover overweegt de kantonrechter het volgende.
13. Van strijd met artikel 7:261 lid 1 of Pro lid 2 BW is geen sprake. Artikel 7:261 lid 1 BW Pro gaat immers over het wijzigen van het voorschotbedrag en niet om het herzien van de jaarafrekening. Van een gewijzigd dienstenpakket als bedoeld in artikel 7:261 lid 2 BW Pro is feitelijk geen sprake, nu de diensten die in de herziene afrekening worden afgerekend wel waren overeengekomen. Ook is er geen strijd met artikel 5a Wohv, omdat geen sprake is van een wijziging van beleid over de ‘vaststelling’ van de servicekosten als bedoeld in dat artikel. De kantonrechter verwijst in dit verband ook naar het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 maart 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1078.
14. De kantonrechter zal hieronder dus beoordelen of het verrekeningsverweer van Change= voor wat betreft de diverse afrekeningen servicekosten opgaat. Het
toetsingskader daarvoor is artikel 6:136 BW Pro, waarin is bepaald dat de rechter een vordering ondanks een beroep van de verweerder op verrekening kan toewijzen, indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is.
15. Bij de beoordeling van dit verweer moet onderscheid gemaakt worden naar de verschillende jaren van 2018 tot en met (juni) 2021, omdat servicekosten per jaar moeten worden afgerekend.
15. Ter zitting is nog aan de orde gekomen dat wellicht niet iedereen van deze 96 eisers de afrekening servicekosten aan de Huurcommissie of kantonrechter heeft voorgelegd. Wat dit voor de onderhavige vorderingen betekent, laat de kantonrechter evenwel in het midden, omdat deze gedachte door geen van partijen nauwkeurig is uitgewerkt. De kantonrechter zal er daarom van uitgaan dat ten aanzien van het laten toetsen van de afrekeningen voor alle eisers in deze procedure hetzelfde geldt.
Per jaar
17. Voor 2018 geldt het volgende. PEC heeft een herziene afrekening servicekosten voor 2018 opgemaakt, die zij op 30 juni 2021 aan huurders heeft gestuurd. Het betoog van huurders dat dit te laat is, omdat de afrekening niet binnen zes maanden na afloop van het betreffende kalenderjaar is opgemaakt, zoals artikel 7:259 lid 2 BW Pro voorschrijft, kan huurders niet baten. Weliswaar had de oorspronkelijke afrekening voor 2018 kennelijk al plaatsgevonden en mochten huurders er in beginsel op vertrouwen dat deze afrekening bedoeld was als definitieve afrekening, maar er is geen rechtsregel die de verhuurder verbiedt dat de verhuurder zijn afrekening servicekosten herziet als daartoe aanleiding is, zoals in dit geval na het vonnis van 21 juni 2021 (ECLI:NL:RBAMS: 2021:3098) over de nietigheid van de gesloten dienstenovereenkomsten het geval was. Ook in dit verband verwijst de kantonrechter naar de uitspraak van 2 maart 2023, ECLI:NL:RBAMS:2023:1078.
18. Ook het betoog van huurders dat PEC hun (doelbewust) de mogelijkheid heeft onthouden deze herziene afrekening (zelf) te controleren en ter toetsing voor te leggen aan de Huurcommissie of kantonrechter gaat niet op. Het klopt dat PEC de herziene afrekening op de laatste dag van de termijn van 2,5 jaar ex artikel 7:260 lid 2 BW Pro juncto artikel 7:259 lid 2 BW Pro aan huurders heeft toegezonden. Niet is echter gebleken dat dit doelbewust is gedaan om huurders een toetsingsmogelijkheid te onthouden. Dat blijkt alleen al uit het feit dat PEC zelf diezelfde dag nog een verzoek bij de Huurcommissie heeft ingediend met het verzoek de herziene afrekening 2018 voor alle huurders van het complex op redelijkheid te toetsen. Dit verzoek is uiteindelijk om formele redenen niet-ontvankelijk verklaard. Geen van partijen – ook huurders niet – heeft deze herziene afrekening nog op een andere manier aangevochten of een poging daartoe ondernomen. Dat dit voor huurders na 30 juni 2021 zinloos zou zijn geweest gelet op de dan inmiddels verstreken termijn, staat in dit geval niet zonder meer vast, ook gelet op hetgeen de Huurcommissie ten aanzien van de overschrijding van de drie-weken-termijn heeft geoordeeld (zie 1.4). Nu geen van partijen deze afrekening (succesvol) op redelijkheid heeft laten toetsen, is deze afrekening komen vast te staan.
19. Voor zover huurders betogen dat Change= (na de cessie door PEC) geen betaling van deze herziene afrekening kan verlangen omdat zij niet beschikt over een (inhoudelijke) uitspraak van Huurcommissie of kantonrechter, gaat dat in dit verband niet op. Dat vereiste geldt ingevolge artikel 51 Uitvoeringswet Pro huurprijzen woonruimte (Uhw) voor na de geldende termijn ingestelde
rechtsvorderingenen dus niet voor een beroep op verrekening bij wijze van verweer, zoals dat hier aan de orde is.
rechtsvorderingenen dus niet voor een beroep op verrekening bij wijze van verweer, zoals dat hier aan de orde is.
20. De conclusie is dan ook dat, nu de herziene afrekening 2018 vaststaat, het beroep op verrekening voor wat betreft 2018 op eenvoudige wijze is vast te stellen. Voor 2018 mag Change= de vordering van huurders dus verrekenen met hetgeen zij van huurders tegoed heeft uit hoofde van de herziene afrekening servicekosten 2018.
21. Ook voor 2019 heeft PEC een herziene afrekening servicekosten opgemaakt, namelijk op 3 juni 2022. Huurders hebben deze herziene afrekening ter toetsing aan de Huurcommissie voorgelegd. Ter zitting is duidelijk geworden dat de Huurcommissie inmiddels op dit verzoek heeft beslist maar dat PEC, althans Change= namens PEC, over deze kwestie vervolgens een procedure bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. De betalingsverplichting uit hoofde van de (herziene) afrekening servicekosten 2019 staat dus nog niet vast. Het beroep op verrekening voor 2019 stuit daarom af op artikel 6:136 BW Pro.
22. Ook de afrekening servicekosten voor 2020 is, zo is ter zitting duidelijk geworden, ter toetsing aan de Huurcommissie en vervolgens aan de kantonrechter voorgelegd. Ook hiervan staat de hoogte van de vordering van Change= (namens PEC) op huurders dus nog niet vast, zodat het beroep op verrekening faalt.
23. Tot slot stuit ook het beroep op verrekening met de afrekening servicekosten 2021 af op artikel 6:136 BW Pro. Huurders hebben deze afrekening, zo heeft Change= bij dupliek en ter zitting gesteld, eveneens voorgelegd aan de Huurcommissie, die daarop nog niet heeft beslist. De betalingsverplichting van huurders uit hoofde van deze afrekening staat dus evenmin vast.
24. Het beroep van Change= op verrekening met de afrekening servicekosten gaat dus alleen op voor het jaar 2018.
Ad b en c: verrekening wegens vordering uit hoofde van artikel 6:210 lid 2 BW Pro dan wel ongerechtvaardigde verrijking
25. Voor het geval het beroep op verrekening met de afrekeningen servicekosten 2018-2021 niet opgaat, en in ieder geval voor het jaar 2017 waarin de posten uit de dienstenovereenkomst niet naar de afrekening servicekosten waren overgebracht, beroept Change= zich op verrekening met een vordering van haar op de huurders uit hoofde van hun ongedaanmakingsverplichting dan wel ongerechtvaardigde verrijking. Change= betoogt, kort gezegd, dat het niet zo kan zijn dat zij alle betaalde bedragen aan huurders moet terugbetalen met als gevolg dat huurders de door haar gedurende al die jaren aan hen geleverde diensten dan gratis hebben genoten. Huurders zijn haar een vergoeding verschuldigd, die gelijk moet worden gesteld aan hetgeen huurders daarvoor uit hoofde van de dienstenovereenkomst hebben betaald.
26. Ook dit verweer faalt reeds gelet op het bepaalde in artikel 6:136 BW Pro. De gestelde tegenvordering van Change= is niet liquide, nu huurders het bestaan en de hoogte daarvan gemotiveerd hebben weersproken.
Conclusie conventie
27. De conclusie uit het voorgaande is dat ook de vordering onder 3c van huurders toewijsbaar is, met dien verstande dat Change= haar betalingsverplichting mag verrekenen met de afrekening servicekosten 2018.
28. Change= wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
In reconventie
29. Voor zover het in conventie gevoerde verrekeningsverweer niet opgaat, heeft Change= in reconventie een zelfstandige vordering ingesteld.
30. De kantonrechter stelt vast dat dit niet het jaar 2018 betreft, omdat het verrekeningsverweer voor dat jaar wel opgaat.
31. Voor zover deze vordering van Change= is gegrond op de afrekeningen servicekosten strandt deze reeds omdat Change= deze vordering heeft ingesteld op 11 mei 2023, terwijl zij toen geen eigenaar van deze vordering was. Dat is zij pas geworden na de cessie door PEC bij akte van 6 oktober 2023. Dat partijen op 11 mei 2023 wel al via
e-mail overeenstemming hadden over het (gaan) cederen van deze vordering, zoals ter zitting door Change= is betoogd, doet hier niet aan af, omdat daarmee nog niet voldaan was aan de formele vereisten van cessie als bedoeld in artikel 3:94 BW Pro. Dat aan die eisen inmiddels wel is voldaan, maakt dit evenmin anders, omdat een eis in reconventie dadelijk bij het antwoord moet worden ingesteld (artikel 137 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering).
e-mail overeenstemming hadden over het (gaan) cederen van deze vordering, zoals ter zitting door Change= is betoogd, doet hier niet aan af, omdat daarmee nog niet voldaan was aan de formele vereisten van cessie als bedoeld in artikel 3:94 BW Pro. Dat aan die eisen inmiddels wel is voldaan, maakt dit evenmin anders, omdat een eis in reconventie dadelijk bij het antwoord moet worden ingesteld (artikel 137 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering).
31. Voor zover deze vordering van Change= is gegrond op artikel 6:210 lid 2 BW Pro dan wel ongerechtvaardigde verrijking geldt het volgende. Vooropgesteld moet worden dat Change= ten onrechte aan deze vordering haar veronderstelling ten grondslag legt dat huurders helemaal niet voor de geleverde diensten zullen gaan betalen. Zoals hiervoor overwogen gaat dat in ieder geval voor 2018 niet op en staat dat voor de jaren daarna gelet op de lopende procedures over de servicekosten bij de Huurcommissie danwel de kantonrechter niet vast. Change= heeft zelf de posten uit de dienstenovereenkomst vanaf 2018 ondergebracht bij de servicekosten. Daarmee is het wettelijke regime ten aanzien van de beoordeling van de juistheid van de jaarlijkse afrekeningen van toepassing geworden. Als Change= het niet eens is met de (uiteindelijke) vaststelling van de betalingsverplichting van huurders door de Huurcommissie of de kantonrechter kan zij dit niet alsnog uit hoofde van een andere grondslag ter toetsing aan de kantonrechter voorleggen.
31. Dat ligt anders voor het jaar 2017, omdat Change= de in dat jaar betaalde posten uit de dienstenovereenkomst niet heeft ondergebracht in de servicekosten. Change= heeft echter onvoldoende concreet toegelicht en feitelijk onderbouwd dat voor dat jaar voor iedere huurder de waarde van de door haar geleverde diensten (minstens) de door haar aan iedere huurder terug te betalen geldsom bedraagt. Een enkele verwijzing naar een door haar zelf geproduceerd overzicht is daarvoor volstrekt onvoldoende. De vordering wordt daarom als onvoldoende onderbouwd afgewezen. Voor nadere bewijslevering is dan geen plaats. Het ter zitting gedane aanbod om alsnog stukken over 2017 in het geding te brengen wordt daarom afgewezen.
Conclusie reconventie
34. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van Change= zullen worden afgewezen. Zij zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie:
verklaart voor recht dat het beding, dat huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst met PEC verplichtte om een aparte dienstenovereenkomst aan te gaan met Change= waarvoor huurders maandelijks kosten verschuldigd waren, op grond van artikel 7:264 BW Pro onredelijk is;
verklaart dit beding nietig;
veroordeelt Change= tot terugbetaling van alle bedragen die huurders vanaf 2017 tot 1 juli 2021 uit hoofde van de dienstenovereenkomst aan Change= hebben voldaan, met dien verstande dat Change= het terug te betalen bedrag mag verrekenen met de afrekening servicekosten 2018;
veroordeelt Change= tot betaling van de wettelijke rente over het onder III bedoelde vanaf 3 maart 2023 tot de dag van de voldoening;
veroordeelt Change= in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [naam 2] begroot op:
exploot € 258,28
salaris € 612,00
griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 956,28
voor zover van toepassing, inclusief btw,te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Change= niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen;
exploot € 258,28
salaris € 612,00
griffierecht € 86,00
-----------------
totaal € 956,28
voor zover van toepassing, inclusief btw,te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Change= niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen;
VI. wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie
wijst het gevorderde af;
veroordeelt Change= in de kosten van het geding aan de zijde van huurders gevallen, tot heden begroot op € 306,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Change= niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen;
In conventie en in reconventie
veroordeelt Change= in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 68,00 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Sissing, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.