Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11373563 \ KK EXPL 24-736
Vonnis in kort geding van 19 december 2024
in de zaak van
de besloten vennootschapCBRE DUTCH RETAIL FUND MANAGEMENT B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: CBRE,
gemachtigde: mr. M. van Schie,
tegen
1.[gedaagde 1] VOF,
te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] , en gezamenlijk [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. T.J. van Vugt.
1.De zaak in het kort
1.1.
CBRE vordert ontruiming van de door [gedaagde 1] gebruikte bedrijfsruimte in het winkelcentrum [naam wc] wegens herontwikkeling. De ontruiming moet volgens haar plaatsvinden, omdat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd van rechtswege is geëindigd. Als dat niet slaagt moet dit gebeuren vooruitlopend op een ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie of een einde van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik per eind mei 2027. De vorderingen van CBRE worden afgewezen.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de conclusie van antwoord met producties,
- de nadere productie van CBRE.
2.2.
De mondelinge behandeling was op 3 december 2024. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn verschenen, mede namens [gedaagde 1] , met hun gemachtigde. Namens CBRE zijn verschenen de heer [naam 1] (commercieel manager bij een aan CBRE gelieerde vennootschap) en de heer [naam 2] (directeur ontwikkeling bij een aan CBRE gelieerde vennootschap) met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, CBRE mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt tijdens de zitting.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde 1] huurt sinds 1 mei 2011 van CBRE winkelruimte in het winkelcentrum [naam wc] (hierna: [naam wc] ). Eerst betrof dat de unit aan het [adres 1] (vanaf 1 mei 2011 tot en met 15 augustus 2016), vervolgens de unit aan het [adres 2] (van 15 juli 2016 tot en met 15 juli 2022) en thans de unit aan het [adres 3] (vanaf 1 juni 2022). Aan de eerdere huurovereenkomsten tussen partijen is een einde gekomen vanwege de grootschalige herontwikkeling/renovatie van [naam wc] .
3.2.
De huurovereenkomst voor de unit aan het [adres 3] (hierna: [adres 3] of het gehuurde) is aangegaan voor de duur van 23 maanden, vanaf 1 juni 2022 tot en met 30 april 2024 (hierna: de huurovereenkomst). In de huurovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:
“(…)
3.4
Na het verstrijken van de (…) huurperiode eindigt deze huurovereenkomst van rechtswege, zonder dat hiervoor enige vorm van opzegging is vereist. Huurder erkent hierin (en accepteert) uitdrukkelijk de kortlopende aard van deze huurovereenkomst.
3.5
Partijen onderhandelen ten tijde van het aangaan van deze tijdelijke huurovereenkomst nog met elkaar over de (ver)huur van een andere, definitieve bedrijfsruimte in fase 7.1 ter grootte van circa 114 m2 b.v.o. na herontwikkeling. Indien partijen overeenstemming bereiken en huurder kan niet aansluitend vanuit het gehuurde naar de definitieve bedrijfsruimte overgaan, dan zal deze tijdelijke huurovereenkomst in afwijking van het bepaalde in 3.4 worden verlengd en zullen partijen middels een gezamenlijk verzoek voor deze verlenging goedkeuring vragen aan de kantonrechter.
(…).
14.13.1
Huurder is bekend met de plannen van de verhuurder tot renovatie/herontwikkeling van het gehuurde en het complex waar het gehuurde deel van uitmaakt ( [naam wc] ). In het verlengde daarvan aanvaardt huurder dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, verlengingen daaronder begrepen, het gehuurde en/of het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, (…), wijzigingen ondergaat. Huurder verbindt zich reeds bij aanvang van de huurovereenkomst om volledig mee te werken aan al hetgeen verhuurder dienaangaande van huurder verlangt. (…). Tevens gedoogt huurder alle daarmee verband houdende werkzaamheden, hinder en overlast. (…). Verhuurder c.q. haar rechtsopvolger is bevoegd om wijzigingen en/of aanpassingen door te voeren ten aanzien van de hiervoor bedoelde plannen. Huurder kan vanwege deze wijzigingen en/of aanpassingen evenmin aanspraken jegens verhuurder geldend maken. Voorts is verhuurder c.q. haar rechtsopvolger nimmer gehouden tot uitvoering van bedoelde plannen. (…).”
3.3.
De onderhandelingen over de huur van een definitieve bedrijfsruimte (waarvan artikel 3.5 van de huurovereenkomst melding maakt, hierna: de definitieve bedrijfsruimte) waren kort voor het tekenen van de huurovereenkomst afgerond. Hierover staat in
e-mailberichten tussen partijen van 25 mei 2022 het volgende vermeld:
e-mailberichten tussen partijen van 25 mei 2022 het volgende vermeld:
[gedaagde 2] :
“De onderhandeling heeft al plaats gevonden en wij gaan een huurovereenkomst ondertekenen die vanaf 2024 ingaat. Er wordt geen wijzigingen meer gedaan met betrekking tot de locatie en wijzigingen in de huurovereenkomst. Wij gaan met de tijdelijke huurovereenkomst en beëindigingsovereenkomst akkoord doordat wij een huurovereenkomst Cluster 7 ondertekend van verhuurder krijgen. En met deze huurovereenkomst zetten wij alles vast.”
Medewerker van CBRE:
“Dit artikel kan niet gewijzigd worden. Hier is een zekerheid ingebouwd dat wanneer de indicatieve opleverdatum van 1 februari 2024 voor de nieuwe unit uitloopt, huurder [adres 3] niet hoeft te verlaten. Ik kan er van maken ‘overeenstemming hebben bereikt’, maar de intentie van dit artikel is dat jullie tussentijds niet zonder unit zitten.”
3.4.
Eind mei/juni 2022 hebben partijen de huurovereenkomst met betrekking tot de definitieve bedrijfsruimte getekend.
3.5.
[naam wc] is verdeeld in verschillende clusters. De herontwikkeling daarvan vindt gefaseerd plaats. [adres 3] (op afbeeldingen 1 en 2 hieronder met rood aangegeven) maakt onderdeel uit van cluster 7.2. Onderdeel van dit cluster is ook de zogenaamde shopperhal, een grote hal waarin circa 30 ondernemers een winkel/restaurant exploiteren (op afbeelding 1 blauw omlijnd).
afbeelding 1
afbeelding 2
3.6.
[adres 3] en (op afbeelding 2) rechts daarvan gelegen units (met blauw afgetekend) zullen worden gebruikt voor de realisatie van een tijdelijke shopperhal. Deze units en de tijdelijke nieuwe shopperhal zijn op het plaatje hieronder oranje omlijnd.
afbeelding 3
3.7.
Ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomsten voor [adres 3] en de definitieve bedrijfsruimte was het de bedoeling van partijen dat [gedaagde 1] vanuit [adres 3] direct over zou gaan naar de definitieve bedrijfsruimte. CBRE heeft nadien uit bedrijfseconomische overwegingen haar plannen voor de renovatie/herontwikkeling cluster 7.1 en 7.2 aangepast, waardoor deze werkzaamheden (in plaats van achtereenvolgens) ongeveer gelijktijdig zullen plaatsvinden. Als gevolg daarvan is de door [gedaagde 1] gehuurde definitieve bedrijfsruimte niet beschikbaar op het moment waarop CBRE over [adres 3] wenst te beschikken voor de uitvoering van de renovatieplannen.
3.8.
Bij e-mailbericht van 30 april 2024 heeft de gemachtigde van CBRE aan de gemachtigde van [gedaagde 1] het volgende bericht: “(…) De huurovereenkomst (…) eindigt vandaag van rechtswege. Omdat partijen nog in onderhandeling zijn over een alternatieve ruimte, zal cliënte niet vragen om het gehuurde te ontruimen. Gezien de termijn van artikel 7:301 lid 2 BW Pro hebben partijen tot en met eind mei 2024 de mogelijkheid om een verzoekschrift in te dienen bij de kantonrechter. (…).”
3.9.
De gemachtigde van [gedaagde 1] heeft daarop op 15 mei 2024 als volgt gereageerd: “(…) Cliënte stelt zich op grond van artikel 3.5 van de “Kortlopende huurovereenkomst [adres 3] ” op het standpunt dat die huurovereenkomst op 1 mei jl. niet van rechtswege is geëindigd, maar is verlengd. Aan de twee vereisten daarvoor (de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst en het niet aansluitend vanuit [adres 3] naar de definitieve bedrijfsruimte kunnen overgaan) wordt voldaan. Van een verplichting tot ontruiming kan dus geen sprake zijn. Zoals op 20 maart jl. al aangegeven is cliënte bereid om mee te werken aan het gezamenlijk indienen van een verzoekschrift tot goedkeuring van de verlenging van de huurovereenkomst tot aan het moment dat de definitieve bedrijfsruimte gereed is om door cliënte in gebruik te worden genomen, zoals bepaald in 3.5. Als u tijdig een concept verzoekschrift aanlevert dan kan ik dat met cliënt bespreken. (…).”
3.10.
Op 31 mei 2024 heeft de gemachtigde van CBRE de gemachtigde van [gedaagde 1] laten weten dat er nog geen rechtsmaatregelen zouden worden genomen vanwege de lopende onderhandelingen.
3.11.
Bij brief van 29 oktober 2024 heeft CBRE de huurovereenkomst tegen 31 mei 2027 opgezegd wegens dringend eigen gebruik.
4.Het geschil
4.1.
CBRE vordert – naar de kantonrechter begrijpt na wijziging van eis – ontruiming door [gedaagden] van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand van € 2.373,50, contractuele boetes van € 5.400,00 (dan wel € 7.200,00) en de proceskosten.
4.2.
Aan de vordering tot ontruiming legt CBRE ten grondslag dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd op 1 mei 2024. Voor zover dat niet het geval is, geldt dat [gedaagde 1] stelselmatig de huur de laat betaalt en sprake is van een betalingsachterstand. Bovendien handelt [gedaagde 1] in strijd met artikel 14.13 van de huurovereenkomst door niet mee te werken aan de renovatieplannen van CBRE. Deze tekortkomingen van [gedaagde 1] in de nakoming van de huurovereenkomst rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en vooruitlopend daarop de ontruiming van [adres 3] . Als de ontruiming om die redenen ook niet toewijsbaar is, dient deze te worden toegewezen vooruitlopend op de regelmatige opzegging door CBRE van de huurovereenkomst tegen 1 juni 2027 wegens dringend eigen gebruik, aldus (samengevat) CBRE. De contractuele boetes zijn verschuldigd wegens het stelselmatig niet tijdig betalen van de huur voor een periode van 18 of 24 maanden, afhankelijk van het antwoord op de vraag of de huurovereenkomst voor [adres 3] al dan niet is verlengd.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van CBRE, met veroordeling van CBRE (uitvoerbaar bij voorraad) in de kosten van deze procedure, met de wettelijke rente daarover als tijdige betaling uitblijft.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
In dit kort geding moet worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering in een bodemprocedure zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
Spoedeisend belang
5.2.
De vordering in kort geding kan alleen worden toegewezen als CBRE daarbij een spoedeisend belang heeft. Gelet op de in deze procedure vaststaande feiten en omstandigheden, heeft CBRE een spoedeisend belang om de vordering tot ontruiming van het gehuurde in kort geding voor te leggen. CBRE heeft echter niet toegelicht welk spoedeisend belang zij heeft bij (de toewijzing van) de door haar ingestelde geldvorderingen, die volgens haar bestaan uit een kleine huurachterstand – waarvan [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat deze al is betaald – en verbeurde contractuele boetes. Reeds daarom worden deze vorderingen afgewezen.
Ontruiming wegens einde van rechtswege van de huurovereenkomst
5.3.
CBRE wordt voorshands niet gevolgd in haar standpunt dat de huurovereenkomst van rechtswege is geëindigd.
5.4.
In dit verband is van belang dat partijen in artikel 3.5 van de huurovereenkomst uitdrukkelijk zijn overeengekomen dat deze wordt verlengd als [gedaagde 1] niet aansluitend (aan de afloop van de overeengekomen duur) naar de definitieve bedrijfsruimte zou kunnen verhuizen. Voor zover over artikel 3.5 van de huurovereenkomst al onduidelijkheid bestaat, is op basis van het e-mailbericht van 25 mei 2022 (zie 3.3), kort voor het tekenen van de huurovereenkomst, voldoende aannemelijk dat partijen daarmee bedoeld hebben te voorkomen dat [gedaagde 1] haar bedrijf – dat zij op verzoek van CBRE al twee keer eerder had verhuisd met alle gevolgen en kosten van dien – nogmaals tijdelijk zou moeten verhuizen (zie 3.4). Naar voorlopig oordeel hebben [gedaagden] artikel 3.5 van de huurovereenkomst redelijkerwijs dan ook mogen begrijpen als een toezegging dat zij in [adres 3] mochten blijven tot zij de definitieve bedrijfsruimte in gebruik konden nemen. Dat geldt temeer nu CBRE tijdens de mondelinge behandeling heeft meegedeeld dat dat ten tijde van het maken van de afspraken ook een reële optie was. Dat CBRE nadien om haar moverende redenen de planning heeft gewijzigd, neemt niet weg dat [gedaagde 1] op die toezegging heeft mogen vertrouwen. Dat uit de huurovereenkomst blijkt dat sprake was van een streefdatum, impliceert slechts dat [gedaagden] er rekening mee moesten houden dat de definitieve bedrijfsruimte later gereed zou zijn, maar nog niet dat zij in dat geval nogmaals tijdelijk zou moeten verhuizen. Op grond van het voorgaande is dan ook voldoende aannemelijk dat partijen van artikel 7:228 BW Pro afwijkende afspraken hebben gemaakt, waardoor de huurovereenkomst na de overeengekomen duur van 23 maanden niet van rechtswege is geëindigd. Dat in artikel 3.5 ook is afgesproken dat partijen voor een verlenging goedkeuring van de kantonrechter zullen vragen en dat dat niet is gebeurd – hetgeen CBRE in eigen hand had en waartoe [gedaagden] CBRE ook hebben uitgenodigd – maakt dat niet anders. Op grond van artikel 7:301 lid 3 BW Pro had daarmee alleen kunnen worden voorkomen dat de huurovereenkomst van rechtswege tot vijf jaar werd verlengd.
5.5.
De kantonrechter begrijpt dat CBRE zich erop beroept dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is als zij uitvoering moet geven aan de gemaakte afspraak. In dat verband heeft CBRE uitgelegd dat de plannen voor de herontwikkeling van cluster 7 door veranderde economische omstandigheden zijn aangepast waardoor het gedeelte waarin de definitieve bedrijfsruimte is gelegen niet eerder maar gelijktijdig met het gedeelte waarin [adres 3] is gelegen wordt gerenoveerd. Als gevolg daarvan heeft CBRE [adres 3] en de rechts daarvan gelegen units (zie afbeelding 2) nodig om de nieuwe tijdelijke shopperhal (zie het blauw omrande gedeelte op afbeelding 3) te accommoderen. Hoewel nakoming feitelijk weliswaar nog mogelijk is (zoals CBRE in de spreekaantekeningen ook heeft erkend) zou het voortgezette gebruik door [gedaagde 1] van [adres 3] voor CBRE (en de ontwikkelpartners) zo nadelig zijn dat dit redelijkerwijs niet van haar gevergd kan worden. De (noodzakelijke) herontwikkeling zou vertraging oplopen, waardoor de bedrijfsbelangen van CBRE alsmede belangen van derden (andere ondernemers ter plaatse en ontwikkelpartners) worden geschaad.
5.6.
CBRE wordt in dit standpunt niet gevolgd. CBRE heeft de duidelijke afspraak in 3.5 van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] gemaakt wetende dat de herontwikkeling van cluster 7 nog moest gebeuren. CBRE had er toen al rekening mee kunnen houden dat de planning kon wijzigen. CBRE heeft de planning gewijzigd om economische motieven. Niet gesteld of gebleken is dat zij daarbij met de belangen van [gedaagde 1] – die haar bedrijf al twee keer had verplaatst op verzoek van CBRE –rekening heeft gehouden en/of daarover met [gedaagde 1] heeft overlegd. Aangenomen kan worden dat het voor de praktische uitvoerbaarheid van de door CBRE voorgenomen renovatie van cluster 7 beter uitkomt dat [gedaagde 1] [adres 3] verlaat, maar CBRE heeft onvoldoende duidelijk kunnen maken dat de plannen onuitvoerbaar zijn of onaanvaardbare vertraging oplopen als dat niet gebeurt. [adres 3] is immers gelegen aan het uiteinde van de locatie waar CBRE de nieuwe tijdelijke shopperhal wil maken. CBRE heeft aangevoerd dat [adres 3] niet buiten die shopperhal kan worden gehouden, omdat de nieuwe shopperhal dan niet groot genoeg wordt om alle ondernemers uit de oude shopperhal te herhuisvesten. Zonder nadere toelichting valt evenwel – tegen de achtergrond van de uitdrukkelijk gemaakte afspraken en de voorgeschiedenis daarvan – niet in te zien waarom het belang van [gedaagde 1] moet wijken voor de belangen van andere ondernemers. Dat CBRE bereid is de schade van [gedaagde 1] bij een voortijdige ontruiming te vergoeden of haar een tijdelijke/definitieve andere winkel aan te bieden, maakt dat vooralsnog niet anders. Weliswaar lijkt voor beide partijen BP 514 als tijdelijke of definitieve nieuwe locatie acceptabel te zijn, maar over de voorwaarden waaronder is (kennelijk) geen overeenstemming bereikt. Evenmin is voldoende duidelijk geworden dat de door CBRE aangeboden schadeloosstelling bij vroegtijdig vertrek uit [adres 3] dekkend is. In dit kort geding is dan ook onvoldoende komen vast te staan dat de voorstellen van CBRE in dit verband in alle redelijkheid niet door [gedaagde 1] mochten worden geweigerd.
Ontruiming wegens andere gronden
5.7.
CBRE wordt evenmin gevolgd in haar standpunt dat [gedaagde 1] is tekort geschoten in de nakoming van artikel 14.13.1 van de huurovereenkomst. Uit die –vanwege de renovatie opgenomen algemene – bepaling blijkt dat [gedaagde 1] heeft aanvaard dat gedurende de looptijd van de huurovereenkomst [adres 3] (of het complex waarvan dat deel uitmaakt) wijzigingen ondergaat. [gedaagde 1] heeft zich verbonden om in dat kader volledig mee te werken van al hetgeen CBRE van haar verlangt. Anders dan CBRE stelt, kan dit niet worden begrepen als een verplichting van [gedaagde 1] om [adres 3] op verlangen van CBRE op te leveren vanwege de herontwikkeling, terwijl de huurovereenkomst – zoals hiervoor voorlopig is geoordeeld – nog niet is geëindigd.
5.8.
Op basis van het door CBRE verschafte meest recente overzicht, lijkt de huur niet altijd tijdig te zijn betaald. De volgens CBRE thans nog bestaande de huurachterstand is volgens [gedaagde 1] inmiddels betaald. Wat daar ook van zij, niet aannemelijk is dat de bodemrechter deze tekortkomingen van voldoende gewicht zal vinden om de ontbinding van de huurovereenkomst toe te wijzen.
5.9.
CBRE heeft de huur wegens dringend eigen gebruik opgezegd tegen 31 mei 2027. Ook als ervan uit wordt gegaan dat dat terecht is gedaan (omdat renovatie van cluster 7 niet kan plaatsvinden voordat [adres 3] leeg en ontruimd is) en het einde van de huurovereenkomst daarom in een bodemprocedure op die datum zal worden bepaald, dan kan daarop niet nu in kort geding worden vooruitgelopen door de ontruiming reeds nu, bijna tweeëneenhalf jaar eerder, toe te wijzen. Als dat al mogelijk is, zou daarvoor sprake moeten zijn van zeer uitzonderlijke omstandigheden. Die heeft CBRE – zoals uit het voorgaande volgt – onvoldoende gesteld.
5.10.
Deze gronden kunnen evenmin leiden tot toewijzing van de ontruiming.
Conclusie
5.10.
De vorderingen van CBRE worden afgewezen. CBRE moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
68,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
882,00
5.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vorderingen van CBRE af,
6.2.
veroordeelt CBRE in de proceskosten van € 882,00 nakijken, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als CBRE niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt CBRE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart de onder 6.2 en 6.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2024, in tegenwoordigheid van mr. T.C. van Andel, griffier.
42146