ECLI:NL:RBAMS:2024:8585

• Datum uitspraak: 11 december 2024
• Publicatiedatum: 28 januari 2025
• Zaaknummer: C/13/744736 / HA ZA 24-30
• Instantie: Rechtbank Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Schadevergoedingsuitspraak
• Rechters: J.T. Kruis
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aanneming van werk en tekortkomingen bij renovatie en nieuwbouw van appartementencomplex

In deze civiele zaak heeft de Rechtbank Amsterdam op 11 december 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Vereniging van Eigenaren (VvE) en de aannemers Vink Bouw B.V. en B.V. Intersell. De VvE had de aannemers ingeschakeld voor de renovatie van een appartementencomplex, waarbij onder andere een extra verdieping met nieuwe appartementen werd toegevoegd. De VvE en de Stichting, die als belangenbehartiger van de VvE optreedt, hebben vorderingen ingesteld wegens gebreken in de uitvoering van de werkzaamheden, waaronder afwateringsproblemen, een niet goed functionerende lift en problemen met de gevelbeplating. De rechtbank heeft geoordeeld dat de aannemers tekort zijn geschoten in hun verplichtingen. De vorderingen van de VvE zijn gedeeltelijk toegewezen, waarbij de rechtbank oordeelde dat de aannemers verantwoordelijk zijn voor het herstel van de gebreken en dat de extra kosten voor nutsvoorzieningen voor hun rekening komen. De rechtbank heeft ook geoordeeld dat de aannemers niet gerechtigd zijn om de meerwerkkosten voor de nutsvoorzieningen in rekening te brengen bij de VvE. De VvE heeft recht op schadevergoeding voor de niet uitgevoerde meerwerkopdracht met betrekking tot de zonnepanelen. De rechtbank heeft de proceskosten voor de VvE toegewezen en de aannemers hoofdelijk veroordeeld tot het uitvoeren van herstelwerkzaamheden binnen een bepaalde termijn, met een dwangsom voor het geval zij hieraan niet voldoen.

Uitspraak

RECHTBANK Amsterdam

Civiel recht

Zaaknummer: C/13/744736 / HA ZA 24-30

Vonnis van 11 december 2024

in de zaak van

1.
VERENIGING VAN EIGENAARS [eiser 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: de VvE,

2.
STICHTING [eiser 2] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

hierna te noemen: de Stichting,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

advocaat: mr. K. Kroon,

tegen

1. VINK BOUW B.V.,

gevestigd te Nieuwkoop,

hierna te noemen: Vink Bouw,
2.
B.V. INTERSELL ,

gevestigd te Amsterdam,

hierna te noemen: Intersell,

gedaagde partijen in conventie,

eisende partijen in reconventie,

advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen.

1. De zaak en de beslissing in het kort

1.1.

In opdracht van de VvE heeft Intersell als aannemer een verbouwing uitgevoerd aan het gebouw van de VvE. De bestaande appartementen in het complex zijn gerenoveerd, terwijl op het dak een extra verdieping is toegevoegd met veertien nieuwe appartementen (de zogeheten ‘optopping’). Op de begane grond is ook nog een nieuw appartement gerealiseerd. Vink Bouw was als mede-ontwikkelaar en bouwpartner bij dit project betrokken.

1.2.

In deze zaak gaat het om de vraag of Intersell de werkzaamheden goed heeft uitgevoerd. De VvE en de Stichting beklagen zich onder meer over afwateringsproblemen, een niet goed werkende lift en problemen met de gevelbeplating. Ook stellen de VvE en de Stichting zich op het standpunt dat Intersell heeft nagelaten om uitvoering te geven aan een meerwerkopdracht betreffende het aanleggen van voorzieningen voor het aansluiten van zonnepanelen voor de lagergelegen appartementen. Daardoor is volgens de VvE en de Stichting schade ontstaan. Daarnaast zijn de kosten van de nutsvoorzieningen duurder uitgepakt dan voorzien. In discussie is voor wiens rekening die extra kosten komen.

1.3.

De rechtbank komt tot een gedeeltelijke toewijzing van de vorderingen van de VvE en tot afwijzing van de tegenvordering van Intersell. De rechtbank is namelijk van oordeel dat Vink Bouw en Intersell moeten zorgen voor een goed werkende lift en dat zij de gevelbeplating moeten herstellen. Ook hadden Vink Bouw en Intersell volgens de rechtbank de meerwerkopdracht voor het aanleggen van voorzieningen voor het aansluiten van zonnepanelen moeten uitvoeren. Daarnaast komen de extra kosten voor de aanleg van nutsvoorzieningen voor rekening van Vink Bouw en Intersell. De VvE hoeft die kosten dus niet te betalen.

1.4.

Dit vonnis als volgt opgebouwd. Na een weergave van het verloop van de procedure (hoofdstuk 2), de feiten (hoofdstuk 3) en de vorderingen van partijen (hoofdstuk 4) volgen de beoordeling door de rechtbank in hoofdstuk 5 en de beslissing van de rechtbank in hoofdstuk 6.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de (gelijkluidende) dagvaardingen van 21 en 22 december 2023, met producties,

- het anticipatie-exploot van Vink Bouw en Intersell van 2 januari 2024,

- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens wijziging (vermindering) van eis in conventie, met producties,

- de antwoordakte in conventie, na overlegging producties en wijziging (vermindering) van eis, met producties,
- het tussenvonnis van 3 juli 2024, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024 en de daarin genoemde stukken

- de e-mail van 12 november 2024 van mr. Kroon met een reactie op het proces-verbaal,

- de e-mail van 18 november 2024 van mr. Van Binsbergen met een reactie op het proces-verbaal.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald. Dit vonnis wordt gewezen met inachtneming van de opmerkingen op het proces-verbaal.

3. De feiten

3.1.

Het appartementencomplex aan de [locatie] is gebouwd in de jaren tachtig van de vorige eeuw. Tot 2021 omvatte het gebouw de appartementen [gebouw 1] . In 2020 en 2021 zijn werkzaamheden aan het appartementen-complex uitgevoerd. Toen is onder meer een extra verdieping met nieuwe appartementen bovenop het gebouw gerealiseerd, evenals een nieuw appartement op de begane grond. Sindsdien bestaat het gebouw uit de appartementen [gebouw 2] .

De voorgeschiedenis

3.2.

In 2016 heeft de VvE met het oog op de uitwerking van bij de VvE bestaande renovatie- en nieuwbouwplannen de Stichting opgericht. Een drietal (bestuurs)leden van de VvE heeft zitting genomen in het bestuur van de Stichting. De Stichting trad op als belangenbehartiger en woordvoerder voor de VvE.

3.3.

In 2018 heeft de Stichting met Vink Bouw een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Daarin is afgesproken om het renovatie- en nieuwbouwplan verder uit te werken.

De ontwikkelingsovereenkomst tussen de VvE en Vink Bouw

3.4.

Op 13 november 2019 zijn de VvE en Vink Bouw een ontwikkelingsovereenkomst met elkaar aangegaan. In de ontwikkelingsovereenkomst, waarin Vink Bouw is aangeduid als ‘de Ontwikkelaar’, staat onder meer het volgende:

“(…) Overwegen (…)

B. De Stichting treedt op als belangenbehartiger en woordvoerder van de VvE. (…)

F. Het Plan omvat een renovatie van alle bestaande appartementen in het Complex (hierna genoemd “de Renovatie” ). Om de Renovatie voor de eigenaren economisch haalbaarder te maken, zal op het dak van het Complex een verdieping nieuwbouw worden toegevoegd waarin 14 nieuwbouwappartementen worden gerealiseerd en 1 nieuwbouwappartement op de begane grond ter plaatse van de huidige hoofdentree. De opbrengst uit de verkoop van de nieuwbouwappartementen (hierna genoemd “de Nieuwbouw” ) zullen grotendeels ten goede komen aan de VvE ter dekking van de kosten van de Renovatie. De kosten van de Renovatie worden niet geheel gedekt door de verkoopopbrengst van de Nieuwbouw, zodat daartoe een bijdrage van de VvE nodig is ter hoogte van de Eigen Bijdrage om tot een uitvoerbaar project te komen. De precieze afgesproken bedragen zijn vastgesteld in de stichtingskostenopzet (hierna “de STIKO” ) en opgenomen in Bijlage C .

G. Om de Nieuwbouw mogelijk te maken, stelt de VvE het dak en de entreehal beschikbaar aan de Ontwikkelaar. Voor de Nieuwbouw worden extra appartementsrechten gemaakt. Deze worden ter beschikking gesteld aan de Ontwikkelaar voor verkoop op de vrije markt ten behoeve van de gedeeltelijke financiering van de Renovatie.

H. (…) De Ontwikkelingsfase omvat mede de periode benodigd voor de voorbereiding, de realisatie en de oplevering van de Renovatie en de Nieuwbouw. De onderhavige ontwikkelingsovereenkomst (hierna “de OOK” ) beoogt de rechten en plichten tussen partijen in de Ontwikkelingsfase te regelen en de uitgangspunten die tussen hen zullen gelden en vervangt daarmee de SOK [samenwerkingsovereenkomst, toevoeging rechtbank]
. (…)

Komen overeen

(…)

artikel 4 activiteiten ontwikkelfase project, verdere contractvorming

4.1

De Werkzaamheden worden uitgevoerd conform het Definitief Ontwerp en de Technische omschrijving Nieuwbouw en Technische omschrijving Renovatie zoals opgenomen in bijlage E en F.

4.2

Ontwikkelaar zorgt voor de voorbereidende werkzaamheden en documentatie alsmede de aanvraag en het onherroepelijk verkrijgen van alle voor de Renovatie en de Nieuwbouw benodigde vergunningen, toestemmingen en vrijstellingen. (…)

artikel 5 stiko planfase, winst en risico van het project

5.1

Partijen hebben de STIKO vastgesteld, aangehecht als Bijlage C. De STIKO bevat onder andere de bindende uitgangspunten betreffende:

KOSTEN:

a. Aanneemsom voor de Renovatie: 1.274.038 EURO excl BTW

b. Aanneemsom voor de totale Vernieuwing: 3.800.738 EUR excl BTW

c. Grondprijs (voorlopige inschatting): 433.519 EURO incl. BTW op basis van verkoop van 8 van de 15 eenheden op de vrije markt conform de STIKO.

OPBRENGSTEN:

d. Eigen Bijdrage door de VvE: 1.135.000 EUR incl BTW (…).

e. Voorlopige VON opbrengst Nieuwbouw appartementen optoppers: 1.828.750,-- EUR incl BTW.

f. Voorlopige VON opbrengst Nieuwbouw appartementen vrije markt: 2.629.500 EUR incl BTW (*)

(*) VVE / Gemeente verkoopt het appartementsrecht aan de koper. In de aanneemsom in de nog op te stellen AO komen alle bouwkosten , bijkomende kosten en winst voor VVE. Die winst kan worden aangewend voor de kosten van de verbouwing + een eventuele overwinst die gebruikt kan worden voor aanvullende wensen en residu kan dan worden overgemaakt aan de VVE.

5.2

De aanneemsommen zijn vastgesteld tot prijspeil 1 mei 2020. Mocht de start van de bouw plaatsvinden na 1 mei 2020 door bezwaar op de bouwvergunning door omwonenden, dan worden de aanneemsommen vanaf 1 mei 2020 geïndexeerd met de BDB index tot aan de daadwerkelijke start van de bouw. (…)

5.4

Ontwikkelaar garandeert jegens de VvE, dat het bedrag van de aanneemsom in de STIKO welke ten laste van de VvE c.q. de Eigenaren komt, het genoemde bedrag niet zal overschrijden, met inachtneming van de overeengekomen indexering of mogelijk kwalitatief meerwerk dat door de VvE is gekozen. (…)

5.9

In de STIKO is een aanname gemaakt voor het aantal Eigenaren, woonachtig op de bovenste laag van het appartementencomplex, dat een Nieuwbouwappartement wil kopen. Indien blijkt dat meer of minder Eigenaren daadwerkelijk tot koop overgaan, zijn de daaruit vloeiende kosten of opbrengsten in de STIKO voor rekening en risico van de Ontwikkelaar.

5.1

Kostenoverschrijdingen of financiële meevallers van de geraamde plan- en realisatiekosten (met inachtneming van artikel 5.2 en 5.4) in de STIKO zijn geheel voor rekening en risico van de Ontwikkelaar. (…)

artikel 16 WIJZIGING VAN OMSTANDIGHEDEN

16.1

Partijen zijn zich ervan bewust dat bij een ontwikkeling als onderhavige zich onvoorziene c.q. gewijzigde omstandigheden kunnen voordoen die met zich mee brengen dat het doel en/of de uitgangspunten van Partijen bij deze overeenkomst niet langer of niet in de beoogde mate kan/kunnen worden bereikt en welke derhalve noodzaken tot overleg. In geval zulke omstandigheden zich voordoen, zullen Partijen welwillend, voortvarend en te goeder trouw overleg voeren waarbij zij zullen trachten een aanvaardbare oplossing te bereiken, rekening houdend met hun wederzijdse belangen, welke zo dicht mogelijk blijft bij de doelen en uitgangspunten van Partijen als verwoord c.q. beoogd in deze overeenkomst.

16.2

Als een omstandigheid die tot in het eerste lid genoemd overleg noopt, wordt in ieder geval aangemerkt:(…)

16.3

Als naar objectieve maatstaven, desnoods vastgesteld door een onafhankelijk bouwbureau, onvoorziene bouwkundige en constructieve belemmeringen in de weg staan aan realisatie van het Project op de wijze zoals redelijkerwijs door de Ontwikkelaar kon worden voorzien èn de oplossing daarvan zodanig hoge kosten met zich zal brengen dat het Project voor de Ontwikkelaar niet meer op marktconforme wijze te realiseren is zonder de Eigen Bijdrage te verhogen en/of zonder het geprojecteerde resultaat in de STIKO aan te tasten.

artikel 20 slotbepalingen

20.1

Deze overeenkomst is ondeelbaar. Indien Ontwikkelaar en Aannemer op enig moment niet dezelfde entiteit zullen zijn, dan staat de Ontwikkelaar in voor de rol van de Aannemer onder deze overeenkomst.

20.2

De Stichting ondertekent deze overeenkomst mede ter bevestiging van de rol van de Stichting en ter bekrachtiging van de rol en verantwoordelijkheden die direct of indirect aan de Stichting zijn toebedeeld.(…)

20.4

Deze overeenkomst bevat alle afspraken tussen Partijen betreffende het Project en vervangt de SOK [samenwerkingsovereenkomst, toevoeging rechtbank]
en alle eerdere afspraken welke tussen de Partijen te aanzien van het Plan zouden hebben gegolden, waaraan Partijen dan ook geen rechten meer kunnen ontlenen.(…)”

3.5.

De ontwikkelingsovereenkomst is ondertekend namens de Stichting, de VvE en Vink Bouw.

3.6.

Bijlage C.1 bij de ontwikkelingsovereenkomst luidt als volgt:

De verbouwingsovereenkomst tussen de VvE en Intersell

3.7.

Op 30 juni 2020 hebben de VvE en Intersell, een aan Vink Bouw gelieerde vennootschap, voor een aanneemsom van € 1.145.095,- (inclusief btw) een verbouwingsovereenkomst gesloten. In deze overeenkomst, waarin de VvE en Intersell zijn aangeduid als respectievelijk ‘de Opdrachtgever’ en ‘de Ondernemer’, staat onder meer het volgende:

“(…) Omschrijving van de Verbouwing

Artikel 1

Voor rekening van de Opdrachtgever zal de Ondernemer, conform de bij deze overeenkomst behorende en in de ontvangstverklaring genoemde stukken in en / of rondom het appartementencomplex, staande en gelegen te [gebouw 1] het navolgende uitvoeren, in deze overeenkomst te noemen: “de Verbouwing”:

*De Verbouwing omvat een renovatie van alle bestaande appartementen in het complex. Om de renovatie voor de Opdrachtgever economisch haalbaarder te maken, zal op het dak van het complex een verdieping nieuwbouw worden toegevoegd waarin 14 nieuwbouwappartementen worden gerealiseerd en 1 nieuwbouwappartement op de begane grond ter plaatse van de huidige hoofdentree.

De opbrengst uit de verkoop van deze nieuwbouwappartementen zullen grotendeels ten goede komen aan de Opdrachtgever ter dekking van de kosten van de renovatie. De kosten van de renovatie worden niet geheel gedekt door de verkoopopbrengst van de nieuwbouw, zodat daartoe een bijdrage van de Opdrachtgever nodig is, conform artikel 3. De Verbouwing wordt uitgevoerd conform de documenten die zijn opgenomen in de documentenlijst d.d. 16-06-2020. (…)

Aanneemsom van de Verbouwing

Artikel 3

De aanneemsom van de Verbouwing bedraagt €1.145.095 inclusief btw.

Betaling van de aanneemsom

Artikel 4

1. (…)

2. In voormelde aanneemsom zijn geen stelposten begrepen.

3. Indien meerwerk overeengekomen wordt, zal de volgende betalingsregeling gelden:

- Voor meerwerk geldt dat bij opdracht door de Opdrachtgever 25% mag worden gedeclareerd door de Ondernemer als vergoeding voor algemene en voorbereidende kosten. Het resterende gedeelte dient te worden gedeclareerd bij het gereedkomen van het meerwerk, dan wel, indien van toepassing, bij de eerst komende betalingstermijn daarna;

- Het meerwerk dient betaald te zijn vóór oplevering van de Verbouwing, mits het meerwerk gereed is. (…)

Van toepassing zijn de Algemene Voorwaarden / Woningbouw garantie- en waarborgregeling

Artikel 7

1. Op de aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de Verbouwingsovereenkomst, vastgesteld door Woningborg op 01 juli 2015.

(…)”

3.8.

De in artikel 7 van de verbouwingsovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden (hierna: de Algemene Voorwaarden) luiden, voor zover van belang, als volgt:

“(…) Verplichtingen van de Ondernemer

Artikel 3 (…)

3. De Ondernemer is verplicht de Verbouwing uit te voeren naar de eisen van goed en deugdelijk werk met inachtneming van de van belang zijnde voorschriften van overheid en nutsbedrijven. (…)

6. De Ondernemer is verplicht de Opdrachtgever te wijzen op onvolkomenheden in het door of namens de Opdrachtgever vervaardigde ontwerp en in de door hem ter beschikking gestelde bouwmaterialen, een en ander voor zover de Ondernemer deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen. Als de Ondernemer de in dit lid omschreven verplichting niet nakomt, is hij voor de schadelijke gevolgen van zijn verzuim aansprakelijk. (…)

Bouwtijd en oplevering

Artikel 8 (…)

4. Na oplevering is de Verbouwing voor risico van de Opdrachtgever. De Ondernemer is ontslagen van de aansprakelijkheid voor tekortkomingen die de Opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken (…)”

3.9.

Architectenbureau XOOMlab heeft een ontwerptekening en een technische omschrijving voor het project opgesteld. De versie van de technische omschrijving van 25 juni 2020 is als bijlage bij de verbouwingsovereenkomst opgenomen. Bij e-mail van 25 oktober 2022 heeft XOOMlab aan Intersell bericht, voor zover hier van belang:

“(…) Het is inderdaad zo dat begin april de positie van de meterruimte in de bovenste woningen gewijzigd is. Op de technische ontwerptekeningen van 20 februari 2020 stond de meterruimte op dezelfde plek als de woningen op de begane grond. Op de technische ontwerptekeningen van 8 april 2020 is die positie verschoven naar de gevel. (…)

In de herinnering van [naam 1] [ [naam 1] , toevoeging rechtbank]
en mij [ [naam 2] , toevoeging rechtbank]
is destijds door Liander aan ons bouwteam (Intersell/installateur/ XOOMlab ) doorgegeven dat met name gas (en dus ook elektra) niet verticaal door de woningen versleept kon worden maar dat dit horizontaal moest gebeuren, langs de gevel. De meterruimte moest daarvoor naar de gevel verplaatst worden om van daaruit in de woningen te kunnen prikken. Bijkomend voordeel was dat de schacht van de meterruimte niet door de slaapkamers van de bestaande woningen op de derde verdieping hoefde te worden getrokken. Tenslotte was hier geen schacht omdat de meterruimte in deze maisonettes stopte op de tweede verdieping.

Dit tekenwerk is doorgestuurd en hier is begin april akkoord op gegeven, ik neem aan door alle partijen maar zoals gezegd hebben we hier helaas geen schriftelijke bevestiging van. (…)”

De oplevering van het werk

3.10.

Intersell heeft de bestaande appartementen in het gebouw gerenoveerd. Op het dak van het complex is een nieuwbouwverdieping, bestaande uit veertien appartementen, toegevoegd. Ook is één nieuwbouwappartement gerealiseerd op de begane grond.

3.11.

De oplevering van het werk uit hoofde van de verbouwingsovereenkomst heeft op 24 december 2021 plaatsgevonden. In het proces-verbaal van oplevering zijn meerdere opleverpunten genoteerd.

3.12.

De advocaten van partijen hebben vanaf juni 2022 gecorrespondeerd over (oplever)punten die volgens de VvE nog niet of niet naar tevredenheid waren opgelost, over garantieklachten, alsook over de meerkosten voor de nutsvoorzieningen.

3.13.

Op 5 april 2023 hebben partijen de situatie ter plaatse opgenomen in het kader van overleg over een minnelijke oplossing om openstaande discussiepunten/opleverpunten te bespreken. Een verslag van de opneming heeft Intersell per e-mail van 27 juni 2023 aan de VvE gestuurd. De VvE heeft op 30 juni 2023 op enkele onderdelen van dat verslag gereageerd, waaronder met betrekking tot de lift in rode kapitalen (hierna met onderstreping weergegeven):

“(…) • De lift is op papier nog een binnen lift maar door de aanvullende uitgevoerde werkzaamheden kunnen we deze beschouwen als een buitenlift.

• Er is volledige garantie bij normaal gebruik en volgens de voorwaarden van Aesy liften.

• De huidige garantie van Intersell en het huidige onderhoudscontract tussen de VvE zijn van toepassing (wat betreft onderhoudscontract heeft Intersell geen verantwoordelijkheden).

• Afgehandeld voor Intersell. DANK VOOR DE WERKZAAMHEDEN. GRAAG NOG EVEN DE GARANTIEVERKLARING AAN ONDERGETEKENDEN.

3.14.

Bij e-mail van 27 augustus 2020 heeft Intersell op verzoek van de VvE een kostenraming gedaan voor meerwerk voor het aanbrengen van voorzieningen voor zonnepanelen van € 7.352,94 exclusief btw (€ 8.897,05 inclusief btw).

3.15.

Intersell heeft een opgave van extra kosten overgelegd van € 202.385,04 met betrekking tot de nutsvoorzieningen.

De rapporten

3.16.

In opdracht van Intersell heeft Innax Woningen B.V. (hierna: Innax) een onderzoek ingesteld naar de plasvorming en afwateringsproblematiek in het gebouw en daarvan een rapport van 6 mei 2022 opgesteld. Op de inhoud van dit rapport zal hierna onder 5.4 en verder nader worden ingegaan.

3.17.

In opdracht van Stedeplan VVE Beheer (hierna: Stedeplan ) heeft Afbouw Gevelsupport B.V. (hierna: Afbouw Gevelsupport) op 4 juli 2023 een inspectie verricht aan de gevels en daarvan een rapport van dezelfde datum opgesteld. Op de inhoud van dit rapport zal hierna onder 5.27 nader worden ingegaan.

3.18.

In opdracht van Stedeplan heeft Duyts Bouwconstructies B.V. (hierna: Duyts) op 6 maart en 4 april 2024 de situatie van het noodtrappenhuis en de galerij ter plaatse beoordeeld en die beoordeling in haar briefrapport van 7 maart 2024 en 11 april 2024 aan de VvE toegezonden (hierna: het rapport). Op de inhoud van dit rapport zal hierna onder 5.5 nader worden ingegaan.

3.19.

In opdracht van Stedeplan heeft BDA Dak- en Geveladvies B.V. (hierna: BDA) op 29 februari 2024 een onderzoek ingesteld naar ongediertewerendheid van en groene aanslag op de gevels en daarvan een rapport van 21 maart 2024 uitgebracht. Op de inhoud van dit rapport zal hierna onder 5.28 nader worden ingegaan.

3.20.

In opdracht van Stedeplan heeft Pi liftconsultants BV (hierna: Pi) op 30 november 2023 en 15 december 2023 een inspectie van de liftinstallatie uitgevoerd en daarvan een rapport van april 2024 opgesteld. Op de inhoud van dit rapport zal hierna onder 5.17 nader worden ingegaan.

3.21.

In opdracht van Stedeplan heeft Van Santen Inspectie B.V. (hierna: Van Santen) op 27 maart 2024 een onderzoek ingesteld naar de liftschacht en daarvan een rapport van 8 april 2024 opgesteld. Op de inhoud van dit rapport zal hierna onder 5.18 nader worden ingegaan.

4. Het geschil

in conventie

4.1.

Na eiswijziging vorderen de VvE en de Stichting dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair

I. Vink Bouw en Intersell hoofdelijk veroordeelt om zorg te dragen voor adequaat herstel van de overmatige plasvorming en afwateringsproblematiek conform (het hersteladvies in) de rapportage van Duyts (productie 35), in het bijzonder om:

A. de platen aan de gevelzijde minimaal met 15 à 25 mm te verhogen;

B. (waarna) tussen de ligger HEB200 en de prefab balkonplaten de ruimte uit te vullen met een staalplaat;

C. de gevelplaten aan de gevelzijde in te korten om voornoemde verhoging mogelijk te maken, zodat de mos-groei tussen de randen niet meer kan plaatsvinden;

D. een dak of luifelconstructie aan te brengen over de galerij en noodtrappen;

E. op eerste verzoek van de VvE de aanwijzingen van Duyts op te volgen die laatstgenoemde nodig acht om tot een adequaat herstel van voornoemde plasvorming en afwateringsproblematiek te komen;

II. Vink Bouw en Intersell hoofdelijk veroordeelt om zorg te dragen voor adequaat herstel van de lift conform (de aanbevelingen in) het rapport van Pi Liftconsultants (productie 32), in het bijzonder om:

A. de schacht bouwkundig te verbeteren, zodat koud en vocht minder invloed hebben;

B. de schacht te voorzien van voldoende ventilatie of airconditioning;

C. de schacht over de gehele hoogte te voorzien van voldoende verwarmingselementen;

D. alle elektronische componenten in de schacht preventief te vervangen;

E. gecorrodeerde onderdelen van de deuren te laten vervangen;

F. de deuraandrijving te voorzien van goede afdekking zodat vochtdruppels niet op de aandrijving kunnen vallen;

G. op eerste verzoek van de VvE de aanwijzingen van Pi Liftconsultants op te volgen die laatstgenoemde nodig acht om tot een adequaat herstel van de lift te komen;

III. Vink Bouw en Intersell hoofdelijk veroordeelt om zorg te dragen voor adequaat herstel van de gevelbeplating, de hemelwaterafvoeren en de houten bevestigingsstijlen, conform (de aanbevelingen in) het rapport van BDA Advies (productie 31), in het bijzonder om:

ten aanzien van de ongediertewerendheid van de gevels:

A. een te goeder naam en faam bekend staand ongediertebestrijdingsspecialist in te schakelen en de geplande werkzaamheden met deze specialist en (een vertegenwoordiger van) de VvE te bespreken en diens aanwijzingen op te volgen;

B. de gevelbeplating te verwijderen;

C. de waterkerende folie en isolatie te verwijderen rond doorvoeren met openingen van groter dan 5 mm;

D. de openingen af te plakken tegen het binnenblad van het HSB-element met alubutyltape;

E. de isolatie en waterkerende folie terug te plaatsen;

F. de voeg tussen de betonnen galerijvloer en het HSB-element voorzien van een kitvoeg op de rugvulling;

G. een ventilatieprofiel toepassen aan alle openstaande spouwzijdes van de gevelbeplating;

H. de gevelbeplating terug te plaatsen;

ten aanzien van de hemelwaterafvoeren:

I. de bochtstukken te verwijderen ter plaatse van de dakvloer;

J. de hemelwaterafvoeren bij zowel de dakvloer als de galerijvloer te verlengen tot 20-30 mm boven de dakbedekking/galerijvloer;

ten aanzien van het reinigen van de gevelbeplating:

K. zorg te dragen voor adequate reiniging van de gevelbeplating conform de voorschriften van de fabrikant danwel daartoe het advies op te volgen van een te goeder naam en faam bekend staand bedrijf dat voor adequate reiniging kan zorg dragen;

ten aanzien van de houten bevestigingsstijlen:

L. schriftelijk bewijs aan te leveren, waarmee wordt aangetoond dat de houten bevestigingsstijlen voldoen aan de referentieperiode van 50 jaar;

M. op eerste verzoek van de VvE de aanwijzingen van BDA advies op te volgen die laatstgenoemde nodig acht om tot een adequaat herstel van de hiervoor genoemde punten sub III.A tot en met L te komen;

IV. het in sub I, II en III bepaalde binnen drie maanden na dagtekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn [de rechtbank begrijpt: uit te voeren], zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere dag of dagdeel dat Vink Bouw en/of Intersell niet of niet volledig gehoor geven aan het gevorderde;

subsidiair

V. Vink Bouw en Intersell hoofdelijk veroordeelt tot het opstellen van een adequaat herstelplan met inachtneming van de rapportages die zijn overgelegd van Duyts (productie 35), Pi (productie 32) en BDA (productie 31) ten aanzien van het in sub I, II en III bepaalde, binnen één maand na dagtekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn, zulks op straffe van een dwangsom van € 10.000,- voor iedere dag of dagdeel dat Vink Bouw en/of Intersell niet of niet volledig gehoor geven aan het gevorderde;

meer subsidiair

VI. dusdanige maatregelen oplegt die de rechtbank geraden voorkomt;

in alle gevallen

VII. voor recht verklaren dat Vink Bouw en Intersell wanprestatie hebben gepleegd, althans onrechtmatig hebben gehandeld, ter zake de zonnepanelen en dat zij aansprakelijk zijn voor de schade die de VvE en de Stichting hierdoor hebben geleden, nader op te maken bij staat;

VIII. voor recht verklaart dat Vink Bouw en Intersell de (meerwerk)kosten ter zake van de nutsvoorzieningen, zoals omschreven in het rapport dat is overgelegd als productie 19, niet in rekening kunnen brengen bij de VvE en/of de Stichting, althans dat hen ter zake geen vordering jegens de VvE toekomt;

IX. Vink Bouw en B.V. Intersell hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan de VvE en/of de Stichting van de kosten van de procedure, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ingevolge artikel 6:119 BW vanaf 8 dagen na de betekening van het wijzen vonnis tot de dag van algehele voldoening.

4.2.

Vink Bouw en Intersell voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van de VvE en de Stichting, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van de VvE en de Stichting in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

in reconventie

4.4.

Intersell vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de VvE veroordeelt tot betaling aan Intersell van:

een bedrag van € 202.385,04, inclusief opslagen (€ 15.205,49) en btw (€ 35.124,04), zo nodig onder aanpassing van de overeengekomen aanneemsom zoals bedoeld in artikel 7:753 lid 1 BW, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover vanaf 24 december 2021;

een bedrag van in totaal € 10.326,93 aan buitengerechtelijke kosten (€ 7.540,00 exclusief btw voor het deskundigenonderzoek van KVMC en € 2.786,93 voor buitengerechtelijke incassokosten), vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van de dagvaarding;

de proceskosten, met inbegrip van nakosten, en vermeerderd met wettelijke rente.

4.5.

De VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Intersell, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Intersell in de kosten van deze procedure.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

5. De beoordeling

5.1.

De rechtbank zal hierna onder 5.2 eerst de positie en vorderingsgerechtigdheid van de Stichting bespreken en vervolgens onder 5.3 tot en met 5.50 de vorderingen in conventie beoordelen, met uitzondering van vordering VIII. Vanwege de samenhang tussen vordering VIII in conventie (de verklaring voor recht over de extra kosten voor de nutsvoorzieningen) met de vorderingen in reconventie (de vordering tot betaling van de extra kosten voor de nutsvoorzieningen) zullen die vorderingen gezamenlijk worden beoordeeld onder 5.51 en verder.

in conventie

de vorderingsgerechtigdheid van de Stichting

5.2.

Vink Bouw en Intersell voeren terecht het verweer dat de Stichting geen partij is bij de ontwikkelingsovereenkomst en de verbouwingsovereenkomst. Dat de Stichting de ontwikkelingsovereenkomst mede heeft ondertekend, was uitsluitend in haar hoedanigheid van woordvoerder en belangenbehartiger van de VvE. Daarmee kan de Stichting zelf nog geen vorderingen ontlenen aan die overeenkomst. Ook verder blijkt nergens uit dat de Stichting zelfstandig vorderingsgerechtigd is. De omstandigheid dat de Stichting destijds is opgericht om als instrument van de VvE het project te kunnen uitvoeren, zoals de VvE tijdens de zitting heeft toegelicht, maakt nog niet dat de Stichting een eigen vordering heeft op Vink Bouw of Intersell. Het voorgaande leidt ertoe dat de Stichting in deze zaak geen vorderingen kan instellen. Bij de verdere beoordeling beschouwt de rechtbank daarom alleen de VvE als de eisende partij, nu alleen de VvE partij is bij de ontwikkelingsovereenkomst en de verbouwingsovereenkomst en de vorderingen op die twee overeenkomsten zijn gebaseerd.

Vordering I (overmatige plasvorming en afwateringsproblematiek)

5.3.

De VvE legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De nieuw aangebrachte galerijvloeren en balkons op de vierde verdieping alsmede enkele bordessen van het nieuwe noodtrappenhuis vertonen overmatige plasvorming. Volgens het rapport van Innax voldoet de situatie niet aan wat partijen met elkaar hebben afgesproken. Zes platen liggen op tegenschot in plaats van op afschot. Hetzelfde geldt voor de bordessen van het noodtrappenhuis. De doorbuiging valt weliswaar binnen de norm van de vuistregels, maar toch blijft water op de galerijen en balkons staan, wat volgens Woningborg niet mag. Plassen vanaf een diepte van 3 mm moeten volgens diezelfde norm binnen een half uur zijn verdwenen, maar daaraan wordt niet voldaan. Door het bevriezen van plassen in de winter ontstaan bovendien gevaarlijke situaties. Partijen hebben in overleg besloten op bepaalde locaties spuwertjes aan te brengen, zodat het water beter en sneller kan worden afgevoerd. De problematiek is daarmee echter niet opgelost. Op andere locaties is hierdoor ook wateroverlast ontstaan, zodat de problematiek is verergerd. De VvE beroept zich met betrekking tot het voorgaande ook op het rapport van Duyts en vordert dat Vink Bouw en Intersell voor adequaat herstel moeten zorgdragen overeenkomstig het advies van Duyts.

5.4.

In het rapport van Innax staat, voor zover hier van belang:

“(…) CONCLUSIES

De metingen laten zien dat er nergens een overschrijding van de maximale doorbuiging optreedt. Hiervoor wordt doorgaans als vuistregel 0,004 x de overspanning aangehouden. In dit geval bij alle platen 0,004 x 5000 = 20mm (met uitzondering van plaat 9 en 10, deze bevinden zich op de hoek van de inspringing van de flat en zijn anders van lengte, maar vertonen eveneens geen afwijkende doorbuiging). (…)

In enkele gevallen zien we het afschot naar de gevel lopen terwijl de afwateringsgoot aan de buitenzijde van de platen zit (de afvoer loopt dan onder afschot naar de gevel en loost daar in de hemelwaterafvoer). Onder andere het geval bij platen 4, 5, 7, 8, 10 en 16. Overigens is er weinig afschot van de gevel naar de buitenzijde (of andersom zoals bij hiervoor genoemde platen) gemeten, het gaat hier gemiddeld om 2 à 3 mm. De hoofdoorzaak is dan ook de doorbuiging ten opzichte van de plaats van de afvoeren. De afvoeren zijn gesitueerd op de hoeken van de platen, terwijl het diepste punt in het midden ligt. Door de doorbuiging en het gebrek aan voldoende afschot loopt het water ook niet goed de goot in om daar afgevoerd te worden.

Van de doorbuiging is geconstateerd dat deze binnen de norm van de vuistregel valt, desalniettemin blijft het feit dat er water op galerijen en balkons blijft staan onverminderd aanwezig. Volgens Woningborg mag er geen water op galerijen en balkons blijven staan, plassen van 3 mm diep of meer moeten binnen een half uur na regen, of zelf aanbrengen, verdwenen zijn. Afgaande op het door de aannemer aangeleverde filmpje, waarbij plassen op galerijen en balkons na een regenbui zijn gefilmd, is het aannemelijk dat dit niet het geval is. (…)

(…) ADVIEZEN

(…) Galerijen en balkons

(…) Tot slot is het nog mogelijk om op het laagste punt aan de buitenzijde van een galerij- of balkonplaat een spuwertje te maken door middel van het boren van een gat en het daarin aanbrengen van een kunststof of RVS pijp. Deze pijp moet iets buiten de plaat steken zodat het water niet op de ondergelegen galerij of balkon terecht komt. (…)

(…) Trappenhuis zuidgevel

(…) Een oplossing zal gezocht moeten worden in het goed schoonhouden van het trappenhuis, of de regen buiten houden door het plaatsen van een regenscherm in de gevelopeningen van het trappenhuis. (…)”

5.5.

In het rapport van Duyts staat, voor zover hier van belang:

“(…)

aangetroffen situatie

In het noodtrappenhuis, dat wordt gebruikt door de bewoners van de flat om de fietsenkelder te bereiken zijn duidelijk sporen van vocht zichtbaar. Op de wand en op de vloer zijn plassen zichtbaar, wat wordt opgelost met een rubbermat in de winterperiode.

Het noodtrappenhuis is niet voorzien van een dakconstructie zodat er zonder belemmering water in dit trappenhuis kan komen.

Door de doorbuiging van de galerijplaten blijft er regenwater in de vorm van plassenstaan, maar ook in de afvoergoten. In de toekomst zal de vervorming van de platen toenemen, waardoor ook de plasvorming toeneemt, waardoor ook de plasvorming en niet afstromen van water in de goten zal toenemen.

In de huidige afvoergoot zijn extra spuwers aangebracht. Deze maatregel heeft de wateroverlast niet verholpen, maar zelfs de overlast vergroot doordat de bewoners van de ondergelegen verdieping geluidsoverlast hebben van het druppelen.

Ook bij de balkons aan de woning doen zich dezelfde problemen voor, waarbij de balkons bij een overspanning van 5,0 meter licht doorbuigen en het water in de hiervoor bedoelde goten blijft staan en niet afwatert richting de afvoeren.

Bij de aanleg van de balkonplaten is er onvoldoende rekening gehouden met het afschot vanaf de gevels, waardoor de constructie in zijn kont hangt en het water richting gevel afvoert.

voor de galerij en balkons geldende eisen

Zoals al genoemd in het rapport van Innax zijn er geen eisen hoe een galerij en of balkon moet worden opgeleverd, behalve dan dat de doorbuiging van de galerijen en balkons binnen 0,004 maal de overspanning dient te vallen en hier vallen alle elementen hier binnen.

Bij het ontwerp van een galerij is het vanzelfsprekend dat er voorzieningen moeten worden genomen die voorkomen dat de entrees, maar ook de vluchtwegen last zullen hebben van bevriezende plassen en ook niet bevattelijk zijn voor groene aanslag of mos-groei.

Het is duidelijk dat dit ontwerpaspect niet is voorzien bij dit project.

Hersteladvies

• Om het probleem van de slechte afwatering te verhelpen van zowel de galerijen als de balkons, zullen de platen aan de gevelzijde minimaal met 15 à 25mm moeten worden verhoogd. Daarna kan tussen de ligger HEB200 en de prefab balkonplaten de ruimte worden uitgevuld met een staalplaat;
• (…) Aan de gevelzijde dienen de gevelplaten te worden ingekort om de verhoging mogelijk te maken en de mosgroei tussen de randen niet meer te laten plaatsvinden;
• Aanbrengen van een dak of luifelconstructie over de galerij en noodtrappen. (…)”

5.6.

Vink Bouw en Intersell onderschrijven de bevindingen en conclusies van Innax. Volgens Vink Bouw en Intersell is Intersell in technisch opzicht niet tekort geschoten in haar verplichtingen. Intersell heeft bovendien de door Innax geadviseerde oplossingen aan de VvE aangeboden, maar die oplossingen accepteert de VvE niet. Intersell heeft een aantal spuwertjes aangebracht. Ook zijn vervuilde sifons verwijderd. Daarmee zou de afwateringsproblematiek op de balkons en galerijen moeten zijn verholpen. De VvE heeft niet inzichtelijk gemaakt dat de problematiek door die aanpassingen niet afdoende is verholpen. Duyts beschrijft in haar rapport niet waarom sprake is van een tekortkoming en legt ook niet uit waarom de door Duyts geadviseerde herstelwerkzaamheden passend en geboden zijn, aldus Vink Bouw en Intersell.

Vorderingen I.A (verhogen gevelplaten), I.B (aanbrengen staalplaat) en I.C (inkorten gevelplaten)

5.7.

De rechtbank stelt voorop dat Vink Bouw en Intersell de bevindingen en conclusies van Innax onderschrijven. Uit het rapport van Innax volgt dat het water op de galerijen en balkons blijft staan door de doorbuiging van de galerijplaten in combinatie met het gebrek aan voldoende afschot. Verder staat in dit rapport dat een dergelijke plasvorming volgens Woningborg niet is toegestaan. Hiermee is voldoende vast komen te staan dat ten tijde van de oplevering van het werk sprake was van een gebrek en dus een tekortkoming van Intersell met betrekking tot de galerijen en de balkons.

Duyts schrijft in haar rapport dat het vanzelfsprekend is dat er voorzieningen moeten worden getroffen die groene aanslag of mosvorming op de galerijen voorkomen. Bij gebrek aan een duidelijke norm is echter niet vast te stellen dat op dit punt ook sprake is van een tekortkoming van Intersell. De mosgroei lijkt veelal een gevolg te zijn van het water dat op de galerijen blijft staan en vormt niet zozeer een zelfstandig element.

5.8.

Vervolgens is aan de orde de vraag of Intersell met de door Innax geadviseerde spuwertjes een deugdelijke wijze van herstel heeft aangeboden voor de plasvorming op de galerijen en balkons. Volgens de VvE is dat niet het geval. Uit het rapport van Duyts blijkt volgens de VvE dat het plaatsen van de spuwertjes geen afdoende maatregel is, omdat sommige spuwertjes droog waren en andere spuwertjes zoveel water moesten verwerken dat daardoor geluidsoverlast door gedruppel werd veroorzaakt bij de ondergelegen appartementen.

5.9.

De rechtbank is van oordeel dat er gelet op de deskundigheid van Innax van uit mag worden gegaan dat de door Innax voorgestelde oplossing om spuwertjes aan te brengen een adequate herstelmogelijkheid betreft voor het afwateringsprobleem op de galerijen en balkons. Het ligt dan op de weg van de VvE om te onderbouwen dat dit niet zo is. De VvE heeft dit met het rapport van Duyts onvoldoende gedaan. Het rapport van Duyts is op dit punt te summier en onduidelijk is waarop Duyts haar conclusie, dat de getroffen maatregelen de problematiek onvoldoende hebben verholpen, heeft gebaseerd. Die conclusie van Duyts lijkt niet te zijn gebaseerd op de functionaliteit van de spuwertjes maar op het neveneffect, dat de spuwertjes overlast veroorzaken. In dit kader hebben Vink Bouw en Intersell er terecht op gewezen dat Duyts niet heeft onderbouwd dat het geluid van gedruppel van de spuwertjes in strijd is met enige norm. Het geluid van dat gedruppel zal de VvE dus voor lief moeten nemen. Daarbij komt dat onweersproken is dat de VvE niet op alle plaatsen spuwertjes wilde laten aanbrengen en daarmee niet volledig gebruik heeft gemaakt van de door Intersell geboden herstelmogelijkheid.

5.10.

Op grond van het voorgaande is niet komen vast te staan dat Intersell geen adequate vorm van herstel heeft aangeboden. Dit brengt mee dat de door de VvE gevorderde andere vorm van herstel van de galerijen en balkons niet voor toewijzing in aanmerking komt. Vorderingen I.A, I.B en I.C worden dan ook afgewezen.

Vordering I.D (aanbrengen dak/luifelconstructie over galerij en noodtrappen)

5.11.

Voor zover de VvE vordert dat een dak of luifelconstructie
over de galerij wordt aangebracht, is dat niet toewijsbaar, omdat de VvE dit deel van haar vordering en de noodzaak van deze maatregel niet heeft onderbouwd.

5.12.

Voor zover de VvE vordert dat een dak of luifelconstructie
over het noodtrappenhuis wordt aangebracht, verwijst de VvE naar het rapport van Duyts. Naar het oordeel van de rechtbank heeft Duyts echter niet toegelicht waarom een dak of luifelconstructie noodzakelijk is en waarom de door Innax geadviseerde maatregelen (het noodtrappenhuis goed schoonhouden en regenschermen aanbrengen in de gevelopeningen van het trappenhuis) niet afdoende zouden zijn als oplossing voor de plasvorming op enkele bordessen in het noodtrappenhuis. De VvE kan dan ook niet een andere en verdergaande wijze van herstel vorderen. Vordering I.D zal daarom ook met betrekking tot de noodtrappen worden afgewezen.

Vordering I.E (opvolgen aanwijzingen Duyts)

5.13.

Op grond van het voorgaande moet ook vordering I.E, die voortbouwt op de vorderingen I.A tot en met I.D., worden afgewezen.

Slotsom vordering I

5.14.

De slotsom is dat de primaire vordering onder I geheel zal worden afgewezen.

Vordering II (de lift)

5.15.

De locatie van de lift en de keuze van het type lift staan niet ter discussie. De VvE verwijt Intersell dat de lift niet goed werkt en dat onvoldoende rekening is gehouden met de klimatologische omstandigheden in de situatie van een binnenlift in een semi buitenopstelling. Dit verwijt komt er concreet op neer dat de lift en de liftschacht onvoldoende stof,-, wind- en waterdicht zijn. Met name de waterdichtheid is van belang, omdat er volgens de VvE nu te veel blootstelling is aan vocht en kou. Dit geldt vooral voor de liftschacht, waardoor bovenmatig veel storingen aan de lift optreden. Met de tot nu toe door Intersell genomen maatregelen zijn de problemen niet verholpen. De VvE beroept zich op het rapport van Pi en vordert dat de VvE (aanvullende) maatregelen neemt, zoals door Pi is geadviseerd. De VvE heeft het advies van Pi één op één overgenomen in haar vordering onder II.

5.16.

Vink Bouw en Intersell voeren samengevat het volgende verweer. Erkend wordt dat aanhoudend sprake is geweest van vochtproblemen. Intersell heeft daarvoor oplossingen gerealiseerd, namelijk het aanbrengen van glazen binnenportalen om stof- en watertoetreding te voorkomen, het ophangen van een verwarmingselement om de liftmotor op temperatuur te houden en het afkitten van de liftschacht om vochtintreding te voorkomen. Verder had Intersell al eerder voorgesteld om de constructie onder het tegelwerk en grind in de nabijheid van de liftschacht voldoende waterdicht maken door het aanbrengen van nieuwe microbetontegels, maar de in januari 2022 voor dat meerwerk uitgebrachte offerte heeft de VvE niet geaccepteerd.

De lift is opgeleverd en voor zover er gebreken waren, waarvoor Intersell verantwoordelijk kan worden gehouden, zijn deze thans hersteld. In het overzicht van openstaande punten in de e-mail van 16 juni 2022 van de VvE wordt de lift niet vermeld en in het overzicht ‘openstaande opleverpunten en garantieklachten’ van 30 september 2022 komen geen klachten voor met betrekking tot de lift. Verder blijkt uit het overgelegde logboek dat na het verhelpen van de opleverpunten slechts acht storingen zijn opgetreden. Sommige van die storingen hielden geen verband met de door de VvE gestelde problemen. Betwist wordt dan ook dat sprake is van buitensporig veel storingen.

Ook wijzen Vink Bouw en Intersell erop dat de achtertuinen en binnenplaatsen bij de huizenblokken in de buurt lager liggen dan de straat, waardoor regenwater tegen de (achter)gevels van enkele panden staat. De VvE moet aantonen dat deze vochtproblematiek niet van invloed is op het binnenklimaat in de liftschacht.

Voor zover Vink Bouw en Intersell niet reeds door aanvaarding van de lift bij oplevering van hun aansprakelijkheid zijn ontslagen op grond van artikel 8 lid 4 van de Algemene Voorwaarden, zijn zij daarvan hoe dan ook ontslagen na het akkoord van de VvE in reactie op het verslag van opneming op 5 april 2023. De VvE heeft dan ook haar rechten verwerkt om nu nog te klagen over de geleverde lift.

5.17.

Het rapport van Pi luidt, voor zover hier van belang:

“(…)

3.6

Conclusie

(…)

• De huidige klimatologische omstandigheden zijn niet geschikt voor de installatie. De installatie is indirect onderhevig aan weersinvloeden als vocht en koude;

• Het storingsoverzicht zoals toegezonden door Aesy Liften toont aan dat de installatie te lijden heeft door een te koude en vochtige schacht.

(…)

4.2

Bevindingen inspectie

Technische staat

Beoordeling: onvoldoende

(…)

De installatie is in een voormalig, semi open trappenhuis gesitueerd welke zeer beperkt

verwarmd en onvoldoende geventileerd wordt. Met name de elektronische componenten en de deuren hebben te lijden door weersinvloeden.

Tijdens de inspectie zijn de volgende gebreken geconstateerd:

• De installatie betreft een indoor installatie, gesitueerd in een semi buiten opstelling;

• De schacht is vochtig;

• De verwarming in de schacht is onvoldoende;

• De ventilatie in de schacht is onvoldoende;

• De deuren vertonen sporen van corrosie;

• De deuraandrijving is niet afgedekt;

(…)

4.3

Conclusie inspectie

De technische staat en de betrouwbaarheid van de installatie, afgezet tegen de leeftijd van de installatie, is slecht. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een vocht- en koude problemen. Deze problemen hebben een grote invloed op de goede werking van de lift en op de levensduur van componenten. Dit resulteerde in meer storingen en een hogere slijtage van verschillende componenten. De klimatologische omstandigheden in de schacht moeten worden verbeterd. (…)

4.4.

Advies inspectie

Pi liftconsultants adviseert om op korte termijn:

• De schacht bouwkundig te verbeteren zodat kou en vocht minder invloed hebben;
• De schacht te voorzien van voldoende ventilatie of airconditioning;
• De schacht over de gehele hoogte te voorzien van voldoende verwarmingselementen;
• Alle elektronische componenten in de schacht preventief te vervangen voor zover deze nog niet vervangen zijn;
• Gecorrodeerde onderdelen van de deuren te laten vervangen;
• De deuraandrijving te voorzien van goede afdekking zodat vochtdruppels niet op de aandrijving kunnen vallen;

(…)”

5.18.

Het rapport van Van Santen luidt, voor zover hier van belang:

“(…)

2.1

Conclusie

(…)

4. Op onderstaande posities is vochtschade en/of afzetting van schimmels in de liftschacht aanwezig. (…)

De onderzijde van de wanden in de liftschacht zijn ‘normaal droog’;

Op meerdere posities is in de liftschacht schimmelafzetting aanwezig aan de houten delen én aan de (vochtkerende) folie;

Aan meerdere onderdelen van de lift is in -lichte- mate oxidatie aanwezig;

Aan de rechterzijde van de zuidgevel is ter hoogte van de 1e verdieping vochtschade aanwezig. De wand is op deze positie ‘halfdroog’ tot ‘normaal droog’;

In de liftschacht is het hout aangetast boven de liftdeur van de 1e verdieping. Boven deze houten afwerking is zwamvorming aanwezig over een lengte van ca. 40cm. De houten afwerking is ‘vochtig’. De houten afwerking naast de liftdeur op de 2e verdieping is ‘normaal droog’;

In de liftschacht is de verdiepingsvloer van de 2e verdieping ‘nat’ tot ‘halfdroog’/ De rechterzijde van de zuidgevel is ‘vochtig’ tot ‘normaal droog’;

(…)

7. Er zijn meerdere oorzaken waardoor de lift in storing treedt. De luchtvochtigheid in de liftschacht is hoog en de temperatuur laag. Hierdoor ontstaat condensatie en vervolgens oxidatie aan de onderdelen van de lift. De liftschacht is niet geïsoleerd en heeft geen ventilatievoorzieningen. (…)

8. Aan de onderzijde van de liftdeur op de 2e verdieping dringt mogelijk hemelwater de liftschacht binnen. Ten gevolge van hemelwaterafvoeren welke lozen op de galerij ontstaat een hoge vochtbelasting op de galerij en ondergelegen dak. Door het grind, tegels, isolatie en afwerkingen is het niet bekend op welke positie exact hemelwater de liftschacht binnendringt. (…)”

5.19.

De rechtbank oordeelt als volgt. Op grond van de verbouwingsovereenkomst is Intersell gehouden een goed werkende lift op te leveren. Dat houdt ook in dat de lift en liftschacht voldoende vrij moeten zijn van inwerking van vocht en kou. Dat een binnenlift is geplaatst in een semi buitenopstelling, namelijk in het oude trappenhuis van het gebouw, brengt geen verandering in de verplichtingen van Intersell, omdat Intersell bij de uitvoering van het werk rekening moest houden met het type lift en de bouwkundige omstandigheden. Gelet op de rapporten van Pi en Van Santen is voldoende komen vast te staan dat als gevolg van de aanwezige bouwkundige constructie en het door Intersell onvoldoende treffen van maatregelen tegen vocht en kou sprake is van vochtinwerking in de liftschacht. Een andere oorzaak van de (aanhoudende) vochtproblemen is door Vink Bouw en Intersell niet aannemelijk gemaakt. Vink Bouw en Intersell hebben weliswaar aangevoerd dat de vochtproblemen (mede) een gevolg (kunnen) zijn van het lager liggen van de locatie van de achtertuinen en binnenplaatsen bij de huizenblokken in de buurt dan de straat, maar dit verweer is niet onderbouwd en wordt dan ook gepasseerd. Volgens Vink Bouw en Intersell is het dak rondom de liftschacht op de tweede verdieping (ook) een mogelijke oorzaak van de vochtproblemen vanwege de keuze van de VvE om daar de oude microbetontegels te hergebruiken. Daarom heeft Intersell in januari 2022 een meerwerkofferte voor het aanbrengen van nieuwe microbetontegels uitgebracht. Vink Bouw en Intersell zien steun voor hun standpunt in het rapport van Van Santen. Met de VvE is de rechtbank echter van oordeel dat nergens uit blijkt dat de bestaande microbetontegels de oorzaak zijn van de vochtproblemen. Dit volgt ook niet uit het rapport van Van Santen. In dat rapport (punten 7 en 8) staat dat de storingen in de lift meerdere oorzaken hebben en dat aan de onderzijde van de liftdeur op de tweede verdieping
mogelijk hemelwater de liftschacht binnendringt. Ook is niet duidelijk of de microbetontegels daar iets mee te maken hebben. Het rapport van Van Santen onderbouwt het standpunt van Vink Bouw en Intersell dan ook onvoldoende. Intersell had een voldoende koude- en vochtwerende liftschacht moeten realiseren, maar dat heeft zij blijkens het voorgaande niet gedaan. Daarom is sprake van een tekortkoming van Intersell met betrekking tot de lift.

5.20.

Het beroep van Vink Bouw en Intersell op rechtsverwerking slaagt niet. Intersell was na de oplevering van het werk in december 2021 niet ontslagen van haar aansprakelijkheid voor de gebreken aan de lift die zich pas later hebben geopenbaard. Voor dergelijke verborgen gebreken blijft Intersell aansprakelijk. Het beroep van Vink Bouw en Intersell op de reactie van de VvE op het opleveringsverslag van 5 april 2023 slaagt evenmin. In zijn reactie op het opleveringsverslag van 5 april 2023 heeft de VvE Intersell bedankt voor de werkzaamheden die Intersell tot dan toe had uitgevoerd om de lift en liftschacht waterdicht te maken. De problemen met de lift bleken nadien echter nog steeds niet goed opgelost. Uit de stukken en de toelichting van de VvE blijkt dat is gesignaleerd dat de toegang tot de begane grond niet wind- en waterdicht was en dat de problemen bleven voortduren en zich in grotere omvang openbaarden. Ook dit zijn in feite verborgen gebreken. Omdat de getroffen maatregelen onvoldoende zijn gebleken, is het de verantwoordelijkheid van Intersell, die immers moet zorgen voor een voldoende koude- en vochtwerende liftschacht, om andere maatregelen te treffen. Extra kosten daarvoor kunnen niet ten laste van de VvE worden gebracht.

5.21.

Hierna komt aan de orde wat het voorgaande betekent voor de ingestelde vorderingen.

Vorderingen II.A (liftschacht bouwkundig verbeteren) en II.G (aanwijzingen Pi opvolgen)

5.22.

Vorderingen II.A en II.G moeten als te algemeen geformuleerd en te onbepaald worden afgewezen.

Vorderingen II.B (liftschacht voorzien van voldoende ventilatie), II.C (liftschacht voorzien van voldoende verwarmingselementen), II.E (gecorrodeerde onderdelen van deuren laten vervangen) en II.F (deuraaandrijving voorzien van goede afdekking)

5.23.

Vorderingen II.B, II.C., II.E en II.F zijn toewijsbaar omdat het om concrete maatregelen gaat die blijkens het rapport van Pi nodig zijn om de door Pi vastgestelde problemen op te lossen.

Vordering II.D (preventief vervangen van alle elektronische componenten)

5.24.

Vast staat dat een aantal elektronische componenten inmiddels is vervangen. Met Vink Bouw en Intersell is de rechtbank van oordeel dat niet is gebleken dat nu de noodzaak bestaat om alle elektronische componenten preventief te vervangen. Vordering I.D zal dan ook worden afgewezen.

Slotsom vordering II

5.25.

De slotsom is dat vorderingen II.B, II.C, II.E en II.F zullen worden toegewezen en dat vorderingen II.A, II.D en II.G worden afgewezen.

Vordering III

5.26.

De VvE stelt dat BDA ter plaatse onderzoek heeft uitgevoerd en op basis daarvan onder meer concludeert dat de gevelbeplating niet voldoet aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Ook stelt de VvE dat BDA daarnaast betwijfelt of het hout in de spouw wel geschikt is voor de betreffende toepassing en wordt nader onderzoek geadviseerd met betrekking tot de XPS dakisolatie en de afvoercapaciteit/spoelmogelijkheid. BDA doet een aantal concrete aanbevelingen die de VvE heeft overgenomen in vordering III.

5.27.

Het rapport van BDA luidt, voor zover hier van belang:

“(…)

2.2

Oorzaak

2.2.1

Gevelbeplating

Onder de gevelbeplating, grenzend aan de galerij, zijn openingen aanwezig van circa 22 mm ten behoeve van de ventilatie van de spouw. Tussen het HSB-element en de betonnen galerijvloer is een open voeg van circa 30 mm aanwezig. Daarnaast zijn openingen bij elektradoorvoeren en aansluitingen van mechanische ventilatie door de gevel groter dan 10 mm waargenomen. Hiermee voldoet de gevel niet aan (…) het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen Bouwbesluit 2012). ) Hierin staat benoemd dat openingen in de gevel niet groter mogen zijn dan 10 mm. Door de grote openingen in het onderdetail van de gevel en de openingen naast bijvoorbeeld doorvoeren is het voor ongedierte mogelijk om in de gevel te komen. Het binnenblad is onvoldoende dicht uitgevoerd waardoor ongedierte in de woningen kan komen. In het onderdetail bij de betonnen galerijvloer zijn de afdichtingen en waterslagen niet uitgevoerd zoals aangegeven op de details.

2.2.2

Hemelwaterafvoeren en algengroei

Algemeen zijn de hemelwaterafvoeren ter plaatse van de dakvloer voorzien van een bochtstuk. Door het bochtstuk wordt het water deels geloosd op de bovenzijde van de tegels. Het water spettert op de tegels met plaatselijk algengroei op de gevelbeplating en tegels tot gevolg. Ter plaatse van de betonnen galerijvloer zijn de hemelwaterafvoeren aangebracht tot onder de tegels. De afstand van de hemelwaterafvoer tot de galerijvloer is dusdanig hoog dat opspattend water zorgt voor algengroei op de gevel. De hemelwaterafvoeren zijn niet juist aangebracht om algengroei te voorkomen/beperken. De algengroei betreft alleen een esthetisch gebrek.

2.2.3

Overige

Houten bevestigingsstijlen

Gezien de kleur van het hout wordt getwijfeld aan de duurzaamheidsklasse. Onbekend is of de vurenhouten bevestigingsstijlen achter de gevelbeplating verduurzaamd of gemodificeerd zijn en voldoen aan de brandklasse. Onbekend is of het hout in deze toepassing de referentieperiode van 50 jaar kan overbruggen.

(…)

2.3

Herstel / advies

2.3.1

Gevelbeplating

Geadviseerd wordt de spouw van de gevelbeplating aan de onderzijde te voorzien van een muiswerend ventilatieprofiel. Ook wordt geadviseerd de voeg tussen de galerijvloer en het HSB-element te voorzien van een kitvoeg op rugvulling (…). Alle doorvoeren of openingen die door de binnenafwerking, de isolatie en het waterdichte damp-open membraam (…) gaan, moeten luchtdicht afgeplakt worden met aluminium butyltape tegen de binnenafwerking. (…) Indien er nog meer openingen zijn in de gevel dienen deze dichtgezet te worden of een maximale diameter van 5 mm te hebben.

2.3.2

Ongediertebestrijding

Overlast van ongedierte wordt veroorzaakt door meerdere aspecten. Daarom wordt geadviseerd om een ongediertebestrijdingsbedrijf in te schakelen. (…)

4.5 (…) -

(…) - Incidenteel is de XPS-isolatie op de dakvloer van de 2e verdieping aangetast door vermoedelijk ongedierte. Naast de isolatie zijn sporen van ongedierte waargenomen. (…)

5.2.1.

Gevelbeplating

(…) In de aangeleverde principedetails staan in het onderdetail een waterslag en een kitvoeg op rugvulling getekend (…). Zowel de waterslag als de kitvoeg zijn beide in de praktijk niet aangebracht. Onbekend is of dit in samenspraak met de opdrachtgever is gegaan. (…)”

Vordering III.A (inschakelen ongediertebestrijdingsspecialist)

5.28.

Vink Bouw en Intersell voeren samengevat het volgende verweer. Uit het rapport van BDA blijkt dat alleen sprake is van een incidentele aantasting van isolatie door ongedierte. BDA heeft wel geconstateerd dat een aantal gevelopeningen te groot zijn, maar zij heeft niet geconcludeerd dat daardoor sprake is van overlast, laat staan van een muizenplaag. Bovendien staat in het rapport van BDA dat mogelijke overlast van ongedierte door meerdere aspecten wordt veroorzaakt. Het rapport van Afbouw Gevelsupport biedt ook geen aanknopingspunt voor een muizenplaag (of ander ongedierte) waardoor isolatiemateriaal verloren is gegaan. Daarin staat immers dat geen defecten zijn gemeld en geen beschadigingen zijn aangetroffen:

“(…) De gevels welke voorzien zijn van een buitenwandisolatiesysteem met een gepleisterde afwerking van de appartementen (…) zijn beoordeeld op de staat van onderhoud. Voorafgaand aan de inspectie zijn geen defecten gemeld. Bij de beoordeling van de onderhoudsstaat van het systeem wordt in dit project specifiek gekeken naar de aansluitingen van het systeem langs andere bouwdelen, kwaliteit van de toplaag en kitvoegen, vervuiling en eventuele beschadigingen. (…)”

Gelet op het voorgaande valt volgens Vink Bouw en Intersell niet in te zien waarom het voor hun rekening moet komen om een ongediertespecialist in te schakelen.

5.29.

De rechtbank oordeelt als volgt. Omdat Vink Bouw en Intersell gemotiveerd hebben weersproken dat sprake is van een muizenplaag en uit het rapport van BDA blijkt dat slechts in één appartement aantasting door ongedierte is waargenomen, rechtvaardigt dit niet de verstrekkende maatregel tot inschakeling van een ongediertebestrijdingsspecialist. Vordering III.A moet dan ook worden afgewezen.

Vorderingen III.B tot en met E alsmede H (verwijderen gevelbeplating en aanverwante maatregelen)

5.30.

Vink Bouw en Intersell voeren aan dat het rapport van BDA slechts twee waarnemingen bevat van gevelopeningen die groter zijn dan 5 mm. Die waarnemingen zijn volgens hen onvoldoende dragend voor het verwijderen van alle gevelplaten voor het opsporen van openingen die groter zijn dan 5 mm en het toepassen van de voorgeschreven werkwijze.

5.31.

De rechtbank stelt op basis van het rapport van BDA vast dat een aantal gevelopeningen te groot zijn en daarmee niet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Dit wordt door Vink Bouw en Intersell ook niet betwist. Wel wijzen zij erop dat dit slechts een heel beperkt aantal gevelopeningen betreft. De VvE heeft tijdens de zitting toegelicht dat BDA naar aanleiding van het rapport van Afbouw Gevelsupport steekproefsgewijs destructief onderzoek naar de gevels heeft uitgevoerd, waarbij gevelplaten zijn verwijderd, en dat de resultaten van de steekproef representatief zijn voor het gehele gebouw. Vink Bouw en Intersell hebben niet betwist dat de steekproef representatief is. Intersell heeft op een bepaalde manier haar werkzaamheden verricht en daarvan heeft BDA geconstateerd dat die onjuist was. Het ligt dan voor de hand om aan te nemen dat Intersell op andere plekken in het gebouw dezelfde werkwijze heeft gehanteerd. Er is dus geen reden om te twijfelen aan de representativiteit van dat onderzoek. Bovendien kon worden volstaan met een steekproef, omdat van BDA in het kader van haar onderzoek niet worden gevergd om alle gevelplaten te verwijderen.

De noodzaak van de gevorderde maatregelen volgt uit het rapport van BDA. De vorderingen III.B. tot en met III.E en III.H zullen daarom worden toegewezen. Het verweer van Vink Bouw en Intersell dat er op neer komt dat het gevorderde pakket van maatregelen niet gerechtvaardigd is, is te algemeen en wordt daarom niet gevolgd.

Vordering III.F (kitvoeg rugvulling)

5.32.

Vink Bouw en Intersell wijzen op paragraaf 5.2.1 van het rapport van BDA, waarin staat dat onduidelijk is of het aanbrengen van de kitvoeg op de rugvulling tussen de betonnen galerijvloer en het HSB-element in overleg met de VvE achterwege is gelaten.

5.33.

Tussen partijen is niet in geschil dat Intersell de kitvoeg op de rugvulling niet heeft aangebracht. Als uitgangspunt geldt dat Intersell deugdelijk werk moet afleveren en dat heeft zij wat dit onderdeel van het werk betreft niet gedaan. Uit het rapport van BDA blijkt immers dat sprake is van een open voeg van 30 mm, terwijl de regelgeving voorschrijft dat een opening niet groter mag zijn dan 10 mm. In beginsel is dan ook sprake van een tekortkoming van Intersell, tenzij Vink Bouw en Intersell kunnen aantonen dat de VvE ermee heeft ingestemd om dit deel van het werk niet te doen. Dat de VvE hiermee heeft ingestemd, hebben Vink en Intersell niet gesteld. Vordering III.F zal dan ook worden toegewezen.

Vordering III.G (toepassen ventilatieprofiel)

5.34.

Vink Bouw en Intersell voeren het verweer dat het toepassen van een ventilatieprofiel aan de openstaande spouwzijdes van de gevelbeplating niet tot het overeengekomen werk behoort. De rechtbank verwerpt dit verweer. Bij gebrek aan stellingname hierover van de VvE kan er inderdaad van worden uitgegaan dat het toepassen van ventilatieprofielen geen deel uitmaakt van het overeengekomen werk. Dat neemt echter niet weg dat de openingen onder de gevelbeplating groter zijn dan 10 mm, dat dit niet conform de regelgeving is en dat op dit punt dus geen deugdelijk werk is geleverd. De VvE heeft recht op herstel van die tekortkoming. Te grote openingen leiden bovendien tot een risico op ongedierte, zo volgt uit het rapport van BDA. Om die reden vordert de VvE bij wijze van herstel het toepassen van ventilatieprofielen. De hiertoe strekkende vordering III.G is daarmee toewijsbaar voor zover sprake is van openstaande spouwzijdes die groter zijn dan 10 mm.

Vorderingen III.I (verwijderen bochtstukken dakvloer) en III.J (verlengen hemelwaterafvoeren)

5.35.

Vink Bouw en Intersell betwisten dat sprake zou zijn van een bouwkundig gebrek en dat de hemelwaterafvoeren niet juist zouden zijn aangebracht.

Hiertegenover heeft de VvE niet uitgelegd waarom sprake is van een tekortkoming van Intersell, zodat vorderingen III.I en III.J bij gebrek aan onderbouwing moeten worden afgewezen.

Vordering III.K (reinigen gevelplating)

5.36.

Vink Bouw en Intersell voeren aan dat het reinigen van de gevelbeplating een onderhoudsaspect betreft. Op dit verweer heeft de VvE niet gereageerd, zodat vordering III.K ook bij gebrek aan onderbouwing moet worden afgewezen.

Vordering III.L (houten bevestigingsstijlen)

5.37.

Vink Bouw en Intersell voeren aan dat sprake is van ongefundeerde vermoedens in het rapport van BDA. Er zijn geen aanknopingspunten voor de aanwezigheid van een gebrek laat staan voor de aanname dat zij op enige andere wijze zijn tekortgeschoten met betrekking tot de voorgeschreven materialen.

5.38.

Niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek op dit punt. Enkel een vermoeden volstaat niet. De VvE heeft op het verweer van Vink Bouw en Intersell niet gereageerd. Ook heeft de VvE niet gesteld op grond waarvan Vink Bouw en Intersell verplicht zouden zijn om door middel van schriftelijke stukken aan te tonen dat de houten bevestigingsstijlen voldoen aan de referentieperiode van 50 jaar. Dit leidt tot afwijzing van vordering III.L.

Vordering III.M (opvolgen aanwijzingen BDA)

5.39.

Vordering III.M moet als te algemeen geformuleerd en te onbepaald eveneens worden afgewezen.

Slotsom vordering III

5.40.

De slotsom is dat vorderingen III.B tot en met E alsmede H worden toegewezen en dat de overige vorderingen worden afgewezen.

Vordering IV (termijn en dwangsom)

5.41.

De gevorderde termijn van drie maanden voor het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden komt de rechtbank redelijk voor en zal worden toegewezen.

Tegen de gevorderde dwangsom is geen verweer gevoerd. De rechtbank ziet aanleiding om een dwangsom op te leggen. De gevorderde dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

Vordering V (subsidiair: opstellen herstelplan) en vordering VI (meer subsidiair: opleggen andere maatregelen)

5.42.

Subsidiair heeft de VvE gevorderd dat Vink Bouw en Intersell worden veroordeeld tot het opstellen van een adequaat herstelplan. De rechtbank komt aan deze subsidiaire vordering niet toe voor zover die ziet op onderdelen van de primaire vordering die hiervoor toewijsbaar zijn geoordeeld. Ten aanzien van die onderdelen van de primaire vordering waarvan hiervoor is geoordeeld dat deze niet toewijsbaar zijn, is de subsidiaire vordering evenmin toewijsbaar, omdat de VvE op die punten geen recht heeft op herstel. Hetzelfde geldt voor de meer subsidiaire vordering VI.

Vordering VII (verklaring voor recht inzake de zonnepanelen en verwijzing schadestaat)

De mantelleidingen voor de zonnepanelen

5.43.

Na wat partijen tijdens de zitting over en weer hebben verklaard stelt de rechtbank vast dat de VvE in 2020 een meerwerkopdracht aan Intersell heeft gegeven om mantelleidingen voor de zonnepanelen aan te brengen in de bestaande appartementen om de zonnepanelen daarnaar door te lussen. Dit meerwerk had geen betrekking op mantelleidingen voor de nieuwbouwappartementen (want de kosten daarvoor waren begrepen in de aanneemsom), maar uitsluitend op die van de bestaande appartementen. Dit meerwerk heeft Intersell geoffreerd voor € 8.897,05 en daarmee is de VvE akkoord gegaan, zoals ook blijkt uit het facturatieschema van de termijnen van de aanneemsom (in de versie van 20 januari 2021). Verder staat vast dat Intersell die meerwerkopdracht niet heeft uitgevoerd en op 14 oktober 2022 een creditfactuur van € 8.897,05 aan de VvE heeft gestuurd.

5.44.

In geschil is of partijen tot het niet uitvoeren in onderling overleg hebben besloten, zoals Vink Bouw en Intersell stellen, of dat Intersell de meerwerkopdracht eenzijdig heeft geannuleerd, zoals de VvE betoogt. Aangezien Intersell zich beroept op de door haar gestelde afspraak tot teruggave van de meerwerkopdracht, rust op haar de plicht die stelling voldoende te onderbouwen gelet op de gemotiveerde betwisting van de VvE. Dat heeft Intersell niet gedaan. Intersell heeft tijdens de zitting verklaard dat correspondentie tussen partijen hierover niet is gedocumenteerd en zij heeft desgevraagd niet duidelijk kunnen maken met wie en wanneer daarover is gesproken. Daarom wordt ervan uitgegaan dat Intersell de meerwerkopdracht eenzijdig heeft geannuleerd. Dit heeft Intersell ten onrechte gedaan, omdat zij gehouden was de meerwerkopdracht uit te voeren en niet eenzijdig kan beslissen af te zien van de uitvoering daarvan. Er is op dit punt dan ook sprake van een tekortkoming (wanprestatie) door Intersell door het niet uitvoeren van de meerwerkopdracht.

5.45.

Volgens Vink Bouw en Intersell is de meerwerkopdracht teruggegeven en is de factuur gecrediteerd omdat de positie van de meterkasten in de nieuwe appartementen door XOOMlab was gewijzigd, waardoor het meerwerk niet voor € 8.897,05 uitgevoerd kon worden. In plaats van boven elkaar gelegen meterkasten was nu sprake van verspringende meterkasten, waardoor de leidingen van de zonnepanelen door de slaapkamers van de bestaande appartementen zouden gaan lopen en de leidingen afgetimmerd zouden moeten worden. Dit werk was niet in de meerwerkfactuur inbegrepen en zou tot hogere kosten leiden. Bij de oplevering is bovendien niet geklaagd over het niet uitvoeren van het meerwerk, zodat ‘de verbouwing’ na oplevering op grond van artikel 8 lid 4 van de Algemene Voorwaarden voor risico van de VvE is, aldus Vink Bouw en Intersell.

5.46.

De rechtbank begrijpt dat Intersell vindt dat van haar niet kon worden verlangd het meerwerk tegen het geoffreerde bedrag uit te voeren vanwege de wijziging in de positie van de meterkasten. Dit verweer slaagt niet om de volgende redenen. Uit de e-mail van 25 oktober 2022 van XOOMlab (zie hiervoor onder 3.9) blijkt dat begin april 2020 in ieder geval bij Intersell bekend was, althans bekend had moeten zijn, dat de positie van de meterkasten in de nieuwe appartementen was gewijzigd en die meterkasten dus niet meer op dezelfde plaats stonden als in de daarondergelegen bestaande appartementen. Pas daarna, in haar e-mail van 27 augustus 2020 (zie hiervoor onder 3.14), heeft Intersell een kostenraming voor het meerwerk gedaan van € 7.352,94 exclusief btw (€ 8.897,05 inclusief btw). Op dat moment wist Intersell dus dat de positie van de meterkasten in de nieuwbouwappartementen was gewijzigd en had zij daarmee en met eventueel extra werk en extra kosten voor het doorlussen van de mantelleidingen naar de meterkasten in de bestaande appartementen rekening moeten houden bij de kostenraming. Dat heeft Intersell kennelijk niet gedaan en dat komt voor haar risico. In ieder geval mocht de VvE ervan uitgaan dat Intersell het meerwerk voor € 8.897,05 zou uitvoeren.

5.47.

Verder is de rechtbank van oordeel dat de VvE ten tijde van de oplevering in december 2021 redelijkerwijs niet had hoeven te ontdekken dat het meerwerk niet was uitgevoerd. De aard van het werk brengt mee dat niet kan worden gezegd dat het zichtbaar was dat dit werk niet was uitgevoerd. Pas omstreeks 20 september 2022, toen de installateurs voor de zonnepanelen op het dak waren en de mantelleidingen niet konden vinden, is voor de VvE duidelijk geworden dat de meerwerkopdracht niet was uitgevoerd. Er zijn geen omstandigheden gesteld of gebleken op basis waarvan de VvE het niet uitgevoerd zijn van het meerwerk eerder had moeten ontdekken. Het beroep van Vink Bouw en Intersell op artikel 8 lid 4 van de Algemene Voorwaarden gaat dan ook niet op.

5.48.

De gevorderde verklaring voor recht is toewijsbaar, met dien verstande dat de rechtbank die nader specificeert zoals hierna onder de beslissing is vermeld.

Verwijzing schadestaat

5.49.

De rechtbank is verder van oordeel dat de mogelijkheid van schade voldoende aannemelijk is om de volgende redenen. De VvE heeft voldoende toegelicht dat de zonnepanelen al waren besteld voordat Intersell de meerwerkopdracht teruggaf en dat het alsnog aanbrengen van doorvoeren en mantelleidingen in de bestaande appartementen substantiële (extra) werkzaamheden en extra kosten zal meebrengen. De appartementen zijn inmiddels immers opgeleverd en bewoond en voor het alsnog realiseren van doorvoeren zullen wanden en muren moeten worden opengebroken en hersteld. Verder heeft de VvE voldoende toegelicht dat de bewoners schade lijden en hebben geleden door hogere energiekosten door het niet kunnen gebruiken van de zonnepanelen. Volgens de VvE moet worden afgewacht welke bewoners de VvE aansprakelijk stellen voor die geleden schade, wat dan de schade van de VvE is. Aangezien de VvE hiermee de mogelijkheid van schade als gevolg van het niet uitvoeren van de meerwerkopdracht aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank de gevorderde verwijzing naar de schadestaat toewijzen.

Hoofdelijke veroordeling

5.50.

De VvE heeft hoofdelijke veroordeling van Intersell en Vink Bouw gevorderd. Daartegen is geen verweer gevoerd, terwijl Vink Bouw zich met artikel 20.1 van de ontwikkelingsovereenkomst heeft verbonden in te staan voor Intersell. Voor zover de vorderingen van de VvE tot herstel toewijsbaar zijn, zullen Intersell en Vink Bouw daartoe dan ook hoofdelijk worden veroordeeld.

verder in conventie en in reconventie

5.51.

Zowel vordering VIII van de VvE als de tegenvordering van Intersell heeft betrekking op de meerkosten van € 202.385,04 die Intersell aan de VvE in rekening heeft gebracht voor de nutsvoorzieningen in het gebouw. In geschil is of de VvE deze kosten verschuldigd is.

5.52.

Intersell beroept zich primair op artikel 16 van de ontwikkelingsovereenkomst (wijziging van omstandigheden), op grond waarvan zij de meerkosten bij de VvE in rekening kan brengen. Daartoe voert Intersell het volgende aan. In het door XOOMlab gemaakte ontwerp van het voorgenomen tracé is uitgegaan van één individuele stijgleiding voor zowel gas als elektra, die aan de achtergevel zou komen of via de nieuw te maken liftschacht zou worden gerealiseerd. Tijdens de uitvoering van het werk bleek Liander echter niet akkoord te gaan met dit tracé. Liander stelde ook extra eisen die voor Intersell niet voorzienbaar waren. De elektriciteitsaansluitingen moesten van Liander worden verzwaard en voorzien van een slimme meter. Dit zijn belemmeringen zoals bedoeld in artikel 16.3 van de ontwikkelingsovereenkomst. De hierdoor ontstane impasse dreigde tijdige oplevering van het project te blokkeren, zodat Intersell akkoord moest gaan met de eisen van Liander. De wijzigingen gingen gepaard met zodanig hoge kosten dat het project niet meer op marktconforme wijze te realiseren was zonder de eigen bijdrage te verhogen en/of zonder het in de STIKO geprojecteerde resultaat aan te tasten (artikel 16 lid 3 laatstgenoemde voorwaarde). Subsidiair beroept Intersell zich op artikel 7:753 BW (kostenverhogende omstandigheden) dan wel artikel 7:755 BW (meerwerk).

5.53.

De VvE betoogt samengevat dat uit de ontwikkelingsovereenkomst en de Algemene Voorwaarden volgt dat partijen een vaste aanneemsom hebben afgesproken en dat zowel de meevallers als de tegenvallers voor rekening van Vink Bouw en Intersell zouden komen. Vink Bouw heeft ook gegarandeerd dat de aanneemsom niet zal worden overschreden. De VvE betwist ook dat is voldaan aan de voorwaarden van artikel 16 lid 3 van de ontwikkelingsovereenkomst en van artikel 7:753 BW dan wel artikel 7:755 BW. Daarnaast betwist zij de hoogte van het door Intersell gevorderde bedrag.

5.54.

Allereerst is de vraag hoe de ontwikkelingsovereenkomst en de verbouwingsovereenkomst moeten worden uitgelegd. Niet in geschil is dat partijen een vaste aanneemsom hebben afgesproken. Een vaste aanneemsom staat op zichzelf niet in de weg aan een eventuele meerwerkclaim. Maar in dit geval heeft Vink Bouw in de ontwikkelingsovereenkomst (artikelen 5.4 en 5.10), waaraan Intersell zich via artikel 20.1 onweersproken ook heeft verbonden, jegens de VvE gegarandeerd dat:

- het bedrag van de aanneemsom in de STIKO dat ten laste van de VvE komt het genoemde bedrag niet zal overschrijden, met inachtneming van de overeengekomen indexering of mogelijk kwalitatief meerwerk dat door de VvE is gekozen,

- kostenoverschrijdingen of financiële meevallers van de geraamde plan- en realisatiekosten (met inachtneming van artikel 5.2 en 5.4) in de STIKO geheel voor rekening en risico zijn van de Ontwikkelaar.

Uit de ontwikkelingsovereenkomst kan dan ook worden afgeleid dat partijen hebben beoogd dat een meerwerkclaim in beginsel niet mogelijk is. Dit is alleen anders als het gaat om door de VvE gekozen kwalitatief meerwerk, maar daarvan is hier geen sprake. Het voorgaande brengt mee dat er geen ruimte is voor een wettelijke meerwerkclaim.

5.55.

Vervolgens is de vraag of Intersell op grond van artikel 7:753 BW en/of artikel 16 van de ontwikkelingsovereenkomst de kosten bij de VvE in rekening kan brengen.

Als uitgangspunt geldt daarbij dat uit de inhoud van ontwikkelingsovereenkomst is af te leiden dat partijen met artikel 16 zijn afgeweken van artikel 7:753 BW (prijsaanpassing door kostenverhogende omstandigheden). Dan moet worden beoordeeld of sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 16.3 van de ontwikkelingsovereenkomst. Dit artikel luidt (met onderstreping door de rechtbank):

“Als naar objectieve maatstaven, desnoods vastgesteld door een onafhankelijk bouwbureau, onvoorziene bouwkundige en constructieve belemmeringen in de weg staan aan realisatie van het Project op de wijze zoals redelijkerwijs door de Ontwikkelaar kon worden voorzien èn de oplossing daarvan zodanig hoge kosten met zich zal brengen dat het Project voor de Ontwikkelaar niet meer op marktconforme wijze te realiseren is zonder de Eigen Bijdrage te verhogen en/of zonder het geprojecteerde resultaat in de STIKO aan te tasten.”

5.56.

Het is aan Vink Bouw en Intersell om te stellen en onderbouwen dat aan de in voornoemd artikel genoemde voorwaarden is voldaan. De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of sprake is van onvoorziene bouwtechnische en constructieve belemmeringen in de zin van artikel 16.3 omdat Vink Bouw en Intersell in elk geval onvoldoende hebben onderbouwd dat is voldaan aan de laatstgenoemde voorwaarde van die bepaling (hiervoor onderstreept) en wel om de volgende redenen.

5.57.

Vink Bouw en Intersell zijn voor het gehele project betaald met een eigen bijdrage van de VvE en met de opbrengsten uit de verkoop van de nieuwbouwappartementen. Die verkoopopbrengsten zijn volledig aan Vink Bouw en Intersell ten goede gekomen. In de STIKO (zie ook artikel 5 van de ontwikkelingsovereenkomst) zijn de verwachte kosten en opbrengsten begroot. De VvE heeft aan de hand van gerealiseerde verkoopprijzen en vraagprijzen uiteengezet dat de verkoopopbrengsten van de nieuwbouwappartementen die aan Vink Bouw en Intersell zijn toegevallen, aanzienlijk hoger zijn dan in de STIKO was begroot. Verder heeft de VvE erop gewezen dat in de begroting van het project een post onvoorzien van € 100.000,-- is opgenomen.

5.58.

Vink Bouw en Intersell hebben de uiteenzetting van de VvE over de verkoopopbrengsten van de nieuwbouwappartementen niet weersproken. Zij hebben zelf ook geen informatie verschaft over de gerealiseerde verkoopprijzen van de nieuwe appartementen. Tijdens de zitting hebben zij zonder nadere onderbouwing slechts gesteld dat zij met het project in de min zijn geëindigd. Die blote stelling is onvoldoende. Op basis van de uiteenzetting van de VvE blijkt namelijk dat in de STIKO was uitgegaan van verkoop van 7 nieuwbouwappartementen tegen kostprijs (aan bewoners die tot samenvoeging met een bestaand appartement wilden overgaan) en van verkoop van 8 nieuwbouwappartementen tegen een marktconforme prijs. In werkelijkheid zijn 5 appartementen tegen kostprijs verkocht en 10 appartementen tegen een marktconforme prijs. Dat is dus aanzienlijk gunstiger voor Vink Bouw en Intersell dan in de STIKO was voorzien. Daarnaast zijn 9 van de 10 vrijemarkt-appartementen te koop gezet tegen een aanzienlijk hogere vraagprijs (€ 31.500,- hoger per appartement) dan in de STIKO was voorzien. Nu Vink Bouw en Intersell niets hebben gesteld over de gerealiseerde verkoopprijzen van deze appartementen, kan er gelet op de door de VvE gestelde marktomstandigheden van uit worden gegaan dat die appartementen ten minste voor de vraagprijs zijn verkocht. Al met al moet hieruit worden opgemaakt dat de aan Vink Bouw en Intersell toekomende verkoopopbrengsten van de nieuwbouwappartementen aanzienlijk hoger zijn uitgevallen dan in de STIKO was voorzien. De conclusie is dan ook dat niet is komen vast te staan dat sprake is van zodanig hoge kosten dat het project voor de ontwikkelaar niet meer op marktconforme wijze te realiseren was zonder de eigen bijdrage te verhogen en/of zonder het geprojecteerde resultaat in de STIKO aan te tasten. Dit leidt tot toewijzing van vordering VIII van de VvE en tot afwijzing van de tegenvordering van Intersell.

De proceskosten

in conventie

5.59.

Vink Bouw en Intersell zijn grotendeels in het ongelijk gesteld in het geschil met de VvE en moeten daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding € 218,66

- griffierecht € 688,00

- salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten x € 614,00)

- nakosten
€ 139,00 (plus de verhoging, zie de beslissing)

Totaal € 2.273,66

5.60.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.61.

In het geschil tussen de Stichting enerzijds en Vink Bouw en Intersell anderzijds is de Stichting in het ongelijk gesteld en moet de Stichting daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van Vink Bouw en Intersell worden op nihil gesteld, omdat zij in het geschil met de Stichting geen afzonderlijke voor vergoeding in aanmerking komende kosten hebben gemaakt.

in reconventie

5.62.

Intersell is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op € 2.853,00, bestaande uit € 2.714,00 (2 punten x factor 0,5 x € 2.714,00) aan salaris advocaat en € 139,00 aan nakosten (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).

6. De beslissing

De rechtbank

in conventie

in het geschil tussen de Stichting en Vink Bouw en Intersell

6.1.

wijst de vorderingen van de Stichting af;

6.2.

veroordeelt de Stichting in de proceskosten van Vink Bouw en Intersell, tot op heden begroot op nihil,

in het geschil tussen de VvE en Vink Bouw en Intersell

6.3.

veroordeelt Vink Bouw en Intersell hoofdelijk om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis:

met betrekking tot de lift:

- de liftschacht te voorzien van voldoende ventilatie of airconditioning;

- de liftschacht over de gehele hoogte te voorzien van voldoende verwarmingselementen;

- de gecorrodeerde onderdelen van de deuren te laten vervangen;

- de deuraandrijving te voorzien van goede afdekking zodat vochtdruppels niet op de aandrijving kunnen vallen;

met betrekking tot de gevels:

- de gevelbeplating te verwijderen;

- de waterkerende folie en isolatie te verwijderen rond doorvoeren met openingen van groter dan 5 mm;

- de openingen af te plakken tegen het binnenblad van het HSB-element met alubutyltape;

- de isolatie en waterkerende folie terug te plaatsen;

- de voeg tussen de betonnen galerijvloer en het HSB-element te voorzien van een kitvoeg op de rugvulling;

- een ventilatieprofiel toe te passen aan alle openstaande spouwzijdes groter dan 10 mm van de gevelbeplating;

- de gevelbeplating terug te plaatsen,

6.4.

veroordeelt Vink Bouw en Intersell hoofdelijk om een dwangsom te betalen van

€ 1.000,-- voor iedere dag dat zij niet aan de in 6.3 uitgesproken veroordeling voldoen tot een maximum van € 25.000,-- is bereikt,

6.5.

verklaart voor recht dat Intersell wanprestatie heeft gepleegd ter zake van de meerwerkopdracht voor het aanbrengen van mantelleidingen in alle ondergelegen appartementen met het oog op het doorlussen van de zonnepanelen naar die ondergelegen appartementen en dat Vink Bouw en Intersell aansprakelijk zijn voor de schade die de VvE door het niet uitgevoerd zijn van die meerwerkopdracht heeft geleden, nader op te maken bij staat,

6.6.

verklaart voor recht dat Vink Bouw en Intersell de meerwerkkosten ter zake van de nutsvoorzieningen niet in rekening kunnen brengen bij de VvE,

6.7.

veroordeelt Vink Bouw en Intersell hoofdelijk in de proceskosten van de VvE van € 2.273,66, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Vink Bouw en Intersell niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten Vink Bouw en Intersell € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

6.8.

veroordeelt Vink Bouw en Intersell tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.9.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3, 6.4, 6.7 en 6.8 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

6.10.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

6.11.

wijst de vorderingen af,

6.12.

veroordeelt Intersell in de proceskosten van € 2.853,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Intersell niet tijdig aan deze kostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Intersell € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

6.13.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. J.P. van der Stouwe, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.