Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 24/7604
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 november 2025 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: [gemachtigde] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2024 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [woning] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op € 408.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting en afvalstoffenheffing bekendgemaakt.
Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 8 november 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 7 oktober 2025. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. P.E.H.A. Ingenhou.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een bovenwoning van ongeveer 46 m² met een berging.
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2023. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
Eigen verkoopcijfer van de woning
3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt een waarde voor van € 330.000,-, nu de woning op 22 september 2022 is verkocht aan de zittende huurder voor € 300.000,-. Eiser verwijst daarbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 27 oktober 2015. [2] Hierin oordeelt het gerechtshof dat de aankoopprijs die belanghebbende als zittende huurder heeft betaald voor de woning als basis kan dienen voor het bepalen van de WOZ-waarde.
4. De heffingsambtenaar voert aan dat onderzoek naar het verkoopcijfer heeft uitgewezen dat de prijs waarvoor de woning is verkocht niet de waarde in het economische verkeer weerspiegelt rond de waardepeildatum. De verkoopprijs is gerealiseerd in verhuurde staat en de woning is niet vrij aangeboden op de markt. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend waarin de waarde van de woning is getaxeerd op
€ 408.000,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat ook gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in Amsterdam. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de verkoopprijs niet de waarde in het economische verkeer weergeeft.
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever ‘de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding’. [3]
6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de daarin genoemde verkooptransacties aannemelijk gemaakt dat het door eiser aangedragen verkoopcijfer aanzienlijk afwijkt van de verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt. Daarbij in aanmerking nemend dat de woning aan de zittende huurder is verkocht, heeft de heffingsambtenaar de eigen verkoop van de woning eens te meer op goede gronden buiten aanmerking gelaten.
Daarbij wijst de rechtbank erop dat (zoals blijkt uit overweging 5) de wetgever die waarde wil die (samengevat) zou zijn gerealiseerd bij de meest optimale verkoop.
7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook terecht de waarde onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode en niet aan de hand van het eigen verkoopcijfer.
8. Voor zover eiser verwijst naar een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van
27 oktober 2015, oordeelt de rechtbank dat het in die zaak ging om een andere situatie, alleen al omdat de marktwaarde niet voorafgaand aan de verkoop door een onafhankelijke taxateur is bepaald.
Vergelijkingsmethode
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld?
10. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten wat betreft type woning, bouwjaar en buurt voldoende vergelijkbaar met de woning. Verder liggen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten voldoende dicht bij de peildatum.
11. De rechtbank overweegt dat uit de taxatiekaart blijkt dat de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten € 8.828,- bedraagt, terwijl voor de woning is uitgegaan van een gemiddelde neutrale m²-prijs van € 8.716,-. Dit betekent dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met een verschil van € 112,- per m². Dit verschil vermenigvuldigd met de oppervlakte van de woning van 46 m², geeft een prijsverschil van € 5.152,-. Het is de rechtbank niet gebleken dat een nog groter verschil gerechtvaardigd zou zijn.
12. De rechtbank is dus van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
Conclusie
13. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar
aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond.
14. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H.J. Tijselink, rechter, in aanwezigheid van
mr. H.M. Dost, griffier.
griffier rechter
Uitgesproken op 18 november 2025.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.