Uitspraak
RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/779017 / KG ZA 25-950 MdV/EV
Vonnis in kort geding van 30 december 2025
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen bij dagvaarding van 21 november 2025,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. A.A.L. Oving,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. Ö. Arslan.
1.De procedure
Op de mondelinge behandeling van 16 december 2025 is [eiser 2] verschenen met mr. Oving. [gedaagde] is verschenen met mr. Arslan. [eisers] heeft de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding en de daarbij behorende producties toegelicht. [gedaagde] heeft aan de hand van een pleitnota verweer gevoerd. Partijen zijn na de mondelinge behandeling in de gelegenheid gesteld om onderling tot een schikking te komen. Mr. Oving heeft in de middag van 16 december 2025 per e-mail aan de rechtbank laten weten dat het overleg tussen partijen niet tot een minnelijke regeling heeft geleid. Zij vraagt vonnis te wijzen. Vonnis is bepaald op 30 december 2025.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is sinds 2012 eigenaar van de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Met betrekking tot de woning heeft [eisers] op 8 oktober 2025 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagde] , waarbij een koopprijs van € 7.250.000,00 is overeengekomen. In de koopovereenkomst is opgenomen dat eventueel ook een koopovereenkomst conform de koopakte van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie kan worden vastgelegd. Dit is niet gebeurd. Helemaal onderaan de koopovereenkomst is een regel vermeld die luidt: “Kopie Algemene Bepalingen Koopakte Notariële Beroepsorganisatie”.
2.3.
In de koopovereenkomst staat dat de woning in de eerste week van december 2025 aan [gedaagde] zou worden opgeleverd. Op grond van de overeenkomst was [gedaagde] verplicht om uiterlijk 7 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst de waarborgsom op de derdengeldrekening van de notaris te storten. Betaling door [gedaagde] bleef echter uit. Op de verzoeken van [eisers] om alsnog tot betaling over te gaan, heeft [gedaagde] niet gereageerd. [eisers] heeft op 24 oktober 2025 een ingebrekestelling uitgebracht, waarin hij heeft meegedeeld dat [gedaagde] bij niet nakoming een boete zou verbeuren van 10% van de koopprijs.
2.4.
[gedaagde] heeft op 1 november 2025 een e-mail aan [eisers] gestuurd waaruit blijkt dat zij niet zal nakomen:
“…Op geen enkel moment tijdens het proces was het mijn bedoeling om jullie een slecht gevoel te geven. En ik wens dat dit prachtige huis waarderende en liefdevolle eigenaaren vind en dat jullie van jullie nieuwe natuurlijke omgeving en huis ten volle kunnen genieten. Ook zou de intentie van mijn bedrijf om duurzame innovaties verder te ontwikkelen en mogelijk te maken voor het hier en nu, maar ook voor toekomstige generaties, onzekerheden ondervinden.
Daarom stel ik voor dat ik deze ervaring als een les in mijn leven beschouw en dat jullie afzien van de 10% van het aankoopbedrag. …”
2.5.
Naar aanleiding van de e-mail van [gedaagde] heeft [eisers] bij brief van 11 november 2025 de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op een boete van 10% van de koopprijs ten bedrage van € 725.000,00. Deze aanspraak is gebaseerd op de Algemene Bepalingen Koopakte Notariële Beroepsorganisatie (KNB).
3.Het geschil
3.1.
Samengevat vordert [eisers] :
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de boete van € 725.000,00 aan [eisers] binnen tien dagen na het wijzen van dit vonnis;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke (incasso)kosten van € 5.400,00 aan [eisers] binnen tien dagen na het wijzen van dit vonnis;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat de op de koopovereenkomst toepasselijke Algemene Bepalingen – en daarmee betaling van de boete – dienen te worden nagekomen. [eisers] stelt schade te lijden als gevolg van de terugtrekking van [gedaagde] , onder meer bestaande uit dubbele lasten (voor de woning en het reeds aangeschafte nieuwe huis) en kosten ten behoeve van een nieuwe verkoop van de woning. Daarnaast heeft [eisers] kosten gemaakt om [gedaagde] aan te sporen haar verplichtingen na te komen.
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Zij voert aan dat [eisers] misbruik heeft gemaakt van omstandigheden, waardoor de overeenkomst vernietigbaar is en grondslag voor de gevorderde boete ontbreekt. [eisers] had moeten begrijpen dat er bij [gedaagde] sprake was van lichtzinnigheid en onervarenheid, waardoor zij de consequenties van de ondertekening van de koopovereenkomst niet kende. Zij begreep niet dat er een boeteclausule was die haar kon verplichten tot betaling van € 725.000,00. Verder voert [gedaagde] aan dat de gevorderde boete buitensporig en onaanvaardbaar is, omdat [eisers] geen schade heeft geleden. Er zijn immers geen bewijsstukken overgelegd met betrekking tot de aankoop van een nieuwe woning. Bovendien komt [eisers] niet in financiële nood. Derhalve zal de boete bij toewijzing moeten worden gematigd tot nihil.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De gevorderde voorziening strekt tot de betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is.
4.2.
Het boetebeding van 10% van de koopprijs waar [eisers] zijn vordering op baseert, is niet expliciet opgenomen in de koopovereenkomst, maar volgt uit de volgens [eisers] toepasselijke Algemene Bepalingen van de KNB. De verwijzingen naar die Algemene Bepalingen zijn in de koopovereenkomst als volgt weergegeven:
- “Behoudens hetgeen de partijen als essentialia en bijzonderheden bij deze zijn overeengekomen zal deze koopovereenkomst op verzoek van een van de partijen apart kunnen worden vastgelegd in een koopakte met als uitgangspunt de normale bepalingen en condities als opgenomen in de koopakte van Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie Ring Amsterdam. Dit zonder afbreuk te doen aan de essentialia van deze overeenkomst en dat deze overeenkomst onder dezelfde bijzondere en algemene bepalingen is aangegaan.”
- “Kopie Algemene Bepalingen Koopakte Notariële Beroepsorganisatie.”
4.3.
De voorzieningenrechter oordeelt voorshands dat de verwijzingen naar de Algemene Bepalingen onvoldoende concreet zijn om te kunnen vaststellen dat de boete contractueel is overeengekomen. Daarbij heeft [eisers] niet aangetoond dat de Algemene Bepalingen zijn overhandigd bij de koopovereenkomst, nu partijen digitaal hebben ondertekend. Daarbij is het, anders dan [eisers] heeft gesteld, niet vast komen te staan dat [gedaagde] het boetebeding heeft erkend. De e-mail waarin zij [eisers] vraagt om af te zien van de boete, heeft zij pas gestuurd nadat zij middels de ingebrekestelling op de boete is gewezen en kan daardoor niet worden geïnterpreteerd als bewijs dat zij zich bij het sluiten van de overeenkomst bewust was van de boete. Gelet op dit alles kan niet zonder meer worden aangenomen dat de bodemrechter de vordering tot betaling van de boete zal toewijzen.
4.4.
Daar komt bij dat onvoldoende is gebleken dat [eisers] door het terugtrekken van [gedaagde] in een financiële noodsituatie is geraakt, waardoor een voorschot op de boete in kort geding noodzakelijk zou zijn. [eisers] ontbreekt het daarmee ook aan spoedeisend belang.
4.5.
Tot slot heeft [eisers] op de mondelinge behandeling gezegd dat de woning de dag ervoor alsnog is verkocht voor een bedrag van € 6.875.000,00. Dat is € 375.000,00 minder dan de koopprijs die met [gedaagde] was overeengekomen. Dit verschil, ook als het wordt vermeerderd met eventuele overige (schade)kosten, staat niet in verhouding tot de gevorderde boete van € 725.000,00. Mede daarom is waarschijnlijk dat de boete, als de bodemrechter oordeelt dat deze wel is overeengekomen, in een eventuele bodemprocedure substantieel zal worden gematigd.
4.6.
De vordering van [eisers] in dit kort geding is alleen gebaseerd op de stelling dat [gedaagde] een boete heeft verbeurd, niet op de stelling dat zij de schade moet vergoeden die hij heeft geleden doordat [gedaagde] de door haar gesloten overeenkomst niet is nagekomen. Nu niet kan worden vastgesteld dat de boete (onverkort) toewijsbaar is, moeten de vorderingen van [eisers] derhalve worden afgewezen.
4.7.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde] betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.375,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.375,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.P.M. Vos, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 december 2025. [1]