ECLI:NL:RBAMS:2025:10880 - Rechtbank Amsterdam - Wijziging splitsingsakte voor samenvoeging bergingen tot ...

Uitspraak

RECHTBANKAMSTERDAM

Civiel recht

Kantonrechter

Zaaknummer: 11612252 \ EA VERZ 25-309

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 10 december 2025

in de zaak van

1.[verzoeker 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
KIJBERG BEHEER B.V.,

gevestigd te Oosterbeek,

verzoekers,

hierna samen te noemen: [verzoekers]

en afzonderlijk [verzoeker 1] , respectievelijk Kijberg,

gemachtigden: mr. M.J.J. Nijenhof en mr. C. Merkus,

tegen

1.[verweerders 1] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[verweerder 2],

wonende te [woonplaats 2] (Frankrijk),

verwerende partijen,

hierna te noemen: [verweerders 1] , respectievelijk [verweerder 2] ,

allen procederend in persoon.

Op 10 december 2025 zijn voor mr. J.H.J. Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. E.J.E. van IJken, griffier, ter zitting verschenen:

voor [verzoekers] , de heer [naam 1] en de heer [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigden;
[verweerders 1] beiden in persoon, vergezeld van mevrouw R.V. Mamuleanu (tolk Roemeense taal;
[verweerder 2] via een videoverbinding.

Het procesdossier bestaat uit de navolgende stukken:

- het verzoekschrift van 21 maart 2025, met producties;

het verweerschrift van [verweerders 1] , met producties;
het verweerschrift van [verweerder 2] ;
het inzageverzoek van [verweerders 1] gedaan bij brief van 4 oktober 2025;
het verweerschrift van [verzoekers] van 23 oktober 2025, met producties;
het (aanvullende) inzageverzoek van [verweerders 1] gedaan bij brief van 7 november 2025;
de akte uitlating en overlegging producties van [verzoekers] van 24 november 2025;
de akte uitlating en aanvulling verweerschrift van [verweerders 1] van 1 december 2025
de brief van [verweerder 2] van 2 december 2025.

Partijen hebben hun standpunten toegelicht - de gemachtigden van [verzoekers] mede aan de hand van een pleitnota - op elkaars standpunten gereageerd en vragen van de kantonrechter beantwoord. [verzoekers] heeft ter zitting ook nog een nadere productie overgelegd. De kantonrechter heeft daarna de mondelinge behandeling gesloten en medegedeeld dat hij mondeling uitspraak zal doen. De kantonrechter heeft in aanwezigheid van partijen mondeling de navolgende uitspraak gedaan.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Uit de stukken en hetgeen ter zitting aan de orde is gekomen volgt dat partijen allen lid zijn van de Vereniging van Eigenaars [naam VvE] . [verweerder 2] is (mede) eigenaar van het appartementsrecht dat betrekking heeft op de woning gelegen op de eerste verdieping van het pand, [verweerders 1] zijn eigenaar van het appartementsrecht dat betrekking heeft op de woning gelegen op de tweede verdieping van het pand en [verzoekers] zijn (ieder voor de helft) eigenaar van de appartementsrechten met betrekking tot de woning op de derde etage en bergingen op de vierde etage (indices 5,6,7) van het pand. In de huidige splitsingsakte van 17 december 2024 is onder H opgenomen:

“
De eigenaar van de bergingen met de indices 5,6,en 7 heeft de bevoegdheid om voor zijn rekening en risico:a. die bergingen samen te voegen, daartoe de benodigde akte te doen opmaken en passeren, de bestemming van voormelde bergingen (deels) te (doen) wijzigen in “wonen” en de stemverhouding in overeenstemming te brengen met de nieuwe situatie na de samenvoeging;en vervolgensb. een entrée te creëren op de overloop casu het trappenhuis ter hoogte van de derde verdieping van het gebouw en aldaar een afscheiding aan te (laten) brengen, zodanig, dat een zelfstandige entrée ontstaat op de overloop van de derde verdieping ten behoeve van de zolderverdieping, thans het gezamenlijke gedeelte (hal) op de zolderverdieping.Indien de eigenaar van de appartementsrechten met de indices 5, 6 en 7 van zijn hierboven vermelde rechten gebruik maakt zal het thans gemeenschappelijke gedeelte van de zolderverdieping (hal) door de vereniging worden overgedragen aan de eigenaar van de appartementsrechten met de indices 5, 6 en 7.”
[verzoekers] heeft na het verkrijgen van een bouwvergunning en met een beroep op onderdeel H van de splitsingsakte de bergingen op de zolder samengevoegd en tot een zelfstandige woning gemaakt met een entrée op de derde verdieping. [verzoekers] heeft [verweerder 2] en [verweerders 1] verzocht mee te werken aan een wijziging van de huidige splitsingsakte in die zin dat deze zal worden aangepast aan de feitelijke situatie met betrekking tot de zolderverdieping en de bijbehorende entree op de derde verdieping.

Omdat [verweerders 1] niet, en [verweerder 2] niet meer, met de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte willen instemmen, verzoekt [verzoekers] de kantonrechter een bevel te geven als bedoeld in artikel 5:144 Burgerlijk Pro Wetboek (BW) en op grond van artikel 3:300 BW Pro ieder van de medewerkers van notariskantoor KB Notarissen te machtigen om namens verwerende partijen al datgene te doen wat noodzakelijk is om de huidige splitsingsakte te wijzigen.

[verweerders 1] heeft allereerst naar voren gebracht dat de kantonrechter niet bevoegd zou zijn ten aanzien van het onderhavige geschil, ten eerste omdat het een strafzaak zou betreffen en in de tweede plaats omdat de door [verzoekers] veroorzaakte schade een bedrag van € 25.000,00 te boven zou gaan. De kantonrechter oordeelt dat hij bevoegd is. Voor zover het al een strafzaak zou betreffen, hetgeen niet het geval is, moet een strafvordering door het openbaar ministerie worden ingesteld. Daarvan is hier geen sprake. Ook de competentiegrens van € 25.000,00 is in deze zaak niet bepalend voor de bevoegdheid omdat in deze procedure geen vordering tot schadevergoeding aan de orde is. Bepalend voor de bevoegdheid is de aard van de ingestelde vordering of het gedane verzoek. Aangezien [verzoekers] hun verzoek baseren op artikel 5:144 BW Pro en in dat artikel uitdrukkelijk is bepaald dat de kantonrechter het verzochte bevel kan geven, is de kantonrechter bevoegd. [verweerders 1] heeft ook nog naar voren gebracht dat de kantonrechter geen verklaring voor recht kan geven, maar nu een dergelijk verzoek of vordering thans niet voor ligt, is dit niet relevant voor de beoordeling van de bevoegdheid.

Voorts moet voorafgaand aan de inhoudelijk te nemen beslissing, nog beslist worden op de door [verweerders 1] gedane verzoeken in hun brieven van 4 oktober 2025 en 7 november 2025 tot het verkrijgen van inzage van bepaalde stukken. Nadat door [verzoekers] - al dan niet verplicht - diverse stukken zijn overgelegd, hebben [verweerders 1] ter zitting te kennen gegeven alleen nog inzage te willen hebben in de aan Kijberg verleende bouwvergunning. [verzoekers] heeft ter zitting hierover desgevraagd verklaard dat weliswaar mede namens Kijberg, maar enkel op naam van [verzoeker 1] een bouwvergunning is aangevraagd en verleend. Nu er kennelijk geen bouwvergunning bestaat op naam van Kijberg, kan [verzoekers] ook niet worden verplicht deze te overleggen. Het verzoek daartoe wordt dan ook afgewezen.

Met betrekking tot het verzoek van [verzoekers] tot wijziging van de splitsingsakte wordt het volgende overwogen. Vooropgesteld wordt dat het verzoek erop ziet de splitsingsakte te wijzigen conform de concept akte zoals overgelegd als productie 10 (aan de zijde van [verzoekers] ) en de splitsingstekening die is overgelegd als productie 5 (aan de zijde van [verzoekers] ). Van beide stukken zal een door de kantonrechter gewaarmerkte kopie aan dit proces-verbaal worden gehecht.

Indien niet alle eigenaren hun medewerking willen verlenen aan het wijzigen van een splitsingsakte is artikel 5:144 BW Pro is de geëigende weg om dit te bewerkstelligen. [verweerders 1] en [verweerder 2] hebben zich verzet tegen de toewijzing dit verzoek en hebben diverse verweren naar voren gebracht die achtereenvolgens zullen worden besproken.

Zo is aangevoerd dat [verzoekers] eerst de splitsingsakte had moeten laten aanpassen voordat zij daadwerkelijk tot de verbouwing zou over gaan. Hoewel het wellicht sympathieker is om eerst de splitsingsakte aan te passen, voordat daaraan uitvoering wordt gegeven, schrijft de wet geen verplichte volgorde voor. Daarnaast ziet artikel 5:144 lid 1 sub c BW Pro juist op de situatie dat de splitsingsakte in overeenstemming moet worden gebracht met de feitelijke toestand van het gebouw. Daaruit kan worden afgeleid dat het ook mogelijk is eerst feitelijk te handelen. Nu de wet niet de door [verzoekers] gekozen volgorde verbiedt, kan dit geen reden zijn het verzoek af te wijzen.

Volgens onderdeel H is het [verzoekers] toegestaan van de bergingen op de zolderverdieping een woning te maken met een entree op de derde etage. [verzoekers] heeft ter zitting een tekening laten zien van de plaats waar de deur is geplaatst. Daaruit volgt dat op de derde etage een oppervlakte van 1 m2 van de gemeenschappelijke ruimte is onttrokken en op de vierde etage een oppervlakte van 1,25 m2. Met het totaal van 2,25 m2 heeft [verzoekers] naar het oordeel van de kantonrechter een minimale oppervlakte van de gemeenschappelijke ruimte onttrokken. De toegepaste begrenzing is dan ook in lijn met hetgeen [verzoekers] op grond van onderdeel H toe gerechtigd is.

Vervolgens is de vraag aan de orde of [verzoekers] voor deze onttrekking aan de overige eigenaren een compensatie verschuldigd is, aangezien daarover in de splitsingsakte niets is opgenomen. Voor de beantwoording van deze vraag is van belang dat onderdeel H al in de splitsingsakte was opgenomen op het moment dat [verweerder 2] en [verweerders 1] hun appartementsrechten kochten. Zij hadden op dat moment kunnen beoordelen welke bouwkundige wijzigingen waren toegestaan op basis van de splitsingsakte en voor zover zij daar zelf niet toe in staat waren, hadden ze daarnaar onderzoek kunnen laten verrichten. Door dit niet te doen hebben ze geaccepteerd dat met het verbouwen van de zolderverdieping gemeenschappelijke meters weggenomen zouden kunnen worden. Nu de betreffende meters gemeenschappelijk zijn en daarvoor dus geen exclusief gebruik geldt, is de waarde van deze meters beperkt. Voorts valt niet uit te sluiten dat de prijs van de zolderverdieping relatief hoger is geweest omdat daar een nieuw appartement gerealiseerd kon worden en die van de ondergelegen appartementen lager omdat op enig moment een deel van de gemeenschappelijke meters onttrokken zou worden. Gelet op het vorenstaande is het dan ook niet onbegrijpelijk dat er geen compensatieregeling in de splitsingsakte is opgenomen. Er kan niet worden vastgesteld dat door [verzoekers] aan de andere eigenaren een vergoeding moet worden betaald voor het onttrekken van een beperkt aantal m2 van de gemeenschappelijke ruimtes op de derde en vierde etage van het pand. Daarbij wordt voor de volledigheid opgemerkt dat dit alles geen betrekking heeft op de eveneens tussen partijen spelende kwestie van het dakterras.

[verweerders 1] hebben nog aangevoerd dat artikel 5:144 BW Pro niet van toepassing is op de illegale situatie van het gerealiseerde zolderappartement. Van een illegale situatie is echter geen sprake gelet op hetgeen is bepaald in de splitsingsakte onder H en de door de gemeente verleende bouwvergunning.

Het verweer dat met de bouw van het appartement op de zolderverdieping de constructieve veiligheid niet zou zijn gewaarborgd, hebben [verweerders 1] onvoldoende onderbouwd. [verweerders 1] hadden dit kunnen doen met bijvoorbeeld een deskundigenrapport. Voorts heeft te gelden dat de gemeente de situatie ook heeft beoordeeld en goedgevonden.

Ook het verweer dat onderdeel H van de splitsingsakte nietig zou zijn, zoals [verweerders 1] hebben betoogd, kan niet worden gevolgd. Hetgeen daarin is bepaald is niet strijdig met de wet of andere artikelen in de splitsingsakte en is tot stand gekomen met instemming van alle destijds betrokken eigenaren. In de beslissing van 30 mei 2025 in eerder tussen partijen bij deze rechtbank gevoerde procedures (11426960 EA VERZ 24-1173 en 11480591 EA VERZ 25-25) heeft de kantonrechter slechts het op de algemene ledenvergadering genomen
besluitom toestemming aan [verzoekers] te geven tot het wijzigen van de splitsingsakte vernietigd. Dit zegt niets over de inhoud van onderdeel H.

Hoewel begrijpelijk is dat [verweerders 1] het realiseren van een nieuw appartement op de zolderverdieping niet wensen, kan niet worden geoordeeld dat ze hiermee in hun belangen zijn geschaad. [verzoekers] was hiertoe op basis van de splitsingsakte gerechtigd en [verweerders 1] waren ten tijde van de koop van hun appartementsrecht hiervan op de hoogte, althans dat konden zij zijn.

[verzoekers] heeft niet onrechtmatig gehandeld door het nieuwe appartement op de zolderverdieping te realiseren aangezien zij - zoals reeds hiervoor overwogen - daartoe gerechtigd waren op basis van de splitsingsakte en voor de werkzaamheden een vergunning hebben gekregen. Dat de vergunning alleen op naam van [verzoeker 1] is verleend en door Kijberg niet zelfstandig op eigen naam een vergunning is aangevraagd maakt dat niet anders.

Het is een feit dat [verzoekers] een meerderheid van stemmen hebben waardoor zij in beginsel de VVE besluiten kunnen laten nemen waar de andere eigenaren niet mee willen instemmen. Dit is het gevolg van het wettelijke systeem met betrekking tot VVE’s en kan niet aan [verzoekers] worden tegengeworpen.

Inmiddels zijn [verweerders 1] een bestuursrechtelijke procedure begonnen tegen de verleende bouwvergunning. Er bestaat geen aanleiding de beslissing in deze procedure aan te houden totdat in de bestuurszaak is beslist. Mocht in die procedure uiteindelijk beslist worden dat de bouwvergunning alsnog wordt ingetrokken en hetgeen op basis van die vergunning is verbouwd weer ongedaan gemaakt moet worden, zal de splitsingsakte vervolgens weer aangepast kunnen worden aan de alsdan ontstane situatie.

Ook het beroep van [verweerders 1] op artikel 5:108 BW Pro kan hen niet baten. In dat artikel is bepaald dat een en ander in overeenstemming moet zijn met hetgeen daarover in de akte van splitsing is bepaald. Daarvan is in dit geval ook sprake aangezien [verzoekers] hebben gehandeld overeenkomstig het bepaalde onder H van de splitsingsakte.

Concluderend zijn er door verwerende partijen geen verweren aangevoerd die kunnen leiden tot afwijzing van het verzoek, zodat het wordt toegewezen.

Als in het ongelijk gestelde partijen moeten [verweerder 2] en [verweerders 1] worden veroordeeld in de kosten van het geding gevallen aan de zijde van [verzoekers] . Deze kosten worden begroot op € 542,00 (2 punten van het liquidatietarief) en € 135,00 aan vastrecht. Gelet op de zeer uitgebreide wijze van procederen door [verweerders 1] , is [verzoekers] genoodzaakt geworden meer tijd aan het verweer van [verweerders 1] te besteden dan aan het verweer van [verweerder 2] . De kantonrechter ziet daarin aanleiding om in dit geval deze kosten niet zoals gebruikelijk voor gelijke delen over [verweerders 1] en [verweerder 2] te verdelen, maar [verweerders 1] te veroordelen tot betaling van 2/3 deel van deze kosten en [verweerder 2] tot betaling van 1/3 deel.

BESLISSING

De kantonrechter:

beveelt op grond van artikel 5:144 BW Pro de akte van splitsing van 17 december 2004 te wijzigen, zoals weergegeven in het ontwerp van een akte van wijziging van notariskantoor KB Notarissen, waarvan een exemplaar aan dit proces-verbaal is gehecht;

machtigt op grond van artikel 3:300 BW Pro ieder van de medewerkers van het onder I genoemde notariskantoor om namens [verweerder 2] en [verweerders 1] de akte van splitsing van 17 december 2004 te wijzigen, inhoudende te compareren bij voornoemd ontwerp van de akte van wijziging van splitsing, op te treden en verweerders te vertegenwoordigen om de ter voorgeschreven zake nodige akte en stukken te verlijden, te ondertekenen en in te doen schrijven in de daartoe bestemde openbare registers en verder al datgene te verrichten wat de gemachtigde raadzaam of nuttig zal oordelen;

veroordeelt verwerende partijen in de kosten van geding gevallen aan de zijde van [verzoekers] , welke tot op heden totaal worden begroot op:
€ 542,00 salaris gemachtigde (2 punten van het liquidatietarief)
€ 135,00 vastrecht
===========
€ 677,00 totaal, voor zover van toepassing inclusief btw,
waarvan € 451,33 moet worden voldaan door [verweerders 1] en € 225,67 door [verweerder 2] ;

veroordeelt verwerende partijen in de na deze uitspraak ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw, waarvan € 45,00 moet worden voldaan door [verweerders 1] en € 22,50 door [verweerder 2] ;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders verzochte af.

Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.

De griffier De kantonrechter

Wijziging splitsingsakte voor samenvoeging bergingen tot woning op zolderverdieping

Uitspraak

1.[verzoeker 1] B.V.,

1.[verweerders 1] ,