Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11279754 \ CV EXPL 24-11101
Vonnis van 20 februari 2025
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas,
tegen
WOONSTICHTING ROCHDALE,
te Amsterdam,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: Rochdale,
gemachtigde: [gemachtigde gedaagde] .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 augustus 2024, met producties
- de conclusie van antwoord in conventie en de eis in reconventie, met een productie
- het tussenvonnis van 8 oktober 2024
- de conclusie van antwoord in reconventie
- het bericht van 1 december 2024 met producties van [eiseres]
- het bericht van 14 januari 2025 met producties van Rochdale
- het bericht van 1 december 2024 met producties van [eiseres]
- het bericht van 14 januari 2025 met producties van Rochdale
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 21 januari 2025. Hiervan zijn door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [eiseres] is verschenen, met haar gemachtigde. Namens Rochdale zijn verschenen [naam 1] (senior verhuurconsulent) en [naam 2] (specialist rechtmatig wonen), samen met de gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 23 januari 2023 is [de moeder] (hierna: [de moeder] , of: de moeder) een huurovereenkomst aangegaan met Rochdale met betrekking tot de woning aan het adres [adres] (hierna: de woning). [de moeder] is de moeder van [eiseres] .
2.2.
[eiseres] heeft zich op 24 januari 2023 bij de BRP laten inschrijven op het adres van de woning. Ook de minderjarige kinderen van [eiseres] staan ingeschreven op het adres.
2.3.
Op [overlijdensdatum] 2024 is [de moeder] overleden.
2.4.
[eiseres] heeft Rochdale gevraagd om de huurovereenkomst van haar moeder voort te mogen zetten. Rochdale heeft dit verzoek afgewezen per brief van 30 mei 2024. In de brief schrijft Rochdale dat zij er na onderzoek niet van overtuigd is dat er sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiseres] en haar moeder.
3.Het geschil
in conventie en in reconventie
De vordering
3.1.
[eiseres] vordert - samengevat - voortzetting van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro.
3.2.
Aan de vordering legt zij – samengevat – ten grondslag dat zij aan alle eisen van artikel 7:268 BW Pro voldoet zodat zij de huur kan voortzetten. Voordat [eiseres] met haar kinderen bij haar moeder introk in de woning, woonden zij al 15 jaar samen op het vorige adres. [eiseres] was mantelzorger voor haar moeder: zij bracht haar naar (medische) afspraken, beheerde de agenda van [de moeder] , begeleidde haar bij activiteiten en bracht haar langs bij familie en vrienden. [eiseres] en [de moeder] deden samen de boodschappen en hadden ieder hun aandeel in huishoudelijke activiteiten als koken en schoonmaken. De woning hebben zij samen opgeknapt.
3.3.
Ter onderbouwing van haar vordering heeft [eiseres] bankafschriften, overzichten van betalingen van [eiseres] aan [de moeder] , verklaringen van familie, naasten en omwonenden, een verleende parkeervergunning, facturen van parkeerkosten en bevestigingen van bezorgdiensten overgelegd.
Het verweer
3.4.
Rochdale voert verweer. Zij betwist dat [eiseres] op 24 januari 2023 met haar kinderen en haar moeder in de woning is gaan wonen. Rochdale betwist ook dat [eiseres] en haar moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd in de woning.
3.5.
Uit verklaringen van omwonenden blijkt dat eerst de zus van [eiseres] in de woning heeft gewoond om deze op te knappen. [de moeder] is pas vlak voor haar overlijden in de woning getrokken en [eiseres] is pas na het overlijden van haar moeder in de woning gaan wonen. [eiseres] heeft vóór het overlijden van haar moeder dus nooit haar hoofdverblijf in de woning gehad, aldus Rochdale.
3.6.
Met de aangeleverde stukken heeft [eiseres] niet aangetoond dat sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. De verleende parkeervergunning ziet op het vorige adres. Ten aanzien van die woning is door Ymere verklaard dat [de moeder] daar niet zou hebben gewoond en alleen [eiseres] daar met haar kinderen woonde. De andere overgelegde bewijsstukken zien op de periode na het overlijden van [de moeder] . En de omvang van het aantal betalingen van [eiseres] aan [de moeder] is zo gering, dat ook daaruit geen duurzame gemeenschappelijke huishouding kan worden afgeleid. In de overgelegde verklaringen wordt weinig feitelijks verklaard over de gestelde duurzame gemeenschappelijke huishouding.
3.7.
Dat [de moeder] is verhuisd naar de woning, is opmerkelijk aangezien het een woning met een bovenverdieping betreft en [de moeder] slecht ter been was. En [eiseres] staat niet gezamenlijk met haar moeder geregistreerd bij Woningnet, zij heeft een eigen registratie. Zij heeft tussen 2019 en 2024 zeer actief gereageerd op beschikbare woningen, ook op de dag dat haar moeder de huurovereenkomst heeft getekend. Gelet op dit alles heeft [eiseres] onvoldoende voldaan aan haar verzwaarde stelplicht dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met haar moeder.
De vordering in reconventie
3.8.
Omdat [eiseres] zonder recht of titel in de woning verblijft, vordert Rochdale in reconventie ontruiming van de woning binnen vijf dagen na betekening van het vonnis.
3.9.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
Het juridisch kader
4.1.
Artikel 7:268 lid 2 BW Pro biedt de persoon die geen medehuurder is, maar die haar hoofdverblijf wel in het gehuurde heeft en die met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als zij de huur ook na deze periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt) kan zij binnen die periode van zes maanden een daarop gerichte vordering instellen bij de kantonrechter.
4.2.
In artikel 7:268 lid 3 BW Pro staan de voorwaarden waaraan [eiseres] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten, die, voor zover hier van belang, als volgt zijn:
( a) zij moet haar hoofdverblijf in de woning hebben en zij moet met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. […]
De kantonrechter moet de vordering om voortzetting van de huur afwijzen als niet aan de voorwaarden van artikel 7:268 lid 3 BW Pro is voldaan.
4.3.
Voor het vaststellen van een gemeenschappelijke huishouding zijn alle omstandigheden van het geval van belang, zoals of [eiseres] en haar moeder gezamenlijk de kosten voor de woning en het levensonderhoud droegen, of zij samen de huishoudelijke taken verrichtten, of zij samen de maaltijden bereidden en gebruikten en of zij samen hun vrije tijd doorbrachten of samen deelnamen aan het sociale verkeer. Daarbij kan ook betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzetting van de huur vordert, een verzwaarde stelplicht. De vraag of een gemeenschappelijke huishouding duurzaam is ziet op de verwachting over de toekomst. Tot slot wordt opgemerkt dat voor de vraag of [eiseres] de huur mag voortzetten geen plaats is voor een belangenafweging.
Hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding
4.4.
Dit betekent dat de kantonrechter moet beoordelen of [eiseres] in de woning haar hoofdverblijf had en of zij met [de moeder] een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad. De periode die in deze zaak relevant is, betreft de periode vanaf het moment dat [eiseres] zich in de woning heeft ingeschreven, tot aan het moment dat [de moeder] is overleden. [eiseres] stelt immers zelf dat zij vanaf de datum van inschrijving haar hoofdverblijf in de woning had. Het gaat dus om de periode van 23 januari 2023 tot [overlijdensdatum] 2024.
4.5.
De kantonrechter oordeelt dat [eiseres] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij in die periode haar hoofdverblijf had in de woning. Daarvoor is het volgende van belang.
4.6.
[eiseres] onderbouwt het hebben van haar hoofdverblijf in de woning met de inschrijving in het BRP, maar tegenover de onderbouwde betwisting van Rochdale, is alleen die inschrijving onvoldoende. [eiseres] overlegt verder betaaloverzichten. Deze tonen weliswaar aan dat [eiseres] betalingen heeft gedaan in de omgeving van de woning, maar die betalingen zijn niet gedaan in de relevante periode. Zij zien op de periode na het overlijden van de moeder.
4.7.
Voor de overgelegde bevestigingen van bezorgdiensten geldt ook dat hieruit wel blijkt dat pakketjes werden bezorgd op het adres van de woning, maar ook deze stukken zien allemaal op de periode na het overlijden van de moeder.
4.8.
Omwonenden en vrienden verklaren wel over het verblijf van [eiseres] in de woning, maar zij zijn niet dusdanig concreet in hun verklaringen dat op grond daarvan een hoofdverblijf van [eiseres] bij haar moeder kan worden aangenomen. Bovendien zijn sommige verklaringen niet van direct omwonenden, zodat de vraag is in hoeverre die betrokkenen uit eigen waarneming hebben kunnen vaststellen dat [eiseres] haar hoofdverblijf in de woning had.
4.9.
Zelfs als het hoofdverblijf vast komt te staan, heeft [eiseres] met de overgelegde stukken de kantonrechter niet kunnen overtuigen van het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding.
4.10.
Zoals hiervoor al is overwogen, zien de betaalbewijzen en bevestigingen van bezorgdiensten en ook de bewonersontheffing op de periode na het overlijden van de moeder en kunnen deze daarom niet dienen als onderbouwing van de stelling dat sprake was van een gemeenschappelijke huishouding. De betalingen die [eiseres] aan [de moeder] heeft gedaan, zijn niet dermate hoog en van een zodanige periodieke aard, dat daaruit kan worden afgeleid dat [eiseres] aanzienlijk bijdroeg aan de kosten voor een gezamenlijke huishouding. Weliswaar stelt [eiseres] dat zij door haar werk als taxichauffeur over veel contant geld beschikte en dat in de relevante periode uitgaf ten behoeve van de gezamenlijke huishouding, maar dit is verder niet onderbouwd met bijvoorbeeld verklaringen of bonnetjes. Bovendien heeft [eiseres] tijdens de zitting verklaard dat klanten niet alleen contant, maar ook per pin betaalden. Desondanks zijn er geen betaalbewijzen van pintransacties ten behoeve van de gezamenlijke huishouding overgelegd.
4.11.
Ook verder heeft [eiseres] nauwelijks iets naar voren gebracht waaruit kan worden afgeleid dat zij een gemeenschappelijke huishouding voerde met haar moeder. Ook na daartoe uitdrukkelijk te zijn bevraagd door de kantonrechter heeft [eiseres] namelijk onvoldoende concreet kunnen maken hoe zij van dag tot dag samen met haar moeder invulling gaf aan de aspecten zoals beschreven onder 4.3. Dat zij afwisselend kookten en gezamenlijk aten, dat huishoudelijke taken werden verdeeld en dat [de moeder] op de kinderen paste als [eiseres] werkte, is onvoldoende concreet en is ook verder niet onderbouwd. Weliswaar kan worden vastgesteld dat [eiseres] zorgde voor haar moeder, maar dat er enige wederkerigheid of gelijkwaardigheid bestond in de relatie van [eiseres] en haar moeder kan niet worden vastgesteld. Uit de stellingen van [eiseres] blijkt dat zij haar moeder naar (medische) afspraken en clubjes bracht, ervoor zorgde dat [de moeder] haar medicatie op tijd innam en haar naar familie en vrienden bracht, hetgeen bevestiging vindt in verklaringen van een zus en een nicht van [eiseres] . Hieruit volgt eerder het beeld dat [eiseres] voor haar moeder zorgde, en niet (ook) andersom. [eiseres] en haar familieleden noemen ook zelf dat [eiseres] mantelzorger was van [de moeder] .
4.12.
De betalingsbewijzen en de verleende parkeervergunning uit de periode dat zij met haar moeder zou samenwonen op het vorige adres, dat Rochdale heeft betwist, leveren te weinig houvast om daaruit een gemeenschappelijke huishouding af te kunnen leiden.
4.13.
Het had op de weg gelegen van [eiseres] om meer concreet te stellen en te onderbouwen dat zij haar hoofdverblijf in de woning had in de relevante periode, en dat zij toen met haar moeder een gemeenschappelijke huishouding voerde. Dit had zij bijvoorbeeld kunnen doen door overzichten te verstrekken van nutsbedrijven, waaruit blijkt dat zij energie en water afnamen voor een huishouden van deze omvang. Of door mensen uit haar omgeving meer specifiek te laten verklaren over hoe het dagelijks leven van [eiseres] , haar kinderen en haar moeder eruit zag en waaruit de wederkerigheid in de relatie met haar moeder bleek.
4.14.
Voor zover [eiseres] hierin al zou slagen is ook te weinig gesteld over de duurzaamheid van de relatie tussen [eiseres] en haar moeder, zeker gezien de gemotiveerde betwisting van Rochdale hieromtrent.
4.15.
Hiermee komt de kantonrechter tot de conclusie dat voor zover al kan worden aangenomen dat [eiseres] haar hoofdverblijf in de woning had in de periode 23 januari 2023 tot [overlijdensdatum] 2024, de samenlevingssituatie met haar moeder zich niet onderscheidt van de situatie waarbij een kind inwoont bij ouder(s), haar eigen kosten betaalt en haar ouder(s) op leeftijd verzorgt. Een dergelijke relatie is onvoldoende om een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan te nemen. Van bijzondere omstandigheden die dit anders maken, is niet gebleken.
4.16.
Daarmee moet de vordering van [eiseres] tot voortzetting van de huur worden afgewezen. Ook de vordering van [eiseres] om Rochdale te veroordelen een huurovereenkomst aan te bieden, wordt afgewezen.
Proceskosten
4.17.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rochdale worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
475,50
in reconventie
Ontruiming
4.18.
Omdat de vorderingen van [eiseres] worden afgewezen en inmiddels zes maanden zijn verstreken vanaf het overlijden van [de moeder] , verblijft [eiseres] zonder recht of titel in de woning. Daarom zal de vordering van Rochdale tot ontruiming van de woning worden toegewezen.
4.19.
[eiseres] heeft gezondheidsproblemen en verblijft in de woning met haar twee minderjarige kinderen. Bij het bepalen van de ontruimingstermijn heeft de kantonrechter oog voor deze omstandigheden. Rochdale heeft voldoende onderbouwd gesteld dat [eiseres] binnen afzienbare tijd in aanmerking kan komen voor een andere woning, gelet op haar inschrijfduur en aantal zoekpunten. Daarom bepaalt de kantonrechter de termijn voor ontruiming op zes maanden na betekening van dit vonnis. Tot die tijd dient [eiseres] op grond van artikel 7:268 lid 5 BW Pro de huur te betalen. Rochdale heeft (terecht) geen uitvoerbaarheid bij voorraad gevorderd van de gevorderde ontruiming. Een dergelijke vordering is op grond van artikel 7:268 lid 2 BW Pro overigens ook niet toewijsbaar.
Proceskosten
4.20.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. Omdat de tegenvordering is voortgevloeid uit het verweer in conventie worden deze aan de kant van Rochdale begroot op € 204,00 (2 x ½ punt x tarief € 204,00). Omdat de nakosten al in conventie zijn toegewezen, worden die in reconventie niet nogmaals toegewezen.
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.3.
veroordeelt [eiseres] om binnen zes maanden na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [adres] te verlaten, met de in de woning vanwege haar aanwezige goederen en personen, met afgifte van de sleutels aan Rochdale en al hetgeen tot de woning behoort ter vrije en algehele beschikking van Rochdale te stellen,
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.5.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.6.
verklaart de kostenveroordeling onder 5.2. en 5.4. uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Kuiken, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
57327