Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 11464663 KK EXPL 24-877
vonnis van: 14 februari 2025
func.: 58865
vonnis van de kantonrechter kort geding
I n z a k e
de besloten vennootschap
WOC Amsterdam B.V.
WOC Amsterdam B.V.
gevestigd te Amsterdam
eiseres
nader te noemen: WOC
gemachtigden: mr. G.I. Beij en mr. N.S. Aarland-Kensdell
t e g e n
de besloten vennootschap
Real City Vastgoed B.V.
Real City Vastgoed B.V.
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Real City
gemachtigde: mr. J. de Jong
1.Verloop van de procedure
1.1.
Bij dagvaarding van 30 december 2024 heeft WOC een voorziening gevorderd.
1.2.
Ter zitting van 31 januari 2025 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Namens WOC verscheen haar directeur [naam 1] , vergezeld van de gemachtigden. Namens Real City verscheen [naam 2] van de firma Keij en Steefels (de beheerder), vergezeld van de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
2.Gronden van de beslissing
Als uitgangspunt geldt het volgende.
2.1.
WOC huurt van Real City sinds 1 mei 2021 de kantoorruimte gelegen aan de [locatie] , eerste etage en begane grond, te [plaats] (hierna: het gehuurde).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek (BW) (hierna: de algemene voorwaarden).
2.3.
WOC heeft naar eigen zeggen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst klachten ondervonden aan het gehuurde en daarover, tevergeefs, herhaaldelijk geklaagd bij Real City dan wel haar beheerder.
2.4.
De gemachtigde van WOC, Anti Incasso, heeft op 17 maart 2023 Real City voor het eerst in gebreke gesteld wegens gebreken en een termijn gesteld om tot herstel over te gaan.
2.5.
WOC heeft op enig moment betaling van de huur opgeschort omdat Real City volgens haar geen gehoor gaf aan het verzoek de vermeende gebreken te verhelpen. Daarop heeft Real City in kort geding (bekend bij deze rechtbank onder zaaknummer 10559223 KK EXPL 23-372) onder andere betaling van de opgeschorte huurtermijnen gevorderd met ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Die vordering van Real City werd toegewezen en WOC betaalde vervolgens de huurachterstand.
2.6.
Op 29 oktober 2024 heeft Anti Incasso Real City wederom in gebreke gesteld wegens voortdurende gebreken, maar ook dit was volgens WOC tevergeefs. Nadat de gemachtigde van WOC middels brief van 18 november 2024 Real City sommeerde de gebreken te herstellen, reageerde Real City daarop per e-mail van 26 november 2024 waarin zij de gestelde gebreken heeft betwist.
2.7.
Op 3 december 2024 heeft WOC een bouwkundige keuring van het gehuurde laten uitvoeren door de firma BIJN.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
WOC vordert dat Real City, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, wordt veroordeeld om binnen één week na betekening van het in deze te wijzen vonnis een aanvang te nemen met herstel van de gebreken zoals omschreven in de sommatie van WOC van 18 november 2024 en in de rapportage van BIJN van 3 december 2024. Tevens vordert WOC veroordeling van Real City tot voltooiing van het herstel uiterlijk binnen één maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis. Dit alles op straffe van een dwangsom van
€ 1.000,00 per dag of gedeelte daarvan, althans een in goede justitie door de rechter te bepalen bedrag, dat Real City niet aan de veroordelingen voldoet.
3.2.
Voorts vordert WOC dat de kantonrechter een voorziening treft in die zin dat WOC vanaf de dag van het in deze te wijzen vonnis niet meer dan 50% van de nadien verschuldigde huur dient te betalen tot het moment dat het hiervoor bedoelde herstel heeft plaatsgevonden. Ten slotte vordert WOC veroordeling van Real City in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten.
3.3.
WOC legt aan haar vorderingen ten grondslag – kort samengevat – dat zij meerdere malen bij Real City melding heeft gedaan van gebreken, waarop Real City niet dan wel niet adequaat heeft gereageerd. Er is volgens WOC onder meer sprake van een lekkage, defecte verwarming, allerlei problemen met de ramen, deuren en kozijnen, brandveiligheid laat te wensen over, gebrek aan warm water, ventilatieproblemen en inbraakgevoeligheid. Door de gebreken is WOC (ernstig) in haar huurgenot geschaad. WOC vindt dat zij hierdoor recht heeft op huurprijsvermindering.
in reconventie
3.4.
Real City voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in conventie. In reconventie heeft zij veroordeling gevorderd van WOC tot betaling van € 3.600,00 ten aanzien van boetetermijnen wegens late huurbetaling door WOC in de periode januari 2024 tot en met januari 2025. Daarmee schiet WOC tekort in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst en is zij op grond van artikel 23.2 van de algemene voorwaarden een boete verschuldigd.
3.5.
Op de stellingen van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van WOC in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
4.2.
Als eerste moet een oordeel worden gegeven over het spoedeisend belang. Het is daarbij aan eiseres om feiten en omstandigheden te stellen die de stelling kunnen dragen dat zij voldoende belang heeft bij een onmiddellijke voorziening bij voorraad en dat zij niet kan wachten op een uitspraak in een bodemprocedure.
4.3.
WOC stelt dat zij een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft omdat het gehuurde ernstige gebreken vertoont die het huurgenot belemmeren. Volgens haar is sprake van een ongezonde en onveilige werkomgeving. Met name het niet functioneren van de verwarming, met als gevolg een te lage temperatuur in het gehuurde, levert volgens WOC een gezondheidsrisico op voor haar werknemers in de winterperiode. Ook heeft WOC gesteld dat de inbraakgevoeligheid en de brandveiligheid (het ontbreken van een paniekknop op de voordeur en het gebrek aan voldoende rookmelders) van het gehuurde niet op orde zijn en met spoed hersteld dienen te worden.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat deze omstandigheden op zichzelf grond kunnen zijn om een spoedeisend belang aan te nemen, maar het spoedeisende belang is in dit geval onvoldoende aannemelijk geworden. De kantonrechter zal de vordering daarom afwijzen en licht dit als volgt toe.
4.5.
WOC stelt dat het gehuurde (ernstige) gebreken vertoont, waarbij het haar met name gaat om de niet adequaat functionerende verwarming en de inbraakgevoeligheid en brandveiligheid van het gehuurde. WOC heeft dit naar eigen zeggen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst aan Real City kenbaar gemaakt. Uit de stukken volgt echter dat zij pas op 17 maart 2023 Real City in gebreke heeft gesteld en gesommeerd heeft de gestelde gebreken te verhelpen. Vervolgens heeft het tot 3 december 2024 geduurd voordat WOC een bouwkundige keuring heeft laten uitvoeren, waarna zij op 30 december 2024 deze procedure is gestart door het uitbrengen van de dagvaarding.
4.6.
Als de voornoemde gestelde gebreken voor WOC urgente problemen waren, dan had van haar verwacht mogen worden dat zij Real City hierop direct had aangesproken. Zeker omdat deze situatie volgens haar bij aanvang van de huurovereenkomst, in mei 2021, al aanwezig en dus kenbaar was. Het enkele feit dat WOC, naar de kantonrechter uit de stukken en toelichting ter zitting begrijpt, wilde proberen de problemen in onderling overleg op te lossen, waardoor het langer heeft geduurd voordat zij dit kort geding is gestart, maakt niet dat, na de verstreken (bijna) vier jaar sinds mei 2021, toch nog sprake kan zijn van spoedeisend belang. Dat er recente ontwikkelingen zijn die maken dat thans toch sprake kan zijn van spoedeisend belang is ook niet gesteld. Voor zover WOC heeft bedoeld te stellen dat de huidige winterperiode aanleiding geeft om een spoedeisend belang aan te nemen, gaat de kantonrechter daar niet in mee. WOC heeft namelijk inmiddels bijna vier winters doorgemaakt in het gehuurde. Bovendien had WOC – nadat Real City volgens haar in verzuim was – in het kader van een spoedige aanpak van de problemen eventueel gebruik kunnen maken van de mogelijkheid van artikel 7:206 lid 3 BW om het herstel zelf op kosten van Real City uit te voeren. Dit heeft zij niet gedaan.
4.7.
Onder genoemde omstandigheden kan niet worden gezegd dat van WOC niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Het spoedeisende belang is aldus niet komen vast te staan, zodat de vordering reeds om die reden afgewezen dient te worden.
4.8.
Ten overvloede, voor zover het spoedeisende belang aanwezig zou zijn geweest, merkt de kantonrechter nog op dat de gestelde gebreken, bijvoorbeeld ten aanzien van de raamkozijnen (lekkage), buitendeuren en de ventilatie, niet zijn komen vast te staan. Het bouwkundig rapport is daarover niet duidelijk en die gebreken worden door de beheerder betwist. Ook is niet komen vast te staan dat er geen warm water is in de pantry. In het voornoemde rapport is daarover vermeld dat het warme water snel op raakt door gemeenschappelijk gebruik van de kleine boiler. Kennelijk is er dus wel warm water, maar is sprake van een capaciteitsprobleem. Voorts is niet onderbouwd dat het ontbreken van vluchtroutes een schending van een norm, zoals bijvoorbeeld een voorschrift uit het Bouwbesluit 2012, oplevert. Ook dat de radiatoren niet zouden werken en dat de temperatuur in het gehuurde te laag zou zijn is niet voldoende onderbouwd en bovendien betwist door Real City. Ten aanzien van voornoemde punten zal nadere bewijslevering moeten plaatsvinden, maar daarvoor is in dit kort geding geen ruimte. Ten slotte blijkt uit artikel 11.5 onder e van de algemene voorwaarden ook nog eens dat brand-, braak- en diefstalpreventieve voorzieningen, zoals een paniekknop en rookmelders, voor rekening van WOC dienen te komen. Al met al ontbreek de onderbouwing voor de gestelde gebreken, zodat gelet hierop het niet op voorhand aannemelijk is dat de vorderingen van WOC (in een bodemprocedure) zouden worden toegewezen.
4.9.
WOC zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten (inclusief nakosten), die aan de zijde van Real City tot en met heden worden begroot op € 543,00 wegens salaris gemachtigde en € 68,00 wegens nakosten.
in reconventie
4.10.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid geboden. Er moet sprake zijn van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Daaraan is niet voldaan. Real City heeft niet gesteld en onderbouwd dat de vordering tot betaling van de boete een zodanig spoedeisende vordering is, dat een onmiddellijke voorziening vereist zou zijn en zij geen bodemprocedure zou kunnen afwachten. Het spoedeisend belang is door WOC ook betwist. De vordering tot betaling van de contractuele boete zal daarom worden afgewezen.
4.11.
Real City is in reconventie in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten van WOC in reconventie worden veroordeeld. Die kosten worden, vanwege de samenhang met de zaak in conventie, begroot op nihil.
4.12.
Wat partijen verder, in conventie en reconventie, nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking meer nu dit, in het licht van wat in dit vonnis is overwogen, niet tot een andere beslissing kan leiden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt WOC in de proceskosten van € 611,00, voor zover van toepassing, inclusief btw en te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als WOC niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet WOC ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen;
in reconventie
- wijst de vordering af;
- veroordeelt Real City in de proceskosten aan de zijde van WOC vastgesteld op nihil;
in conventie en reconventie
- verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 februari 2025 in tegenwoordigheid van, mr. H. El Falah, de griffier.
De griffier De kantonrechter