Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11154877 \ CV EXPL 24-7183
Vonnis van 14 maart 2025
in de zaak van
SQUARE FOUR B.V.,
te Alkmaar,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Square Four,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
C.A.V. GROUP B.V.,
te Diemen,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: C.A.V. Group,
gemachtigde: mr. A.T. Eisenmann.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het vrijwaringsincident van 11 oktober 2024, met de daarin genoemde proceshandelingen,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties,
- het tussenvonnis van 22 november 2024,
- de conclusie van antwoord in reconventie, met producties,
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die zich in het dossier bevinden.
1.2.
Het is C.A.V. Group in het vrijwaringsincident toegestaan om dhr. [naam] in vrijwaring op te roepen. De hoofdzaak en de vrijwaringszaak worden apart behandeld. Dit vonnis betreft het vonnis in de hoofdzaak.
2.De feiten
2.1.
Square Four verricht beheersdiensten voor onroerend goed. C.A.V. Group is eigenaar van het pand aan de [adres 1] . [naam] was tot 26 april 2024 (indirect) bestuurder van C.A.V. Group. Daarnaast is [naam] bestuurder en eigenaar van [bedrijf] B.V.
2.2.
In oktober 2021 heeft Square Four met [bedrijf] , een
property managementovereenkomstgesloten, op basis waarvan Square Four het technisch en commercieel management zou uitvoeren voor onroerend goed waar [bedrijf] eigenaar van was (hierna: de Overeenkomst). In Bijlage 2 bij de Overeenkomst wordt een beschrijving gegeven van de werkzaamheden die onder het technisch en commercieel management vallen. In artikel 4 van de Overeenkomst is bepaald dat de vergoedingen per kwartaal vooraf worden gefactureerd en uiterlijk binnen dertig dagen moeten worden voldaan.
property managementovereenkomstgesloten, op basis waarvan Square Four het technisch en commercieel management zou uitvoeren voor onroerend goed waar [bedrijf] eigenaar van was (hierna: de Overeenkomst). In Bijlage 2 bij de Overeenkomst wordt een beschrijving gegeven van de werkzaamheden die onder het technisch en commercieel management vallen. In artikel 4 van de Overeenkomst is bepaald dat de vergoedingen per kwartaal vooraf worden gefactureerd en uiterlijk binnen dertig dagen moeten worden voldaan.
2.3.
Begin maart 2023 heeft Square Four naar aanleiding van een herstructurering van
[bedrijf] een aanvullende overeenkomst (hierna: de Allonge) gesloten met [bedrijf] en vier andere partijen, waaronder ‘C.A.V. B.V.’. In de Allonge staat dat C.A.V. B.V. eigenaar is van het pand aan de [adres 1] .
2.4.
In de Allonge hebben partijen afgesproken dat Square Four voor het pand aan de [adres 1] het technisch en commercieel management uit zal voeren, en bovendien dat Square Four voor alle panden ook het financieel management zal uitvoeren. Een omschrijving van het financieel management is opgenomen in artikel 2 van de Allonge. Het technisch, commercieel en financieel management samen zullen hierna ‘de beheersdiensten’ worden genoemd.
2.5.
Square Four heeft vier facturen gestuurd voor de beheersdiensten. De vier facturen hebben allemaal 13 september 2023 als factuurdatum. Iedere factuur ziet op één kwartaal van 2023. De facturen zijn onbetaald gebleven.
3.Het geschil
3.1.
Square Four vordert – samengevat – betaling van de vier openstaande facturen, voor een bedrag van in totaal € 12.974,36, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. Square Four voert daarvoor aan dat zij de beheersdiensten volgens de Overeenkomst en de Allonge heeft verricht en daarom terecht vergoeding voor die diensten in rekening heeft gebracht.
3.2.
C.A.V. Group voert verweer. C.A.V. Group concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Square Four, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Square Four, met veroordeling van Square Four in de kosten van deze procedure. C.A.V. Group voert daarvoor – samengevat – het volgende aan. Square Four heeft een wanprestatie geleverd, door de diensten die in de Overeenkomst en Allonge zijn afgesproken niet of niet deugdelijk uit te voeren. Vanwege de wanprestatie kan Square Four geen betaling afdwingen. Verder kloppen de facturen voor het eerste en vierde kwartaal niet: de Allonge is pas getekend in maart 2023 zodat er voor het eerste kwartaal nog geen werkzaamheden zijn verricht en er dus geen vergoeding verschuldigd is, en Square Four heeft zelf aangegeven dat zij de werkzaamheden van het vierde kwartaal niet heeft uitgevoerd. Tenslotte beroept C.A.V. Group zich op een opschortingsrecht.
3.3.
C.A.V. Group heeft ook een tegenvordering ingesteld (vordering in reconventie). C.A.V. Group vordert – samengevat – dat Square Four wordt veroordeeld tot afgifte van alle documentatie die zij op grond van de Overeenkomst en de Allonge heeft opgemaakt, verstuurd en/of verwerkt, op straffe van een dwangsom. C.A.V. Group legt hieraan ten grondslag dat Square Four op basis van de Overeenkomst en de Allonge verplicht was deze documentatie voor C.A.V. Group op te stellen en te delen, maar dat C.A.V. Group deze documentatie niet heeft ontvangen.
3.4.
Square Four voert hiertegen verweer en betwist dat C.A.V. Group niet alle documentatie heeft ontvangen. Square Four concludeert tot niet-ontvankelijkheid van C.A.V. Group in de tegenvordering, dan wel om de tegenvordering af te wijzen, met veroordeling van C.A.V. Group in de proceskosten die samenhangen met de tegenvordering.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering en de tegenvordering hangen nauw met elkaar samen, zodat beide vorderingen hierna gezamenlijk besproken zullen worden.
4.2.
De vordering van Square Four en de tegenvordering van C.A.V. Group komen erop neer dat partijen over en weer moeten doen wat in de Overeenkomst en de Allonge is afgesproken. Square Four vordert namelijk dat C.A.V. Group betaalt. C.A.V. Group vordert dat Square Four alle documentatie die als onderdeel van de beheersdiensten is opgemaakt deelt. Anders gezegd: beide partijen vorderen nakoming.
4.3.
Beide partijen beroepen zich echter op een opschortingsrecht, zodat een impasse is ontstaan. Met dit vonnis wordt deze impasse doorbroken en worden beide partijen, ongeacht of de opschorting terecht was, veroordeeld tot de gevorderde nakoming. De kantonrechter zal dit oordeel hierna uitleggen. Daarbij wordt eerst ingegaan op het ontvankelijkheidsverweer van C.A.V. Group, daarna op het beroep op opschorting en tenslotte op de vorderingen zelf.
Square Four is ontvankelijk
4.4.
C.A.V. Group heeft aangevoerd dat Square Four niet-ontvankelijk is in haar vorderingen, omdat niet C.A.V. Group B.V. maar C.A.V. B.V. partij is bij de Allonge. Volgens C.A.V. Group is dus de verkeerde partij gedagvaard.
4.5.
Uit het dossier blijkt dat partijen hebben in hun communicatie over en weer steeds hebben gesproken over ‘C.A.V. B.V.’. De facturen zijn door Square Four aan ‘C.A.V. B.V.’ gestuurd. Ook in de brieven van de advocaat van C.A.V. Group aan Square Four wordt ‘C.A.V. B.V.’ als cliënt genoemd. Blijkbaar zijn partijen er dus steeds vanuit gegaan dat met ‘C.A.V. B.V.’ C.A.V. Group werd bedoeld. Inmiddels zijn partijen het er echter over eens dat ‘C.A.V. B.V.’ een niet-bestaande vennootschap is. Daarmee is duidelijk dat er geen andere vennootschap werd bedoeld. Daarom is Square Four ontvankelijk in de vordering tegen C.A.V. Group.
Beide partijen beroepen zich op opschorting, maar dat doet niet ter zake
4.6.
Zowel Square Four als C.A.V. Group heeft zich beroepen op een opschortingsrecht. Square Four stelt dat zij de werkzaamheden voor het vierde kwartaal mocht opschorten, omdat C.A.V. Group de openstaande facturen niet op tijd heeft voldaan. Square Four is bereid om de documentatie van het vierde kwartaal te delen nadat C.A.V. Group heeft betaald.
4.7.
C.A.V. Group stelt dat zij de betalingen heeft opgeschort omdat Square Four de beheersdiensten niet heeft uitgevoerd, althans dat C.A.V. Group daar niets van heeft gezien. Mocht er al een verplichting tot betaling zijn, dan wil C.A.V. Group pas betalen als Square Four alle opgemaakte documentatie heeft gedeeld.
4.8.
Wanneer twee partijen bij een wederkerige overeenkomst – zoals de Overeenkomst en de Allonge – zich beroepen op een opschortingsrecht, moet in beginsel aan de hand van artikel 6:262 en 6:263 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) worden vastgesteld welke partij dat terecht heeft gedaan. De partij die zich onterecht op opschorting heeft beroepen, zal dan vervolgens tot nakoming worden veroordeeld.
4.9.
In deze zaak maakt het echter niet uit welke partij terecht een beroep op opschorting heeft gedaan, of welke partij eerst moest presteren. De vordering van Square Four is een vordering tot nakoming en de tegenvordering van C.A.V. Group ook. De vorderingen van partijen zien niet op de eventuele bijkomende gevolgen van de opschorting, zoals schade die als gevolg van de opschorting is geleden, of het feit dat nakoming door de opschorting moeilijker of zelfs onmogelijk is geworden. Bij het instellen van een vordering die daar wel op ziet, had de kantonrechter moeten beoordelen welke partij terecht mocht opschorten, om aan de hand daarvan vast te stellen of zo’n vordering kan worden toegewezen. Nu zo’n vordering niet is ingesteld, maakt het niet uit welke partij terecht heeft opgeschort. Daarbij geldt ook dat de vorderingen die partijen wél hebben ingesteld, in dit vonnis kunnen worden toegewezen, zoals hierna wordt besproken. Daardoor worden beide partijen tot nakoming veroordeeld, zodat ook daarom niet relevant is welke partij terecht heeft opgeschort. Beide partijen moeten na het wijzen van dit vonnis in actie komen. Verder, wanneer de één toch niet nakomt, dan kan de ander aan de hand van dit vonnis executiemaatregelen nemen. Welke partij eerst moet nakomen, doet daarom ook niet meer ter zake.
Vordering Square Four tot nakoming wordt toegewezen
4.10.
Een vordering tot nakoming wordt toegewezen als vast komt te staan dat de een verplicht is een ander iets te geven, iets te doen of iets na te laten. Dat volgt uit artikel 3:296 BW.
4.11.
C.A.V. Group is op basis van de Overeenkomst en de Allonge, in het bijzonder artikel 4 en 5 van de Allonge, verplicht om met ingang van 1 januari 2023 een vaste vergoeding voor de beheersdiensten van Square Four op de [adres 1] te betalen. Dat de Allonge pas in maart 2023 is getekend – zoals C.A.V. Group aanvoert – doet daar niet aan af. Artikel 4 en 5 bepalen namelijk expliciet dat de ingangsdatum van de Allonge 1 januari 2023 is.
4.12.
Square Four vordert nakoming van deze betalingsverplichting. Het staat vast dat C.A.V. Group de facturen die Square Four heeft verstuurd niet heeft betaald. De vordering van Square Four kan daarom worden toegewezen.
4.13.
Dat Square Four in 2023 volgens C.A.V. Group géén van de afgesproken beheersdiensten zou hebben uitgevoerd, en dus wanprestatie heeft gepleegd, maakt die conclusie niet anders. De kantonrechter begrijpt het standpunt van C.A.V. Group uit de stukken en naar aanleiding van de zitting zo dat (i) Square Four zowel het technisch en commercieel, als het financieel management niet heeft uitgevoerd, (ii) de tegenvordering van C.A.V. Group ziet op het financieel management, en (iii) dat de nakoming van het technisch en commercieel management blijvend onmogelijk is. De tegenvordering over het financieel management wordt verderop besproken. Voor het al dan niet nakomen van het technisch, commercieel en financieel management geldt het volgende.
4.14.
Op basis van artikel 4 van de Overeenkomst staat voorop dat C.A.V. Group de vergoeding voor de beheersdiensten per kwartaal vooraf moest betalen. C.A.V. Group heeft dus eerst een betalingsverplichting, daarna heeft Square Four de verplichting om het technisch, commercieel en financieel management uit te voeren. Als Square Four deze verplichting niet nakomt, biedt het contractenrecht aan C.A.V. Group verschillende remedies om Square Four zover te krijgen dat zij haar verplichting wel nakomt. Al die tijd blijft de betalingsverplichting van C.A.V. Group in stand. Pas bij ontbinding van de Overeenkomst en de Allonge komt die betalingsverplichting te vervallen. In deze procedure heeft C.A.V. Group echter geen beroep gedaan op één van deze remedies. Dat betekent dat de betalingsverplichting in stand is gebleven, ongeacht of Square Four het technisch, commercieel en financieel management wel of niet heeft uitgevoerd en ongeacht of die nakoming al dan niet blijvend onmogelijk is.
4.15.
Over het standpunt van C.A.V. Group dat Square Four ook de beheersdiensten voor het pand aan de [adres 2] niet is nagekomen merkt de kantonrechter voor de volledigheid op dat dit geen invloed heeft op deze procedure. Die discussie speelt namelijk tussen Square Four en een andere partij bij de Overeenkomst en de Allonge.
Vordering C.A.V. Group tot nakoming wordt ook toegewezen
4.16.
Square Four is op basis van de Overeenkomst en de Allonge verplicht om beheersdiensten voor het pand aan de [adres 1] uit te voeren. Zoals hierboven genoemd heeft Square Four volgens C.A.V. Group helemaal geen beheersdiensten in 2023 verricht. In het bijzonder heeft Square Four de documentatie die zij op diende te maken op basis van de beheersdiensten volgens C.A.V. Group niet met haar gedeeld.
4.17.
C.A.V. Group vordert in haar tegenvordering afgifte van alle documentatie die Square Four voor alle kwartalen van 2023 op grond van de Overeenkomst en de Allonge heeft opgemaakt, binnen vijf dagen na dagtekening van dit vonnis. Volgens C.A.V. Group gaat het daarbij “
in ieder geval” om de volgende documenten (hierna: de gevorderde documenten):
in ieder geval” om de volgende documenten (hierna: de gevorderde documenten):
de huurfacturen,
de brieven m.b.t. de huurindexeringen,
de debiteurenadministratie,
de crediteurenadministratie,
de periodieke financiële rapportages,
alle voorbereidende activiteiten met betrekking tot de Btw-aangiften; en
de servicekostenadministratie.
Uit de omschrijving van het financieel management in artikel 2 van de Allonge vloeit voort dat Square Four de gevorderde documenten in dat kader op heeft moeten maken. C.A.V. Group vordert dus nakoming van het financieel management.
4.18.
Volgens Square Four zijn de beheersdiensten wel verricht en heeft zij de documentatie die in dat kader voor het eerste, tweede en derde kwartaal is opgemaakt, gedeeld met [naam] . Ook voor het vierde kwartaal zijn werkzaamheden verricht, maar de verplichting om de documentatie daarvoor op te maken en te delen is opgeschort, in afwachting van de betalingen.
4.19.
De vordering tot afgifte van deze documenten kan worden toegewezen, omdat Square Four op basis van de Allonge verplicht was deze documenten op te maken af te geven. Het is onduidelijk of C.A.V. Group met de toevoeging “
in ieder geval” bedoelt dat er nog andere documenten zijn waarvan zij ook afgifte vordert. Als dat zo is, had C.A.V. Group die documenten specifiek moeten noemen. De veroordeling tot afgifte beperkt zich dus tot de hierboven genoemde documenten.
in ieder geval” bedoelt dat er nog andere documenten zijn waarvan zij ook afgifte vordert. Als dat zo is, had C.A.V. Group die documenten specifiek moeten noemen. De veroordeling tot afgifte beperkt zich dus tot de hierboven genoemde documenten.
4.20.
Dat Square Four de gevorderde documenten voor de eerste drie kwartalen van 2023 al aan [naam] zou hebben gestuurd, maakt de veroordeling niet anders. Als deze stelling van Square Four klopt, kan zij de gevorderde documenten eenvoudig nog een keer sturen, maar nu aan C.A.V. Group.
4.21.
De gevorderde termijn van afgifte van vijf dagen na dagtekening van dit vonnis is wat aan de korte kant. Uit het dossier blijkt dat de gevorderde documenten voor het vierde kwartaal nog moeten worden opgemaakt. Daarvoor krijgt Square Four twee weken de tijd na betekening van dit vonnis.
Dwangsom
4.22.
C.A.V. Group heeft in haar tegenvordering gevorderd dat aan de veroordeling afgifte van documenten een dwangsom wordt verbonden van € 10.000, te verhogen met € 10.000 per dag dat de overtreding voortduurt. De kantonrechter zal een dwangsom opleggen, maar wel voor andere bedragen.
4.23.
De kantonrechter ziet reden om de dwangsom te baseren op het factuurbedrag dat C.A.V. Group voor ieder kwartaal moet betalen. Dat factuurbedrag per kwartaal is € 3.243,59. Wanneer één van de documenten die in 4.17 zijn genoemd voor een bepaald kwartaal niet binnen de daarvoor bedoelde termijn worden afgegeven, is Square Four voor dat kwartaal een dwangsom verschuldigd van € 3.243,59.
4.24.
De dwangsom kan dus maximaal oplopen tot € 12.974,36. Dat is het geval als Square Four voor geen van de kwartalen van 2023 de gevorderde documenten afgeeft. Als de volledige dwangsom zou worden verbeurd, terwijl C.A.V. Group op haar beurt wel aan de veroordeling in dit vonnis zou voldoen, heeft C.A.V. Group dus per saldo niets hoeven te betalen voor de overeengekomen diensten.
Conclusie: vordering en tegenvordering worden toegewezen
4.25.
Al met al is de conclusie dat zowel de vordering van Square Four tot betaling van de vier facturen – voor een bedrag van in totaal € 12.974,36 – als de tegenvordering van C.A.V. Group tot afgifte van de gevorderde documenten kan worden toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten
4.26.
Square Four vordert naast betaling van de facturen nog vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke handelsrente. Beide partijen hebben echter hun verplichtingen opgeschort en beiden worden in dit vonnis tot nakoming van hun verplichtingen veroordeeld. Zij hebben dus beiden het contractueel evenwicht verstoord, dat met dit vonnis wordt hersteld. De kantonrechter ziet hierin voldoende aanleiding om deze bijkomende vorderingen af te wijzen.
4.27.
Omdat de vorderingen van Square Four zijn toegewezen moet C.A.V. Group de proceskosten (inclusief nakosten) van Square Four betalen. De proceskosten van Square Four worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
138,68
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.494,68
4.28.
De tegenvordering van C.A.V. Group is ook toegewezen. Square Four moet daarom de proceskosten van C.A.V. Group die samenhangen met de tegenvordering (inclusief nakosten) betalen. Deze proceskosten worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
947,00
5.De beslissing
De kantonrechter
In conventie
5.1.
veroordeelt C.A.V. Group om aan Square Four te betalen een bedrag van € 12.974,36,
5.2.
veroordeelt C.A.V. Group in de proceskosten van € 2.494,68, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als C.A.V. Group niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
wijst het anders of meer gevorderde af,
In reconventie
5.4.
gebiedt Square Four voor ieder kwartaal van 2023 de volgende documenten op te maken (voor zover nog nodig) en af te geven:
de huurfacturen,
de brieven m.b.t. de huurindexeringen,
de debiteurenadministratie,
de crediteurenadministratie,
de periodieke financiële rapportages,
alle voorbereidende activiteiten met betrekking tot de Btw-aangiften; en
de servicekostenadministratie,
5.5.
veroordeelt Square Four om aan C.A.V. Group een dwangsom te betalen van eenmalig € 3.243,59 voor ieder kwartaal van 2023 waarvoor zij één of meer van de in 5.4 genoemde documenten niet afgeeft binnen twee weken na betekening van dit vonnis,
5.6.
veroordeelt Square Four in de proceskosten van € 947,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Square Four niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
In conventie en reconventie
5.7.
verklaart de beslissingen in 5.1, 5.2 en 5.4 t/m 5.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. J.H.C. Van der Roest en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025.