Uitspraak
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11288358 \ CV EXPL 24-11343
Vonnis van 18 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A. Harmanci,
tegen
1.OPTARE REI B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
hierna te noemen: Optare Rei,
2.
YOUNG DOMINIUM MANAGEMENT B.V.,
2.
YOUNG DOMINIUM MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
hierna te noemen: Young Dominium,
gedaagde partijen,
gemachtigde: mr. H.M. Hielkema.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 20 augustus 2024, met producties;
- de conclusie van antwoord, met één productie;
- het instructievonnis van 19 november 2024;
- de dagbepaling mondelinge behandeling.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 januari 2025. [eiser] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde en een tolk (Farsi). Namens Optare Rei is [naam] (beheerder, werkzaam bij Young Dominium) verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft hiervan aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Op 16 december 2022 is tussen Optare Rei als verhuurder en [eiser] als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de studentenwoning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Young Dominium is beheerder van het studentencomplex.
2.2.
De huurovereenkomst is ingegaan op 1 maart 2023. De maandelijkse huur bedroeg € 794,30 (inclusief servicekosten). [eiser] heeft een bedrag van € 2.382,90 aan waarborgsom betaald. In de huurovereenkomst waarin bovenaan vermeld is dat het om een campuscontract gaat, staat voor zover relevant in deze procedure het volgende in de considerans:
“
a. In Amsterdam en omgeving bestaat een groot tekort aan huisvesting voor studenten.
a. In Amsterdam en omgeving bestaat een groot tekort aan huisvesting voor studenten.
(…)
f. Verhuurder en huurder sluiten een zogenoemd campuscontract, dat wil zeggen een huurovereenkomst die voldoet aan de eisen die artikel 7:274 lid 4 burgerlijk wetboek (verder: BW) daaraan stelt, op grond waarvan de verhuurder tot opzegging van de huur zal overgaan zodra huurder niet meer als deeltijd- of voltijdstudent staat ingeschreven bij een MBO-, HBO- of WO-onderwijsinstelling in de regio Amsterdam.”
2.3.
In de huurovereenkomst staan de volgende artikelen, voor zover relevant, opgenomen:
“
Artikel 2 Duur van de huurovereenkomst, campuscontract
Artikel 2 Duur van de huurovereenkomst, campuscontract
2.1
De overeenkomst gaat in met ingang van 01-03-2023 en wordt aangegaan voor een minimale periode van twaalf maanden, na het verstrijken waarvan de huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd, met dien verstande dat de totale huurperiode ten hoogste de duur van de inschrijving als deeltijd- of voltijdstudent aan MBO-, HBO- of WO-onderwijsinstelling (verder: onderwijsinstelling), met een uitloop van zes maanden bedraagt (…).
(…)
2.5
Indien huurder de huurovereenkomst na beëindiging van de inschrijving als deeltijd- of voltijdstudent bij een (…) onderwijsinstelling niet uiterlijk tegen het einde van de zesde maand na het verstrijken van de inschrijvingsduur van huurder aan de onderwijsinstelling door opzegging beëindigt, zal verhuurder de huurovereenkomst aan huurder opzeggen op de grond dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, te weten verhuur aan een woningzoekende student.
2.6
Huurder is verplicht om verhuurder onverwijld schriftelijk op de hoogte te brengen van beëindiging van de inschrijving van huurder als deeltijd- of voltijdstudent aan een onderwijsinstelling. (…) Als huurder tekort schiet in deze verplichtingen, terwijl nadien blijkt dat hij wel ingeschreven staat bij een onderwijsinstelling, is hij een direct opeisbare boete van € 100 verschuldigd.
(…)
2.7
Indien huurder nalaat om verhuurder overeenkomstig en het vorige lid tijdig te informeren, beschouwen partijen dat als een tekortkoming in de nakoming van deze huurovereenkomst die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
(…)
Artikel 3 huurprijs en bijkomende kosten
(…)
3.9
Betaling van de verschuldigde huurprijs en servicekosten dient maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste dag van de maand plaats te vinden. (…)
3.10 (…)
Indien de maandelijkse huurbetalingen op enig moment anders dan door middel van automatische incasso plaatsvinden, is verhuurder gerechtigd hiervoor de redelijke kosten aan huurder in rekening te brengen.
(…)
Artikel 12 Opzeggen van de huurovereenkomst door huurder
12.1
Huurder kan de huurovereenkomst na een initiële periode van twaalf maanden ingaande per oplevering opzeggen tegen de eerste of de vijftiende dag van elke maand. (…)
12.2
De opzeggingstermijn die de huurder in acht moet nemen bedraagt twee maanden.
Artikel 13 Het opleveren van het gehuurde door de huurder
13.1
Huurder zal het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst volledig ontruimen en, onder afgifte van alle sleutels en codekaarten, ter beschikking stellen in dezelfde staat als vermeld in de opleveringsstaat die bij ter beschikking stelling van het gehuurde is opgemaakt, behoudens normale slijtage en geoorloofde veranderingen. Bij het ontbreken van een opleveringsstaat zal huurder het gehuurde schoon, onbeschadigd, geheel ontruimd, vrij van rechten en in goede staat ter beschikking stellen, onder afgifte van alle sleutels en codekaarten.
13.2
Tenminste twee weken voor het einde van de huurovereenkomst voert verhuurder een voorinspectie in het gehuurde uit. Huurder dient verhuurder daartoe in de gelegenheid te stellen. Van deze voorinspectie wordt een rapport opgemaakt, waarin wordt vastgelegd welke onderhouds- en reparatiewerkzaamheden voor het einde van de huurovereenkomst door en ten laste van huurder verricht moeten worden en welke aangebrachte veranderingen ongedaan moeten worden. Dit inspectierapport wordt aan huurder overhandigd.
13.3
Bij het einde van de huurovereenkomst vindt er wederom een inspectie plaats. Het daarvan opgemaakte rapport wordt aan huurder ter hand gesteld. Indien blijkt dat huurder niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen (…), is verhuurder gerechtigd alle tengevolge daarvan noodzakelijke werkzaamheden en verrichtingen op kosten van huurder uit te (laten) voeren.
2.4.
Op 10 oktober 2023 heeft Young Dominium aan [eiser] een brief gestuurd waarin zij gesommeerd wordt om haar bewijs van inschrijving aan een onderwijsinstelling over te leggen.
2.5.
Op 12 oktober 2023 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen [eiser] en Young Dominium. [eiser] heeft hierbij aangegeven dat zij geen student meer is en dat zij daarom uit het gehuurde wenst te vertrekken.
2.6.
Op 1 december 2023 heeft [eiser] per mail aan Young Dominium gestuurd dat zij de huurovereenkomst opzegt en het gehuurde op 3 januari 2024 zal verlaten:
“
I am no longer a student (…). After my change of status , I notified you, and according to the contract, I have a 6-month (…) period for evacuation, all of which is specified in the agreement. In any case, I will vacate this place by January 3rd 2024 (…).”
I am no longer a student (…). After my change of status , I notified you, and according to the contract, I have a 6-month (…) period for evacuation, all of which is specified in the agreement. In any case, I will vacate this place by January 3rd 2024 (…).”
2.7.
[eiser] heeft uiteindelijk het gehuurde op 1 januari 2024 verlaten. Zij heeft Young Dominium op 2 januari 2024 laten weten dat ze de sleutels in de brievenbus heeft achtergelaten en zich heeft uitgeschreven op het adres.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – kort gezegd – Optare Rei te veroordelen tot betaling van:
€ 2.382,90 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf 1 januari 2024 tot aan de dag der voldoening;
€ 357,44 aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der voldoening;
de proceskosten.
3.2.
[eiser] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De huurovereenkomst tussen partijen is aangegaan voor de bepaalde tijd van twaalf maanden. Bij een dergelijke huurovereenkomst is wettelijk bepaald dat tussentijds opzeggen mogelijk is. Dit mag niet worden uitgesloten. Omdat [eiser] tegen 1 januari 2024 heeft opgezegd, was zij daarna geen huur meer verschuldigd. De huurovereenkomst is bovendien een campuscontract en moest ook eindigen omdat [eiser] niet meer ingeschreven stond als student bij een onderwijsinstelling. Er is geen geldige grondslag om de waarborgsom niet terug te betalen. Optare Rei heeft ten onrechte de door [eiser] betaalde waarborgsom verrekend met de huur voor de maanden januari en februari 2024. [eiser] had immers daarvoor al opgezegd.
3.3.
Optare Rei voert verweer. Optare Rei stelt dat de huurovereenkomst op 1 maart 2023 is ingegaan voor onbepaalde tijd, waarbij een minimale huurperiode van twaalf maanden is overeengekomen. [eiser] kon daarom niet eerder dan na een huurperiode van twaalf maanden opzeggen en is daarom de resterende maanden huur verschuldigd (te weten twee keer bedragen aan € 644,69 huur en € 198,50 voorschot servicekosten over januari en februari 2024). Daarnaast bestaan nog enkele andere vorderingen op [eiser] , te weten administratiekosten ad € 17,50 (vermeerderd met € 3,04 btw), herstelkosten schade ad € 230,00 (vermeerderd met € 39,82 btw), extra voorschot servicekosten 2024 ad € 300,18 en afrekening servicekosten 2023 ad € 184,48. Na verrekening resteert er een saldo van nul. De vorderingen van [eiser] moeten daarom worden afgewezen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Op de mondelinge behandeling is vastgesteld dat Optare Rei de formele verhuurder is. Hierom heeft [eiser] haar vorderingen jegens Young Dominium ingetrokken.
4.2.
De vraag die voor ligt is of [eiser] , gelet op de in artikel 2.1 van de overeenkomst opgenomen minimumduur van twaalf maanden, de huurovereenkomst vóór 1 maart 2024 kon opzeggen.
4.3.
Tussen partijen is in geschil of de huurovereenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd gesloten is. Optare Rei stelt dat uit artikel 2.1 van de huurovereenkomst volgt dat sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Bij de beoordeling van dit geschilpunt kan niet worden volstaan met een taalkundige uitleg van de huurovereenkomst. Het komt aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien van elkaar mochten verwachten. Optare Rei heeft aangevoerd dat uit de huurovereenkomst duidelijk blijkt dat sprake is van een campuscontract als bedoeld in artikel 7:274d van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de aard daarvan per definitie een huurovereenkomst voor bepaalde tijd uitsluit. Immers, er is geen einddatum, geen maximumduur en de opzegging door verhuurder kan uitsluitend als de huurder geen student meer is. Ter zitting heeft [eiser] verklaard begrepen te hebben dat de overeenkomst voor een bepaalde tijd van twaalf maanden was gesloten. De overeenkomst is in het Nederlands opgesteld, zijnde een taal die [eiser] niet spreekt. In de mail aan Optare Rei waarin zij de overeenkomst opzegt geeft zij er echter blijk van de inhoud van de overeenkomst te kennen en zich bewust te zijn dat het een campuscontract betreft. De loutere stelling van [eiser] dat zij begrepen had dat de huurovereenkomst een overeenkomst voor bepaalde tijd was is, in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan en de inhoud van de stukken, onvoldoende grond om aan te nemen dat sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd.
4.4.
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat in casu geen sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, maar van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Er is sprake van een campuscontract dat geldt voor de duur van de studie, zij het dat partijen daarbij in artikel 12 het beding hebben opgenomen dat een minimum duur van twaalf maanden geldt waarbinnen de overeenkomst niet kan worden opgezegd door de huurder, en daarna een opzegtermijn van twee maanden in acht genomen moet worden. De kantonrechter is gelet op artikel 25 van het Wetboek van Rechtsvordering gehouden ambtshalve de rechtsgronden aan te vullen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:271 leden 3 en 8 BW kan een voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag (lid 3 voormeld artikel). Door de huurder moet bij opzegging de volgende termijn in acht genomen worden: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden (lid 6 voormeld artikel). Daarbij is in lid 8 (dwingend recht) bepaald dat elk beding nietig is, waarbij in strijd met lid 6 onder a een langere opzegtermijn of waarbij in strijd met lid 6 onder b een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur maandelijks wordt betaald. Zowel de in de huurovereenkomst genoemde termijn van 12 maanden waarin niet opgezegd kan worden als de daarna geldende opzegtermijn van twee maanden zijn hiermee in strijd. Er is, gelet op het voorgaande, derhalve sprake van een nietig beding.
4.5.
Dit betekent dat [eiser] de huurovereenkomst mocht opzeggen tegen een eerdere datum dan 1 maart 2024. Optare Rei heeft de opzegging ook geaccepteerd, maar heeft betaling van een bedrag gelijk aan de huur tot aan 1 maart 2024 gevorderd. [eiser] is niet akkoord gegaan met het feit dat zij dit bedrag aan Optare Rei zou moeten voldoen. Van een beëindiging met wederzijds goedvinden per 1 januari 2024 is dus geen sprake geweest. Uit artikel 7:271 lid 3 BW volgt dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Uit artikel 3.9 van de huurovereenkomst volgt dat de huur maandelijks bij vooruitbetaling voor de eerste van de maand moet worden betaald. Nu [eiser] niet tegen 1 januari 2024, maar tegen 3 januari 2024 heeft opgezegd, is de eerstvolgende voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag 1 februari 2024, waardoor de huur over de maand januari 2024 nog verschuldigd is. Optare Rei heeft dan ook recht op betaling van de huur tot en met januari 2024. Als einddatum van de huurovereenkomst moet 31 januari 2024 aangehouden worden.
4.6.
Artikel 7:261b lid 3 BW bepaalt dat de waarborgsom binnen 14 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst gerestitueerd moet worden, tenzij sprake is van aantoonbare schade (sub a) of achterstallige huur en servicekosten (sub b), in welk geval het restant na verrekening binnen 30 dagen na beëindiging van de huurovereenkomst gerestitueerd moet worden.
4.7.
In dit geval is sprake van achterstallige huur. De over de maand januari 2024 verschuldigde huur bedraagt € 843,19 (€ 644,69 huur en € 198,50 voorschot servicekosten) en is niet door [eiser] betaald. Dit bedrag is met de waarborgsom verrekenbaar.
4.8.
[eiser] betwist dat er sprake is van schade aan het gehuurde. Er heeft geen voor- en eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden. De verhuurder heeft onvoldoende onderbouwd dat bij het einde van de huur sprake was van schade. De stelling dat Optare Rei het gehuurde heeft laten schoonmaken en opnieuw heeft laten schilderen is daartoe onvoldoende. Bij aanvang van de huur is geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW, althans deze is niet in het geding gebracht. Daarom geldt het wettelijk vermoeden van artikel 7:224 lid 2 tweede volzin BW. Van aantoonbare schade is in ieder geval geen sprake. Het bedrag van € 269,92 is niet verrekenbaar met de waarborgsom.
4.9.
[eiser] betwist dat zij het extra voorschot servicekosten 2024 ad € 300,18 is verschuldigd. De betaling van dit extra voorschot is niet overeengekomen en het is haar niet duidelijk waarom zij dubbel zou moeten betalen. Ook de afrekening servicekosten 2023 ad € 184,48 betwist zij, nu zij geen gespecificeerde afrekening daarvan heeft ontvangen. Artikel 7:259 BW verplicht de verhuurder om uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in rekening gebrachte servicekosten te verstrekken. Niet is gebleken dat hieraan is voldaan. Artikelen 7:260 en 7:261 BW brengen mee dat de verhuurder het overeengekomen voorschotbedrag niet zonder meer eenzijdig kan verhogen met een extra voorschot. Nu de verschuldigdheid van de hiervoor genoemde bedragen thans niet vaststaat, kunnen deze niet met de terug te betalen waarborgsom verrekend worden.
4.10.
Ook de verschuldigdheid van administratiekosten ad € 17,50 (vermeerderd met € 3,04 btw) is door haar betwist, nu daarvoor een grondslag ontbreekt. Optare Rei heeft aangegeven dat de administratiekosten samenhangen met een stornering van de automatische incasso, en de betaling daarvan contractueel is overeengekomen. Door [eiser] is daartegen aangevoerd dat het in rekening brengen van deze kosten niet toegestaan is. Optare Rei heeft niet onderbouwd dat een betaling anders dan door middel van automatische incasso kosten voor verhuurder met zich meebrengt.
Voorts betreft artikel 3.10 van de huurovereenkomst, het beding op grond waarvan de administratiekosten worden gevorderd, een standaardbeding in de zin van Richtlijn 93/13 EG (richtlijn oneerlijke bedingen) en de huurder van woonruimte is een consument. De Richtlijn oneerlijke bedingen verbiedt bedingen die het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoren en schrijft voor dat bedingen duidelijk en begrijpelijk moeten zijn, zodat de consument kan inschatten wat de economische gevolgen van dat beding voor hem kunnen zijn. Op grond van voornoemd beding kan Optare Rei op enig door haarzelf te bepalen moment een door haarzelf te bepalen bedrag aan administratiekosten in rekening brengen. Hierdoor is het evenwicht tussen partijen verstoord en is het beding bovendien niet transparant. De huurder is immers voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst niet in staat om in te schatten welke financiële gevolgen er voor hem aan zijn verbonden. Voorts kan dit beding, omdat het niet transparant is en niet gespecificeerd tot een ‘onevenredig hoge schadevergoeding’ leiden. Het beding is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. Gevolg van de oneerlijkheid is dat het hiervoor aangehaalde beding buiten toepassing moet worden gelaten. Op het beding kan dus geen beroep worden gedaan. Omdat sprake is van een oneerlijke beding, kan ook niet worden teruggevallen op een eventuele wettelijke regeling (zie ECLI:EU:C:2021:68). De administratiekosten kunnen dus niet verrekend worden met de waarborgsom.
4.11.
Voorgaande betekent dat een bedrag van € 1.539,71 (€ 2.382,90 - € 843,19) toewijsbaar is.
4.12.
Gelet op de einddatum van de huurovereenkomst en de verplichting om de waarborgsom binnen 30 dagen na deze einddatum terug te betalen, zal de wettelijke rente worden toegewezen met ingang van 2 maart 2024.
4.13.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Nu de hoofdsom maar gedeeltelijk wordt toegewezen, worden de buitengerechtelijke kosten op grond van het in het Besluit bepaalde tarief begroot op € 230,96. De kantonrechter wijst € 230,96 toe aan buitengerechtelijke kosten. De gevorderde wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten is als vermogensschade toewijsbaar vanaf de dag van de dagvaarding of zoveel eerder als Optare Rei dienaangaande in verzuim is en voor zover die kosten voordien daadwerkelijk zijn gemaakt. Nu echter niet gesteld is op welke datum de buitengerechtelijke kosten daadwerkelijk door [eiser] zijn betaald, zal de kantonrechter de wettelijke rente toewijzen vanaf de dag van de dagvaarding.
4.14.
Optare Rei is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Optare Rei niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
67,50
Totaal
€
562,50
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt Optare Rei om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.539,71, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 maart 2024 tot aan de dag van voldoening;
5.2.
veroordeelt Optare Rei tot betaling aan [eiser] van € 230,96 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 augustus 2024 tot aan de dag van voldoening;
5.3.
veroordeelt Optare Rei B.V. in de proceskosten van € 562,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025 in aanwezigheid van de griffier.
69040