Uitspraak
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel
zaaknummer / rolnummer: C/13/763029 / KG ZA 25-49 EAM/JD
Vonnis in kort geding van 20 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eiser bij dagvaarding van 28 januari 2025,
advocaat mr. N.S. Aarland-Kensdell te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE AMSTERDAM,
zetelend te Amsterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M.C. Rijkhold Meesters te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente worden genoemd.
1.De procedure
Ter zitting van 6 februari 2025 heeft [eiser] de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De gemeente heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota ingediend.
Ter zitting waren aanwezig:
- [eiser] met mr. Aarland-Kensdell en mr. G. Beij
Aan de zijde van de gemeente was aanwezig:
- mr. Rijkhold Meesters;
- [naam 1] , adviseur gronduitgifte bij de gemeente;
- [naam 2] , adviseur gronduitgifte bij de gemeente;
- [naam 3] , jurist bij de gemeente.
Vonnis is bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is erfpachter van het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
Bij akte van 15 april 2021 heeft de gemeente het appartementsrecht in erfpacht uitgegeven aan [eiser] . De ingangsdatum van het erfpachtrecht is 1 november 2020.
In artikel 3 onder Pro 2 lid 3a van de erfpachtakte is een ‘zelfbewoningplicht’ opgenomen:
In artikel 3 onder Pro 2 lid 3d van de erfpachtakte is bepaald dat de gemeente ontheffing van de zelfbewoningsplicht kan verlenen. Daarover is – voor zover hier van belang – het volgende bepaald:
2.3.
Op 18 november 2022 is [eiser] getrouwd. De echtgenote van [eiser] werkte sinds 22 april 2022 als statutair directeur-bestuurder van een film- en muziektheater in [plaats] en werkt op dit moment bij [bedrijf] , ook in [plaats] .
2.4.
Op 9 december 2022 hebben [eiser] en zijn echtgenote een dochter gekregen.
2.5.
Op 20 april 2023 heeft [eiser] een aanvraag tot ontheffing van de zelfbewoningsplicht ingediend bij de gemeente. Als reden heeft [eiser] gegeven dat hij inmiddels is getrouwd, een kind heeft gekregen, zijn onderneming in [woonplaats 2] in de verkoop heeft gezet, en hij naar [woonplaats 1] is verhuisd waar zijn echtgenote woont en werkt.
2.6.
Bij e-mail van 7 augustus 2023 heeft (het ‘Team Zelfbouw Centrumeiland’ van) de gemeente [eiser] geschreven dat zij het verzoek tot ontheffing pas op 4 augustus 2023 heeft ontvangen en dat zij dit verzoek in behandeling zal nemen zodra openstaande nota’s zijn betaald.
2.7.
Bij e-mail van 30 augustus 2023 heeft de gemeente (voor zover hier van belang) ten aanzien van het ontheffingsverzoek van [eiser] het volgende geantwoord:
“(…)
Met de huidige gegevens kunnen wij nog geen ontheffing verlenen.
Met de huidige gegevens kunnen wij nog geen ontheffing verlenen.
Graag ontvangen wij een recente salarisstrook van uw partner.
Tevens ontvangen wij graag een bewijs dat uw onderneming te koop staat en de inschrijvingsgegevens van het bevolkingsregister van u en uw partner.
(…)”
(…)”
2.8.
In de periode van 7 augustus 2023 tot en met 4 januari 2024 hebben [eiser] en de gemeente per e-mail gecorrespondeerd over het verzoek tot ontheffing van de zelfbewoningsplicht. Conclusie van de gemeente was dat er onvoldoende aanleiding is om een ontheffing te verlenen.
2.9.
Bij brief van 15 maart 2024 heeft de toenmalige advocaat van [eiser] (kort gezegd) het ontheffingsverzoek herhaald en rechtsmaatregelen aangezegd als de gemeente niet aan dit verzoek voldoet. Bij brief van 4 juli 2024 heeft de gemeente het verzoek gemotiveerd afgewezen.
2.10.
Bij brief van 4 november 2024 heeft de advocaat van [eiser] (kort gezegd) verzocht om herbeoordeling van het ontheffingsverzoek en een kort geding aangezegd als de gemeente niet aan dit verzoek voldoet. Bij brief van 14 november 2024 heeft de gemeente het verzoek gemotiveerd afgewezen.
2.11.
[eiser] heeft op enig moment de woning in [woonplaats 2] verhuurd. Bij brief van 22 oktober 2024 heeft de gemeente [eiser] geschreven (kort gezegd) dat tijdens een controle van 17 oktober 2024 is geconstateerd dat hij niet staat ingeschreven op het adres van de woning in [woonplaats 2] , maar wel drie andere personen, en dat dit in strijd is met de zelfbewoningsplicht. Naar aanleiding van deze brief heeft [eiser] de verhuur van de woning beëindigd.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert samengevat - bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis en met veroordeling van de gemeente in de proceskosten:
primairI de gemeente te gebieden om de noodzakelijke ontheffing van de
zelfbewoningsplicht te verlenen aan [eiser] , zoals omschreven in artikel 3c onder B jo. artikel 3d onder C van de bijzondere bepalingen van de erfpachtvoorwaarden, binnen 7 dagen na het vonnis, op straffe van een dwangsom;
subsidiair
II [eiser] vervangende ontheffing te verlenen voor de zelfbewoningsplicht vanaf de datum van het vonnis tot het einde van de termijn van de zelfbewoningsplicht, zoals omschreven in art. 3a van de bijzondere bepalingen van de erfpachtvoorwaarden, is verstreken;
meer subsidiair
III een andere voorziening te treffen waardoor de zelfbewoningsplicht buiten werking wordt gesteld.
3.2.
[eiser] heeft aan zijn vorderingen (samengevat) ten grondslag gelegd dat hij de overeengekomen zelfbewoningsplicht, die in de erfpachtakte is opgenomen, redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen dat het krijgen van een nieuwe partner met werk in [plaats] (meer dan vijftig kilometer van [woonplaats 2] ) en een kind dat in [plaats] is geboren, als een ontheffingsgrond in de zin van artikel 3 onder Pro 2 lid 3d sub C geldt.
Daarnaast heeft [eiser] aangevoerd dat handhaving van de zelfbewoningsplicht betekent dat van hem wordt verwacht dat hij gescheiden van zijn gezin leeft, of dat hij dubbele lasten draagt, hetgeen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
Tot slot heeft [eiser] aangevoerd dat hij naar Ghana zal verhuizen vanaf maart 2025.
3.3.
De gemeente voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De in de erfpachtakte van uitgifte bepaalde zelfbewoningsplicht heeft een looptijd van 4 ½ jaar, ingaande op de datum van ingang van het erfpachtrecht (1 november 2020). De zelfbewoningsplicht loopt dus af op 1 mei 2025. De ontheffing van de zelfbewoningsplicht die [eiser] in dit kort geding vordert betreft dus nog een periode van ruim twee maanden.
4.2.
De vorderingen van [eiser] kunnen in kort geding alleen worden toegewezen als voldoende aannemelijk is dat een bodemrechter dit ook zou doen en indien van [eiser] niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.3.
[eiser] draagt op dit moment de lasten van de woning in [woonplaats 2] , alsook de lasten van de woning in [woonplaats 1] (samen met zijn echtgenote). De zelfbewoningsplicht heeft tot gevolg dat [eiser] de lasten van de woning in [woonplaats 2] niet kan dekken door verhuur en de woning verkopen mag evenmin. [eiser] is daarnaast voornemens om vanaf maart 2025 met zijn gezin naar Ghana te verhuizen voor een sabbatical. Hij heeft ter zitting toegelicht dat de zelfbewoningsplicht een ‘open einde’ is die aan die verhuizing in de weg staat. Dit alles maakt dat [eiser] spoedeisend belang heeft bij duidelijkheid over de zelfbewoningsplicht door een beslissing op zijn vorderingen in dit kort geding.
4.4.
Voor zover [eiser] stelt dat hij artikel 3 onder Pro 2 lid 3d sub C van de erfpachtakte redelijkerwijs zo heeft mogen begrijpen, dat het krijgen van een nieuwe partner die in [woonplaats 1] woont en werkt tot ontheffing leidt, houdt dit geen stand. De tekst van deze bepaling is helder: er moet sprake zijn van een verandering van werkkring van de erfpachter ( [eiser] ) of van zijn partner, gedurende de periode waarin de zelfbewoningsplicht geldt, op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden. Van verandering van werkkring van de echtgenote van [eiser] op grond waarvan zij redelijkerwijs zou moeten verhuizen is geen sprake, omdat zij al in [woonplaats 1] woonde en werkte, toen zij wisselde van baan, en daar vervolgens is blijven wonen.
4.5.
Het voorgaande neemt niet weg dat de gemeente op grond van artikel 3 onder Pro 2 lid 3d van de erfpachtakte ook ontheffing kan verlenen op andere gronden dan verandering van werkkring. [eiser] heeft in dit kader aangevoerd dat er sprake is van een bijzondere persoonlijke omstandigheid die verhuizing naar [woonplaats 1] noodzakelijk maakt, namelijk dat hij een gezinsleven heeft in [woonplaats 1] .
4.6.
Uitgangspunt is de erfpachtakte, waarin in artikel 3 onder Pro 2 lid 3b is bepaald dat de erfpachter de woning voor 4 ½ jaar zelf moet bewonen met eventuele partner en gezinsleden. [eiser] heeft er echter voor gekozen zich te binden aan [woonplaats 1] , wetende dat hij een zelfbewoningsplicht had in [woonplaats 2] . [eiser] en zijn echtgenote hadden er ook voor kunnen kiezen te gaan wonen in de woning in [woonplaats 2] , waarbij nog komt dat [eiser] tot voor kort een dienstverband had in [woonplaats 2] van 32 uur per week.
4.7.
Een belangenafweging leidt niet tot een andere uitkomst. Niet in geschil is dat handhaving van de zelfbewoningsplicht financiële consequenties heeft voor [eiser] . [eiser] zit nu met kosten voor de woning in [woonplaats 2] die hij niet kan dekken, bijvoorbeeld door de woning te verhuren. Dit is echter een omstandigheid die [eiser] niet voor rekening van de gemeente kan brengen. Deze dubbele kosten zijn een gevolg van de keuze van [eiser] en zijn echtgenote om zich in [woonplaats 1] te vestigen terwijl de zelfbewoningsplicht voor [eiser] nog van kracht is. Dit financiële belang weegt dan ook niet op tegen het belang van de gemeente om haar beleid met betrekking tot het in erfpacht uitgeven van zelfbouwkavels te kunnen uitvoeren. De gemeente heeft toegelicht dat de zelfbewoningsplicht tot doel heeft om te voorkomen dat zelfbouwkavels een investeringsobject worden voor speculanten, en om deze toegankelijk te houden voor woningzoekenden die hun droomhuis willen bouwen. Het is aannemelijk dat het daarbij voor de gemeente van belang is om haar beleid met betrekking tot de zelfbewoningsplicht strak te handhaven, op basis van duidelijke objectieve criteria, behoudens bijzondere gevallen.
4.8.
Dan de voorgenomen verhuizing naar Ghana. [eiser] heeft ter zitting toegelicht dat hij met zijn gezin een jaar in Ghana wil verblijven om te kijken of een langere tijd wonen en werken aldaar mogelijk is. Wanneer en hoe hij deze stap precies gaat zetten -voor een verhuizing naar Ghana is een werkvergunning en een visum nodig- heeft hij verder geen handen en voeten gegeven. Een enkel voornemen te gaan verhuizen naar Ghana is daarmee onvoldoende om voorbij te gaan aan de overeengekomen zelfbewoningsplicht die op dit moment nog twee maanden van kracht is. In die periode kan [eiser] (indien gewenst) de woning in de verkoop zetten, een verkoopovereenkomst sluiten en zijn voorgenomen reis naar Ghana plannen. De zelfbewoningsplicht staat daaraan niet in de weg.
4.9.
Dit alles betekent dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eiser] worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente begroot op:
- € 714,00 griffierecht;
- € 1.107,00 salaris advocaat;
- € 178,00nakosten
€ 1.999,00 Totaal.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
weigert de gevraagde voorzieningen,
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente begroot op € 1.999,00, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening, indien dit vonnis wordt betekend,
5.3.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Messer, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. J. Dekker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2025. [1]