Uitspraak
RECHTBANKAMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11553404 \ KK EXPL 25-112
Vonnis in kort geding van 4 april 2025
in de zaak van
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ GROUWELS II B.V.,
gevestigd te Maastricht,
eisende partij,
hierna te noemen: Grouwels,
gemachtigde: mr. C.S.B.E. Reinders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. A.W. van Dalen.
1.De procedure
1.1.
Grouwels heeft bij dagvaarding, met producties, van 25 februari 2025 een voorziening gevorderd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 maart 2025. Namens Grouwels is de heer [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.
Namens [gedaagde] is de gemachtigde verschenen. Ook zijn mevrouw [naam 2] en mevrouw [naam 3] (zussen van [gedaagde] ) verschenen. [gedaagde] is zelf niet verschenen.
1.3.
De gemachtigde van Grouwels heeft een pleitnota voorgedragen. De gemachtigde van [gedaagde] heeft een verklaring van [gedaagde] voorgedragen. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.De kern
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 26 februari 2021 van Grouwels de woning aan de [adres] . Op 21 december 2024 heeft een politie-inval plaatsgevonden in de woning. Daarbij is onder meer een handelshoeveelheid drugs, een grote som contant geld en een airsoft apparaat aangetroffen. De burgemeester van [woonplaats] heeft de woning op 3 februari 2025 voor drie maanden gesloten. Grouwels heeft daarna op 7 februari 2025 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Grouwels vordert dat [gedaagde] de woning ontruimt op straffe van een dwangsom. De kantonrechter wijst de ontruiming toe, maar zonder dwangsom.
3.De beoordeling
3.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Er is voldoende spoedeisend belang
3.2.
Toewijzing van de vorderingen van Grouwels is alleen mogelijk als sprake is van een spoedeisend belang. Dat betekent dat het belang van Grouwels zodanig moet zijn dat van haar niet verwacht kan worden dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. Grouwels heeft aangevoerd dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden zodat [gedaagde] zonder recht of titel in de woning verblijft. Daarnaast is volgens Grouwels sprake van een woningsluiting naar aanleiding van illegale activiteiten in de woning. Naar het oordeel van de kantonrechter is het spoedeisend belang van Grouwels daarmee gegeven.
Grouwels kon de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden
3.3.
Uit de stukken blijkt dat Grouwels de huurovereenkomst op 7 februari 2025 buitengerechtelijk heeft ontbonden per 3 februari 2025. Grouwels doet daarvoor een beroep op artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Pro Wetboek (BW). Op grond van dat artikel kan een verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden als sprake is van een gedraging in een woning waardoor de openbare orde is verstoord en de woning als gevolg van die gedraging door de burgemeester is gesloten.
3.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de woning op 3 februari 2025 door de burgemeester van [woonplaats] is gesloten. Uit het bevel tot sluiting van de woning blijkt dat de aangetroffen situatie in de woning een ernstig gevaar voor de openbare orde oplevert. De burgemeester heeft de woning daarom op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet gesloten. Daarmee is voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Grouwels de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden.
[gedaagde] moet de woning ontruimen
3.5.
Om te bepalen of [gedaagde] de woning als gevolg van de buitengerechtelijke ontbinding moet ontruimen moet worden beoordeeld of de gevorderde ontruiming evenredig is. [1] Voor die beoordeling moet aansluiting worden gezocht bij de maatstaf van misbruik van bevoegdheid of de maatstaf van redelijkheid en billijkheid. [2] Er moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval zoals de kans dat het besluit wordt herroepen of vernietigd, de ernst van de overtreding en de gevolgen voor de huurder.
3.6.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die ertoe leiden dat de ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn of dat sprake is van misbruik van bevoegdheid. De ontruiming is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook evenredig en zal worden toegewezen. Het volgende is daarvoor de reden.
3.7.
De zus van [gedaagde] heeft tijdens de zitting kort toegelicht dat [gedaagde] niets te maken heeft met de drugs die is aangetroffen in de woning. Zo zou een vriend van [gedaagde] in de woning gelogeerd hebben terwijl [gedaagde] zelf op vakantie was, maar de kantonrechter acht dit niet aannemelijk. Daarnaast heeft de gemachtigde van [gedaagde] op de zitting verklaard dat [gedaagde] geen bezwaar heeft aangetekend tegen de burgemeestersluiting, zodat aannemelijk is dat het besluit niet zal worden herroepen of vernietigd.
3.8.
De gevolgen voor [gedaagde] , namelijk dat hij zijn woning kwijtraakt, leggen gelet op de ernst van de situatie onvoldoende gewicht in de schaal. Ook de (betwiste) stelling van [gedaagde] dat het bewijs mogelijk onrechtmatig is verkregen maakt het oordeel van de kantonrechter niet anders. Dat bewijs onrechtmatig is verkregen betekent namelijk niet zonder meer dat de kantonrechter dit bewijs niet aan zijn oordeel ten grondslag mag leggen.
De woning moet vóór 18 mei 2025 ontruimd worden
3.9.
Grouwels vordert dat [gedaagde] de woning uiterlijk op 6 mei 2025 ontruimt. Dat is drie dagen na het einde van de sluitingsperiode. Aangezien [gedaagde] de woning tijdens de sluiting niet kan betreden en Grouwels niet gemotiveerd heeft waarom zij een termijn van drie dagen redelijk acht, zal de kantonrechter een ontruimingstermijn van veertien dagen na heropening van de woning toewijzen. Dat betekent dat de woning vóór 18 mei 2025 ontruimd moet worden.
[gedaagde] hoeft geen dwangsom te betalen
3.10.
Grouwels vordert een dwangsom van € 1.000,- per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] de woning na de ontruimingstermijn niet ontruimd heeft. De kantonrechter is van oordeel dat Grouwels daar geen belang bij heeft. Grouwels kan de ontruiming namelijk door middel van de deurwaarder afdwingen. [3] Aangezien Grouwels dus al mogelijkheden heeft om de ontruiming af te dwingen, is het niet nodig om daarnaast de gevorderde dwangsom toe te wijzen. Deze zal dan ook worden afgewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
3.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Grouwels worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
889,97
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.12.
Het belang van Grouwels om de woning te ontruimen weegt zwaarder dan het belang van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten. De kantonrechter verklaart het vonnis dan ook uitvoerbaar bij voorraad.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan de [adres] binnen veertien dagen na heropening van de woning te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Grouwels zijn, en de woning leeg, schoon en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van Grouwels,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Grouwels begroot op € 889,97, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis.
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wesdorp, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier op 4 april 2025.
64183